Vous souvenez-vous d'un moment où vous êtes tombé sur plusieurs maisons prometteuses en même temps ? Vous vouliez les comparer rapidement et facilement, mais vous ne vouliez pas effectuer une analyse complète ? Vous avez peut-être trouvé ce dont vous avez besoin dans le multiplicateur de loyer brut dans l'immobilier. C'est un calcul simple que les investisseurs utilisent pour peser la rentabilité relative des différents immeubles locatifs. Pour réduire la liste des investissements potentiels, GRM peut être utilisé comme mécanisme de tri. Lisez la suite pour savoir ce que GRM implique dans l'immobilier. Nous avons également ajouté la formule pour vous aider dans le calcul. Plongeons-nous !
Qu'est-ce que l'immobilier GRM ?
Les investisseurs immobiliers utilisent une technique appelée multiplicateur de loyer brut (GRM) pour évaluer le potentiel locatif de divers immeubles. Cette méthode d'estimation de la valeur est un raccourci qui élimine le besoin d'une inspection approfondie de la propriété en question. Les investisseurs de tous niveaux d'expérience sur le marché immobilier utilisent cette formule pour évaluer rapidement de nombreuses propriétés au sein d'un portefeuille et faire des sélections éclairées. Il est important de se rappeler que le GRM en immobilier n'est pas censé se substituer à des études approfondies des caractéristiques d'une propriété. Au lieu de cela, il devrait être utilisé pour exclure les candidats potentiels avant une enquête plus approfondie.
Formule GRM Immobilier
Il n'y a aucune complexité à déterminer le multiplicateur de loyer brut. Pour obtenir le taux de capitalisation d'un bien, il faut diviser son prix de marché par ses revenus locatifs bruts annuels. Pour ce faire, vous pouvez soit utiliser le prix de vente final, le prix initial demandé ou la valeur estimative de la propriété. Vos revenus peuvent être distribués sur une base mensuelle ou annuelle. Lorsque vous utilisez le GRM dans une formule immobilière, il est important de maintenir l'uniformité entre les variables. Sinon, vos comparaisons ne tiendront pas la route.
Le GRM dans une formule immobilière est :
Multiplicateur de loyer brut = Prix de la propriété ÷ Revenu de location brut
Utiliser un modèle comme outil d'apprentissage est une bonne idée. Supposons que vous tombiez sur un bien locatif qui est répertorié pour 500,000 80,000 $ et génère 6.25 500,000 $ de revenus annuels bruts. Votre GRM est de 80,000 dans ce scénario (XNUMX XNUMX / XNUMX XNUMX). Après cela, vous répéterez le processus avec le reste des propriétés que vous avez découvertes en utilisant la même méthodologie. Une évaluation du multiplicateur de loyer brut (GRM) sera effectuée et les propriétés avec les GRM les plus bas seront recherchées. (Il est logique de donner la priorité aux biens immobiliers générateurs de revenus. (Le numérateur sera inférieur au dénominateur si le dénominateur est plus grand.)
N'oubliez pas que le GRM dans l'immobilier est le plus utile pour comparer les bénéfices potentiels de différents actifs. Il est incapable de prédire combien de temps il faudra pour rembourser un certain prêt, quelle propriété aura des dépenses moindres ou le coût total de financement d'un achat particulier. Une évaluation plus approfondie de la propriété devrait tenir compte de tous ces éléments.
Comment calculer le multiplicateur de loyer brut dans l'immobilier ?
Un multiplicateur de loyer brut dans l'immobilier peut être facilement déterminé à l'aide de la richesse des données désormais disponibles en ligne. Un investisseur peut en apprendre beaucoup sur la valeur d'une propriété sur le marché local en effectuant des recherches en ligne. Le prix moyen demandé des propriétés doit également être connu. Pour avoir l'image la plus fiable du marché immobilier local, il est préférable de comparer les prix de plusieurs maisons. Si vous rencontrez des difficultés pour localiser ces données, un agent immobilier local est une bonne ressource. Vous pourrez peut-être obtenir certains de ces chiffres auprès d'un agent ou d'un bureau immobilier local.
