Si vous êtes à la recherche d'une nouvelle maison mais que vous rencontrez des difficultés pour obtenir une préapprobation de prêt, le financement par le propriétaire est une option qui peut vous aider à atteindre votre objectif de devenir propriétaire. Bien que tous les vendeurs ne soient pas disposés ou capables de fournir un financement direct à l'acheteur, cela peut être une excellente méthode pour acheter une maison tout en facilitant le processus de clôture. Les maisons financées par le propriétaire, en revanche, peuvent être compliquées et nécessiter un accord écrit, il est donc essentiel de comprendre la procédure avant de signer sur la ligne signée. Nous verrons comment fonctionne le financement par le propriétaire, comment il pourrait vous être bénéfique en tant qu'acheteur ou vendeur et comment structurer un accord avec un propriétaire.
Qu'est-ce qu'une maison financée par le propriétaire ?
Un accord financier entre un vendeur de maison et un acheteur de maison qui remplace une hypothèque standard subventionnée par une banque par un plan de paiement direct entre le vendeur et l'acheteur est connu sous le nom de financement du propriétaire. Le financement par le propriétaire fonctionne de la même manière qu'un financement traditionnel banque prêt en ce sens que le vendeur finance le logement et que l'acheteur rembourse le vendeur au fil du temps selon les conditions du prêt.
Ce processus commencera par un acompte substantiel sur la maison et un montant mensuel de remboursement du prêt plus les intérêts. Le financement par le propriétaire est généralement plus cher que les prêts réguliers d'une banque ou d'un autre institution financière. Il s'agit néanmoins d'une option réaliste pour les acheteurs de maison qui ne peuvent pas obtenir de financement auprès d'un prêteur régulier.
Vue d’ensemble
Un acheteur peut être désireux d'acheter une maison, mais le vendeur ne bougera pas du prix demandé de 350,000 20 $. L'acheteur est prêt à payer ce montant et peut déposer 70,000 % du prix d'achat, soit 280,000 250,000 $ provenant de la vente de sa propriété précédente. Ils auraient besoin d'un financement de XNUMX XNUMX $, mais ils ne peuvent obtenir une approbation que pour une hypothèque typique de XNUMX XNUMX $.
Le vendeur peut accepter de leur prêter 30,000 280,000 $ pour couvrir l'écart, ou ils peuvent accepter de financer le total de XNUMX XNUMX $. Dans l'une ou l'autre situation, le acheteur paierait mensuellement au vendeur le principal et les intérêts du prêt. Lorsque l'acheteur et le vendeur sont de la famille ou des amis ou sont liés d'une autre manière en dehors de la transaction, ces prêts sont plutôt typiques.
Exemple de maisons financées par le propriétaire
Imaginons qu'un vendeur inscrive une maison pour 200,000 15 $ sur le marché. Parce qu'il est travailleur autonome, un acheteur potentiel ne peut pas obtenir de financement traditionnel. Il fait une offre au prix fort et demande 30,000 % (XNUMX XNUMX $) de financement par le propriétaire.
Le vendeur, qui n'a pas d'hypothèque sur la maison, accepte l'offre et crée une note hypothécaire obligeant l'acheteur à la rembourser sur dix ans à 8% d'intérêt avec un ballon Paiement à la fin. L'acheteur paie au vendeur 1,247.40 8 $ par mois, et le vendeur reçoit un rendement de 224,532 %, totalisant XNUMX XNUMX $ sur une période de dix ans.
Comment fonctionnent les maisons financées par le propriétaire ?
Voici un aperçu général du fonctionnement du processus de financement par le propriétaire.
#1. L'acheteur et le vendeur conviennent des conditions de financement
Lorsque l'acheteur et le vendeur signent un billet à ordre, ils s'entendent sur les conditions du prêt. Cela couvre des paramètres tels que les taux d'intérêt, les calendriers d'amortissement (la période pour effectuer des versements hypothécaires réguliers) et la date limite de remboursement du prêt.
#2. L'acheteur verse un acompte
Une fois que les deux parties se sont entendues sur financement termes, l'acheteur verse un acompte sur la propriété pour garantir l'achat. Comparativement à un prêteur hypothécaire standard, ce paiement initial représente souvent un pourcentage plus élevé du prix d'achat. En effet, compte tenu du risque financier qu'ils prennent, le propriétaire voudra autant de sécurité que possible.
