La clause de défaisance est l'idée de défaisance qui existe pour protéger vos intérêts en tant que propriétaire ou acheteur potentiel ; il s'agit d'une clause légale contraignante qui stipule qu'après avoir remboursé l'hypothèque sur la propriété, vous en serez propriétaire libre et clair. Dans cet article, nous vous expliquerons ce qu'est une clause de defeasance pour les investisseurs immobiliers et le taux du crédit immobilier.
Clause de défaisance
Lorsqu'une série de paiements, comme une hypothèque, est effectuée, le terme « annulation » est utilisé pour déclarer une condition contractuelle nulle et non avenue. Il peut également modifier les termes de l'accord, comme le transfert du titre du prêteur à l'emprunteur. L'emprunteur peut réserver de l'argent pour le remboursement du prêt par le biais de comptes de défaisance, ce qui élimine efficacement la dette de son bilan.
Une clause de défaisance existe pour vous protéger en tant qu'acheteur. Ceci en garantissant que vous obtiendrez la propriété et la gestion complètes de la propriété après avoir respecté votre part du contrat et effectué vos versements hypothécaires. Ces dispositions ne sont cependant pas présentes dans tous les contrats hypothécaires. Les clauses de défaisance n'existent que dans les États qui utilisent la théorie du titre pour le droit hypothécaire, car nous approfondirons ci-dessous.
Comment fonctionne une clause de défaisance
La loi hypothécaire utilise des dispositions de défaisance pour identifier qui détient le titre complet d'une propriété. Les nouveaux propriétaires peuvent en fait se sentir comme s'ils étaient les pleins propriétaires de leurs propriétés puisque ce sont eux qui y vivent et prennent les décisions concernant les modifications de propriété. En cas de non-paiement, les prêteurs ont techniquement toujours le droit de saisir la propriété et de la vendre pour récupérer leurs pertes.
Les accords relatifs à l'achat de biens immobiliers contiennent souvent plus de clause de résiliation. Lorsqu'un prêt est garanti par une hypothèque, la clause d'annulation stipule que l'acheteur ne recevra le titre de propriété qu'une fois l'obligation entièrement réglée (c'est-à-dire le principal et les intérêts). Le prêteur détient ce titre jusqu'à la date du remboursement.
Selon l'état dans lequel vous résidez et s'il s'agit d'une propriété privilégiée ou d'un titre de propriété, cela déterminera exactement comment progressent les procédures de forclusion. Les dispositions de défaisance sont utiles dans les États qui adhèrent à la théorie du titre. Nous aborderons davantage cette idée à mesure que nous avancerons. Votre prêteur détient le titre de propriété de votre propriété en cas de défaut de paiement de votre prêt hypothécaire, tant qu'il y a encore de l'argent dû sur celui-ci. La disposition de défaisance, cependant, exige que vous acquériez le titre de propriété lorsque vous avez entièrement remboursé le prêt.
Exclusions à la clause de défaisance
En raison des différentes réglementations immobilières et de la terminologie hypothécaire utilisée dans chaque État, tous les contrats hypothécaires ne contiendront pas une clause de résiliation.
Les clauses de défaisance sont normalement utiles dans les États où la banque conserve la propriété de la maison. Jusqu'à ce qu'ils remboursent l'hypothèque parce qu'ils transfèrent le titre à la satisfaction du prêt. La théorie des titres est utile dans plus de la moitié des États américains, notamment :
- De la côte sont le Massachusetts, le New Hampshire et Washington, DC
- Le sud comprend la Caroline du Nord, le Tennessee, le Texas, la Virginie, la Virginie-Occidentale, l'Alabama, la Géorgie et le Mississippi
- Le Midwest comprend l'Idaho, le Michigan, le Minnesota et le Missouri.
- L'Arizona, la Californie, le Colorado, le Nebraska, le Nevada, l'Oregon, le Dakota du Sud, l'Utah, l'État de Washington et le Wyoming sont tous situés dans l'Ouest.
L'État de la théorie du titre, l'Alaska, l'est également. Les autres États que nous n'avons pas mentionnés ci-dessus adhèrent à la théorie du privilège.