Après avoir fait le calcul, vous pouvez vérifier si vous prenez une bonne décision financière en comparant la juste valeur marchande de la propriété que vous envisagez à la juste valeur marchande de propriétés similaires dans la région en utilisant le multiplicateur de loyer brut. Garder un œil sur la façon dont la valeur de la propriété est affectée par le revenu locatif brut est une autre application possible du multiplicateur de loyer brut.
Qu'est-ce qu'un bon GRM en immobilier ?
Bien que le calcul du GRM dans l'immobilier soit une tâche simple, établir sa précision est plus difficile. Un GRM inférieur dans l'immobilier indique un ratio inférieur de la valeur de la propriété au revenu annuel, ce que la plupart des investisseurs visent. Autrement dit, l'investisseur en aurait « plus pour son argent ». Cette valeur est également fortement dépendante du marché cible de l'investisseur. Il est possible qu'un nombre donné pour un GRM dans l'immobilier apparaisse comme une affaire fantastique dans un domaine mais une affaire terrible dans un autre. Par conséquent, vous devez accorder la plus grande attention au marché dans lequel vous effectuez des investissements. Ceci est crucial pour s'assurer que votre choix est le meilleur pour vos finances.
La raison pour laquelle le GRM dans la formule immobilière calcule un nombre aussi bas est un autre facteur crucial à prendre en compte. Cela peut sembler être une bonne décision financière au début, mais cela pourrait finir par être une mauvaise décision. La faiblesse du GRM pourrait résulter de plusieurs sources.
Lorsque vous comparez des qualités qui sont par ailleurs assez similaires, cela peut être un outil très utile. Dans d'autres situations, ce n'est peut-être pas le meilleur indicateur d'investir ou non dans la propriété, et une enquête plus approfondie serait probablement utile. Par conséquent, le GRM dans l'immobilier ne doit être considéré que comme un point de départ pour votre enquête afin de déterminer si les propriétés valent la peine d'être examinées plus avant. Ceci est crucial car, comme on le sait, le temps d'un investisseur immobilier vaut plus que toute autre chose.
Votre GRM en immobilier est-il adéquat ou imprécis ?
En immobilier d'entreprise, le GRM en immobilier est un indicateur clé de la valeur d'un immeuble. Divisez le prix d'achat par le revenu locatif brut annuel pour obtenir le taux plafond. Les propriétés avec un GRM supérieur dans l'immobilier sont surévaluées, tandis que celles avec un GRM inférieur sont sous-évaluées. On pense que le GRM idéal dans l'immobilier se situe entre 4 et 7.
Comment améliorer votre GRM dans l'immobilier
Un GRM plus élevé dans l'immobilier peut être atteint soit en augmentant les revenus locatifs du bien, soit en abaissant son prix de vente. Augmenter le loyer, construire plus d'appartements ou fournir des équipements plus attrayants peuvent tous augmenter les revenus locatifs. Vous pouvez soit négocier un prix inférieur avec le vendeur, soit attendre que le marché s'améliore, les deux étant des options.
Vous ne devriez pas baser votre décision d'investissement uniquement sur le GRM ou sur tout autre indicateur unique utilisé pour évaluer une propriété. Il est également important de penser à des éléments tels que les flux de trésorerie, le taux de capitalisation et le ratio de couverture du paiement de la dette.
Multiplicateurs de loyer brut par rapport aux taux de plafond
Deux des mesures les plus importantes pour les investisseurs immobiliers modernes sont le multiplicateur de loyer brut et le taux de capitalisation. Bien que les deux aient leur utilité, ils sont souvent mal compris. Les deux sont utilisés dans l'évaluation du potentiel de revenus locatifs lors de l'évaluation des biens immobiliers générateurs de revenus. Il est facile de comprendre comment une confusion a pu survenir entre les deux.
Le bénéfice d'exploitation net (NOI) est comparé à la valeur marchande actuelle de la maison pour déterminer le taux de capitalisation ou le taux de capitalisation. En particulier, il peut évaluer le potentiel de retour sur investissement (ROI) d'un bien locatif. Cette méthode tient compte des coûts d'exploitation et du taux d'inoccupation de l'immeuble. Le taux de capitalisation est une mesure de la rapidité avec laquelle les versements hypothécaires sont couverts par le revenu.
