La perspective de faire fructifier votre argent sur le marché immobilier peut être séduisante, mais que se passe-t-il si vous n'avez pas assez d'argent en main pour faire un acompte ? L'achat d'actions d'une fiducie de placement immobilier (FPI) est une option pour commencer à investir dans l'immobilier sans avoir à engager une mise de fonds initiale importante. Ils ont une histoire de versements de dividendes généreux, ce qui en fait un choix populaire parmi les investisseurs à revenu, mais ils ne sont pas sans leur part d'inconvénients. Dans cet article, nous discuterons de l'investissement en actions FPI, de la manière d'investir et de la meilleure FPI dans laquelle investir.
Qu'est-ce que le FPI
Le terme « REIT » désigne une entreprise qui génère des revenus par la propriété, la gestion ou le financement de biens immobiliers. Comme un fonds commun de placement, une fiducie de placement immobilier (FPI) permet aux gens ordinaires d'investir dans l'immobilier et de récolter les bénéfices de son appréciation de la valeur, ainsi que d'avoir accès à un revenu basé sur des dividendes et des rendements totaux, et de promouvoir le développement économique local et revitalisation.
Grâce à l'achat d'actions dans une entreprise ou dans un fonds commun de placement ou un fonds négocié en bourse (ETF), les investisseurs peuvent accéder à des portefeuilles immobiliers par le biais de fiducies de placement immobilier (REIT). De plus, les investisseurs dans une fiducie de placement immobilier (FPI) obtiennent une part des bénéfices réalisés par l'entreprise, mais ils n'ont pas à gérer eux-mêmes les achats, la gestion ou le financement de la propriété. Environ 150 millions de ménages américains ont une sorte de fiducie de placement immobilier (REIT) dans leurs comptes de retraite.
Comprendre le FPI
La FPI est exonérée du paiement de l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices puisqu'elle distribue la grande majorité de son revenu imposable à ses actionnaires. En raison de leur statut juridique unique, les FPI sont mieux placées pour acquérir des biens que leurs homologues non FPI.
Essentiellement, une FPI génère des revenus à partir de ses investissements immobiliers, qu'elle distribue ensuite à ses actionnaires. Les dividendes du FPI sont versés trimestriellement et une appréciation du capital est possible si le cours de l'action augmente.
Certaines fiducies de placement immobilier ont un portefeuille plus large que d'autres, tandis que d'autres se concentrent sur un créneau spécifique. Vous pouvez investir dans l'immobilier par le biais d'une FPI même si vous n'avez pas les liquidités nécessaires pour acheter une propriété ou rejoindre un club d'investissement immobilier. En outre, une société de placement immobilier (REIT) est ouverte à la négociation publique sur les principaux marchés boursiers.
Qu'est-ce qu'une fiducie de placement immobilier (FPI) ?
La plupart des fiducies de placement immobilier (FPI) fonctionnent selon un modèle commercial simple : elles louent des espaces, perçoivent les loyers et donnent l'argent à leurs actionnaires. Les FPI hypothécaires ne sont pas des propriétaires fonciers mais plutôt des financiers immobiliers. Ces fiducies de placement immobilier bénéficient des intérêts gagnés sur leurs avoirs.
Une société doit répondre à des exigences spécifiques en vertu de l'IRC afin d'être classée comme une fiducie de placement immobilier (FPI). La propriété à long terme de biens immobiliers productifs de revenus est indispensable, tout comme la distribution des bénéfices aux actionnaires.
Pour être considérée comme une FPI, une société doit satisfaire aux critères suivants.
- Placez au moins 75 % de votre patrimoine dans des investissements tangibles comme des terres, des liquidités ou des obligations d'État.
- Gagnez la majeure partie de votre argent via la vente de biens immobiliers, les revenus locatifs ou les intérêts sur les hypothèques.
- Les dividendes aux actionnaires doivent représenter au moins 90 % du revenu imposable annuel.
- Exister en tant que personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés
- Avoir un groupe de surveillants comme des fiduciaires ou des administrateurs
- Avoir au moins une centaine d'investisseurs d'ici la fin de sa première année.
- Ne pas avoir plus de cinq personnes détenant plus de la moitié des actions de l'entreprise.
Types de FPI
Voici les différents types de FPI.
