Les investisseurs immobiliers doivent acquérir une évaluation commerciale des propriétés ou obtenir une approbation de financement avant d'acheter tout type de biens immobiliers commerciaux. Si vous vendez une installation commerciale, il y a de fortes chances que vous deviez passer par une évaluation immobilière commerciale. Vous vous demandez peut-être comment ce processus fonctionne à la lumière de cela. Nous avons couvert toutes les informations dont vous avez besoin pour évaluer une propriété commerciale. Vous apprendrez ce qu'est une évaluation immobilière commerciale, le coût, comment elle est effectuée, les entreprises qui offrent ces services et ce que vous pouvez faire pour augmenter la valeur de votre propriété.
Évaluation commerciale
Quiconque veut investir dans l'immobilier doit estimer le bien avant de l'acheter. Lors d'une évaluation d'un bien immobilier commercial, un évaluateur qualifié d'un tiers détermine l'évaluation d'un immeuble à revenus. Ce type d'évaluation peut être utilisé pour déterminer la valeur de tout type de biens immobiliers commerciaux, y compris les immeubles de bureaux, les résidences multifamiliales et les établissements de vente au détail. Une évaluation immobilière commerciale offre une évaluation impartiale de la valeur de la propriété. À l'aide de cette procédure, la valeur des propriétés telles que les habitations multifamiliales, les immeubles de bureaux ou les espaces commerciaux est déterminée.
Comme avec une hypothèque pour une propriété résidentielle, les prêteurs exigeront que les candidats acquièrent une évaluation sur une propriété immobilière commerciale avant qu'ils ne soient approuvés pour un prêt pour acheter la propriété. Ceci est fait pour empêcher la maison de courtage de prêter à un emprunteur plus d'argent que ne vaut la propriété. Alors que les évaluations immobilières résidentielles considèrent souvent des propriétés comparables, le processus d'évaluation CRE est un examen plus approfondi qui prend en compte le potentiel de revenus futurs du nouveau bien immobilier.
Quelles sont les différentes méthodes d'évaluation du CRE ?
Pour déterminer la valeur d'une propriété, un évaluateur d'entreprise a le choix entre quatre méthodes de base.
#1. Approche des coûts
Bien qu'elle ne soit pas utilisée très souvent de nos jours, la technique de tarification peut être utile si une structure est extrêmement rare ou flambant neuve. La technique du coût détermine la valeur d'une propriété en calculant le prix d'une reconstruction totale. Cette approche prend en compte les coûts du terrain, des matériaux et de la main-d'œuvre pour déterminer combien il en coûterait pour construire la même structure sur le marché actuel.
Les évaluateurs immobiliers commerciaux déterminent toujours la valeur d'une propriété en utilisant la même formule lorsqu'ils utilisent l'approche du coût. Cela se passe comme suit :
Coût du terrain + coût du bâtiment - amortissement cumulé = valeur de la propriété
#2. Approche des revenus
L'approche par le revenu est sans contredit la méthode d'évaluation d'un bien immobilier commercial la plus utilisée. En utilisant des formules d'investissement bien connues comme le résultat d'exploitation net (NOI) et le taux de capitalisation, l'évaluateur estime le montant d'argent que la propriété devrait être en mesure de générer sur le marché actuel en utilisant cette méthode pour l'évaluation commerciale (taux de capitalisation).
La formule de calcul de la méthode du revenu est la suivante :
Le bénéfice d'exploitation net (NOI) / le taux de capitalisation représente = la valeur de la propriété.
Cette méthode d'évaluation des biens immobiliers est généralement considérée comme la plus précise. Maintenant que cela a été dit, gardez à l'esprit deux choses. D'une part, le résultat d'exploitation net de l'immeuble doit être reflété de manière appropriée dans le pro forma. L'évaluation sera également inexacte.
#3. Une méthode de comparaison des ventes
La stratégie de comparaison des ventes est la méthode la plus utilisée en immobilier résidentiel. Cette méthode détermine la valeur de la propriété en question en utilisant des comparables ou les prix de vente de propriétés similaires.
#4. Le multiplicateur pour la méthode du loyer brut
La dernière alternative est l'approche du multiplicateur de loyer brut. Encore une fois, les investisseurs individuels utilisent cette tactique plus fréquemment qu'une pratique d'évaluation menée par des professionnels. En fait, il s'agit plutôt d'une méthode d'évaluation d'entreprise précipitée et impromptue.
