Vous l'appelez, les factures, les dettes et les autres sources de stress financier ne sont que la pointe de l'iceberg qui ajoute du stress à la vie quotidienne. La détresse immobilière est le résultat direct de ces pressions. Situations où des circonstances imprévues obligent un individu ou un groupe à vendre une propriété à un prix inférieur à ce qu'il voudrait. Les propriétés en difficulté font référence aux maisons qui sont le plus souvent vendues sous pression. Poursuivez votre lecture car cette partie suivante de l'article contient tout ce que vous devez savoir sur les ventes de propriétés en difficulté et comment en trouver une.
La signification de la propriété en détresse
Nous nous référons à une maison qui est sur le point d'être saisie ou que la banque possède déjà comme une propriété en difficulté. En raison de la possibilité d'acheter une maison à un prix réduit, les investisseurs recherchent fréquemment ces propriétés. Les acheteurs assument cependant le risque que la maison nécessite des réparations coûteuses. Les ventes de propriétés en difficulté peuvent survenir pour l'une des trois raisons principales. Examinons chaque possibilité plus en détail.
Ventes de propriétés en difficulté
Lorsqu'une maison, une action ou un autre bien doit être vendu rapidement, il passe par des ventes immobilières en difficulté. Lorsqu'un vendeur vend sa propriété dans une situation difficile, il perd souvent de l'argent parce qu'il est sous pression pour accepter un prix moindre. La plupart du temps, le produit de ces actifs est utilisé pour couvrir des dettes, des frais médicaux ou d'autres besoins imprévus. Vous devez être conscient des catégories suivantes de ventes immobilières en difficulté : Saisies immobilières et ventes à découvert.
#1. Forclusion
Grâce à une procédure légale appelée forclusion, un prêteur peut forcer la vente d'un actif qui a servi de garantie pour un prêt dans le but de récupérer le solde restant dû à un emprunteur qui a cessé de faire des paiements au prêteur.
Types de saisie
Il existe de nombreux types de saisies, et elles se produisent aux États-Unis, au Canada et dans de nombreux autres pays. Par exemple, les deux sont souvent utilisés aux États-Unis par vente judiciaire et par pouvoir de vente, bien que d'autres méthodes soient également légales dans quelques autres États.
Forclusion judiciaire :
Un tribunal supervise la vente du bien hypothéqué pendant la forclusion judiciaire, également appelée vente judiciaire. S'ils laissent des fonds, nous les remettons au débiteur hypothécaire/emprunteur après que tous les autres détenteurs de privilèges et détenteurs d'hypothèques ont été payés.
Chaque État des États-Unis a des options de forclusion judiciaire, et beaucoup d'entre eux l'exigent même (la Floride exige une forclusion judiciaire). En poursuivant l'emprunteur, le prêteur entame le processus de forclusion légale.
Lors d'une audience (souvent brève) devant un tribunal d'État ou local aux États-Unis, ils rendent une décision suite à l'échange de plaidoiries.
Un huissier de justice, qui exécute également tous les documents nécessaires, comme un acte, supervise la vente. Un juge d'un tribunal supérieur ou un arbitre spécial choisi par un tribunal de la confidentialité judiciaire peut accomplir cette tâche.
Forclusion non judiciaire :
De nombreux États autorisent la forclusion non judiciaire, également connue sous le nom de forclusion par pouvoir de vente, où un acte de fiducie avec une clause de pouvoir de vente est utilisé à la place d'une hypothèque réelle.
Presque tous les « prêts hypothécaires » dans plusieurs États américains, notamment le Texas et la Californie, sont en fait des actes de fiducie. Ce processus implique que le titulaire de l'hypothèque vende la propriété sans l'approbation d'un juge. Par rapport à la forclusion judiciaire de la vente, ce processus est généralement beaucoup plus rapide et moins coûteux.
Forclusion stricte :
En raison de leur rareté, les autres types de saisie sont considérés comme mineurs. Si le créancier hypothécaire l'emporte devant le tribunal en vertu d'une forclusion stricte, ce qui est autorisé dans un petit nombre d'États comme le Connecticut, le New Hampshire et le Vermont, le tribunal obligera le débiteur hypothécaire délinquant à payer l'hypothèque dans un délai donné.
En cas de défaut du débiteur hypothécaire, le créancier hypothécaire acquiert la propriété du bien sans être tenu de le vendre. Ce type de saisie n'est généralement une option que lorsque la dette dépasse la valeur de la propriété.
#2. Propriétés appartenant à la banque ou biens immobiliers (REO).
Un bien immobilier qui n'a pas été vendu avec succès lors d'une vente aux enchères de forclusion est connu sous le nom de bien immobilier possédé (REO).