- FPI d'actions. Les FPI d'actions représentent la grande majorité des FPI aujourd'hui. Les propriétés productives de revenus sont détenues ou gérées par des sociétés de placement immobilier. L'investissement dans des sociétés immobilières par actions est communément appelé FPI sur le marché et par Nareit.
- mREIT. Les FPI hypothécaires (mREIT) investissent dans des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires ou en émettent pour générer des revenus d'intérêts dans le but de financer des biens immobiliers générateurs de revenus.
- FPI privées. Étant donné que les FPI privées n'ont pas à s'inscrire auprès de la SEC, leurs actions ne se négocient pas sur les principaux marchés boursiers.
- FPI publiques non cotées. Bien que les PNLR soient des véhicules d'investissement reconnus par la SEC, ils ne sont cotés sur aucune bourse importante.
Comment fonctionne le FPI ?
Dans le cadre de l'amendement de 1960 à l'extension de la taxe d'accise sur les cigares, le Congrès a créé une fiducie de placement immobilier (REIT). Les actions des portefeuilles immobiliers commerciaux sont désormais accessibles aux investisseurs par le biais de cette disposition, qui était auparavant réservée aux personnes très riches et par le biais d'intermédiaires financiers gigantesques.
En outre, les immeubles d'appartements, les centres de données, les établissements de santé, les hôtels, les infrastructures (telles que les câbles à fibres optiques, les tours de téléphonie cellulaire et les pipelines d'énergie), les immeubles de bureaux, les centres de vente au détail, le stockage en libre-service, les terres forestières et les entrepôts peuvent tous être trouvés dans le portefeuille de une société de placement immobilier (REIT).
Les FPI se concentrent souvent sur un domaine du marché immobilier. Les portefeuilles de FPI diversifiées et spécialisées, en revanche, peuvent comprendre des actifs de différents types, tels que des FPI de bureaux et de commerce de détail.
De nombreuses fiducies de placement immobilier (FPI) sont négociées comme des actions sur les principales bourses de valeurs, ce qui permet aux investisseurs d'y accéder tout au long de la journée de négociation.
De plus, ces FPI sont très liquides en raison du volume élevé auquel elles se négocient.
Comment investir dans les FPI
L'ouverture d'un compte de courtage est la première étape pour investir dans le FPI, et cela peut se faire en quelques minutes. Après cela, une FPI sera négociée en bourse comme n'importe quelle autre action. Étant donné qu'une fiducie de placement immobilier (FPI) verse généralement des dividendes substantiels, il peut être prudent de les conserver dans un compte à imposition différée tel qu'un régime de retraite individuel (IRA) jusqu'à leur distribution.
Cependant, l'achat d'un fonds négocié en bourse (ETF) ou d'un fonds commun de placement qui recherche et investit dans une variété de fiducies de placement immobilier (FPI) peut être une bonne alternative à la négociation d'actions individuelles de FPI. Il en résulte une diversité instantanée et une vulnérabilité réduite. Ces fonds sont disponibles par le biais de diverses maisons de courtage, et y investir est un gain de temps par rapport à l'étude de fiducies de placement immobilier individuelles. Voici les étapes simples sur la façon dont vous pouvez investir dans le FPI en tant qu'investisseur immobilier.
#1. FPI privées
Les REIT privés ont toutes les caractéristiques d'un REIT, sauf qu'ils ne sont pas enregistrés auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis et ne peuvent donc pas être négociés en bourse. Ils ne sont pas tenus de fournir aux investisseurs le même niveau de transparence qu'une société cotée en bourse car ils ne sont pas enregistrés. Seuls les grands fonds de pension et les investisseurs accrédités (ceux qui ont une valeur nette supérieure à 1 million de dollars ou un revenu annuel supérieur à 200,000 XNUMX dollars) ont accès aux FPI privées.
L'Association nationale des fiducies de placement immobilier rapporte que l'investissement minimum dans une FPI privée peut varier de 1,000 25,000 $ à XNUMX XNUMX $.
#2. FPI non cotées
Les fiducies de placement immobilier non cotées sont similaires à la fois aux FPI privées et aux entreprises cotées en bourse en ce qu'elles sont enregistrées auprès de la SEC, mais aucune n'est négociée sur les principales bourses. Ce type de FPI est tenu de publier des rapports financiers trimestriels et annuels en raison de son enregistrement. Les FPI publiques non cotées sont un autre nom pour les FPI non cotées.
