POSSESSION INDÉSIRABLE : Comment ça marche ; Règles et exigences

Dans de rares cas, un intrus qui entre dans votre propriété et l'occupe peut en acquérir la possession légale. C'est ce qu'on appelle en droit la «possession adverse». Voici où vous pouvez voir les exigences en matière de possession adverse pour différents États comme la Californie et la Floride.

Qu'est-ce que la possession adverse ?

La possession adverse est une notion juridique qui confère un titre à quelqu'un qui vit ou est en possession de la terre de quelqu'un d'autre. Le possesseur obtient le titre de propriété si certaines conditions sont remplies, notamment s'il porte atteinte aux droits du véritable propriétaire et s'il est en possession continue du bien. La possession adversative est souvent appelée les droits des squatters, bien qu'il s'agisse d'un terme familier pour le concept plutôt qu'une loi enregistrée.

Comment fonctionne la possession adverse ?

Comme indiqué précédemment, la possession adversative est une circonstance juridique dans laquelle une partie obtient le titre de propriété d'une autre personne en en prenant possession. Cela peut arriver intentionnellement ou non, avec ou sans la connaissance du propriétaire.

Dans des circonstances de possession adversative intentionnelle, un intrus ou un squatter - quelqu'un qui occupe illégalement le terrain d'une autre personne - entre sciemment sur le terrain d'une autre personne avec l'intention d'y vivre et / ou de le reprendre. La possession adverse peut même être involontaire dans certaines situations. Un propriétaire, par exemple, peut construire une clôture séparant sa cour sans se rendre compte qu'il a enjambé et empiété sur les limites de la propriété de son voisin. Dans tous les cas, le possesseur adverse, parfois appelé l'assesseur, a le droit à cette propriété. De plus, si le demandeur réussit à établir la possession adversative, il n'est pas obligé d'indemniser le propriétaire pour le terrain.

Un évaluateur qui établit avec succès la possession adversative n'est pas obligé de payer le propriétaire foncier.

Les exigences pour prouver la possession adversative varient selon la juridiction. Dans de nombreux États, la documentation du paiement des taxes foncières et un acte de propriété sont nécessaires pour que le demandeur réussisse. Chaque État a un délai dans lequel le propriétaire foncier enregistré peut invalider la réclamation. Par exemple, si le seuil de l'État est de 20 ans et que le propriétaire peint ou paie d'autres travaux d'entretien sur le logement en question au cours de la 19e année, le demandeur aura du mal à prouver la possession adversative. Cela dit, il est recommandé aux propriétaires fonciers d'éliminer le danger de possession adverse dès que possible en signant des accords pour toute utilisation d'une propriété possédée.

Possession adverse au Royaume-Uni

La possession adversative devient plus difficile à démarrer en Angleterre avec l'adoption du Land Registration Act 2002. Selon la législation, si le terrain reste non enregistré pendant dix ans, le possesseur adverse peut demander à devenir le nouveau propriétaire enregistré. L'officier de l'état civil en avise alors la personne qui est actuellement le titulaire enregistré.

Le titre peut être transféré si le titulaire inscrit ne tente pas de rejeter le possesseur adverse pendant deux ans. La loi stipulait que les gens ne perdraient pas leurs titres à moins d'être informés des circonstances.

Exigences de possession défavorable aux États-Unis

À tout le moins, cinq conditions doivent être remplies pour obtenir la possession adverse. Cependant, certains États ont imposé des exigences supplémentaires en matière de possession adverse.

• Possession réelle : Le possesseur adverse doit utiliser physiquement la terre plutôt que de simplement marcher dessus, comme la tonte ou la récolte.
• Possession hostile : Le possesseur adverse doit avoir utilisé le terrain sans l'autorisation du propriétaire d'origine.
• Utilisation ouverte et notoire : L'adversaire doit user du bien de manière visible. C'est fait pour que le propriétaire d'origine puisse peut-être conclure que quelqu'un peut déposer une réclamation.
• Utilisation continue: Pendant toute la durée, l'adversaire doit détenir le bien en permanence.
• Usage exclusif: Le titulaire adverse doit être le seul utilisateur. La possession adversative ne peut être revendiquée si le propriétaire d'origine utilise le terrain pendant cette période.

Comment les réclamations pour possession défavorable sont résolues devant les tribunaux

Des questions sur la propriété légale peuvent survenir dans une variété de scénarios, comme la vente d'une maison. Une compagnie d'assurance titres, par exemple, peut refuser d'accorder une protection lorsqu'une propriété est vendue parce qu'on découvre que le garage du voisin se trouve directement sur la propriété.

