La plupart des adultes américains ont certainement entendu les termes Freddie Mac et Fannie Mae à un moment donné, mais ils ne savent peut-être pas qui ils sont ni ce qu'ils sont. Les noms ont un caractère local, évoquant un certain charme vernaculaire qui dément la fonction délibérée de ces titans du marché du logement. Bien que les deux entités soient importantes sur le marché intérieur actuel, nous examinerons dans cet article la signification de FHLMC, son histoire, ses revenus locatifs, son guide de vente et sa fonction principale, ainsi que son soutien par le gouvernement américain. Examinez la différence entre Gnma Fnmaf et FHLMC, ainsi que FHLMC vs Fnma.
Qu'est-ce que le FHLMC ?
La Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) est une entreprise détenue par des actionnaires et parrainée par le gouvernement (GSE) créée par le Congrès en 1970 pour assurer le flux d'argent vers les prêteurs hypothécaires, favorisant ainsi l'accession à la propriété et le logement locatif pour les Américains à revenu moyen. Le FHLMC, également connu sous le nom de Freddie Mac, est un acteur majeur du marché hypothécaire secondaire, achetant, garantissant et titrisant des prêts immobiliers.
Histoire de FHLMC
Le gouvernement fédéral a créé la Federal Housing Loan Mortgage Corporation (FHLMC), ou Freddie Mac, en 1970 pour fournir un flux de financement ininterrompu aux prêteurs hypothécaires afin de stabiliser le marché du logement et de développer l'accession à la propriété abordable aux États-Unis. Avant Freddie Mac (et Fannie Mae), le secteur du logement commercial nécessitait davantage de réglementation et des stimuli encore plus ciblés pour préserver la liquidité et la stabilité.
Il y avait Fannie Mae au début.
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) a été créée par le gouvernement en 1938 dans le cadre du New Deal pour aider à créer un flux plus cohérent de financement lié aux hypothèques afin de soutenir une augmentation du nombre de logements abordables. Le Congrès n'a créé Freddie Mac, qui avait un objectif similaire, que 30 ans plus tard.
La création de Fannie Mae a créé le cadre du grand boom immobilier de l'après-Seconde Guerre mondiale en offrant aux ménages de la classe moyenne un financement sûr et bon marché. Cela a été rendu possible non seulement par l'afflux de prêts garantis par le gouvernement, mais aussi par la création d'un «marché secondaire» pour ces prêts, sur lequel ils pourraient être conditionnés et vendus en tant que titres. Ceux-ci sont appelés titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).
Le marché secondaire, ou marché obligataire, a rendu l'ensemble du modèle économique rentable et a fourni aux banques et autres prêteurs un moyen réalisable d'offrir en toute confiance des prêts à taux fixe sur 20 et 30 ans. L'avantage pour les clients était évident : les prêts hypothécaires aux particuliers pouvaient désormais être remboursés lentement et régulièrement, ce qui assurait la stabilité économique locale. Du côté des prêts, la possibilité de regrouper et de vendre des prêts immobiliers en garantie a fourni un moyen de reconstituer les liquidités et d'encourager les prêteurs à financer agressivement de nouveaux prêts.
Que fait le FHLMC ?
La mission de Freddie Mac est d'offrir de la liquidité, de la stabilité et de l'abordabilité au marché immobilier américain. Il poursuit ces objectifs avec plusieurs outils à sa disposition.
#1. Liquidité:
Freddie Mac acquiert des prêts hypothécaires auprès de petites banques, de coopératives de crédit et d'autres prêteurs. En conséquence, Freddie Mac maintient la liquidité de son réseau de prêteurs, ce qui lui permet de continuer à émettre des prêts. C'est la clé du bon fonctionnement du marché hypothécaire.
#2. La stabilité:
Freddie Mac consolide les prêts hypothécaires qu'il achète en titres, qu'il vend ensuite à des investisseurs sur le marché hypothécaire secondaire. Cela contribue à stabiliser l'ensemble du marché hypothécaire.
#3. Abordabilité :
Bien que Freddie Mac n'influence pas les prix de l'immobilier, il propose des programmes de financement préférentiels tels que Home PossibleSM et Home Possible AdvantageSM.