De plus, les REIT non négociés sont généralement très illiquides, ce qui rend difficile d'en retirer votre argent si vous en avez soudainement besoin.
#3. Actions de FPI cotées en bourse
Ce type de REIT est coté en bourse sur les principales bourses et est enregistré auprès de la SEC, offrant la meilleure opportunité aux investisseurs ordinaires de gagner un retour sur leur argent. Étant donné que les sociétés publiques sont soumises à la divulgation et à la surveillance des investisseurs, ces FPI sont généralement considérées comme préférables aux FPI privées et non négociées en raison de leurs frais de gestion inférieurs et de l'amélioration de la gouvernance d'entreprise.
#4. Actions privilégiées FPI
Par rapport aux actions ordinaires, les actions privilégiées agissent plus comme une obligation que comme une action. Les actions privilégiées, comme les obligations, ont une valeur nominale fixe et versent régulièrement un dividende en espèces. Les actions privilégiées, comme les obligations, augmenteront ou diminueront en fonction du niveau des taux d'intérêt.
Cependant, les actions privilégiées ne participent pas aux bénéfices continus de l'entreprise au-delà du dividende en espèces qu'elle reçoit, il est donc peu probable que sa valeur dépasse le prix auquel elle a été émise. Pour cette raison, à moins que l'action privilégiée n'ait été achetée avec une décote par rapport à la valeur nominale, le rendement annuel de l'investisseur correspondra probablement à la valeur du dividende. Cela contraste fortement avec la croissance potentielle à long terme des actions ordinaires des FPI.
Les meilleures FPI dans lesquelles investir
Mis hors de portée par la flambée du prix du logement ? Les investissements immobiliers peuvent être une excellente source de revenus passifs, mais tout le monde ne peut pas ou ne veut pas entretenir un bien locatif. Aussi, lisez COMMENT INVESTIR EN FPI : Guide et raisons d'investir.
Ici, nous avons des FPI ou des fiducies de placement immobilier.
Selon le vice-président senior des opérations immobilières de Research, Adam Littlefield, "les FPI sont des sociétés qui possèdent et exploitent des propriétés immobilières génératrices de revenus et offrent des parts de propriété aux investisseurs". Les maisons unifamiliales, les maisons en rangée, les appartements, les condos et les espaces commerciaux, y compris les magasins, les bureaux et les entrepôts, sont tous des exemples des types d'actifs détenus par les fiducies de placement immobilier.
Si vous souhaitez vous engager sur le marché immobilier mais que vous ne disposez pas du capital nécessaire pour acquérir de nombreuses propriétés, une fiducie de placement immobilier (FPI) est une excellente alternative. Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des sociétés qui contrôlent une variété de propriétés, telles que des communautés résidentielles, des immeubles de bureaux et des centres commerciaux. Vous pouvez obtenir les avantages financiers de posséder un bien immobilier en investissant dans une fiducie de placement immobilier (FPI).
Voici un aperçu de certaines des meilleures fiducies de placement immobilier (FPI).
#1. Boston Properties Inc. (BXP)
JPMorgan Chase & Co. (JPM) a récemment fait la une des journaux en exigeant que les membres de son équipe de direction travaillent cinq jours par semaine. Des entreprises comme Apple Inc. (AAPL) et Meta Platforms (META) sur la côte ouest ne sont pas à l'abri de la tendance à restreindre les politiques de travail à distance à travers le pays. Les fiducies de placement immobilier (FPI) de bureaux comme Boston Properties, qui possède, exploite et loue certains des plus grands lieux de travail dans les principales régions métropolitaines, notamment Boston, Los Angeles, New York, San Francisco et Seattle, sont un bon choix pour les investisseurs qui espèrent profiter de cette tendance possible.
Boston Properties devrait bénéficier d'un taux d'occupation accru, ce qui signifie à son tour des revenus locatifs à long terme plus élevés, si le trafic piétonnier s'améliore. De plus, le rendement de distribution du FPI est de 7.7 %.
#2. Prologis inc. (PLD)
La majorité des achats de Prologis Inc. sont des entrepôts et des plateformes de distribution. La société, qui existe depuis 1983, possède plus de 1.2 milliard de pieds carrés d'actifs dans son portefeuille et compte Amazon, FedEx et DHL parmi ses dix principaux clients. Elle possède des propriétés en Amérique du Nord, en Amérique du Sud, en Europe, en Asie et en Australie.