Si des problèmes concernant la propriété foncière se développent dans ce type de situation et que les parties concernées ne parviennent pas à s'entendre, l'affaire peut se retrouver devant les tribunaux. Le propriétaire peut poursuivre l'intrus (par exemple, un voisin dont le garage empiète), ou l'intrus peut intenter une action en justice pour obtenir un "titre tranquille", qui est une demande au tribunal pour déterminer qui possède quoi.

Considérations particulières

La possession adversative a été présentée comme un remède potentiel pour lutter contre les violations des droits de propriété intellectuelle telles que le cybersquattage, l'utilisation abusive du droit d'auteur et le trolling des brevets. La possession adversative appliquée à la fois à la propriété intellectuelle et physique inciterait les abuseurs à consacrer plus d'efforts à l'utilisation active de leur portefeuille de marques, de brevets, etc., plutôt que de rester assis dessus et d'attendre que les véritables innovateurs entrent dans leur domaine.

Exigences légales pour une réclamation pour possession adversative d'un terrain

La loi de l'État régit les conditions de possession adversative, qui peuvent varier considérablement d'une juridiction à l'autre. Lorsqu'ils statuent sur des réclamations pour possession adversative, les tribunaux utilisent un test à quatre facteurs. Pour être considérée comme possession adversative, l'occupation du terrain par l'intrus doit être la suivante :

• Hostile
• Réel
• Ouvert et tristement célèbre
• Pour une période de temps définie, exclusive et continue (généralement mesurée en années).

Chacune de ces caractéristiques est abordée dans cet article. Vous trouverez des détails sur les restrictions qui s'appliquent à votre propriété (ou à celle de l'autre personne) dans la loi sur la possession adversative de votre État. En plus des exigences défavorables de possession légale décrites ci-dessous, plusieurs États exigent que l'intrus ait payé les taxes foncières locales sur le terrain pendant une certaine période.

#1. Une réclamation hostile exige la possession adverse.

Le terme "hostile" n'implique pas que l'intrus monte à cheval, six coups en feu. Lorsqu'il s'agit de possession adversative, les tribunaux utilisent plutôt l'une des trois définitions juridiques d'« hostile ».

• Profession simple. Ce critère (qui est encore suivi par la majorité des États aujourd'hui) définit « hostile » comme la simple occupation d'un terrain. L'intrus n'est pas tenu de savoir que le terrain appartient à quelqu'un d'autre.

• Être conscient des intrusions. Ce règlement exige que l'intrus soit conscient que son utilisation de la propriété constitue une intrusion (ce qui signifie que l'intrus n'a aucun droit légal d'être sur la propriété).

• Gaffe de bonne foi. Cette loi est suivie par quelques États et exige que l'intrus ait commis une erreur innocente de bonne foi en occupant la propriété en premier lieu, comme s'appuyer sur un acte invalide ou erroné.

#2. Exigences relatives à la possession réelle et physique pour la possession adverse.

La deuxième partie de la norme appliquée par le tribunal exige que l'intrus possède véritablement la propriété (y soit physiquement présent) et la traite comme le ferait un propriétaire. Documenter les tentatives de l'intrus pour entretenir et améliorer le terrain, comme planter et arroser un jardin ou ériger un abri, pourrait aider à établir cela.

#3. Exigences de possession ouverte et notoire pour possession adverse.

« Ouvert et tristement célèbre » signifie que toute personne, y compris un propriétaire qui fait une tentative raisonnable d'enquêter, doit être en mesure de voir qu'un intrus se trouve sur la propriété. Un voisin qui construit une clôture sur la propriété voisine ou verse une allée en béton à deux pieds au-dessus de la ligne de démarcation en est deux exemples.

#4. Possession adverse Possession exclusive et continue Exigences.

L'intrus doit détenir le terrain seul (c'est-à-dire qu'il ne peut en partager la possession avec des étrangers ou le propriétaire) et sans interruption pendant une période déterminée. (Cela signifie que l'intrus ne peut pas quitter la propriété, y revenir plus tard et prétendre que le temps passé à abandonner la propriété fait partie de la période de possession "continue".) Le temps nécessaire varie selon l'état. Il varie généralement entre sept et vingt ans.

Différentes lois sur la possession adverse par les États

La durée pendant laquelle un intrus doit occuper le terrain varie selon l'État. Consultez le tableau ci-dessous pour déterminer la période de votre état. Dans certains États, l'intrus est tenu de payer des taxes foncières pendant cette période. D'autres États n'exigent pas le paiement de taxes foncières, mais si l'intrus a payé des taxes, la période requise pour l'occupation est réduite. En outre, les lois sur la possession adversative de certaines juridictions ne font aucune mention du paiement des impôts.