#3. L'acheteur effectue des versements mensuels sur le prêt
Dans la plupart des cas, l'acheteur remboursera le solde de l'hypothèque par versements mensuels. Cela comprend l'impôt foncier direct et les paiements d'assurance, qui sont souvent inclus dans une hypothèque ordinaire mais qui ne sont pas inclus dans le financement du propriétaire.
#4. L'acheteur rembourse son prêt
L'acheteur sera normalement tenu de payer un paiement forfaitaire ou un paiement forfaitaire à la fin de la période de prêt pour couvrir les coûts restants. Si l'acheteur n'est pas en mesure d'effectuer le paiement forfaitaire, il peut demander des financement payer le vendeur en contractant un nouvel emprunt pour couvrir le solde restant du prix de la maison plus les intérêts.
4 types de maisons financées par le propriétaire
Un contrat formel doit être utilisé pour commémorer un accord de financement par le propriétaire. Un arrangement de financement par le propriétaire peut être structuré de diverses façons, y compris celles énumérées ci-dessous.
#1. Billet à ordre ou hypothèque
Son idée est similaire à un acte hypothécaire standard, dans lequel l'acheteur signe une document confirmant que le prêteur détient une sûreté sur sa maison jusqu'au remboursement du prêt. L'acheteur reçoit le titre et l'hypothèque est avec le gouvernement local dans ce scénario.
#2. Acte de confiance
Il s'agit d'un autre type de billet à ordre qui ressemble à un acte hypothécaire. La propriété de la maison appartient à un tiers curateur dans un acte de fiducie. Le titre revient à l'acheteur une fois que les conditions du prêt ont été respectées.
#3. Contrat d'acte
L'acheteur ne reçoit pas l'acte et le titre de propriété tant que le prêt n'est pas complet, conformément à cet accord. Le vendeur conserve le propriété acte et titre jusqu'à ce moment-là.
#4. Contrat de location-achat
L'acheteur d'un accord de location-achat, également connu sous le nom d'accord de location avec option d'achat. Loue le bien pour une durée déterminée avant d'accepter les conditions définitives d'achat. Tout loyer payé pendant la période de location va vers le de la maison si l'acheteur décide d'acheter à la fin de la période de location.
5 avantages des maisons financées par le propriétaire
Tant pour les vendeurs que pour les acheteurs, le financement par le propriétaire présente des avantages significatifs par rapport aux modèles de financement standard.
#1. Moins d'obstacles au financement pour les acheteurs
Pour les acheteurs, le financement par le propriétaire peut vous permettre d'acquérir un financement que vous ne pourriez pas obtenir autrement. Si vous avez des revenus irréguliers ou une cote de crédit faible. Par exemple, obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur traditionnel peut être plus difficile, ce qui fait du financement par le propriétaire un choix potentiel.
#2. Délai de diligence raisonnable plus court
La période de diligence raisonnable pour les évaluations et les inspections de la maison peut figurer dans les accords de financement du propriétaire. L'acheteur, par exemple, n'a pas besoin d'une évaluation de sa maison pour obtenir un financement auprès de sa banque. Cela signifie que vous pourrez conclure la vente plus tôt, ce qui profitera à la fois à l'acheteur et au vendeur.
#3. Aucun acompte minimum
Contrairement à un logement fédéral Administration (FHA), il n'y a pas de mise de fonds minimale imposée par le gouvernement avec le financement du propriétaire. Cela signifie que si un vendeur accepte, un acheteur peut être en mesure de négocier un acompte réduit.
#4. Les frais de clôture sont moins élevés
Le financement par le propriétaire permet aux vendeurs et aux acheteurs d'économiser de l'argent sur les frais de clôture, y compris les inspections, les évaluations et les frais bancaires.
#5. Des retours sur investissement potentiellement meilleurs
Pour les vendeurs, le financement par le propriétaire peut offrir des flux de trésorerie constants à long terme sur une propriété grâce au taux d'intérêt élevé sur le prêt.
4 Inconvénients des maisons financées par le propriétaire
Sans la sécurité d'un prêt hypothécaire standard. Il existe divers dangers auxquels un acheteur ou un vendeur peut être confronté lorsqu'il utilise le financement par le propriétaire.
#1. Coût plus élevé pour les acheteurs
Pour les acheteurs, le financement par le propriétaire implique généralement des acomptes et des taux d'intérêt plus importants. Il en résulte un coût global de la maison plus élevé qu'avec une hypothèque ordinaire.
#2. Paiements forfaitaires élevés
Les acheteurs peuvent recevoir un paiement forfaitaire important à la fin de la durée de leur prêt si le contrat de financement du propriétaire contient une clause de paiement forfaitaire.