À l'heure actuelle, Prologis Inc. est évalué à 113 milliards de dollars en bourse. Son dividende devrait croître à un TCAC de 14 % au cours des trois prochaines années et de 12 % au cours des cinq prochaines années. La société versera un dividende de 0.87 $ par action sur les actions ordinaires et de 1.0675 $ par action sur les actions privilégiées au premier trimestre 2023.
#3. Château de la Couronne Inc. (CCI)
Les fiducies de placement immobilier (FPI) dans les télécommunications comme Crown Castle offrent une méthode pour s'exposer à la fois à l'immobilier et aux infrastructures. Cette fiducie de placement immobilier (REIT) gère et loue plus de 40,000 85,000 tours cellulaires et 5 2023 milles de câbles à fibre optique à travers les États-Unis. Crown Castle a bénéficié de la popularité de la 1.565G au cours des cinq dernières années. La direction anticipe cette évolution. Le dividende de 6.5 $ de Crown Castle au premier trimestre 2022 était une augmentation de 1.45 % par rapport au versement de 5.2 $ au premier trimestre XNUMX. De plus, le rendement du dividende actuel de Crown Castle est de XNUMX %.
#4. Communautés d'appartements d'Amérique centrale (MAA)
Une fiducie de placement immobilier (REIT), Mid-America Apartment Communities fait partie du prestigieux S&P 500. La majorité de ses avoirs sont des communautés d'appartements dans la Sunbelt. Des dividendes sont émis par Mid-America Apartment Communities depuis un certain temps. Il n'y a jamais eu de défaut de paiement de dividendes dans cette entreprise depuis 1994.
En outre, il existe actuellement environ 100,000 16 appartements appartenant à la société dans 2023 États et DC. Pour le premier trimestre de 1.40, la société a versé un dividende de 5.9 $ par action. L'augmentation du dividende de Mid-America Apartment Communities a été en moyenne de XNUMX % au cours de la dernière décennie.
#5. Annaly Capital Management Inc. (NLY)
Les FPI hypothécaires (mREIT) sont une forme spécialisée de fiducie de placement immobilier (FPI) qui peut générer plus d'argent pour les investisseurs.
Huemmer explique que ces FPI sont uniques car elles ne détiennent pas de propriétés physiques mais investissent plutôt dans des instruments financiers comme des titres adossés à des hypothèques.
Annaly Capital Management illustre bien cette tendance car elle investit principalement dans des titres adossés à des créances hypothécaires d'agences adossés à des prêts hypothécaires commerciaux et résidentiels et à des biens immobiliers. Annaly Capital Management (NLY) est une fiducie de placement immobilier (FPI) hypothécaire qui offre désormais un rendement élevé de 13.6 %. Cependant, les investisseurs doivent être conscients que NLY a connu une croissance du cours de l'action inférieure à la moyenne.
#6. WP Carey Inc. (WPC)
Par rapport au risque de posséder un seul centre commercial linéaire ou un immeuble de bureaux, « la diversification de plusieurs propriétés sous-jacentes différentes dans une FPI rend l'investissement immobilier très différent.
De plus, WP Carey est un bon choix pour les investisseurs à la recherche d'un FPI diversifié car il possède plus de 1,400 5.8 propriétés desservant un large éventail d'industries, y compris les entrepôts, les bureaux, la vente au détail, le self-stockage, les restaurants, les hôtels, les centres de fitness et les industriels à locataire unique. . En tant que FPI diversifiée, WP Carey permet aux investisseurs de répartir leurs paris sur plusieurs types de propriétés. Un rendement en dividendes de XNUMX % est offert par le FPI.
#7. Immobilier Fédéral (FRT)
L'une des premières fiducies de placement immobilier (FPI) américaines, Federal Realty a été fondée en 1962. Le portefeuille de Federal Realty comprend une grande variété d'immeubles de vente au détail et de bureaux. CVS, Home Depot, Gap et Albertsons ne sont que quelques-uns des 10 principaux locataires de Federal Realty.
Cependant, malgré son petit portefeuille, l'entreprise accorde une grande importance à la rationalisation de ses processus. C'est pourquoi il a le meilleur bilan parmi les fiducies de placement immobilier américaines pour l'augmentation de ses dividendes année après année. L'augmentation des dividendes chez Federal Realty a été en moyenne de 7% par an au cours des 55 dernières années.
