Vous êtes-vous déjà demandé ce qu'il advient de l'argent de votre prêt hypothécaire après l'avoir remboursé? Il pourrait se retrouver sur le marché hypothécaire secondaire. le marché secondaire représente une part importante des prêts hypothécaires aux États-Unis, permettant aux prêteurs d'accorder des prêts et permettant à davantage de personnes d'acheter des maisons. Acheter une propriété serait plus difficile sans elle.
Continuez à lire pour comprendre le marché hypothécaire secondaire, son fonctionnement, les principaux participants, les investisseurs, les prêteurs, les risques et les avantages qu'il comporte.
Qu'est-ce que le marché hypothécaire secondaire ?
Les prêteurs et les investisseurs achètent et vendent des prêts hypothécaires et des droits de gestion sur le marché hypothécaire secondaire. Il a été développé par les États-Unis. Le Congrès des États-Unis dans les années 1930. Son objectif est de fournir aux prêteurs un flux constant de fonds à prêter tout en réduisant le risque lié à la propriété d'un prêt hypothécaire.
Il est plus facile de maintenir une stabilité marché du crédit immobilier avec cette circulation constante d'argent.
Qui sont les principaux participants du marché hypothécaire secondaire ?
Les initiateurs de prêts hypothécaires, les acheteurs, les investisseurs hypothécaires et les propriétaires sont les principaux participants au marché hypothécaire secondaire. Les initiateurs d'hypothèques, ou prêteurs, créent les hypothèques, qui sont ensuite vendues sur le marché hypothécaire secondaire.
Les acheteurs regrouperont de grands groupes de prêts hypothécaires en titres et les offriront aux investisseurs hypothécaires, tels que entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) Fannie Mae et Freddie Mac. Les banques d'investissement, les fonds spéculatifs et les fonds de pension font partie des investisseurs hypothécaires.
Si vous êtes propriétaire d'une maison et que vous avez une hypothèque, vous faites peut-être partie des participants au marché hypothécaire secondaire. Les fonds pour l'achat de votre maison pourraient provenir de ce marché, selon la personne à l'origine de votre prêt.
Si cela semble difficile, décomposons-le et discutons du fonctionnement du marché hypothécaire secondaire.
Comment fonctionne le marché hypothécaire secondaire ?
Le marché hypothécaire secondaire fonctionne en réunissant les acheteurs de maisons, les prêteurs et les investisseurs. Ce lien rend l'accession à la propriété plus accessible à la personne moyenne. Mais comment cela fonctionne-t-il précisément ?
Supposons que vous demandez un prêt et que votre prêteur l'approuve. Vous placez une enchère, puis fermez une maison, devenant l'heureux propriétaire d'une nouvelle maison. En raison de votre hypothèque, votre prêteur a maintenant moins d'argent à prêter. Il peut récupérer cet argent en vendant votre prêt hypothécaire à une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) telle que Fannie Mae ou Freddie Mac, ou à une autre institution financière. Le prêteur a maintenant plus d'argent à prêter aux autres.
Votre prêt hypothécaire est ensuite combiné avec d'autres prêts hypothécaires pour former une garantie hypothécaire. L'acheteur vend ensuite ces actifs à des investisseurs du monde entier. Les fonds de pension, les fonds communs de placement, les compagnies d'assurance et les banques en sont des exemples.
Les actions de ces hypothèques groupées sont achetées par les investisseurs car elles fournissent une source quasi garantie de revenus constants. Ce revenu constant est le résultat de propriétaires comme vous qui paient leurs versements hypothécaires à temps.
Vous effectuez un paiement à un agent hypothécaire, qui gère votre prêt et le transmet à l'institution financière qui détient l'hypothèque. Dans le cadre de leurs frais d'administration de l'hypothèque, le réparateur conserve un pourcentage du paiement.
Guide étape par étape sur le fonctionnement du marché hypothécaire secondaire
Voici une ventilation étape par étape du marché hypothécaire secondaire.
#1. Un prêt hypothécaire est obtenu auprès d'un prêteur par un acheteur de maison.
Lorsqu'un acheteur immobilier obtient une hypothèque auprès d'un prêteur, la procédure commence. Pour clôturer le prêt, vous devez respecter certaines normes tout au long de la phase de montage du prêt hypothécaire.
#2. Le prêt est vendu sur le marché hypothécaire secondaire par le prêteur.
Une fois le prêt hypothécaire contracté, le prêteur a la possibilité de conserver le prêt dans ses livres ou de le vendre sur le marché hypothécaire secondaire. De nombreuses institutions ne veulent pas risquer un ralentissement économique ou perdre de l'argent, elles vendront donc le prêt sur le marché secondaire pour rembourser l'argent qu'elles ont emprunté.
#3. Les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) achètent un grand nombre de prêts
Les GSE achèteront plusieurs prêts auprès de divers prêteurs. Ces prêts pourraient générer des intérêts. Les GSE regrouperont désormais les prêts hypothécaires avec des critères d'emprunteurs comparables dans des titres adossés à des prêts hypothécaires.
#4. Les titres adossés à des créances hypothécaires sont achetés par des investisseurs.
Les titres adossés à des créances hypothécaires seront vendus en actions à divers investisseurs par les GSE. Dans de nombreuses situations, les investisseurs sont impatients d'acheter ces titres en raison de la promesse d'un rendement à long terme.
Que sont les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) ?
Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des obligations adossées à des prêts immobiliers et à des hypothèques. Les banques et les coopératives de crédit peuvent choisir de regrouper les hypothèques et de créer des titres adossés à des hypothèques lorsqu'elles financent des hypothèques. L'institution financière vend ensuite ces MBS sur le marché secondaire à des entreprises privées et publiques. Les entités utilisent ensuite les MBS comme garantie pour établir de nouveaux titres. Ces actifs sont disponibles pour les investisseurs du monde entier.
La majorité de ces «entités» sont soit des organisations gouvernementales américaines, telles que Ginnie Mae, soit des entités parrainées par le gouvernement, telles que Fannie Mae et Freddie Mac. La valeur des prêts sous-jacents sert de garantie pour la garantie. Lorsqu'un propriétaire effectue un versement hypothécaire mensuel, le détenteur d'obligations reçoit une partie des intérêts et du principal. L'investissement sera garanti par l'institution qui a émis le titre, et les paiements d'intérêts et de principal seront distribués.
En général, le système fonctionne si les banques appliquent des conditions de prêt équitables et si les emprunteurs remboursent leur hypothèque à temps.
« La majorité des particuliers paient leur hypothèque », affirme Haynie. « Sauf en cas d'événements économiques vraiment graves – et même alors, la majorité des gens continuent de payer leurs hypothèques. Par conséquent, d'un point de vue investissement, il s'agit d'un type de crédit plutôt sûr.
Qui achète des prêts sur le marché secondaire ?
Il existe trois types d'acquéreurs hypothécaires sur le marché secondaire :
#1. Entreprises parrainées par le gouvernement (GSE)
Fannie Mae et Freddie Mac sont des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) qui achètent des prêts conventionnels sur le marché secondaire. Si les prêteurs ont l'intention de vendre un prêt à Fannie Mae ou Freddie Mac, ils doivent garantir que l'emprunteur et le prêt respectent certaines règles « conformes » établies par ces agences.
#2. Organismes gouvernementaux:
Les prêts garantis par le gouvernement, tels que les prêts FHA, VA et USDA, sont convertis en titres adossés à des hypothèques par Ginnie Mae, une agence gouvernementale.
#3. Entités privées
Les fonds de pension, les compagnies d'assurance et les fonds spéculatifs sont des exemples d'entités privées. "Leurs critères de souscription peuvent différer de ceux de Fannie Mae et Freddie Mac", spécule Haynie. "Certains investisseurs, par exemple, se spécialiseront sur les prêts avec un ratio d'endettement plus élevé."
Le marché hypothécaire secondaire est-il avantageux?
Les avantages du marché hypothécaire secondaire sont nombreux. Il favorise la circulation de l'argent, ce qui permet aux emprunteurs d'obtenir des liquidités pour leurs demandes d'achat de logement. Les taux sont également maintenus plus bas et plus stables par le marché hypothécaire secondaire.
Pouvoir vendre des prêts hypothécaires permet aux prêteurs de financer davantage de prêts. Il les soulage du risque du prêt tout en leur permettant de profiter des frais.
Les hypothèques peuvent ensuite être regroupées et vendues comme titres par les acheteurs. Les investisseurs qui achètent ces titres peuvent s'attendre à un rendement constant du fait que les emprunteurs effectuent leurs versements hypothécaires.
Quand le système fonctionne bien, tout le monde y gagne. Ainsi, les retraités ont de l'argent provenant de fonds d'investissement, les banques ont de l'argent à prêter aux particuliers, et vous pouvez obtenir l'argent dont vous avez besoin pour acheter une propriété.
Quels sont les risques du marché hypothécaire secondaire ?
Ce qui s'est passé lors de la crise hypothécaire de 2008-2009 était le risque le plus notable du marché hypothécaire secondaire. Fannie Mae et Freddie Mac détenaient près de 5 XNUMX milliards de dollars de prêts hypothécaires sur le point de faire défaut dans cette situation. D'autres organisations financières importantes, telles que Lehman Brothers et Bear Stearns, ont investi d'importantes sommes d'argent dans des hypothèques.
Les emprunteurs étaient sous l'eau sur leurs hypothèques et étaient incapables d'effectuer des paiements, ce qui a entraîné des saisies. En raison de la crise, les banques ont soit fait faillite, soit rapidement vendu leurs prêts hypothécaires et quitté le marché. Fannie Mae et Freddie Mac détenaient alors 100 % des hypothèques aux États-Unis.
Ainsi, bien que le marché hypothécaire secondaire puisse minimiser les risques, si suffisamment d'emprunteurs n'effectuent pas leurs paiements, l'ensemble peut s'effondrer. Suite à un effondrement de cette ampleur, seuls les clients les plus solvables peuvent obtenir des prêts. Ceux-ci sont soutenus directement par de grandes banques avec d'énormes poches. Cette réaction limite les types de prêts hypothécaires disponibles, ainsi que les personnes pouvant les obtenir.
Après la crise financière de 2008, les banques ne sont revenues sur le marché hypothécaire secondaire qu'en 2013. Cela a entraîné une série d'ajustements. Ils ont accordé moins de prêts et ont suivi des directives de prêt plus strictes.
En conclusion
Le marché hypothécaire secondaire est un réseau interconnecté d'emprunteurs, de prêteurs, d'acheteurs et d'investisseurs. Il favorise le mouvement et la disponibilité de l'argent tout en réduisant le risque pour les prêteurs. Comme tout autre système, il présente des avantages et des inconvénients. Lorsque vous trouvez un équilibre, les avantages dépassent les risques.
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