Loi sur la possession adverse en Floride

La possession adverse est une idée étrange qui permet à une personne d'acquérir un titre de propriété en l'utilisant à bon escient pendant une durée déterminée par la loi. Selon la loi 95.18 sur la possession adversative de la Floride, lorsqu'une personne emménage publiquement dans la propriété négligée d'une autre personne et la répare, elle peut en acquérir le titre après un certain temps.

Ce que signifie détenir un titre de propriété

Un titre immobilier est un document légal qui vous identifie en tant que propriétaire légitime de la propriété. En tant que propriétaire d'une propriété, vous avez le droit d'y apporter des modifications et d'en transférer la propriété à une autre partie.

Parce qu'une personne peut posséder une propriété en partie ou en totalité, le droit immobilier devient compliqué. Des limites à votre propriété peuvent également survenir si vous refusez de payer les taxes foncières ou si votre réclamation n'a pas la «couleur du titre».

Utilisation de la « couleur du titre » pour faire une réclamation

Selon la loi 95.12 sur la possession adversative de la Floride, un possesseur doit habiter la propriété pendant au moins sept ans. Cette occupation doit s'effectuer « sous une couleur de titre » ou par le paiement de taxes foncières. Lorsqu'une personne semble avoir acquis un titre foncier, mais qu'il y a un défaut dans le titre qui le rend inefficace, on parle de « couleur du titre ». En conséquence, la propriété n'est pas établie.

Une personne n'a aucune raison de croire qu'elle est le propriétaire légal de la propriété tout en revendiquant sans couleur de titre. Cela se produit généralement lorsqu'un intrus qui est entré illégalement dans les locaux tente de revendiquer la propriété de la propriété.

Si une personne revendique une propriété via la couleur du titre, elle doit répondre à des exigences spécifiques pour que les tribunaux reconnaissent sa revendication de la propriété.

Exigences de la loi sur la possession adverse en Floride

Chaque réclamation pour possession adverse doit répondre à cinq exigences de base :

• Hostilité: Le possesseur doit soit être conscient qu'il empiète sur le terrain d'autrui, soit avoir commis une erreur raisonnable, comme s'appuyer sur un acte défectueux.
• Possession réelle : Cela implique que le propriétaire soit physiquement présent sur le terrain et le traite comme le sien.
• Possession ouverte et notoire : Pour répondre à ces critères, la possession du bien ne peut être dissimulée.
• Possession exclusive et continue : Dans ce cas, le possesseur ne peut pas partager sa possession avec d'autres et doit être en possession du bien pendant la durée légalement autorisée.
• Amélioration: Le possesseur doit améliorer, cultiver ou protéger la propriété revendiquée d'un grand enclos sur le terrain.

Selon la loi sur la possession adversative, lorsqu'une personne emménage publiquement dans la propriété négligée d'une autre et l'améliore, elle peut en acquérir le titre une fois qu'un certain laps de temps s'est écoulé.

Possession adverse en Californie

Le tableau ci-dessous résume les principes fondamentaux de la législation californienne sur la possession adversative.

Comment déterminer les limites d'une propriété

Si vous n'êtes pas sûr, gardez à l'esprit que toute propriété faisant l'objet d'une vente, d'une location ou de la garantie d'une obligation doit être correctement définie ou décrite, et doit être basée sur les notes de terrain d'un arpenteur ou ingénieur civil. Voici quelques ressources pour identifier et décrire les limites de propriété :

• Un acte est un instrument écrit dûment exécuté et donné par le constituant qui transfère un droit, un titre ou un intérêt immobilier au concessionnaire.
• Examinez la procédure de mesure et de détermination de la superficie d'une parcelle de terrain.
• L'enregistreur du comté doit tenir un registre des dossiers de la propriété, qui est ouvert au public.

Trois cas de possession adverse en Californie

La possession adversative se produit en Californie lorsqu'une personne cherchant à revendiquer la terre de quelqu'un d'autre doit non seulement l'utiliser pendant au moins cinq ans, mais également payer des taxes foncières dessus.

Dimmick c. Dimmick 58 Cal. @d 417,421 424, 856 Cal.Rptr. 374 2 p. 1962e (XNUMX)

La terre a été cédée à trois fils, mais un seul d'entre eux l'a cultivée. Ce fils a déposé une poursuite pour titre tranquille. Le tribunal de première instance a jugé qu'ils avaient joint le bail et la cour d'appel a confirmé la décision du tribunal de première instance.