Avantages de l'établissement de comptes de défaisance
#1. Rend la comptabilité moins difficile
Il élimine le besoin de documenter tous les aspects des transactions susmentionnées. La complexité de la comptabilité est réduite une fois que le prêt a été fonctionnellement éliminé du bilan de l'emprunteur.
#2. Réduit le danger de pénalités pour paiement anticipé
En règle générale, si un emprunteur rembourse un prêt avant la date convenue, en particulier au cours des cinq premières années, il est soumis à une pénalité de remboursement anticipé. Ils imposent des amendes pour protéger l'investisseur de toute perte future de revenu de paiement d'intérêts.
Sur la base du solde restant dû du prêt hypothécaire, l'emprunteur peut évaluer la pénalité. Par conséquent, ils échappent aux pénalités de remboursement anticipé en utilisant la clause de défaisance. Ces paiements comportent des risques car les modèles de prépaiement sont souvent arbitraires.
#3. Maintient les taux d'intérêt bas
Dans une économie où il y a une forte demande de taux d'intérêt à l'avenir, la tromperie est tout à fait avantageuse. Il permet à l'emprunteur d'éviter d'avoir à payer des taux d'intérêt plus élevés.
Inconvénients des comptes de défaisance
#1. Prix élevé
La comptabilité de défaisance est incroyablement difficile et nécessite des comptables et des avocats expérimentés. Pour cette raison, il ne devrait être poursuivi que lorsque la pénalité de remboursement anticipé associée l'emporte sur le coût des frais de courtage et de consultation.
#2. Exigences financières
Afin de remplacer le coût de la garantie libérée à la suite de la suppression de l'obligation du bilan, l'emprunteur doit disposer d'un capital suffisant.
Qu'est-ce qu'une clause d'aliénation ?
Lorsqu'un emprunteur vend ou transfère sa maison, la clause d'aliénation de son contrat de prêt hypothécaire confère des droits au prêteur hypothécaire. Ce droit d'exiger le remboursement immédiat et complet de la dette, y compris le principal et les intérêts. Il peut y avoir un transfert du titre de propriété de l'acheteur sur la propriété. Mais la disposition stipule qu'il doit y avoir un paiement pour le reste. Cette condition est également connue sous le nom de «clause d'exigibilité», puisque le solde devient exigible lors de la vente du bien. Cette disposition est applicable que la vente ou le transfert soit volontaire ou non.
Qu'est-ce que la clause d'accélération ?
La « disposition accélérée » d'un accord de prêt précise les circonstances dans lesquelles l'emprunteur doit rembourser le prêt en totalité immédiatement. Une clause accélérée est souvent déclenchée lorsque l'emprunteur viole matériellement les termes de l'arrangement de prêt.
Par exemple, si l'emprunteur saute trop de paiements, la clause d'accélération de la plupart des hypothèques entre en jeu. Les hypothèques commerciales et résidentielles sont celles qui ont généralement des clauses d'accélération. Certains baux peuvent également les inclure.
Comment la défaisance se compare-t-elle au maintien du rendement ?
Les emprunteurs ont la possibilité de libérer l'actif immobilier sous-jacent par le biais d'une clause de maintien du rendement ou d'une clause de defeasance. Cependant, les deux procédures sont très dissemblables d'un point de vue juridique et économique. Alors que la défaisance implique le remplacement de la garantie et l'absorption formelle du prêt par l'emprunteur successeur, le maintien du rendement est le véritable remboursement anticipé du prêt.
Le principal impayé du prêt et une pénalité de remboursement anticipé constituent un remboursement anticipé de maintien du rendement. La valeur actualisée des paiements restants sur le prêt, actualisée au rendement actuel du titre du Trésor américain venant à échéance le plus près de la date d'échéance du prêt, est couramment utilisée pour calculer la pénalité pour remboursement anticipé. L'agent de prêt paie un coût de traitement mineur comme seul frais de transaction.
En revanche, le prix d'un portefeuille d'obligations suffisant pour couvrir les échéances du prêt en cours, ainsi que les coûts de transaction envers divers tiers, déterminent le coût de la défaisance.
Façons d'acheter les obligations de défaisance
Normalement, les fonds provenant d'un refinancement ou de la vente de la propriété sont essentiels pour payer les obligations de défaisance.
