L'achat d'un bien saisi lors d'une vente par le shérif est une excellente stratégie pour économiser de l'argent sur un immeuble de placement. Il existe différentes règles pour ce type de vente, et les connaître vous aidera à faire un achat éclairé – et éventuellement rentable.
Qu'est-ce qu'une vente de shérif ?
Une vente du shérif est une vente aux enchères publique dans laquelle les biens confisqués sont mis aux enchères par ordonnance du tribunal pour indemniser les créanciers en souffrance. Les revenus de la vente aux enchères sont destinés à indemniser les prêteurs hypothécaires, les banques, les collecteurs d'impôts et les autres plaignants qui ont subi des pertes financières en raison de la propriété.
En général, une vente aux enchères de forclusion se produit lorsque la propriété est vendue directement par une banque ou un autre prêteur qui a saisi la propriété pour non-paiement, tandis que la vente d'un shérif se produit dans le cadre d'un processus ordonné par le tribunal pour recueillir des jugements légaux contre l'ancien propriétaire de la propriété. propriété.
Quel est le processus d'une vente de shérif ?
Les ventes du shérif ont normalement lieu sur les marches du palais de justice à intervalles réguliers, hebdomadaires ou mensuels et peuvent également avoir lieu sur le terrain lui-même ou dans un lieu public hors site. Étant donné que chaque comté des États-Unis est différent, il est essentiel que vous contactiez votre greffier de comté en visitant son site Web ou en l'appelant pour connaître les dates, les heures et les lieux.
Veuillez garder à l'esprit que même si les maisons ne sont pas souvent vendues dans un ordre spécifique, les acheteurs potentiels doivent arriver tôt pour éviter de manquer des offres incroyables.
Quels sont les différents types de propriétés mises aux enchères lors d'une vente du shérif ?
Comme indiqué précédemment, les maisons vendues aux enchères à Sheriff's Sales sont des saisies résidentielles. Les maisons unifamiliales et les condos sont des exemples de propriétés résidentielles saisies. Lorsqu'un propriétaire est en retard sur ses versements hypothécaires, la propriété peut devenir une forclusion. Lorsque cela se produit, les propriétés entrent dans le processus de forclusion et peuvent être mises aux enchères. Les ventes de forclusion peuvent être reportées ou annulées à tout moment avant le début de l'enchère.
Où se passe la vente d'un shérif ?
Les ventes ont généralement lieu au bureau du shérif ou au palais de justice du comté. Dans certaines régions du pays, ils se tiennent en fait sur les marches du palais de justice plutôt qu'à l'intérieur.
Le public est invité à assister à une vente du shérif. Les prêteurs peuvent assister ou envoyer un représentant pour tenter d'enchérir sur leur propre propriété. Cette démarche du prêteur est légale. Une chose à garder à l'esprit est que tout le monde doit avoir de l'argent certifié disponible avant d'enchérir sur une propriété.
Comment afficher une liste de propriétés
Vous pouvez trouver une liste des propriétés qui seront mises aux enchères lors de la prochaine vente du shérif à quelques endroits. De nombreux départements du shérif ont des pages Web où vous pouvez voir les ventes à venir. Vous pouvez également obtenir une liste des propriétés qui seront vendues aux enchères en visitant le bureau du shérif local.
Les propriétés à vendre sont fréquemment annoncées dans le journal local jusqu'à un mois avant la date de vente réelle. Le bureau du shérif de votre région peut vous indiquer les périodiques qui imprimeront l'avis.
Un numéro de dossier, un numéro de département du shérif ou un numéro de dossier judiciaire est normalement attribué à chaque propriété. Il nommera à la fois le demandeur et le défendeur dans l'action en forclusion. Il contiendra l'adresse et la description de la propriété, ainsi que le montant de la dette ou « prix de mise à prix ».
Qu'est-ce qu'un prix bouleversé ?
La mise à prix est le strict minimum que le demandeur (généralement le prêteur) est prêt à accepter pour la propriété. Si aucune offre n'est reçue, la propriété ne sera pas vendue.