228 Cal. App. 2d 474, 489 James c.LeDelt (1964)

Il s'agissait d'un désaccord sur une zone de 400 pieds de large, le demandeur demandant qu'une cabine soit retirée de la zone en question. Sur la base des limites convenues, de la possession adversative, de l'estoppel et des laches, le tribunal de première instance s'est prononcé en faveur du défendeur. Le juge a déterminé que le demandeur n'avait aucun droit, intérêt ou titre sur la propriété contestée.

128 Cal. App. 2d 72, 75, Madden contre Alpha Hardware & Supply Co. (1954)

Un litige immobilier impliquant la possession adverse, dans lequel le demandeur prétend avoir eu la possession pendant vingt ans et payé des impôts pendant dix ans. Les défendeurs ont interjeté appel et le juge d'appel a confirmé l'ordonnance.

Défendez-vous contre les squatters

Un squatter est une personne qui occupe légalement une propriété mais qui ne possède pas, ne loue pas ou n'a pas la permission du propriétaire de le faire. En Californie, les squatters ont des droits et peuvent voler votre propriété par possession adversative. Cela arrive, alors soyez conscient de vos droits et protégez vos biens. Voici quelques idées:

• Produisez vos impôts à temps.
• Maintenez un flux régulier de locataires dans votre bien locatif.
• Indiquez clairement dans le bail que la sous-location n'est pas autorisée.
• Engagez un gestionnaire immobilier pour garder un œil sur vos propriétés lorsque vous ne le pouvez pas.
• Assurez-vous que votre maison dispose d'un bon système de sécurité.

Restrictions de possession défavorable

La possession adverse n'est pas disponible dans toutes les circonstances. Par exemple, ne peut pas être utilisé pour obtenir un titre sur des terres appartenant au gouvernement.

Homesteading vs Possession Adverse

En pratique, la possession adversative s'apparente à la propriété familiale. Dans le homesteading, les nouveaux propriétaires reçoivent des terres ou des propriétés appartenant au gouvernement qui n'ont pas de propriétaire apparent enregistré tant qu'ils les utilisent et les améliorent. Un fermier peut perdre sa terre s'il ne l'utilise pas. La possession adversative peut fonctionner de la même manière en libérant des terres avec un titre ambigu pour un usage productif.

La possession adversative, d'autre part, peut être abusée d'une manière que la propriété familiale ne peut pas. S'il existe une servitude informelle entre deux fermes, par exemple, lorsque la clôture d'un agriculteur contient un acre de terre du voisin, l'agriculteur qui l'utilise peut revendiquer la possession adversative et mordre littéralement ce morceau de terrain s'il n'y a pas d'arrangement de servitude écrit.

Comment la possession adverse est-elle établie ?

Le possesseur doit démontrer la possession réelle ou planifiée. Cela implique un désir d'exclure tout le monde de la terre, mais seulement par la possession plutôt que par la propriété.

#1. Preuve

La « nature et la valeur de la propriété, le mode d'utilisation approprié et naturel » et les actions du propriétaire dans la préservation de ses propres intérêts sont tous pris en compte. L'érection d'une clôture, par exemple, est généralement considérée comme la « preuve la plus solide possible » d'une possession adversative. La preuve que le possesseur aurait pu faire plus avec le terrain n'est pas prise en compte. Une croyance erronée en la propriété ou une disposition à payer si demandé est également inadmissible comme preuve de possession.

#2. Les tarifs et les taxes doivent être payés

Le paiement des impôts et taxes est un élément de preuve crucial, mais il n'est pas concluant. Une réticence à payer des taux, d'autre part, va à l'encontre de l'objectif d'acquérir.

Est-il possible pour le propriétaire de reprendre possession ?

Il est essentiel de souligner que la période de reprise de possession est sans importance pour la restitution de possession. Par exemple, 45 minutes de reprise de possession peuvent anéantir 19 ans de possession adversative.

Le propriétaire du documentaire dispose de deux options pour reprendre possession :

#1. Par entrée physique

Les droits fonciers doivent être réaffirmés avant l'expiration du délai de prescription. Cela comprend à la fois des activités majeures comme l'enlèvement du possesseur et de petits actes comme l'enlèvement de clôtures ou d'autres structures. Le propriétaire doit reprendre possession « avec l'intention de reprendre possession », mais ne doit pas le faire par la violence ou la force. Les protestations, qu'elles soient orales ou écrites et les transactions juridiques telles qu'une hypothèque ou un bail ne sont pas considérées comme une reprise de possession.

