Obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une maison est souvent le plus gros investissement que la plupart des gens font par eux-mêmes. Le montant que vous pouvez financer dépend de beaucoup de choses, pas seulement du montant qu'une banque vous accordera. Vous devez examiner non seulement vos finances, mais aussi vos goûts et vos dégoûts et ce qui est le plus important pour vous. Voici toutes les choses auxquelles vous devez penser pour savoir comment refinancer votre hypothèque en fonction de l'hypothèque de Dave Ramsey et du pourcentage de revenu à investir pour posséder la maison de vos rêves.
Règle d'or hypothécaire
Une règle empirique courante dans le marché de l'immobilier est que les prêteurs déterminent combien une personne peut emprunter en fonction de son ratio dette-revenu. En d'autres termes, le ratio de la dette au revenu d'une personne est le total de ses dettes divisé par son revenu brut mensuel ou annuel.
La plupart du temps, les prêteurs envisageront d'accorder des prêts aux personnes si le montant du prêt est d'au moins 28 % de leur revenu brut. Les «règles empiriques hypothécaires», qui incluent des règles telles que «règle 32%» et «règle 40%», sont un groupe d'autres règles.
Si le montant que vous souhaitez emprunter dépasse l'une de ces limites, votre demande sera probablement refusée. Si vous connaissez ces critères, vous pouvez utiliser les mathématiques pour déterminer si vous pouvez obtenir le prêt que vous souhaitez. Vous perdrez du temps et de l'énergie si vous attendez que la banque vous dise la même chose. Cela vous fera gagner du temps et de l'énergie.
Comment fonctionne la règle empirique du refinancement hypothécaire ?
La règle empirique de refinancement hypothécaire de 1 % dit que vous devriez penser à refinancer votre maison si vous pouviez obtenir un taux d'intérêt inférieur d'au moins un point de pourcentage à votre taux actuel. Le nouveau taux est meilleur s'il est inférieur.
"Si vous avez un prêt de 500,000 280 $, vous économiserez environ 3,360 $ par mois, ou 1 XNUMX $ par an, si le taux baisse de XNUMX point de pourcentage", déclare Melissa Cohn, banquière hypothécaire exécutive chez Guillaume Raveis Hypothèque, a déclaré à The Balance dans un e-mail.
Combien de prêts hypothécaires puis-je me permettre?
La plupart des acheteurs de maison peuvent se permettre une hypothèque de deux à deux fois et demie leur salaire annuel. En utilisant cette formule, une personne qui gagne 100,000 200,000 $ par an ne peut se permettre qu'une hypothèque de 250,000 XNUMX $ à XNUMX XNUMX $. Mais ce calcul n'est qu'une estimation approximative.
En fin de compte, il y a quelques autres choses auxquelles vous devez penser lorsque vous choisissez une propriété. Tout d'abord, sachez ce que votre créancier pense que vous pouvez vous permettre (et comment il est arrivé à cette estimation). Deuxièmement, vous devez penser à vous-même et décider dans quel type de maison vous êtes prêt à vivre si vous prévoyez de rester dans la maison pendant une longue période, ainsi qu'à quelles autres choses vous êtes prêt à renoncer (ou non) dans afin de vivre dans votre maison.
Pourquoi la règle de 1 % pour le refinancement hypothécaire fonctionne-t-elle généralement ?
Utiliser 1 % comme règle empirique pour décider quand refinancer une hypothèque est logique, car vous pourriez économiser plusieurs milliers de dollars chaque année. En utilisant le même exemple que ci-dessus, Cohn a déclaré: "Si vous avez un prêt conforme et que les frais de clôture sont d'environ 6,000 XNUMX $, il faudra un peu moins de deux ans pour atteindre le seuil de rentabilité et vraiment commencer à économiser de l'argent avec le refinancement."