Le guide de vente Fannie Mae
Fannie Mae et FHLMC ont récemment mis à jour leurs guides de vente respectifs.
Fannie Mae a publié l'annonce du guide de vente (SEL-2022-01), qui comprend des révisions des éléments suivants :
- Évaluations de bureau: Permettre l'utilisation d'évaluations documentaires pour certaines transactions d'acquisition de logements principaux d'un logement avec des ratios LTV inférieurs ou égaux à 90 % (en vigueur le 19 mars 2022);
- Prêts pour la rénovation de style de maison: Les exigences suivantes ont été mises à jour pour les prêts de rénovation HomeStyle : (1) les travaux de rénovation doivent être terminés dans les 15 mois suivant la date de clôture du prêt ; (2) les prolongations au-delà du délai de 15 mois ne seront autorisées qu'en raison de circonstances atténuantes indépendantes de la volonté de l'emprunteur ; et (3) les informations supplémentaires requises dans l'accord de prêt de rénovation (en vigueur le 2 février 2022).
- Crédit d'ajustement de prix au niveau du prêt pour les propriétés HomePath: Permettre au prêteur de créditer l'emprunteur du coût de l'évaluation lorsqu'un prêt garanti par une propriété HomePath est vendu à Fannie Mae (à compter du 2 février 2022); et
- Documentation sur les actifs: Mise à jour des exigences de documentation pour la vérification des actifs pour certaines opérations de refinancement souscrites dans le cadre de la souscription de bureau (c'est-à-dire que les actifs ne seront pas tenus d'être documentés lorsque les sommes à vérifier sont de 500 $ ou moins) (en vigueur le 19 mars 2022).
Guide de vente FHLMC
Le FHLMC a publié le Selling Guide Bulletin 2022-2, qui traite, entre autres, des points suivants :
- Admissibilité et évaluations de la propriété: Sur la base du succès des flexibilités d'évaluation temporaires COVID-19 et d'un appétit du marché pour les options d'évaluation qui ne nécessitent pas d'inspection physique, Freddie Mac introduit une option d'évaluation de bureau au lieu d'une évaluation d'inspection intérieure et extérieure pour certaines transactions hypothécaires (en vigueur en mars 6, 2022).
- Contrôle de qualité: flexibilité accrue pour la revérification des données obtenues auprès des fournisseurs de services tiers désignés par Freddie Mac, ainsi que la possibilité de revérifier l'emploi et le revenu par e-mail (à compter du 2 février 2022) ;
- Revenus et actifs: Mise à jour des exigences relatives à l'âge de la déclaration de revenus reflétant les dates de l'année d'imposition 2021 et une spécificité supplémentaire pour Marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) comme source de fonds éligible pour l'acompte, les frais de clôture et les réserves, à condition que le dossier hypothécaire comprenne la preuve que la HELOC est garantie par les biens immobiliers de l'emprunteur et que le produit de la HELOC a été versé à l'emprunteur (à compter du 2 février 2022); et
- Formulaires d'utilisation et certificats: Retire le billet et l'avenant Hypothèque à taux de mérite abordable (en vigueur le 2 février 2022).
Revenus locatifs FHLMC
Dans le Bulletin 2018-19, publié le 31 octobre 2018, le FHLMC a annoncé des modifications aux exigences en matière de revenus locatifs. Les principales modifications sont répertoriées ici.
Le revenu de location FHLMC est nécessaire pour se qualifier
Lors de l'utilisation des revenus de location pour se qualifier, Freddie Mac (FHLMC) a adopté les exigences suivantes :
- Les emprunteurs doivent être propriétaires d'une résidence principale pour bénéficier des revenus locatifs générés par le bien en question lors de l'achat d'un bien locatif ou de la conversion d'une résidence principale en bien locatif. Si l'emprunteur ne possède pas de résidence principale, les revenus locatifs ne peuvent pas être utilisés pour se qualifier.
- Les emprunteurs qui achètent un bien locatif ou convertissent leur résidence principale en bien locatif sont soumis aux restrictions suivantes s'ils n'ont pas au moins un an d'expérience en gestion d'immeubles de placement :
- Les revenus locatifs ne peuvent être utilisés que pour compenser le paiement PITI du bien locatif.