Pourquoi quelqu'un investirait-il dans une FPI ?
Investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI), en particulier celles cotées en bourse, peut être avantageux.
- Divulgation du cours de l'action. La valeur d'une fiducie de placement immobilier (FPI) non négociée peut être plus difficile à déterminer que le cours de son action. Jusqu'à environ 18 mois après la clôture de leur offre, les FPI non cotées ne divulguent normalement pas d'évaluation par action. Cela peut se produire longtemps après que vous ayez investi de l'argent dans l'entreprise. Il peut s'écouler un certain temps avant que vous puissiez évaluer la valeur et la volatilité d'un placement en REIT non négocié.
- Paiements réguliers. L'exigence selon laquelle les FPI distribuent 90 % de leurs bénéfices annuels sous forme de dividendes aux actionnaires signifie que les actions des FPI offrent souvent certains des meilleurs rendements en dividendes du marché. C'est pourquoi ils sont si populaires parmi les investisseurs à la recherche d'une source de revenu passive. Les meilleures fiducies de placement immobilier ont un historique de versements de dividendes qui sont à la fois importants et qui augmentent avec le temps.
- Moins de volatilité. En partie en raison de leurs versements plus élevés, les fiducies de placement immobilier (FPI) sont moins volatiles que les actions ordinaires. Investir dans une fiducie de placement immobilier (FPI) peut aider à atténuer les montagnes russes d'autres types d'actifs. Néanmoins, aucun investissement n'est totalement à l'abri des fluctuations.
- Diversification. Posséder une FPI, qui peut comprendre des dizaines, voire des centaines de propriétés, vous permet de répartir davantage votre risque d'investissement que si vous n'aviez que quelques propriétés au même endroit.
Qu'est-ce qu'un inconvénient d'une FPI ?
Il y a un certain nombre d'avantages à investir dans une FPI, mais il y a aussi des risques. Les FPI d'investissement présentent les inconvénients suivants :
- Forte accumulation de dettes. Comme les propriétaires typiques, les fiducies de placement immobilier ont souvent des dettes importantes. Cependant, avant d'acheter les actions, les acheteurs doivent vérifier que le FPI dispose des ressources financières nécessaires pour assurer le service de sa dette et maintenir son calendrier de paiement des dividendes.
- Pas de marché secondaire et de commissions élevées. Méfiez-vous des commissions de vente trop élevées lorsque vous investissez dans une FPI non cotée ou privée, et sachez que vous pourriez avoir du mal à sortir de l'investissement si vous le faites.
- Faible développement. Les investisseurs à long terme peuvent ne pas bénéficier autant des fiducies de placement immobilier (FPI) que celles à court terme. Cela s'explique par le taux d'appréciation généralement faible des actifs immobiliers. Par conséquent, les investisseurs à la recherche de gains rapides pourraient être mieux servis en achetant des actions ordinaires plutôt qu'une FPI.
- Problèmes d'autorité. Les fiducies de placement immobilier (FPI) cotées en bourse sont soumises à des normes plus strictes que les FPI non cotées et privées, qui peuvent avoir des difficultés de gouvernance majeures.
Conclusion
Les fiducies de placement immobilier (FPI) peuvent permettre aux investisseurs de s'exposer à des actifs immobiliers sans les posséder. Il existe de nombreuses FPI qui se concentrent sur un type particulier de propriété. Les investisseurs devraient se renseigner sur la philosophie et les produits de placement de l'entreprise avant de choisir un portefeuille qui correspond à leurs besoins. Certaines fiducies de placement immobilier (FPI) sont assez fiables, mais aucune FPI n'est sans risque. Faites vos recherches et n'y mettez pas plus d'argent que vous ne pouvez vous permettre de perdre.
FAQ FPI
Le FPI est-il un bon investissement ?
Bien que la combinaison des revenus et de la croissance des loyers puisse être attrayante pour tous les investisseurs, les personnes à la recherche de revenus, en particulier, trouveront les FPI intéressantes en raison de leur rendement élevé par rapport aux obligations de qualité supérieure et à la plupart des actions.
Quels actifs les FPI possèdent-elles ?
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une entreprise qui investit et gère des propriétés dans le but de réaliser un profit. « Immobilier » peut faire référence à un immeuble de bureaux, un centre commercial, un complexe résidentiel, un hôtel, une unité de stockage en libre-service ou un entrepôt.
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