En utilisant des comparables, vous pouvez déterminer le multiplicateur de loyer brut typique pour la zone où se trouve la propriété en question. Vous devriez également vérifier le pro forma de l'immeuble pour déterminer le revenu locatif brut moyen de la propriété. Une fois que vous avez ces chiffres, vous pouvez utiliser la formule suivante pour obtenir la valeur de la propriété :
Valeur de la propriété = revenu annuel x multiplicateur de loyer brut.
Pourquoi une évaluation immobilière commerciale est-elle importante ?
L'évaluation d'une propriété commerciale est une étape cruciale dans le processus d'achat d'un bien immobilier qui garantit également qu'une maison de courtage ne prête pas à un emprunteur plus d'argent que ne vaut une propriété commerciale. Voici trois raisons pour lesquelles une évaluation immobilière d'entreprise est importante.
- Vérifie la valeur marchande actuelle de la valeur : L'évaluation d'une propriété commerciale déterminera sa valeur marchande actuelle et informera l'acheteur et le prêteur du juste prix demandé.
- Confirme qu'un prêteur estime avec précision la valeur : Les prêteurs utilisent des évaluations pour s'assurer qu'ils ne prêtent pas plus d'argent que la valeur de la propriété. La propriété est évaluée à sa juste valeur et donnée au prêteur par un tiers.
- Fournit une idée des revenus potentiels de la propriété : Lors du processus d'évaluation de la CRE, le potentiel de revenu du bien commercial est pris en compte. Une évaluation par un tiers peut aider les investisseurs potentiels à déterminer si une entreprise en vaut la peine.
Quels sont les 2 types d'évaluations ?
La première est la technique des traits, dans laquelle les managers évaluent les caractéristiques uniques d'un travailleur à la lumière de son poste, telles que sa nature conviviale. L'approche comportementale examine des comportements particuliers au sein d'une profession donnée. Les approches comparatives opposent un travailleur à d'autres travailleurs.
Comment appelle-t-on une évaluation commerciale ?
La valeur d'un immeuble à revenus est évaluée par un évaluateur professionnel d'un tiers lors d'une évaluation d'un immeuble commercial.
Coût d'évaluation commerciale
En moyenne, vous cherchez à 4000 $, mais le coût peut varier considérablement. Selon la propriété, il n'est pas rare qu'une évaluation atteigne 10,000 2000 $ et, dans certains cas, beaucoup plus. Vous ne devriez pas essayer de dépenser moins de XNUMX XNUMX $ à moins d'être sûr de vous.
Cela vous laisse cependant un coussin budgétaire important. Qu'est-ce qui suggérerait que vous dépenserez 3000 25,000 $ au lieu de XNUMX XNUMX $ ? Choisir un évaluateur avec une structure de prix plus juste est important, mais ce n'est pas le seul facteur à considérer. Selon les caractéristiques de la propriété, le rapport dont vous avez besoin et la justification de l'évaluation, le coût de l'évaluation peut changer. Afin d'avoir une vision plus précise de la situation, il vaut la peine de creuser un peu plus.
Aspects qui influent sur le coût de l'évaluation commerciale
Voici quelques-uns des aspects qui influent sur le coût de l'évaluation commerciale ;
#1. Domaines de travail
La portée de la tâche est un autre facteur qui influe sur le processus d'évaluation de l'entreprise. Chaque étendue de travail a un ensemble différent de besoins d'enquête, d'analyse et de rapport qui pourraient affecter les frais d'évaluation.
À titre d'exemple, pensez à un grand relais routier. En plus d'offrir des balances et des services de réparation certifiés, un relais routier peut également vendre de l'essence et comporter un dépanneur, un ou plusieurs restaurants, des douches et d'autres commodités. Certains relais routiers louent de l'espace à des entreprises qui fournissent des services supplémentaires, comme des salons de coiffure et des cliniques.
Le processus d'évaluation d'une entreprise peut tenir compte des marchés des restaurants, des stations-service, des magasins et des entreprises de réparation de véhicules dans le cas du relais routier. Un périmètre plus grand ou plus complexe aura sûrement un impact sur la charge d'expertise, comme on pouvait s'y attendre.