La mise à prix pourrait être inférieure ou supérieure au montant réel du jugement, qui est le montant d'argent que le prêteur est redevable pour récupérer ses pertes. L'avocat du demandeur ou un autre représentant enchérira fréquemment sur la propriété dans le but d'augmenter le prix.
Se préparer à une vente du shérif
Pour être prêt pour la vente, vous devez effectuer une recherche de titre complète sur toutes les propriétés qui, selon vous, pourraient vous intéresser si vous envisagez d'enchérir. Certaines juridictions vous permettent d'effectuer cette recherche en ligne, tandis que d'autres vous obligent à l'effectuer au palais de justice principal. Vous pouvez également engager un avocat pour gérer cela pour vous.
Vous devriez vérifier s'il existe des privilèges sur la propriété au niveau de l'État ou au niveau fédéral. Cela peut inclure les privilèges fiscaux de l'Internal Revenue Service, les taxes municipales et même les dépenses d'eau. Un autre des créanciers du propriétaire peut avoir déposé un privilège de jugement. Vous pourriez être obligé de payer l'un de ces privilèges qui n'ont pas été déchargés par les procédures judiciaires de forclusion.
Pour savoir s'il y a des permis ouverts sur la propriété, contactez la ville ou la municipalité où elle se trouve. Si vous l'achetez, vous devrez dépenser de l'argent pour les fermer.
Clôture de la vente du shérif et des risques
Les biens achetés lors d'une vente du shérif sont vendus « tels quels », et il est de la responsabilité de l'acheteur d'effectuer sa propre diligence raisonnable sur les propriétés sur lesquelles il enchérit. Les acheteurs peuvent choisir d'obtenir des rapports de titre sur les propriétés qui les intéressent afin de déterminer si la propriété a des problèmes de titre qui pourraient survivre à la vente de forclusion. Enfin, une fois que l'acheteur a obtenu le reçu de la vente, l'acheteur peut obtenir l'acte de propriété auprès du comté.
Pouvez-vous arrêter la vente d'un shérif ?
Il y a trois façons possibles d'arrêter une vente du shérif :
- Remboursement de vente d'impôt
- Faillite
- Vente flash
Si la propriété a été utilisée comme résidence dans les 90 derniers jours précédant la vente, les propriétaires peuvent payer toutes les taxes impayées afin de récupérer leur maison dans le cadre d'une vente avec rachat de taxes. Ils sont tenus de le faire dans les 90 jours suivant la vente. De plus, ils doivent payer tous les impôts, intérêts et charges.
Étant donné que les maisons se vendent rarement pour plus d'un petit pourcentage de leur valeur réelle lors d'une vente par le shérif, les prêteurs organiseront parfois une vente à découvert si les acheteurs peuvent négocier un accord réussi. Les prêteurs ont la possibilité de retirer la maison de la vente aux enchères à tout moment et d'accepter une autre offre.
Le dépôt de bilan met de fait fin à toutes les opérations de recouvrement judiciaire, y compris la vente de shérif. Cela permet également de gagner du temps pour étudier d'autres possibilités plutôt que de réagir aux demandes des créanciers. UN Chapitre 13 faillite pourrait également permettre aux propriétaires de rester chez eux pendant la procédure.
Gardez à l'esprit que le prix de l'enchère peut ne pas suffire à couvrir la totalité du montant dû par le propriétaire. Dans ce cas, le prêteur peut prendre des mesures supplémentaires pour récupérer ses frais sous la forme d'un jugement de carence contre les propriétaires de la maison.
L'idée d'une vente par le shérif est terrifiante. Malheureusement, les délais sont stricts. Si vous faites face à une vente par le shérif, veuillez nous contacter le plus tôt possible pour voir comment nous pouvons vous aider avant les délais.
Que peuvent faire les propriétaires pour arrêter la vente d'un shérif ?
En tant que propriétaire, vous pouvez prendre des mesures pour essayer d'éviter la vente par le shérif et entretenir votre maison. Selon votre situation ainsi que la législation nationale et fédérale, vous pourriez potentiellement :
- Contestez la forclusion devant le tribunal (vérifiez les documents de forclusion que vous avez reçus ou consultez un avocat pour connaître la date limite pour répondre à l'action de forclusion)
- Demander une modification de prêt ou une autre forme d'atténuation des pertes (assurez-vous d'appliquer avant l'expiration de tout délai prévu par la loi de l'État ou la loi fédérale)
- Renouvelez le prêt (encore une fois, ne manquez pas les délais imposés par la loi de l'État ou votre contrat de prêt hypothécaire).