#3. Risque potentiellement élevé pour les vendeurs
Les propriétaires qui financent leur maison vendue assument le risque de défaut de paiement de leur acheteur. Si l'acheteur ne respecte pas le prêt, le vendeur est également responsable et peut être amené à déposer une demande de forclusion.
#4. Problèmes hypothécaires existants
Il peut y avoir des privilèges existants qui compliquent la procédure de remboursement du prêt si le vendeur a déjà une hypothèque sur la propriété qu'il vend. Si le vendeur compte sur l'acheteur pour effectuer ses versements hypothécaires et que l'acheteur fait défaut. le banque peut saisir la maison, mettant les deux parties dans une mauvaise situation.
Est-il risqué de recourir au financement propriétaire ?
L'acquisition d'un bien immobilier par financement propriétaire est un mode de financement sûr si l'acheteur et le vendeur prennent les mesures nécessaires pour sauvegarder leurs intérêts financiers respectifs. Les conditions du financement doivent, d'abord et avant tout, être correctement énoncées dans un accord écrit qui, de préférence, doit avoir été préparé par un professionnel du droit certifié.
Et malgré le fait que le financement de l'acheteur élimine l'exigence d'une évaluation et d'une inspection mandatées par le prêteur, les acheteurs doivent tout de même envisager soigneusement de prendre des mesures pour garantir que le prix d'achat est raisonnable. Dans le même ordre d'idées, les vendeurs ne sont pas tenus d'effectuer une vérification de la solvabilité des acheteurs potentiels avant d'accepter de financer une transaction. Cependant, il s'agit d'une bonne stratégie pour réduire les risques associés au financement par le propriétaire et pour augmenter la possibilité qu'un acheteur effectue ses paiements à temps.
Qui paie les taxes foncières sur une maison financée par le propriétaire ?
Lors de la négociation avec un prêteur hypothécaire conventionnel, il est courant d'intégrer le paiement des taxes foncières et des primes d'assurance dans le versement hypothécaire mensuel. Lors de l'utilisation du financement par le propriétaire, l'emprunteur paiera normalement ses taxes et ses primes d'assurance directement à l'organisme gouvernemental et à la compagnie d'assurance concernés, respectivement. Cependant, il est essentiel de noter que les acheteurs et les vendeurs peuvent utiliser l'accord de financement du propriétaire pour choisir comment ces paiements doivent être traités.
Que se passe-t-il si l'acheteur est en défaut ?
Si un acheteur est en défaut de financement par le propriétaire, le type d'entente conclue entre l'acheteur et le vendeur déterminera les répercussions ainsi que la capacité du vendeur à demander réparation. Si la transaction a été structurée comme une option de location, par exemple, le vendeur est tenu d'entamer des procédures d'expulsion afin d'expulser l'acheteur non payant de la propriété. Dans le cas d'une vente fractionnée ou d'un contrat d'acte, les règles de l'État peuvent varier et le vendeur peut être tenu d'exclure l'acheteur.
Pour cette raison, les vendeurs doivent utiliser l'accord de financement comme un moyen de se protéger contre les inconnues et d'établir des attentes claires pour l'acheteur. Cela peut inclure des détails sur ce qui constitue un retard de paiement, s'il y a un délai de grâce et ce qui se produit en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.
Comment structurer un accord de financement vendeur
Un document écrit contenant les détails de la transaction doit toujours figurer dans un accord de financement par le propriétaire entre l'acheteur et le vendeur. Cependant, il existe quelques autres approches que vous pouvez adopter, et celle qui vous conviendra le mieux dépendra de vos besoins et de votre situation personnelle. Une transaction financée par le vendeur peut être structurée de trois manières :
#1. Utiliser un billet à ordre et une hypothèque ou un acte de fiducie
Si vous connaissez les prêts hypothécaires typiques, vous reconnaîtrez ce modèle. Un billet à ordre spécifie des conditions telles que le montant du prêt, le taux d'intérêt et le calendrier d'amortissement, et il est à la fois par l'acheteur et le vendeur. La maison sert de garantie pour le prêt et le nom de l'acheteur apparaît sur le titre. Le prêt est alors auprès du gouvernement local.
#2. Rédiger un contrat d'acte
Un contrat d'acte, également appelé vente à tempérament ou terrain contrat, c'est lorsqu'un acheteur n'obtient pas l'acte d'une propriété financée par le propriétaire jusqu'à ce que le paiement final du prêt soit effectué. Alternativement, si l'acheteur refinance la dette auprès d'un autre prêteur et paie le vendeur en totalité, l'acheteur acquiert le titre.