Disons que vous envisagez de refinancer un prêt de 200,000 6 $ avec un taux d'intérêt de 1,199 % et un paiement mensuel de 0.5 1 $. Voici combien vous économiseriez si vous refinanciez à un taux inférieur de 5,000 ou XNUMX point de pourcentage. Mais toutes ces économies n'iront pas dans votre poche. Vous devrez assumer les frais de refinancement, de clôture et de remboursement anticipé du prêt. Freddie Mac dit que le coût de clôture moyen est d'environ XNUMX XNUMX $. Tenez compte de ces frais avant de refinancer à un taux inférieur de moins d'un point de pourcentage à votre taux actuel.
Règle empirique de refinancement hypothécaire de 1 % par rapport à la règle du seuil de rentabilité
Le 1 pour cent directive de refinancement est bon, mais vous devriez également tenir compte de la règle du seuil de rentabilité. Cette règle empirique est basée sur les dépenses de clôture et les économies, a déclaré Cohn. Après avoir payé vos frais de refinancement, c'est à ce moment que vous commencerez à économiser de l'argent. Ainsi, lorsque vous décidez de refinancer, vous devez penser à combien de temps vous prévoyez de vivre dans la maison.
Revenons à l'exemple que nous avons utilisé ci-dessus pour faire passer le taux d'un prêt hypothécaire de 200,000 6 $ de 5 % à 125 %. Vous économiseriez 90 $ par mois, ce qui, après impôts, serait de 2,500 $. Mais disons que votre nouvelle hypothèque vous coûte 2,500 91 $ en frais et en frais de clôture. Si vous divisez vos dépenses (28 XNUMX $) par vos économies mensuelles (XNUMX $), il vous faudra XNUMX mois pour atteindre le seuil de rentabilité. Si vous envisagez de déménager bientôt, le refinancement n'en vaut peut-être pas la peine.
Quel pourcentage du revenu devrait être consacré à un paiement hypothécaire mensuel?
Étant donné que la situation de chaque propriétaire est différente, il n'y a pas de règle unique pour déterminer le montant que vous devriez payer chaque mois sur votre prêt hypothécaire. Pourtant, les spécialistes ont quelques conseils pour vous aider à ne pas trop dépenser en logement.
#1. La règle des 28 % pour les versements hypothécaires
La « règle des 28 % » stipule que votre paiement hypothécaire, y compris les impôts fonciers et l'assurance, ne devrait pas coûter plus de 28 % de votre revenu brut mensuel. C'est ce qu'on appelle souvent un ratio prêt hypothécaire/revenu sûr ou une bonne règle générale pour les versements hypothécaires. Le revenu brut est ce que vous gagnez avant impôts, remboursements de dettes et autres obligations. Les prêteurs examinent généralement votre revenu brut pour déterminer le montant d'un prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre.
Il n'est pas difficile de comprendre comment utiliser la règle des 28 %. Disons que votre ménage a un revenu brut mensuel de 5,000 28 $. Si vous multipliez votre revenu mensuel brut par 28, vous pouvez avoir une idée approximative du montant que vous pouvez dépenser chaque mois pour votre prêt hypothécaire. Dans ce cas, si vous suivez la règle des 1,400 %, vous ne devriez pas dépenser plus de XNUMX XNUMX $ par mois pour votre versement hypothécaire.
#2. Règle 28/36
Vous savez ce qu'est la règle des 28 %, mais vous ne savez pas ce qu'est la règle des 28/36. Comme nous l'avons déjà dit, la règle des 28 % stipule qu'en tant que propriétaire, vous ne devriez pas dépenser plus de 28 % de votre revenu mensuel pour le paiement de votre hypothèque. Ensuite, vous ne devriez pas avoir dépensé plus de 36 % de vos revenus pour vos autres dettes (dettes immobilières, prêts auto, cartes de crédit, etc.). Il s'agit d'une autre règle de base utile pour les dépenses à l'intérieur de votre budget.
Quel est mon ratio d'endettement (DTI) ?