#2. Par voie judiciaire

Lorsque les procédures judiciaires sont engagées, le temps de la possession adversative se termine, il est donc souvent conseillé de « plaider d'abord, négocier ensuite ». Le processus commence par la délivrance et la signification d'une sommation de possession dans le but d'obtenir une ordonnance de possession. Les droits de l'usufruitier cessent si la procédure est engagée dans le délai de prescription. Si cette assignation est rejetée, le délai recommencera à courir à cette date.

Comment éviter la possession adverse

#1. Gardez un œil sur votre propriété si vous en êtes propriétaire.

Vérifiez les dossiers d'impôt foncier pour voir si cette personne (ou toute autre personne) a payé des impôts sur la propriété si vous pensez qu'elle a une réclamation pour possession adversative. Vous pouvez suivre les procédures suivantes pour empêcher un intrus d'acquérir la propriété :

#2. Affichez des panneaux d'interdiction d'intrusion et utilisez des barrières pour bloquer l'entrée.

Gardez à l'esprit que bien qu'il s'agisse d'une approche intelligente pour empêcher les intrus, dans de nombreux États, le fait d'avoir des panneaux ou des portes ne vous protégera pas d'une réclamation par un intrus qui prend possession du terrain malgré tout.

#3. Donnez à quelqu'un la permission formelle d'utiliser votre terrain et obtenez une reconnaissance écrite de sa part.

Vous pouvez, par exemple, autoriser quelqu'un à se garer sur votre propriété, à prendre un raccourci sur votre propriété, à jardiner ou à faire pousser des cultures. Cela peut vaincre non seulement une réclamation pour possession adversative, mais également une réclamation de servitude (autorisation d'utilisation) sur votre terrain.

#4. Appelez les flics.

Obtenir un avocat. Pour expulser l'intrus de la propriété du propriétaire, vous devrez peut-être intenter une action en justice. Alternativement, vous pouvez demander à un tribunal d'ordonner l'enlèvement de la construction de votre propriété. Vous devez agir avant que l'intrus n'ait été sur votre propriété suffisamment longtemps pour faire une réclamation pour possession adverse avec succès en vertu de la loi de votre état.

Lire aussi: NFL Pension: Le guide ultime en 2023 (mis à jour)

Obtenir de l'aide avec les intrus

Si vous pensez que quelqu'un empiète sur votre propriété, vous pouvez parler à un avocat de votre région.

Certains États exigent que l'intrus ait payé des taxes foncières pour la période de temps spécifiée. Certains États exigent que l'intrus ait un document indiquant la propriété de la propriété (comme un acte ou un titre), même si le document est légalement défectueux. Pour plus d'informations sur la possession adversative, consultez la loi de votre état.

FAQ sur la possession indésirable

{
«@Context»: «https://schema.org»,
"@Type": "FAQPage",
« Entité principale » : [
{
"@Type": "Question",
« nom » : « Pouvez-vous revendiquer des terres après 7 ans ? »,
"AllowedAnswer": {
"@Type": "Répondre",
"texte": "

Une personne en possession adversative peut compter sur la possession adversative de ses prédécesseurs, donc quelqu'un qui achète un terrain à quelqu'un qui est en possession adversative depuis 7 ans n'a besoin de rester en possession que 5 ans de plus pour revendiquer le titre.

"
}
}
, {
"@Type": "Question",
« nom » : « La possession adversative peut-elle être contestée ?
"AllowedAnswer": {
"@Type": "Répondre",
"texte": "

Après dix ans de « possession adverse » d'un terrain enregistré, une partie peut demander au registre foncier d'être enregistrée en tant que nouveau propriétaire à la place de l'actuel.

"
}
}
, {
"@Type": "Question",
« nom » : « Quelle est la durée de la demande de possession adversative ? »,
"AllowedAnswer": {
"@Type": "Répondre",
"texte": "

La majorité de ces demandes sont terminées en 9 mois ou moins, mais nous savons que certaines peuvent prendre jusqu'à 11 mois, des situations exceptionnelles nécessitant encore plus de temps.

"
}
}
] }

Articles Relatifs

• DROITS DES SQUATTEURS : Définition juridique et loi dans les différents États
• Acte de fiducie : aperçu, hypothèque vs acte de fiducie et comment ça marche
• Financement du débiteur en possession : comment ça marche, DIP chapitre 11
• AVOCAT EN SÉCURITÉ : tout ce que vous devez savoir (mis à jour)
• GRANT DEED : Meilleures pratiques américaines et tout ce que vous devez savoir