Autres facteurs ayant une incidence sur le coût de l'évaluation commerciale
D'autres facteurs peuvent influer sur le coût d'un rapport d'évaluation d'entreprise. Lors de l'évaluation des coûts des expertises d'entreprise, les critères suivants sont fréquemment pris en compte :
- Localisation du bien concerné : Les propriétés situées dans des zones rurales ou des régions où le marché est peu actif peuvent nécessiter beaucoup de travail pour recueillir des données de marché pertinentes, en particulier si l'évaluateur doit acheter des données auprès d'un tiers fiable.
- Si une visite de la propriété concernée est nécessaire : Il est important de prendre en compte le coût du voyage lors de la tarification des propriétés situées très loin ou à l'extérieur de l'État.
- Si des informations plus détaillées sont nécessaires: L'expert pourrait être invité à recueillir des informations spécifiques sur le marché lié à la propriété en question pour différentes structures commerciales, comme les hôtels, par exemple. Des entreprises réputées comme STR, Inc. (Smith Travel Research) proposent une gamme d'études de marché spécialisées, y compris des données de marché utiles aux évaluateurs, moyennant des frais.
- Obtenir un rapport sur une ou plusieurs expertises commerciales : Si de nombreuses évaluations commerciales sont commandées en même temps et que la recherche et l'analyse nécessaires sont les mêmes pour chacune d'entre elles, elles pourraient être économisées.
Comment déterminez-vous la valeur d'une propriété commerciale?
La stratégie la plus populaire pour évaluer les actifs commerciaux consiste à baser la valeur sur des transactions de vente comparables récentes.
Quelles sont les trois méthodes d'évaluation ?
L'approche par comparaison, l'approche par le revenu et l'approche par le coût sont les trois principales méthodes d'évaluation qui ont été historiquement reconnues par la pratique de l'évaluation.
Quelles sont les 7 étapes du processus d'évaluation ?
Comment évaluer la performance des employés : 7 étapes
- Collectez des données sur votre développement et vos performances.
- Énumérez vos réalisations lorsque vous avez terminé.
- Terminez l'auto-évaluation.
- Établir un plan de développement.
- Projet d'objectifs pour la saison à venir.
- Informez votre gestionnaire de vos projets.
- Devenez ouvert d'esprit.
- Conclusion.
Salaire d'évaluation commerciale
Les évaluateurs commerciaux aux États-Unis gagnent un salaire annuel moyen de 43,866 21.09 $, soit 10 $ de l'heure. Les 28,000 % d'évaluateurs commerciaux les plus bas gagnent environ 10 67,000 $ par an, tandis que les XNUMX % les plus élevés gagnent environ XNUMX XNUMX $. Cependant, le montant d'argent qu'un évaluateur d'entreprise peut gagner dépend de l'endroit où il travaille. L'Alaska, la Californie, le New Jersey, Hawaï et New York sont les cinq principaux États pour les revenus des évaluateurs commerciaux.
Que gagnent les professionnels de l'évaluation commerciale dans différentes industries ?
Voici quelques exemples de salaires d'évaluateurs commerciaux dans diverses industries :
- L'industrie de l'assurance verse aux évaluateurs commerciaux un salaire moyen de 51,361 XNUMX $ par année.
- Les revenus du secteur financier sont de 48,176 XNUMX $
- Les évaluateurs commerciaux reçoivent le salaire le plus bas du secteur public. Les évaluateurs commerciaux de cette industrie gagnent un salaire moyen de 38,685 XNUMX $.
Industries les mieux rémunérées pour les évaluateurs commerciaux
| Rang | Industrie | Salaire moyen | Taux horaire |
| 1 | Assurance | $51,361 | $24.69 |
| 2 | financier | $48,176 | $23.16 |
| 3 | Droit immobilier | $44,425 | $21.36 |
| 4 | Gouvernement | $38,685 | $18.60 |
Services des entreprises d'évaluation commerciale
Voici des exemples d'entreprises qui offrent des services d'évaluation commerciale ;
#1. CBRE
CBRE est la première entreprise de notre liste à offrir des services d'évaluation commerciale. Sa division des services d'évaluation fournit des évaluations, des estimations et des services de conseil précis et fiables sur les propriétés commerciales dans le monde entier, aidant les clients à réaliser des investissements immobiliers lucratifs. Ces propriétés vont des immeubles de bureaux aux lots de développement. Parmi les services fournis figurent la valeur marchande, les offres publiques initiales (IPO), la sécurité hypothécaire, l'arbitrage et le conseil, la fiscalité, l'examen des loyers et l'assistance aux transactions.