Lorsqu'ils décident du montant d'un prêt que vous pouvez vous permettre, les prêteurs ne se contentent pas de tenir compte de votre revenu brut. Votre ratio d'endettement est également un facteur très important.
Votre ratio dette/revenu informe les prêteurs de la part de votre revenu mensuel consacrée à la dette et à d'autres obligations. Les prêteurs examinent votre ratio DTI pour déterminer combien vous pouvez payer chaque mois sur votre prêt hypothécaire. Si votre ratio DTI est élevé, cela signifie que vous êtes un candidat plus risqué pour un prêt hypothécaire car il vous reste moins d'argent après avoir payé vos factures. Si vous perdez votre travail ou avez d'autres problèmes financiers, vous ne pourrez peut-être pas payer votre prêt hypothécaire.
Combien de prêts hypothécaires puis-je me permettre?
Les emprunteurs doivent déterminer par eux-mêmes combien ils peuvent réellement payer pour un paiement immobilier. Même si la règle de 28 est un bon point de départ, il est préférable de faire un budget réaliste pour votre future vie de propriétaire.
Lorsque vous établissez un budget pour l'avenir, commencez par vos factures mensuelles. Un budget réaliste devrait inclure toutes les choses dont vous ne pouvez pas vous passer de nos jours. Pensez au coût de votre téléphone portable et de votre abonnement à la salle de sport, ainsi qu'à ce qu'il vous en coûte pour acheter des produits d'épicerie et de l'essence.
Votre nouvelle entreprise immobilière augmentera vos coûts actuels. Les impôts fonciers et les réparations domiciliaires régulières sont deux coûts que les gens oublient souvent.
Si vous prenez le temps de faire un budget réaliste avant d'emménager, vous pouvez éviter d'être « pauvre en logement ». Fondamentalement, le terme «logement pauvre» fait référence aux emprunteurs qui peuvent effectuer leurs versements hypothécaires mais qui doivent faire des coupes importantes dans d'autres domaines de leur budget pour le faire. L'emprunteur peut avoir une grande maison mais pas assez d'argent pour la réparer ou la meubler. Il est crucial d'avoir une maison décente et assez d'argent pour sentir les roses.
Dave Ramsey Housing Guidelines vs 28/36 Mortgage Rule of Thumb
La règle des 28/36 est le ratio standard de la dette au revenu utilisé dans le secteur des prêts hypothécaires. Cela signifie que le total des paiements mensuels de votre dette ne devrait pas dépasser 36 % de votre revenu avant impôt, et pas plus de 28 % de votre revenu devrait être consacré au logement.
La chose la plus importante à retenir de cela est que la règle d'or hypothécaire de Dave Ramsey est conçue pour vous aider à devenir riche. Avec un versement hypothécaire moins élevé, vous pourriez éviter les dettes de carte de crédit et économiser plus d'argent. Non seulement votre mensualité sera moindre, mais vous devrez également payer pendant 15 ans de moins.
D'un autre côté, les règles de l'industrie hypothécaire sont établies pour les aider à gagner le plus d'argent possible.
Que sont les frais de clôture et à combien s'élèvent-ils ?
Les nombreuses dépenses qui doivent être payées pour que vous puissiez acquérir légalement une maison sont appelées collectivement « frais de clôture ». Vous devez budgétiser entre 5 et XNUMX % du prix total de votre maison pour les frais de clôture, qui peuvent inclure des éléments tels que les frais de titre, une évaluation, les taxes et les frais d'enregistrement. XNUMX
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire avec un DTI de 50 % ?
Il est possible, mais non garanti, que vous puissiez trouver un prêteur hypothécaire qui travaillera avec vous même si votre DTI atteint 50 %. Si l'emprunteur a économisé six mois de paiements en plus d'autres conditions d'éligibilité, la société de financement hypothécaire parrainée par le gouvernement Fannie Mae approuvera un DTI de "plus de 45%" au cas par cas. C'est l'une des directives de prêt flexibles de Fannie Mae.