Les prêteurs comme les banques possèdent des REO. Lorsqu'une propriété saisie ne parvient pas à se vendre pour le montant nécessaire pour rembourser le prêt, un prêteur - souvent une banque ou une organisation quasi gouvernementale comme Fannie Mae ou Freddie Mac- en prend possession.
Comment se déroule le processus Reos
La phase pré-forclusion d'un défaut de paiement hypothécaire implique soit une vente à découvert de biens immobiliers, soit une vente aux enchères publiques fréquemment.
Dans le cas où ni l'un ni l'autre ne se produit, la procédure de forclusion peut amener le prêteur, par exemple une banque, à prendre possession du bien. Sans l'aide d'un agent immobilier, les banques peuvent essayer de vendre les maisons REO dans leur inventaire.
Lorsque cela se produit, les banques répertorient fréquemment leurs maisons REO sur leurs sites Web. Les clients à la recherche de maisons peuvent également recevoir des agents de crédit des informations sur les propriétés REO dans le portefeuille d'une banque.
Professionnels en REO
Un spécialiste REO qui commercialise les biens assure la gestion d'une banque Propriétés REO out, évalue les offres, crée des rapports réguliers sur l'état du portefeuille et localise les actes.
#3. Ventes à découvert
Dans l'immobilier, une vente à découvert se produit lorsqu'une propriété est mise en vente pour moins que ce que nous devons sur l'hypothèque du propriétaire actuel.
Une vente à découvert se produit généralement lorsqu'un propriétaire est en difficulté financière et doit vendre la maison rapidement pour éviter que la société de prêt hypothécaire ne la saisisse.
Dans une vente à découvert, le prêteur reçoit la totalité du profit. Le prêteur peut alors pardonner la somme impayée, ou il peut intenter une action en justice pour déficience et demander à l'ex-propriétaire de combler la différence en totalité ou en partie.
Comment fonctionnent les ventes à découvert
Le scénario le plus courant pour les ventes à découvert est lorsqu'un propriétaire a pris du retard sur un ou plusieurs versements hypothécaires et se trouve dans une situation financière difficile. Il pourrait bientôt y avoir des procédures de saisie.
De plus, ils sont plus susceptibles de se produire lors d'un ralentissement du marché du logement, comme la crise financière de 2007-2009, qui a entraîné une baisse de la valeur des propriétés et un ralentissement des ventes dans de nombreuses régions.
Par exemple, si la valeur des propriétés baisse, un propriétaire peut finir par vendre une maison pour 150,000 175,000 $ avec un solde hypothécaire de 25,00 XNUMX $ encore dû. La différence de XNUMX $.
Comment trouver une propriété en détresse ; Trucs et astuces
Lorsque vous commencez à chercher une propriété en difficulté, il est essentiel de savoir ce qu'il faut trouver ou rechercher. Un ou plusieurs des principaux signes indiquant qu'une propriété peut être en difficulté sont :
#1. Prix de vente le plus actuel
Bien que les prix des maisons augmentent sur la majorité des marchés immobiliers américains, cela ne garantit pas que les prix ne reculeront pas occasionnellement. Lorsque les prix de l'immobilier entament leur cycle baissier habituel, les acheteurs qui ont effectué leurs achats au plus fort du marché sont souvent les plus désireux de vendre.
Les acheteurs qui ont trop payé pour leur maison pourraient avoir du mal à joindre les deux bouts et pourraient être disposés à vendre.
#2. Montant de l'hypothèque
Le paiement hypothécaire actuel que le propriétaire de la maison doit effectuer peut également être estimé à l'aide du prix de vente. Les acheteurs mettent parfois le moins d'argent possible sur des marchés immobiliers concurrentiels où les prix augmentent rapidement, ce qui entraîne des mensualités importantes.
Un investisseur bien capitalisé peut trouver une opportunité de pré-verrouillage ou de vente à découvert si l'économie commence à ralentir et que certains propriétaires se retrouvent incapables de joindre les deux bouts.
#3. Manifestation extérieure
Lors de la recherche d'indications qu'une propriété est en crise, les premières impressions sont importantes.
Une maison est en détresse si elle présente l'un de ces traits. Résidences dans lesquelles les lumières ne sont pas allumées la nuit. Maisons avec des cours remplies de mauvaises herbes, des fenêtres brisées et de la peinture décolorée. Journaux non lus ou lettres non sollicitées. Affiches apposées sur les fenêtres et les portes.
Des maisons qui se démarquent des autres maisons du pâté de maisons car elles sont généralement en
mauvais état.
#4. Incidents qui changent la vie
La propriété peut parfois devenir en détresse pour des causes indépendantes de la volonté du propriétaire. N'importe qui peut vivre des événements qui changent sa vie, comme une perte d'emploi, un divorce ou un décès.
