L'une des choses à considérer lors de l'achat d'une propriété est s'il y a une servitude sur cette propriété. Cela détermine si une autre personne aura accès à la propriété après que vous l'ayez payée. Les différents types de servitudes comprennent la servitude par prescription, les servitudes d'utilité, les servitudes annexes, etc. Nous les expliquerons en détail dans ce chapitre.
Qu'est-ce qu'une servitude ?
Une servitude fait référence au droit légal d'utiliser les biens immobiliers d'une autre personne dans un but et une période de temps spécifiques. Les servitudes donnent à une personne le droit légal de traverser le terrain d'une autre personne. C'est aussi longtemps que l'utilisation est conforme aux restrictions de servitude. Bien que les servitudes accordent un droit de possession sur le terrain dans un but précis, le titre de propriété appartient au propriétaire foncier.
Les servitudes peuvent être accordées à n'importe qui, y compris les voisins, les organismes gouvernementaux et les particuliers. Une servitude serait créée si un propriétaire permettait à son voisin d'utiliser son chemin ou son chemin privé à des fins de navigation. Les services publics, les lignes électriques et la télévision par câble sont des exemples de servitudes courantes. Les servitudes sont régies par le droit immobilier parce qu'elles sont associées à des biens immobiliers.
Comment puis-je déterminer si ma propriété a une servitude?
Comme indiqué précédemment, les servitudes peuvent être accordées à un large éventail de personnes ou d'organisations. Par exemple, si vous souhaitez déterminer l'emplacement des conduites d'égout ou des lignes électriques dissimulées, le moyen le plus simple de le faire est de contacter votre fournisseur de services publics local. Cependant, contacter le bureau des registres fonciers du comté ou le bureau du greffier du comté est la meilleure approche pour savoir si votre propriété a une servitude.
La majorité des servitudes sont inscrites ou attachées à l'acte de propriété dont vous êtes propriétaire. Un autre endroit où chercher des servitudes est la mairie. Toute servitude enregistrée sur le titre de votre propriété comprendra un numéro de référence. Un greffier du comté peut alors vous aider à localiser le document de servitude original pour créer une copie en utilisant ce numéro de référence.
Différents types de servitudes
Il existe différents types de servitudes, chacune avec son propre ensemble de circonstances uniques. Si vous avez des servitudes sur votre propriété, vous devez comprendre le type de servitude afin de connaître vos droits.
#1. Servitude par ordonnance
Une servitude par prescription, ou une servitude prescriptive, est obtenue à la suite d'une possession adversative. C'est-à-dire qu'une personne autre que le propriétaire initial de la propriété obtient des droits d'utilisation ou de propriété sur cette propriété.
Une servitude de prescription peut être établie si une personne a utilisé le terrain ou la propriété publiquement et de façon continue pendant une période déterminée sans l'autorisation du propriétaire. Si vous utilisez fréquemment une section de la propriété de quelqu'un d'autre, vous pouvez avoir une servitude de prescription.
Une servitude de prescription est reconnue par les tribunaux. En effet, la personne qui revendique la servitude a utilisé la propriété pendant une longue période et s'est appuyée sur la possibilité d'utiliser le terrain. Par exemple, Sammy a acheté une propriété qui n'avait pas accès à une voie publique. Cependant, il a utilisé le chemin de gravier privé de son voisin pour atteindre une route publique pendant dix ans. Le propriétaire de l'autre propriété ne pourrait pas demander qu'il cesse d'utiliser le chemin privé. Dans ce cas, un tribunal peut lui délivrer une prescription de servitude.
#2. Servitude par nécessité
Cette forme de servitude est généralement établie par la législation plutôt que par un gage spécifique ou un accord entre voisins. Pour obtenir des résultats justes, la loi exige que des servitudes existent.
Une parcelle de terrain enclavée est un exemple de servitude par nécessité. Un terrain enclavé est un terrain qui ne peut être atteint qu'en traversant d'autres propriétés. En conséquence, par nécessité, la loi prévoit une servitude pour permettre au propriétaire enclavé d'accéder à sa propre propriété via la propriété de l'autre propriétaire foncier.
#3. Servitude négative
Cela impose une obligation ou une restriction à la capacité du propriétaire d'utiliser sa propre propriété d'une manière qui serait autrement légale. Les servitudes négatives sont communément appelées clauses restrictives.
Par exemple, supposons qu'un nouveau condo est en cours de construction et que les propriétaires d'un ancien immeuble en copropriété ne veulent pas que la nouvelle structure obscurcisse leur vue sur l'océan. Une servitude négative pourrait résoudre ce problème.
#4. Servitude dépendante
Une servitude accessoire est une servitude de propriété qui n'est pas liée à une certaine période de temps ou à un propriétaire mais plutôt à la propriété elle-même. Une servitude dépendante est communément appelée «courant avec le terrain». En effet, il continue d'exister même si les propriétaires changent. Essentiellement, la servitude dépendante est une servitude au bénéfice de la propriété.