Qu'est-ce que la règle de la « capacité de remboursement » ?
Les prêteurs hypothécaires ont la responsabilité d'effectuer ce qu'on appelle la « diligence raisonnable » afin de s'assurer que les emprunteurs seront en mesure de rembourser leurs prêts. Par exemple, si le taux d'intérêt d'une hypothèque va augmenter dans quelques années, le prêteur est responsable de s'assurer que l'hypothèque peut toujours être payée même avec le taux le plus élevé.
Quel montant d'hypothèque puis-je me permettre en fonction de mon salaire ?
Il est courant d'utiliser une règle empirique pour estimer le montant d'un paiement hypothécaire que vous serez en mesure de payer en fonction de votre revenu. Par exemple, selon les recommandations de certains professionnels de l'industrie, vous ne devriez pas dépenser plus de deux à deux fois et demie votre revenu annuel brut pour un prêt hypothécaire (ainsi, si votre salaire annuel est de 60,000 150,000 $, le montant de votre prêt hypothécaire devrait être pas plus de 28 29 $). Selon d'autres ensembles de lignes directrices, vous ne devriez pas dépenser plus de XNUMX à XNUMX % de votre revenu mensuel brut en frais de logement.
Qu'est-ce que cela signifie d'être pauvre en logement?
Une personne est dite pauvre en logement lorsque la majorité de sa richesse est investie dans sa maison et qu'une partie importante de son revenu est utilisée pour rembourser son hypothèque et les autres coûts qui y sont associés. Une illustration de cela serait si vous aviez 100,000 500,000 $ d'économies et utilisiez la totalité du montant pour financer une maison qui coûte 2,500 3,000 $ et que vous aviez un versement hypothécaire de XNUMX XNUMX $ par mois, malgré le fait que votre revenu net mensuel était de XNUMX XNUMX $.
Si les choses tournent mal, ce type d'arrangement peut donner l'impression que l'économie se porte bien, mais il peut conduire très rapidement au verrouillage.
Combien de dettes puis-je déjà avoir tout en obtenant un prêt hypothécaire ?
Votre revenu, et plus précisément votre ratio dette-revenu (DTI), déterminera le montant maximal de la dette que vous êtes autorisé à porter à un moment donné. Lors d'une demande de prêt hypothécaire, la règle d'or est d'avoir un DTI inférieur ou égal à 30 %, et une fois le prêt hypothécaire remboursé, il ne devrait pas être supérieur à 43 %.
Règle hypothécaire de Dave Ramsey par rapport au budget 50/30/20
Le budget 50/30/20 est l'une de mes façons préférées de faire un budget. Ce budget indique que vous devez consacrer 50 % de votre revenu aux besoins, 30 % aux désirs et 20 % à l'épargne.
Je pense que cette méthode de budgétisation est plus utile lorsqu'elle est utilisée pour aider les gens à prendre de grandes décisions financières en établissant un budget pour leur avenir.
J'ai mis de côté la moitié de votre budget pour les "besoins", qui comprend les frais de logement et l'entretien de la maison. Mais il en va de même pour la nourriture, le transport et l'assurance, qui doivent être payés chaque mois.
S'il s'avère que 65 % de votre revenu hypothécaire hypothétique est consacré aux besoins, il ne reste que 35 % pour les désirs et l'épargne. En d'autres termes, acheter une plus grande maison signifie renoncer à des choses que vous voulez (comme les voyages et les divertissements) ou à l'argent que vous voulez économiser (par exemple, vous devrez peut-être retarder votre retraite).
Vous ne serez pas nécessairement « pauvre en logement », mais vous devrez abandonner d'autres objectifs financiers chaque mois pour effectuer le paiement hypothécaire.
Qu'est-ce que les prêteurs exigent généralement ?