#2. Le Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield est la deuxième entreprise sur notre liste de services d'évaluation commerciale. Ils constituent le premier groupe de spécialistes de l'expertise et du conseil entièrement dédié à l'étude des immeubles de bureaux. Leur groupe professionnel d'évaluation et de conseil en bureaux est composé d'experts en matière d'évaluation de bureaux, dont plus de 60 membres qualifiés de l'Institut d'évaluation (MAI).
L'évaluation de portefeuille multi-propriétés, l'analyse des dépenses, les études de faisabilité et d'impact, les évaluations pour les acquisitions, le refinancement, l'utilisation interne et les fins successorales ne sont que quelques-uns des services fournis.
#3. Conseillers immobiliers Valbridge
Une autre entreprise de notre liste qui offre des services d'évaluation commerciale est Valbridge Property Advisors. Il s'agit d'un cabinet d'évaluation commerciale indépendant reconnu à l'échelle nationale avec 200 MAI, 69 sites et plus de 675 employés. Ils fournissent des évaluations objectives basées sur une méthodologie de valeur établie, une compréhension du marché local et des normes objectives.
#4. Évaluation Bowery
Une autre grande entreprise qui offre des services d'évaluation commerciale est Bowery Appraisal. Il redéfinit l'industrie de l'évaluation commerciale en utilisant de grandes données et une pléthore de connaissances. Grâce à leur technologie innovante, les évaluateurs peuvent travailler plus rapidement et plus efficacement tout en fournissant un travail d'une qualité et d'une cohérence inégalées.
Développement à partir de zéro, multifamilial, usage mixte, bureaux, terrains, logements abordables, industriels et entrepôts, vente au détail, condos et coopératives, entreposage libre-service et autres services sont offerts. prêts de Freddie Mac et Fannie Mae.
#5. Gestion des garanties
La dernière entreprise de notre liste qui offre des services d'évaluation commerciale est Collateral Management. Les professionnels de la gestion des garanties possédant les qualifications nécessaires prendront vos besoins d'évaluation au sérieux et les géreront aussi habilement que possible. Les services suivants sont fournis : parcs à thème, stations-service, terrains de golf, développement commercial, hôtels, cabinets médicaux, multifamiliaux, terrains vacants, concessionnaires automobiles, réparation automobile, lave-auto et analyse des servitudes.
Conclusion
Une évaluation commerciale est l'une des listes de contrôle que toute personne qui achète une maison doit respecter avant d'effectuer un paiement. Parfois, le résultat de l'expertise prouve que la propriété était surévaluée, et l'acheteur potentiel approche le vendeur pour une réduction de prix. À d'autres moments aussi, cela peut révéler de nombreux dommages qui doivent être réparés. Dans l'ensemble, c'est une partie intégrante de chaque maison.
FAQ sur l'évaluation commerciale
Combien gagnent les évaluateurs immobiliers agréés au Texas ?
Un évaluateur immobilier au Texas peut s'attendre à gagner un salaire annuel médian de 74,500 29,500 $. Les échelles salariales des évaluateurs immobiliers au Texas peuvent aller de 199,500 XNUMX $ à XNUMX XNUMX $, en fonction de facteurs tels que le niveau d'éducation, les années d'expérience, le type d'entreprise recherchée et même les pourboires et incitations.
Quelle est la précision des évaluations immobilières commerciales?
Nous constatons que les évaluations sont, en moyenne, supérieures ou inférieures de 10 % aux prix de vente constatés au cours des deux trimestres suivants. Les évaluations sont souvent décalées de 5 % de la valeur, et cela avec un contexte de portefeuille qui permet de compenser les variations positives et négatives.
- COÛT MOYEN DE L'ASSURANCE HABITATION : Meilleures pratiques et tarifs au Royaume-Uni en 2023 (mis à jour)
- Analyse comparative du marché : gestion immobilière
- SOUSCRIPTION HYPOTHÉCAIRE : Étapes du processus d'UG
- PRÊTS IMMOBILIERS COMMERCIAUX : types, taux et exigences
Bibliographie