Une propriété qui offre le seul accès à une plage privée partagée par deux voisins est un exemple de servitude dépendante. La servitude attenante demeurant à la résidence, les futurs propriétaires doivent permettre à leurs voisins l'accès à la plage via leur terrain en cas de vente de la maison. Il est essentiel de rechercher attentivement les divulgations de propriété et de vérifier les servitudes avant de faire une offre sur la maison. En conséquence, vous serez au courant de tous vos droits de propriété en tant que nouveau propriétaire.
#5. Servitude brute
Une servitude brute est associée à une personne ou une entité spécifique plutôt qu'à la propriété elle-même. Elle profite au propriétaire de la servitude. Les sociétés de services publics détiennent souvent d'énormes servitudes afin de construire et d'entretenir des lignes électriques sur ou à proximité de propriétés privées. Les entreprises auront généralement une servitude pour utiliser la propriété afin d'avoir accès à ces lignes.
Un exemple plus personnel de servitude brute pourrait être celui qui permet à un ami de chasser sur votre propriété ou à un voisin de pêcher dans votre étang.
Les servitudes brutes sont généralement irrévocables et ne peuvent être révoquées que lorsque le titulaire de la servitude décède ou que la maison est vendue. Si la maison est vendue, le vendeur peut soit transmettre la servitude au nouveau propriétaire, soit le nouveau propriétaire peut refuser la servitude. Si la servitude provient d'une institution publique, vous pouvez être traduit en justice si vous refusez la servitude.
Bien que la servitude puisse être transférée aux nouveaux propriétaires du serviteur propriété, le titulaire de la servitude ne le peut pas. Par conséquent, dans les situations ci-dessus, votre ami ne peut pas transférer la servitude à une autre personne afin qu'elle puisse chasser sur votre propriété. De plus, le fournisseur d'électricité ne peut céder sa servitude à une autre entreprise sans l'autorisation du propriétaire. Si une nouvelle personne ou entreprise d'utilité publique cherche à utiliser la propriété servante, une nouvelle servitude doit être déposée.
#6. Servitude utilitaire
Une servitude de services publics fait référence au droit d'une entreprise de services publics d'accéder et de gérer une partie du terrain d'une autre personne qui se trouve à proximité d'installations et de structures de services publics (c.-à-d. poteaux électriques, transformateurs, lignes électriques aériennes ou souterraines).
Que puis-je faire sur ma propriété si j'ai une servitude d'utilité ?
Anaheim Public Utilities exige que vous gardiez les zones de servitude des services publics libres à tout moment pour assurer votre sécurité, celle de vos voisins et de toute personne qui vit, travaille ou joue à proximité. Les services publics d'Anaheim peuvent préserver et protéger les structures de services publics contre les dommages en limitant les activités dans et autour des zones de servitude, garantissant une énergie sûre et fiable à votre communauté.
Dois-je faire une servitude ?
Comme indiqué précédemment, une servitude par nécessité est une servitude légale qui permet à une personne d'avoir accès à sa propriété. Si votre terrain doit obligatoirement être assujetti à une servitude, vous ne pouvez pas interférer avec l'utilisation de la servitude par votre voisin pour accéder à sa résidence. En outre, certaines sociétés ou villes de services publics se voient attribuer des servitudes qui sont enregistrées dans les registres des plats bien avant que les habitations ne soient érigées sur le terrain.
Une servitude de services publics est accordée à la ville ou à une entreprise de services publics pour utiliser et accéder à la propriété d'une personne afin de fournir des services publics. Les servitudes d'utilité sont attachées aux documents de propriété et sont transmises à tous les futurs propriétaires lors de la cession ou de la vente du bien.
A quoi servent les servitudes ?
L'un des droits des propriétaires fonciers est la possibilité d'entrer et de sortir de leur propriété. Cependant, certaines parcelles de terrain sont séparées des voies publiques par d'autres propriétés privées. C'est fréquemment le cas lors de la création d'une servitude.
Règlement sur les servitudes de propriété
Les servitudes de propriété vous accordent, à vous ou à une autre personne, le droit légal d'utiliser un certain terrain. Ils peuvent être avantageux pour vous en tant que propriétaire ou vous obliger à supporter le fardeau des autres qui utilisent votre propriété. Voici quelques conseils à prendre en compte si vous rencontrez des servitudes tout au long de votre processus d'achat de maison.
#1. Acheter une maison avec des servitudes de propriété
Vous examinerez les documents d'information avant d'acheter une maison. Ceux-ci donnent à l'acheteur des informations supplémentaires, telles que tout ce qui peut avoir un impact négatif sur la valeur ou la jouissance de la maison. Si le vendeur est au courant de toute servitude sur la propriété, il doit les inclure dans les divulgations. C'est une façon de savoir si la maison a des servitudes. Une autre option consiste à se rendre au palais de justice du comté et à visiter le bureau de l'évaluateur local ou du greffier du comté. Ils sont généralement mentionnés sur l'acte de propriété.