- Tout revenu locatif supérieur au paiement PITI n'est pas autorisé à être ajouté au revenu admissible mensuel brut de l'emprunteur.
- Le FHLMC a également supprimé la condition selon laquelle le revenu locatif net utilisé pour l'admissibilité doit être limité à 30 % du revenu mensuel admissible de l'emprunteur si l'emprunteur n'avait pas au moins un an d'antécédents de gestion de biens locatifs.
Documentation sur les revenus locatifs
Les déclarations de revenus des deux années précédentes ne sont plus requises ; seule la déclaration de revenus la plus récente de l'emprunteur est requise. À moins que les documents montrent que la propriété a été rénovée ou achetée à la fin de l'année civile précédente, les revenus locatifs doivent être annualisés.
Voici les exigences actuelles du FHLMC en matière de revenus locatifs :
- Les prêts soumis le 12 avril 2019 ou après cette date doivent respecter les nouvelles directives de Freddie Mac.
- Avant le 12 avril 2019, les prêts soumis avaient deux options :
- Les exigences existantes en matière de revenus locatifs de Freddie Mac peuvent être satisfaites tant que les fonds du prêt sont reçus au plus tard le 24 mai 2019.
- Les nouvelles exigences de revenus locatifs du FHLMC pourraient être respectées.
FHLMC contre Fnma
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association ou FNMA) a été créée en 1938 dans le cadre d'un amendement à la Loi nationale sur le logement. Il était considéré comme une agence du gouvernement fédéral et sa mission était de servir de marché hypothécaire secondaire pour les prêts assurés par la Federal Housing Administration. En vertu du Charter Act de 1954, Fannie Mae a cessé d'être une agence du gouvernement fédéral et est devenue une société privée-publique.
Fannie Mae et Freddie Mac sont remarquablement similaires. Les deux sont des sociétés cotées en bourse qui ont été créées pour remplir un objectif public. La principale différence entre les deux est l'origine des prêts hypothécaires qu'ils achètent. Fannie Mae acquiert des prêts hypothécaires auprès de grandes banques de détail ou commerciales, mais Freddie Mac acquiert des prêts auprès de petites banques, communément appelées «banques d'épargne» ou «associations d'épargne et de crédit», qui se consacrent à fournir des services bancaires aux communautés.
Quelle est la différence entre GNMA, FNMAF et FHLMC ?
Parlons maintenant de Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae. Que sont-ils exactement et en quoi diffèrent-ils ?
Les similitudes commencent par le fait que les trois traitent du marché hypothécaire secondaire. Qu'est-ce que cela implique ? Imaginons que vous alliez à la Tiny National Bank et que vous obteniez un prêt de 1 million de dollars. Comme il s'agit d'une banque locale, c'était tout l'argent disponible pour les prêts. Tiny National Bank vend la reconnaissance de dette que vous avez fournie à un investisseur sur le marché secondaire. Maintenant qu'un investisseur a la reconnaissance de dette, la banque dispose d'un autre million de dollars en espèces à prêter. Cela garantit que la banque dispose d'un approvisionnement régulier en fonds à prêter. C'est une simplification excessive, mais vous voyez l'idée.
Ginnie Mae est similaire à Fannie Mae et Freddie Mac, à la différence que Ginnie Mae est une entreprise appartenant au gouvernement, mais Fannie Mae et Freddie Mac sont des «entreprises parrainées par le gouvernement» (GSE), qui sont des sociétés à charte fédérale détenues par des actionnaires. .
Aujourd'hui, les titres de Ginnie Mae sont les seuls titres adossés à des créances hypothécaires qui sont soutenus par la garantie «pleine foi et crédit» du gouvernement fédéral des États-Unis, bien que certains soutiennent que les titres de Fannie Mae et Freddie Mac sont de facto ou «effectifs» bénéficiaires de cette garantie après que le gouvernement fédéral les a sauvés de l'insolvabilité et les a placés sous la tutelle du gouvernement pendant la Grande Récession en septembre 2008.
Pourquoi les noms sont-ils si bizarres ?