#3. Créer un contrat de location-achat
Un vendeur loue une propriété à un acheteur qui a la possibilité de l'acheter à un prix déterminé. Aussi connu sous le nom d'option de location avec option d'achat ou de location. L'acheteur paie un loyer et a ensuite la possibilité d'acheter la propriété ou de renoncer à son option de location à la fin de la durée du bail. Le loyer pendant la durée de la location est égal au prix d'achat s'il décide d'acheter le bien.
Nous vous recommandons de consulter un avocat compétent qui créera la documentation pertinente dans votre meilleur intérêt, car le financement par le propriétaire peut être compliqué.
Comment fonctionne le financement du propriétaire au Texas sur une maison ?
Lorsqu'un propriétaire au Texas finance l'achat de son bien, cela signifie que le vendeur assume la fonction de prêteur, qui est une opération immobilière plus conventionnelle qui serait jouée par une institution financière. Cependant, plutôt que de remettre de l'argent à l'acheteur, le vendeur offre un crédit du montant du prix qui a été convenu pour la vente, moins le montant que l'acheteur versera à titre d'acompte.
Comment le financement du propriétaire affecte-t-il les impôts ?
Vous êtes en mesure d'étaler la réalisation de votre gain sur plusieurs années si vous vendez la propriété avec un financement du propriétaire et déclarez la transaction comme une vente à tempérament. Vous payez un montant considérablement plus faible d'impôts sur les gains en capital tout au long de l'année lorsque vous obtenez le revenu, au lieu de payer le montant total des impôts sur les bénéfices la première année. Cela vous permet de répartir l'impact de la taxe sur un certain nombre d'années.
Comment fonctionne le financement du propriétaire au Texas ?
Lorsqu'un propriétaire au Texas finance l'achat de son bien, cela signifie que le vendeur assume la fonction de prêteur, qui est une opération immobilière plus conventionnelle qui serait jouée par une institution financière. Cependant, plutôt que de remettre de l'argent à l'acheteur, le vendeur offre un crédit du montant du prix qui a été convenu pour la vente, moins le montant que l'acheteur versera à titre d'acompte.
Exigences pour les maisons financées par le propriétaire
Un billet à ordre devrait être destiné à faciliter une transaction de financement par le propriétaire. Le billet à ordre décrit les détails de l'accord, y compris le taux d'intérêt, le remboursement calendrier, et des pénalités par défaut, entre autres. Pour se protéger contre les défauts de paiement, le propriétaire conserve généralement le titre de propriété jusqu'à ce que tous les paiements aient été effectués.
Alors que certaines transactions de bricolage peuvent être entièrement gérées par le propriétaire. Embaucher un avocat pour vérifier que toutes les bases sont généralement une bonne idée. Payer pour une recherche de titre peut également aider à s'assurer que le propriétaire/vendeur est en mesure de vendre la propriété et qu'il libérera éventuellement le titre en échange du financement de tout ou partie de la transaction.
FAQ
Le financement par le propriétaire est-il le même que le loyer avec option d'achat ?
Une différence cruciale entre ces deux façons d'acheter une maison est le moment où la maison change de mains. Dans le cas où un vendeur est le prêteur, le changement de propriété a lieu immédiatement. Avec la location avec option d'achat, le locataire ne devient propriétaire qu'à un moment qui peut prendre des années.
Qui paie les taxes foncières sur le financement du propriétaire?
Lorsque vous travaillez avec un prêteur hypothécaire traditionnel, les taxes foncières et les primes d'assurance sont souvent intégrées au paiement hypothécaire mensuel. Avec le financement par le propriétaire, l'emprunteur paie généralement les impôts directement à l'agence compétente et les primes d'assurance à sa compagnie d'assurance.
Le financement du propriétaire va-t-il à votre crédit?
Les prêts hypothécaires financés par le propriétaire ne sont généralement signalés à aucun des bureaux de crédit, de sorte que les informations ne se retrouveront pas dans votre historique de crédit.
Puis-je vendre financé si j'ai une hypothèque?
Le financement porté par le vendeur sur les maisons hypothéquées peut être fait, bien que les vendeurs doivent structurer soigneusement leurs ventes de maisons. Bien que les prêteurs hypothécaires ne prêtent peut-être pas attention à leurs prêts hypothécaires s'ils sont payés à temps, ils remarquent quand des paiements sont manqués.
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