Certains avancent que le cap rate est préférable au GRM car il tient compte de toutes les dépenses ; néanmoins, il est important de se rappeler que les coûts sont susceptibles d'être manipulés. Le multiple de revenu brut (GRM) compare le revenu prévu de l'actif à sa valeur marchande actuelle. Ce calculateur estime les revenus d'une propriété mais ne tient pas compte des coûts d'entretien. C'est pourquoi d'autres formules, telles que le résultat d'exploitation net (NOI) et le taux de capitalisation (taux de capitalisation), sont souvent utilisées pour mener une enquête plus approfondie sur une propriété prometteuse une fois que le GRM dans l'immobilier a été appliqué comme technique de filtrage préliminaire.
Différence entre les multiplicateurs de loyer brut et les taux de plafond
Voici quelques-unes des différences :
| Multiplicateur de loyer brut | Taux plafond |
| Mesure de la valeur d'un bien locatif calculée en divisant le prix d'achat du bien par son revenu locatif annuel brut. | Une mesure du retour sur investissement d'un bien locatif qui est calculée en divisant le bénéfice d'exploitation net (NOI) du bien par sa valeur marchande actuelle. |
| Peut être utilisé pour comparer rapidement la valeur relative de différents biens locatifs sans tenir compte des dépenses ou des vacances. | Prend en compte les dépenses et les postes vacants, ce qui en fait une mesure de rentabilité plus précise que GRM. |
Quel est le problème avec GRM dans l'immobilier ?
Les investisseurs actifs ont généralement quelques propriétés en tête à la fois. Ils doivent classer rapidement les opportunités afin de pouvoir se concentrer sur les plus prometteuses pour une recherche approfondie. Avec un peu de chance, le GRM dans l'immobilier aidera à réduire le champ de l'enquête aux seules possibilités les plus prometteuses. Cependant, vous ne devriez pas vous y fier à l'exclusion de regarder d'autres propriétés avec des GRM plus élevés.
La valeur d'un bien locatif commercial est déterminée par plusieurs ratios financiers et normes de prêteur. La capacité de la propriété à générer des revenus et des bénéfices est un facteur majeur pour les institutions financières lorsqu'elles décident d'accorder ou non un crédit. Pour améliorer vos chances d'obtenir le financement dont vous avez besoin, vous devez connaître le GRM avant de demander un prêt sur la propriété. Les prêteurs hypothécaires commerciaux utilisent plus que votre pointage de crédit lorsqu'ils décident d'accorder ou non un prêt.
Avantages et inconvénients du GRM dans l'immobilier
Bien que le multiplicateur de loyer brut dans l'immobilier offre plusieurs avantages, il présente également certains inconvénients qui doivent être pris en compte. Poursuivez votre lecture pendant que nous disséquons le GRM et ses nombreux avantages et inconvénients potentiels afin que vous puissiez prendre une décision éclairée quant à son intégration ou non dans votre arsenal de stratégies d'investissement.
Avantages du GRM dans l'immobilier
Certains des investisseurs les plus prospères d'aujourd'hui considèrent l'équation du multiplicateur de loyer brut comme une formule crédible. Considérez les avantages suivants du GRM pour vous aider à décider de commencer ou non à l'utiliser immédiatement :
- Une caractéristique exclusive aux maisons de location : Le multiplicateur de loyer brut est un calcul spécial utilisé uniquement pour déterminer la valeur marchande des immeubles locatifs.
- Simple et rapide : La formule peut être utilisée sans avoir à entreprendre de calculs ou d'analyses compliqués.
- Calcul du retour sur investissement : Dans l'immobilier, le GRM est utilisé pour déterminer le retour sur investissement d'un bien locatif.
- Comparez les performances de plusieurs maisons à la fois : Cette méthode sophistiquée vous permet d'évaluer plus d'un bien locatif pour identifier ceux qui méritent une exploration plus approfondie, ce qui serait autrement une tâche très longue et difficile.
- Mettre en place une coupure : Après avoir exécuté vos études à l'aide du GRM, vous commencerez à construire votre seuil de taux de rendement que vous considérez comme acceptable, ce qui vous permettra de créer un système de classement des propriétés locatives.