Les gens peuvent ne pas être en mesure d'assumer la responsabilité de l'accession à la propriété dans des circonstances comme celles-ci en raison de difficultés émotionnelles ou financières. Malgré la possibilité d'accords, les investisseurs doivent veiller à se montrer sympathiques. Ils peuvent rejeter même les offres les plus équitables d'acheteurs qui semblent trop désireux de profiter aux dépens du vendeur.
Où pouvez-vous trouver des propriétés en détresse
L'étape suivante consiste à localiser les propriétés en détresse maintenant que vous connaissez leur apparence. Pour trouver une propriété en difficulté, vous devez faire appel à l'aide de/par :
#1. Courtiers en gros :
Les grossistes sont des professionnels qui localisent des propriétés dont la valeur marchande est inférieure, placent la propriété en difficulté sous contrat, puis recherchent un investisseur comme vous à qui céder le contrat.
Ils ont déjà persuadé le propriétaire de vendre après avoir recherché sur le marché le meilleur
Bonnes affaires. Tout ce que vous avez à faire est de faire vos devoirs et de confirmer que les chiffres s'additionnent avant de reprendre le contrat.
Nous pouvons considérer une petite commission de cession que vous devez payer à un grossiste immobilier comme un petit montant à payer pour une fantastique affaire de gros immobilier.
#2. MLS :
Un autre outil utile pour trouver des propriétés saisies est votre service local d'inscriptions multiples. Demandez à votre agent immobilier de rechercher des maisons qui ont été répertoriées plus d'une fois, à vendre plus d'une fois ou dont les listes ont expiré.
Sites Web de propriétés en difficulté : Les sites Web suivants peuvent vous aider à trouver ou à localiser des propriétés en difficulté :
Propriétés aux États-Unis.
- Enchérir sur la ville
- CarProperty.com
- Bec
- Domanie
- Venteparpropriétaire.com
- Maisons.com
- AccueilServices of America
- Affichage de la liste Internet
- Espace Liquide
#3. Ventes aux enchères immobilières :
Si un prêteur saisit une maison mais n'est pas en mesure de la vendre directement,
La propriété REO est souvent vendue aux enchères.
Votre journal de quartier et des sites Web d'enchères immobilières comme Auction.com
les deux publient des ventes aux enchères immobilières.
#4. Association avec des avocats :
Les maisons saisies peuvent souvent être trouvées par des avocats-conseils qui se concentrent sur les saisies immobilières, les successions ou le droit de la famille. Établir une relation avec un avocat prend du temps, mais cela peut valoir la peine.
Lorsque des propriétés en difficulté deviennent disponibles en raison d'événements comme une crise financière ou un divorce, le fait d'avoir un réseau d'avocats peut vous donner le scoop.
Avantages et inconvénients des propriétés en difficulté
Jetons un coup d'œil à certains des avantages des propriétés en difficulté.
- Les prix sont souvent inférieurs au marché.
- Excellente chance d'équité immédiate.
- Maison de départ bon marché dans une communauté qui pourrait autrement être hors de portée.
- Lors de l'achat d'un REO directement auprès de la banque, le financement pourrait être plus simple.
Lors de l'achat de la maison en détresse idéale à l'endroit idéal au moment idéal, il existe un potentiel de gains astronomiques.
Inconvénients des propriétés en difficulté
- Le coût réel d'achat d'une maison en difficulté peut grimper en raison de réparations imprévues.
- Sur certains marchés, la concurrence peut augmenter la valeur des REO et des propriétés à découvert.
- Si vous souhaitez conclure une transaction immédiatement, l'achat d'une propriété en difficulté peut coûter très cher.
- Lors de l'achat d'un bien immobilier appartenant à une banque lors d'une vente aux enchères ou directement auprès d'un prêteur, l'assurance titres peut être difficile à obtenir.
Conclusion
Pour certains investisseurs immobiliers, il faut plus de temps et d'efforts pour trouver une maison en difficulté que pour acheter une location clé en main, mais le travail supplémentaire pourrait en valoir la peine.
Lorsque vous savez où trouver et quoi chercher, les ventes de propriétés en difficulté peuvent être une merveilleuse source de transactions, même si elles ne conviennent pas à tous les investisseurs.
FAQ sur les propriétés en difficulté
Où pouvez-vous trouver des propriétés en détresse?
Le paradis de Las Vegas au Nevada. De loin le pourcentage le plus élevé du pays, 41% de toutes les ventes de maisons à Las Vegas étaient des ventes aux enchères de forclusion et des ventes en difficulté.
Que signifie la valeur de détresse ?
La valeur de détresse est le montant que vous vendrez immédiatement la maison.
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