L'emprunteur peut acheter les obligations auprès de n'importe quel vendeur de titres, tant que le contrat de prêt le permet. Chatham a créé une procédure d'enchères extrêmement réussie qui garantit que nos clients recevront des prix rentables sur l'acquisition d'obligations. Chatham dirige la vente aux enchères, s'assurant que chaque offre est férocement compétitive. Enfin, Chatham n'offre pas d'incitatifs aux banques et n'est pas un courtier. Nous ne recevons pas de frais, de primes ou de bénéfices pour l'achat des obligations. Notre seule préoccupation est d'obtenir pour nos clients la meilleure offre possible.
Quel rôle Chatham joue-t-il dans la défaisance ?
Chatham sert de consultant en annulation pour l'emprunteur et est un conseiller impartial et professionnel. Il propose des estimations de coûts et guide l'emprunteur tout au long de la procédure de défaisance. Il coordonne avec les contreparties et s'assure que la défaisance est effectuée de manière efficace et abordable. Chatham peut également acheter les obligations de défaisance et créer l'organisation emprunteuse successeur. Et cela prendra en charge le prêt après la clôture si les accords de prêt le permettent.
Les consultants en défaisance sont les seules parties ayant une compréhension approfondie de l'ensemble de la procédure qui représentent également l'emprunteur, ce qui rend leur position spéciale. En tant que consultant en défaisance, Chatham vise à rendre le processus aussi simple que possible. Cela incitera les clients à se concentrer sur la transaction immobilière sous-jacente, dans leur clause de defeasance.
Qu'implique la valeur résiduelle de Defeasance et d'où vient-elle ?
Les liquidités sur le compte de défaisance qui ne sont pas engagées pour payer la dette sont appelées valeur résiduelle. La valeur flottante et la valeur de remboursement anticipé sont les deux sources différentes de valeur résiduelle.
Au cours de la durée de vie restante du prêt annulé, la valeur flottante augmente progressivement. Il résulte d'infimes décalages temporels entre l'entrée de liquidités des obligations et la sortie de liquidités pour le remboursement du prêt. Court-tLes dépôts d'argent à terme génèrent des taux d'intérêt du marché monétaire sur le compte de défaisance. Il y a un floten valeur transfert à l'emprunteur successeur lorsqu'il y a remboursement intégral du prêt à l'échéance.
La valeur de remboursement anticipé se développe lorsque les clauses des contrats de prêt précisent que les obligations de défaisance doivent couvrir tous les paiements de prêt impayés jusqu'à la date d'échéance du prêt tout en permettant le remboursement anticipé du prêt à la date de remboursement anticipé ouverte. À la date de remboursement anticipé anticipé, l'emprunteur successeur réglera le solde du principal de la dette acquittée. Il y a une libération des obligations restantes dans le compte de défaisance à l'emprunteur successeur. C'est au moment du remboursement du prêt, qui les revend ensuite tout de suite sur le marché. La valeur de remboursement anticipé est la différence entre le prix de vente des obligations libérées et le coût de remboursement de la dette libérée.
Coût de défaisance
Les intérêts payés d'avance, le maintien du rendement ou d'autres primes de remboursement anticipé, les frais juridiques, comptables et de conseil sont directement attribuables à l'annulation de la dette. La radiation des frais de financement reportés ; les frais de traitement de l'agent de service ; frais de tenue de compte ; les frais d'agence de notation ; et la prime de défaisance calculée.
Clause de défaisance Immobilier
Il est crucial de comprendre le titre garanti et les idées d'hypothèques garanties afin de bien comprendre la défaisance.
Un titre garanti est un titre de propriété que le prêteur détient en garantie d'un prêt. Si l'emprunteur ne rembourse pas le prêt, le prêteur a le pouvoir de prendre le contrôle de l'actif et de le vendre pour récupérer ses pertes. En outre, une hypothèque garantie est lorsqu'il y a un enregistrement d'une hypothèque contre le titre d'une propriété. Cela donne au prêteur un droit légal sur la propriété en cas de défaut.
La clause de defeasance d'une hypothèque est cruciale car elle permet un remboursement anticipé de l'hypothèque sans mettre en péril le titre garanti ou l'hypothèque garantie de l'emprunteur. Cette disposition est cruciale car elle laisse à l'emprunteur la liberté de rembourser son hypothèque sans encourir de pénalités s'il est en mesure de le faire. Par exemple, si l'emprunteur vend sa propriété avant la fin de la durée de l'hypothèque, il pourrait être en mesure de rembourser le prêt par anticipation sans encourir de frais.