Ne vous inquiétez pas si la maison a une servitude sur ordonnance ou une servitude quelconque. Bien que cela puisse être gênant, cela peut vous être bénéfique en tant que propriétaire. Cela pourrait aussi être une sensation complètement neutre. Lors de l'achat d'une maison avec une servitude de propriété, découvrez à quoi sert la servitude et comment elle peut affecter votre expérience d'accession à la propriété. Par exemple, si la servitude permet à une entreprise de services publics de poser des câbles souterrains sur votre propriété, vous ne pourrez peut-être pas construire la piscine creusée que vous vouliez.
Bien sûr, cela peut ne pas avoir d'importance. S'il y a une servitude attenante, elle restera avec la propriété et vous devrez vous en occuper. Cependant, s'il s'agit d'une grande servitude, elle peut ne pas être transférée avec la vente de la maison.
Vérifiez les servitudes de propriété une fois que vous avez trouvé une maison qui vous plaît et avant de mettre de l'argent de côté. Une recherche de titre vous alertera normalement des servitudes potentielles, mais vous pouvez également consulter les registres fonciers du comté ou les enquêtes foncières pour plus d'informations. Si vous avez une assurance titres, votre assureur peut couvrir tout problème lié aux servitudes.
#2. Observer une servitude
Les servitudes sont des documents juridiquement contraignants qui doivent être respectés. Si ce n'est pas le cas, vous pourriez faire l'objet d'une poursuite, que vous possédiez une propriété dominante ou servante. Par exemple, si le seul chemin de votre voisin pour se rendre à la plage publique est de traverser votre propriété et que vous l'empêchez de le faire, il peut vous poursuivre en justice. Vous pourriez les traduire en justice si la servitude stipule qu'ils ne peuvent utiliser votre allée que pour se rendre à la plage et qu'ils commencent à marcher partout sur votre propriété.
Comprendre les droits de chaque partie afin de respecter correctement une servitude et s'assurer que l'autre partie fait de même. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier si vous avez des questions ou souhaitez en savoir plus.
#3. Défier une servitude
Les servitudes peuvent être contestées, mais c'est une longue procédure qui peut se retrouver devant les tribunaux. Si le titulaire de la servitude accepte de résilier la servitude ou si elle a une date d'expiration, le processus peut être accéléré. Sinon, vous risquez de vous retrouver devant un tribunal, impliqué dans une longue bataille qui, si elle implique des voisins, est généralement chargée d'émotion. Pour en savoir plus sur les servitudes difficiles, nous vous recommandons de parler à un avocat immobilier.
Peut-on construire sur une servitude ?
S'il y a une servitude ou un drain municipal sur votre propriété et que vous voulez construire sur ou à proximité, vous devez obtenir la permission du propriétaire de la servitude ou du drain ou du conseil. Une demande pour un bâtiment sur une servitude doit être soumise avant que l'autorisation puisse être accordée.
Puis-je construire à côté d'une servitude ?
Dans la plupart des cas, vous pouvez construire en toute sécurité au-dessus ou en dessous d'une servitude. Par exemple, vous pouvez probablement enterrer un égout sous ou construire au-dessus d'une voie d'accès à travers votre propriété.
Une servitude est-elle juridiquement contraignante ?
Contrairement à une servitude équitable, qui ne lie qu'un acheteur qui en avait connaissance, une servitude légale lie tous les acheteurs, qu'ils en aient ou non connaissance.
Qui peut réclamer une servitude, n'est-ce pas ?
Le propriétaire ou une personne agissant en son nom du bien immobilier sur lequel la servitude doit être utilisée peut acheter la servitude de la personne en possession de la propriété.
Pourquoi les servitudes posent-elles problème ?
En général, une servitude impose une charge ou une servitude sur une parcelle de terrain. C'est l'entrée et l'utilisation d'un terrain par une personne autre que le propriétaire. La possession d'une servitude peut peser sur une propriété. Il peut donc être difficile pour le propriétaire de vendre ou de louer le terrain à un nouveau propriétaire.
Les servitudes doivent-elles être enregistrées ?
Si les titres des terres dominantes et servantes sont enregistrés, une servitude doit être enregistrée contre les deux immeubles pour qu'elle soit valide. Lorsque le fonds dominant ou une partie de celui-ci est transféré, le bénéfice des servitudes légales attachées à la propriété est également transféré automatiquement.
Une servitude peut-elle être fractionnée ?
La servitude ne peut être dissociée ou subdivisée parce que la concession initiale concernait la totalité de la parcelle de terrain.
En conclusion,
Connaître vos droits et responsabilités en tant que propriétaire comprend la compréhension des servitudes. Les servitudes ont le potentiel de réduire la valeur de la propriété, alors faites vos devoirs avant de mettre de l'argent de côté.
Foire aux Questions
Pouvez-vous clôturer une servitude?
Vous pouvez clôturer une servitude. Cependant, vous devez savoir que l'entreprise de services publics peut abattre la clôture afin d'utiliser la servitude.
Une servitude prescriptive est-elle légale ou équitable?
Les servitudes prescriptives, où les droits sont utilisés depuis plus de 40 ans, peuvent également prendre effet en tant que servitudes légales, bien que cela soit rare. Si le fonds servant est immatriculé, la servitude légale doit également être immatriculée; sinon, il ne s'agit que d'un intérêt équitable.
Quel est le type de servitude le plus courant ?
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