- Faites faillite ou remboursez la totalité de l'obligation hypothécaire.
Une vente de shérif peut-elle être annulée ?
Préférablement pas. Une fois qu'une maison est vendue lors d'une vente de forclusion hypothécaire en Pennsylvanie, le propriétaire n'a aucun droit de rachat. Une vente par le shérif peut être annulée dans des circonstances très inhabituelles si elle a été vendue dans le cadre d'une vente pour dette fiscale.
Et si personne n'enchérit sur une vente de shérif ?
Si une maison ne se vend pas lors d'une vente du shérif, elle devient propriété immobilière (REO). La maison est reprise par des banques ou d'autres prêteurs jusqu'à ce qu'elle puisse être vendue ou mise aux enchères.
Est-il possible d'obtenir un prêt pour la vente d'un shérif ?
En théorie, vous pouvez obtenir un prêt pour acheter une maison lors d'une vente du shérif. Pour acheter une maison saisie, vous auriez généralement besoin d'un prêt FHA, mais ce prêt devrait être accordé au moment de l'enchère. Si votre maison a été saisie, obtenir un prêt pour tenter de la récupérer aux enchères sera difficile, voire impossible.
Une vente de shérif est-elle ouverte au public ?
Les ventes du shérif sont, en fait, accessibles au public. Ils ont généralement lieu dans les palais de justice du comté.
Qui gagne de l'argent avec la vente d'un shérif ?
Les revenus des ventes du shérif sont distribués aux prêteurs hypothécaires, aux collecteurs d'impôts et aux banques qui n'ont pas été payés par le propriétaire précédent. C'est la solution pour rembourser les prêteurs dont les emprunteurs ont fait défaut.
Combien coûtent les enchères de maisons saisies ?
Le prix d'une maison lors d'une vente par le shérif est déterminé par divers critères, notamment la valeur estimative, les conditions du marché et la disponibilité d'acheteurs ou d'investisseurs potentiels. Les maisons saisies se vendent souvent beaucoup moins que leur valeur estimative lors des ventes aux enchères de saisies, offrant une excellente occasion de trouver un bien d'investissement à faible coût.
Que se passe-t-il après la vente du shérif ?
Vous pouvez également avoir des alternatives après la vente aux enchères, en fonction de la législation de l'État. Vous pouvez racheter la maison et la conserver si la loi de l'État autorise une période de rachat après la vente. Alternativement, la loi de l'État peut vous accorder le droit d'habiter dans la maison pendant la durée du rachat, même si vous ne le rachetez pas. Cependant, si vous ne partez pas lorsque votre droit légal d'occuper la maison expire, vous serez très probablement expulsé.
Vous pourrez peut-être vous opposer à la vente du shérif dans des situations limitées en déposant une requête en annulation (annulation) de la vente. Un tribunal peut annuler la vente si vous pouvez démontrer qu'il y a eu une fraude, une erreur ou une irrégularité dans le comportement de la vente. Par exemple, si la banque ne vous a pas envoyé de préavis ou si la vente aux enchères n'a pas été correctement publiée dans le journal comme requis, ces lacunes peuvent constituer un motif d'opposition à la vente.
Devriez-vous penser à la vente d'un shérif ?
La vente d'un shérif peut sembler être une bonne affaire à première vue, mais certains éléments peuvent rendre le processus compliqué et beaucoup plus coûteux que prévu.
La plupart des maisons d'enchères doivent être acquises sans être vues, il y a donc un certain risque.
Comment localiser les ventes du shérif dans votre région
Selon l'endroit où vous habitez et la commune qui s'occupe des ventes, les ventes du shérif sont organisées et médiatisées différemment. Pour en savoir plus sur une vente près de chez vous, contactez votre bureau de police local et renseignez-vous sur la date de la prochaine vente.
Si vous ne trouvez aucune propriété qui vous intéresse pendant un mois, continuez à chercher.
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Bibliographie