Les exemples théoriques sont un bon outil pour comprendre ce que signifie avoir ou non une clause de résiliation dans une hypothèque.
Quelles sont les parties supplémentaires dans une clause de défaisance dans l'immobilier
#1. Agent de prêt
L'agent de prêt demande un dépôt initial ainsi qu'une notification de défaisance. Des copies officielles des accords de prêt et du tableau d'amortissement du prêt sont fournies. Ils continuent d'assurer le service du prêt après l'annulation.
#2. Conseiller juridique de l'agent de prêt
Pour les représenter dans la défaisance, l'agent de prêt engage un cabinet d'avocats. Au nom de l'agent de prêt, l'avocat crée les documents de défaisance, rassemble des informations pour le processus de diligence raisonnable et certifie certains composants de l'accord.
#3. Agences de notation
Pour éviter le déclassement du pool de titrisation, les agences de notation peuvent examiner les défauts importants pour s'assurer qu'ils ne se produiront pas. Il peut y avoir un retard dans le processus de défaisance jusqu'à 10 jours ouvrables en raison de l'examen de l'agence de notation.
#4. Intermédiaire en valeurs mobilières
L'intermédiaire en valeurs mobilières, également appelé dépositaire, est une banque qui conserve les obligations de défaisance dans un compte limité. Et ils envoient les encaissements de l'obligation à l'agent de prêt pour régler le solde du prêt.
# 5. Comptable
Une société CPA indépendante certifie dans un rapport que le portefeuille de rentrées de fonds des obligations de défaisance sera suffisant pour couvrir tous les paiements de prêt en cours.
#6. L'emprunteur successeur
Il s'agit de la mise en place d'une LLC à but unique, à distance de la faillite, pour prendre en charge la responsabilité financière de l'emprunteur pour le prêt. Tout en conservant la propriété des obligations de défaisance.
#sept. Procureur de l'emprunteur successeur
Cet avocat évalue les documents de défaisance et soumet les documents nécessaires pour établir l'entité emprunteur successeur.
#8. Société de titres
La même entreprise de titre qui gère le refinancement ou la vente sous-jacente gère également le titre et l'entiercement pour la défaisance.
#9. Conseil de l'Emprunteur
La plupart des emprunteurs font appel à un conseiller juridique pour évaluer les dossiers d'annulation et les aider à renvoyer les documents nécessaires à l'agent de prêt.
Clause de résiliation dans une hypothèque
Un créancier hypothécaire qui a prêté de l'argent à un débiteur hypothécaire en vertu de la common law anglaise primitive a reçu en retour un acte d'honoraires annulables sur la propriété. Qui servait de caution à l'obligation. Lorsque la dette était payée à l'échéance, ou à son échéance, un tel titre était sujet à défaite ou à annulation.
À ce moment-là, le créancier hypothécaire recouvrerait la propriété du bien. Si le créancier hypothécaire dans une clause de defeasance a acquis la propriété absolue de la propriété si le débiteur hypothécaire n'a pas payé l'obligation, même en un seul jour, à ce moment-là, le titre du créancier hypothécaire est devenu un domaine en fief simple. Ces principes de common law qui s'appliquent à ce type de contrat hypothécaire sont matérialisés par une clause de defeasance.
Selon cette condition, il y aura un remboursement complet du prêt avant que vous ne receviez le titre complet de la propriété sur laquelle vous avez une hypothèque.
Sur la base de la théorie du privilège, qui prévaut dans la plupart des États, une clause d'annulation n'est pas courante dans une hypothèque. L'hypothèque place le nom du créancier hypothécaire en tant que titulaire de privilège sur la propriété hypothéquée, réservant la possession au créancier hypothécaire seulement une fois que l'hypothèque a été saisie. Il n'y a aucune exigence pour une clause de résiliation parce que l'hypothèque n'a pas été accordée le titre révocable.
Comment fonctionne la clause de défaisance dans une hypothèque
La défaisance est un terme juridique qui stipule que vous, l'acheteur de la maison, serez propriétaire de la propriété en totalité et en totalité une fois l'hypothèque remboursée. Il existe officiellement pour sauvegarder vos intérêts.