Les noms sont dérivés des initiales parce que les initiales sont quelque chose que notre gouvernement adore. (Même notre pays s'appelle les États-Unis d'Amérique!) Fannie Mae a été formée par la Federal National Mortgage Association ou FNMA. FHLMC, ou Federal Home Loan Mortgage Corporation, a été renommé Freddie Mac. La Government National Mortgage Association a changé son nom pour Ginnie Mae.
Le FHLMC est-il soutenu par le gouvernement américain ?
Non, selon le FHLMC, "la sécurité, y compris tout intérêt, n'est pas garantie par, et n'est pas une dette ou une obligation des États-Unis ou de toute agence ou instrument des États-Unis autre que Freddie Mac". Le gouvernement américain ne finance ni ne protège le FHLMC ou les titres FHLMC.
Fannie, Freddie et la crise hypothécaire de 2008
Freddie Mac et Fannie Mae étaient des sociétés cotées en bourse dans les années qui ont précédé les crises du logement de 2007 et 2008. En conséquence, son PDG et son équipe de direction ont été chargés d'augmenter la rentabilité.
Freddie Mac et Fannie Mae ont pris des actifs plus risqués, tels que des prêts hypothécaires à risque, car les prêts hypothécaires qu'ils détenaient étaient garantis par le gouvernement américain et ne pouvaient pas faire défaut. En septembre 2008, la Federal Housing Finance Agency a placé Freddie Mac et Fannie Mae sous tutelle plutôt que de les laisser échouer.
Que signifie FHLMC ?
Le FHLMC est la Federal Home Loan Mortgage Corporation.
La Federal Home Loan Mortgage Corporation est une société privée créée par le Congrès dont le but est d'améliorer la stabilité et l'abordabilité du marché du logement en achetant des hypothèques auprès des banques et d'autres prêteurs.
FHLMC est-il le même que Freddie Mac ?
Oui, Freddie Mac est un autre nom pour la Federal Home Loan Mortgage Corporation, également connue sous le nom de FHLMC. Freddie Mac a été créé en 1970 dans le cadre de l'Emergency Home Finance Act pour améliorer le marché hypothécaire secondaire aux États-Unis.
Quel est le rôle du FHLMC ?
Le rôle de Freddie Mac est d'acquérir un grand nombre de prêts auprès de prêteurs hypothécaires, de les consolider et de les vendre sous forme de titres adossés à des hypothèques.
Qui est éligible pour Freddie Mac ?
Le demandeur doit être une organisation permanente et une entreprise en cours dûment autorisée à faire des affaires dans chaque pays où elle opère en matière d'origination ou de prestation de services. Le demandeur doit être une entreprise viable capable d'émettre et/ou de gérer des prêts de qualité supérieure.
Pourquoi les banques vendent-elles des hypothèques à Freddie Mac ?
Les prêteurs peuvent continuer à accorder des prêts immobiliers parce qu'ils vendent des hypothèques à des sociétés comme Freddie Mac. Freddie Mac aide le marché hypothécaire secondaire en faisant circuler l'argent dans le système hypothécaire, quelles que soient les conditions économiques.
Quels sont les avantages d'un prêt Freddie Mac ?
Voici les avantages du programme Freddie Mac SBL :
- La taille des prêts est flexible, allant de 750,000 7.5 $ à XNUMX millions de dollars.
- Taux d'intérêt bas à partir de 4.51 %
- Effet de levier étendu, jusqu'à 80 % de LTV.
- Les minimums DSCR généreux sont aussi bas que 1.20x.
Conclusion
L'accession à la propriété est une partie importante du rêve américain et la stratégie la plus efficace pour créer de la richesse générationnelle. Les banques et les sociétés de prêts hypothécaires, en revanche, n'ont pas les ressources financières nécessaires pour financer chaque prêt. C'est pourquoi les GSE sont si essentiels dans le secteur hypothécaire.
Freddie Mac peut offrir un prix abordable aux propriétaires, des liquidités aux prêteurs et une stabilité générale au marché du logement en utilisant son lien unique et séculaire avec le Trésor américain. Tant que les restrictions sont respectées et que les transactions à haut risque sont évitées, les contributions de la Federal Housing Loan Mortgage Corporation continueront de profiter à l'économie au sens large et à la vie des gens.
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Bibliographie