- Veille marché : Le GRM dans l'immobilier est un indicateur utile de la santé du marché locatif. Le GRM peut être déterminé pour un échantillon de propriétés sur un marché donné, et les tendances de croissance ou de déclin du GRM peuvent être surveillées.
Les inconvénients du GRM dans l'immobilier
La GRM n'est pas sans inconvénients, comme toute autre méthode d'évaluation immobilière. Cependant, avec une préparation suffisante, vous pouvez atténuer l'impact de la majorité de ces inconvénients. Découvrez les inconvénients suivants pour avoir une meilleure idée:
- Ne tient pas compte de tous les coûts : Comme il a été dit précédemment, le GRM est déterminé par le revenu brut. Cela implique qu'il ne prend pas en compte des éléments tels que les frais d'entretien, les taux d'inoccupation ou les paiements d'assurance et d'impôts associés à la gestion d'un bien locatif. Vous pouvez calculer rapidement les coûts d'un bien locatif à l'aide de cette excellente ventilation.
- Clause de non-responsabilité : Certains peuvent prétendre que le GRM déforme le retour sur investissement car il ne tient pas compte du coût de l'immobilier. Même si vous pensez que deux propriétés sont comparables dans un marché donné, vous ne pouvez pas en être sûr, car certaines d'entre elles peuvent avoir des coûts d'exploitation plus élevés que d'autres. C'est pourquoi il est préférable d'utiliser le GRM comme première étape d'un processus de diagnostic plus complet. Une fois que vous avez limité votre recherche à quelques propriétés, il est temps de faire une enquête plus approfondie.
- Pourrait vous faire passer à côté d'une grande maison : Le principal risque lié à l'utilisation d'une certaine méthode ou d'un calcul comme outil de sélection est la possibilité de manquer une propriété fantastique. Vous pourriez laisser passer un diamant à l'état brut parce que les données financières initiales ne semblaient pas bonnes ou ne passaient pas votre système de notation alors que vous filtriez rapidement à travers une énorme liste de propriétés et ne regardiez que des indicateurs spécifiques.
Quelle est la différence entre GRM et GIM ?
Le GIM est essentiellement une forme annualisée du GRM, les revenus locatifs bruts annuels étant utilisés plutôt que les chiffres mensuels du GRM.
Quelles sont les fonctionnalités de GRM dans l'immobilier ?
Voici les caractéristiques de GRM dans l'immobilier :
- Créer des profils d'invités.
- Stocker les préférences des invités.
- Suivre les historiques de voyage.
Quelle est la différence entre ROI et NOI ?
Dans sa forme la plus élémentaire, le retour sur investissement (ROI) mesure la rapidité avec laquelle un investissement est rentabilisé. À l'inverse, le résultat opérationnel net (NOI) est le revenu généré par un actif moins les coûts d'exploitation de l'actif.
Le retour sur investissement est-il le même que le bénéfice net ?
Le taux de rendement est le montant par lequel un investissement augmente la richesse de son propriétaire. Le retour sur investissement (ROI) d'un investissement est calculé comme son bénéfice net divisé par son coût total. Lorsqu'il s'agit de quelque chose de tangible et de mesurable, comme les bénéfices et les rendements financiers d'un investissement, le retour sur investissement (ROI) devient le plus efficace pour atteindre vos objectifs commerciaux.
Réflexions finales
Vous pourriez considérer le multiplicateur de loyer brut comme une note alphabétique. Les investisseurs peuvent facilement évaluer plusieurs propriétés avec le même ensemble de paramètres. Malgré l'incapacité du GRM à comptabiliser l'ensemble des dépenses liées à l'accession à la propriété, il s'agit néanmoins d'un outil utile pour une première sélection large. Si vous cherchez à vous lancer dans l'immobilier commercial, ce sont des informations que vous devez garder à l'esprit.
Si jamais vous vous retrouvez avec trop d'offres dans votre assiette, cette technique peut vous aider à éliminer celles qui ne valent pas la peine d'être poursuivies. Cela vous permettra de concentrer votre attention (et vos efforts) sur les actifs susceptibles d'augmenter la valeur globale de votre portefeuille.
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Bibliographie