Une fois de plus, dans la clause de defeasance, la manière dont votre État interprète la théorie hypothécaire, une composante du droit immobilier, dépendra de l'endroit où vous vivez.
Théorie du titre vs théorie du lien
Les États peuvent avoir des lois immobilières différentes, mais en ce qui concerne la théorie du droit hypothécaire, elles entrent invariablement dans l'une des deux catégories suivantes : la théorie du privilège ou la théorie du titre.
"Jusqu'à ce qu'il y ait remboursement du prêt, la banque reste propriétaire de la maison" c'est selon "l'hypothèse du titre".
Selon la théorie du privilège, lorsqu'un acheteur obtient une hypothèque, la banque enregistre un privilège immobilier en tant que réclamation contre la propriété de l'acheteur sur la propriété.
Dans un État où il existe une théorie du privilège lorsqu'un emprunteur signe un contrat hypothécaire, il signe également un acte de garantie. De ce fait, donner à la banque un titre légal sur la propriété mais en conservant leur propriété équitable. Le titre équitable implique simplement que l'emprunteur a le droit de posséder la propriété pour la durée du prêt, sauf vente ou défaut. Un titre équitable n'est pas la même chose qu'un droit légal.
L'exigence d'une procédure de forclusion est l'endroit où la plus grande distinction entre les deux peut être remarquée. Foreclosures doit passer par le système judiciaire dans un état de théorie du titre. Un syndic gère la forclusion dans un État où la théorie du privilège est en vigueur de manière non judiciaire, souvent sans l'aide du système judiciaire.
Essentiellement, il est plus difficile pour une banque de vous expulser de force d'une maison où vous avez un titre équitable (selon la théorie du privilège) que dans un État où la banque détient la pleine propriété de la propriété (selon la théorie du titre) et vous effectuent des paiements sur une dette.
Qu'est-ce qu'une clause d'aliénation ?
Lorsqu'un emprunteur vend ou transfère sa maison, la clause d'aliénation de son contrat de prêt hypothécaire donne au prêteur hypothécaire le droit d'exiger le remboursement immédiat et complet de la dette, y compris le principal et les intérêts.
Qu'est-ce que la clause d'accélération ?
La « disposition accélérée » d'un accord de prêt précise les circonstances dans lesquelles l'emprunteur doit rembourser le prêt en totalité immédiatement. Une clause accélérée est souvent déclenchée lorsque l'emprunteur viole matériellement les termes de l'arrangement de prêt.
Quelle est la différence entre le maintien du rendement et la défaisance ?
Les emprunteurs ont la possibilité de libérer l'actif immobilier sous-jacent par le maintien du rendement ou la défaisance. Cependant, les deux procédures sont très dissemblables d'un point de vue juridique et économique. Alors que la défaisance implique le remplacement de la garantie et l'absorption formelle du prêt par l'emprunteur successeur, le maintien du rendement est le véritable remboursement anticipé du prêt.
Quelle est la définition de la défaisance ?
Lorsqu'une série de paiements, comme une hypothèque, est effectuée, le terme «annulation» est utilisé pour déclarer une condition contractuelle nulle et non avenue et modifier les termes de l'accord, comme le transfert de titre du prêteur à l'emprunteur.
Qu'est-ce que la période de défaisance ?
La Période de Défaisance commence le jour suivant la Date de Défaisance et se termine la veille du début de la Période Fenêtre. Si ce billet est transféré à une fiducie REMIC avant la date de résiliation, la période d'annulation s'appliquera.
Qu'y a-t-il dans la défaisance de substance ?
Un débiteur s'engage dans une opération d'annulation en substance lorsqu'il transfère des actifs à une fiducie d'annulation irrévocable qui sont pratiquement sans risque et que les flux de trésorerie de ces actifs sont raisonnablement proches des intérêts prévus et que les paiements du principal de la dette sont éteints.
Que sont les frais de défaisance ?
Intérêts payés d'avance, primes de maintien du rendement ou autres primes de remboursement anticipé, frais juridiques, comptables et de conseil directement attribuables à l'annulation de la dette ; l'annulation du financement reporté sont tous des exemples de coûts associés à l'annulation ou au remboursement anticipé d'une dette garantie et sont inclus dans la définition de « coûts ».
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