PITI, qui signifie capital, intérêts, taxes et assurance, fait référence à vos dépenses de logement mensuelles. Les prêteurs demandent généralement que ces coûts représentent moins ou équivalent à 25 % à 28 % de votre revenu brut mensuel. C'est ce que les financiers appellent le ratio « front-end ». Autrement dit, si votre revenu brut mensuel est de 10,000 120,000 $ ou si votre revenu brut annuel est de 2,800 XNUMX $, votre versement hypothécaire ne devrait pas dépasser XNUMX XNUMX $.
10,000 28 $ X 2,800 % = XNUMX XNUMX $ – frais de logement mensuels maximaux
Les prêteurs exigent généralement que le coût mensuel combiné des dépenses de logement et de la dette à long terme soit inférieur ou égal à 33 ou 36 % du revenu mensuel total de l'emprunteur. C'est ce que les financiers appellent le "ratio de back-end". En d'autres termes, si votre revenu brut mensuel est de 10,000 3,600 $, vous ne devriez pas avoir plus de 2,800 XNUMX $ de dette totale à long terme, y compris votre versement hypothécaire de XNUMX XNUMX $ et tout autre paiement de ce genre.
10,000 36 $ X 3,600 % = XNUMX XNUMX $ – dette totale maximale
Si votre ratio d'endettement est supérieur aux ratios indiqués ci-dessous, vous devriez discuter de vos options avec votre prêteur.
Règle empirique des hypothèques de Dave Ramsey par rapport à mes propres pensées
La maison de la plupart des gens est la chose la plus chère qu'ils achèteront jamais. Étant donné que la plupart des propriétaires empruntent de l'argent, il existe également un effet de levier, ce qui est tout aussi important.
Selon la règle empirique de Dave Ramsey en matière d'hypothèques, de nombreuses personnes acquièrent trop de résidences pour ces deux raisons. Pour ce faire, ils doivent souvent renoncer à d'autres objectifs financiers, souvent plus importants.
Pourtant, je peux penser à certaines situations où je ne suivrais pas strictement les règles de Ramsey d'un acompte de 20% (ou au moins 10% après deux ans d'épargne intensive) et d'un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans.
Avec des taux d'intérêt si bas, c'est un bon choix pour un prêt à taux fixe de 30 ans. Mais dans ce cas, je recommande vraiment un acompte de 20 % ou la possibilité de rembourser le PMI en un an ou deux.
Oui, c'est assez vieux. Mais, tout comme lorsque vous remboursez une dette, épargner pour une maison est une chance de vraiment bâtir votre solidité financière. Cela demande du temps et de la discipline, mais si vous pouvez économiser jusqu'à un acompte de 20 %, vous avez montré que vous pouvez gérer les hauts et les bas financiers qui accompagnent le fait d'être propriétaire.
FAQ
Quels sont les frais de clôture et à combien s'élèvent-ils ?
Les frais de clôture sont les différentes choses que vous devez payer pour devenir légalement propriétaire de votre maison. Prévoyez de dépenser entre 3 et 5 % du prix de votre maison en frais de clôture, qui peuvent inclure les frais de titre, une évaluation, les taxes et les frais d'enregistrement.
Combien faut-il gagner par an pour s'offrir une maison de 500000 XNUMX $ au Canada ?
113,000 dollars par an
Gardez à l'esprit que vous avez besoin d'au moins 113,000 500 $ de revenus par an pour pouvoir payer une hypothèque de XNUMX XNUMX $.
Quelle hypothèque puis-je me permettre avec un salaire de 100 XNUMX ?
Avec une mise de fonds de 20 % et un revenu familial de 100,000 560,000 $, vous pouvez probablement acheter un condo de 112,000 XNUMX $ sans trop de problèmes. Ce chiffre est basé sur l'idée que vous n'avez pas beaucoup de dettes et que vous avez XNUMX XNUMX $ en banque.
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