Les transactions immobilières se divisent en deux catégories : sans lien de dépendance et avec lien de dépendance. Une transaction sans lien de dépendance est un contrat entre deux parties qui ne se connaissent pas. Alors qu'une transaction immobilière avec lien de dépendance s'ensuit lorsque l'acheteur et le vendeur ont une relation personnelle, par exemple; un accord entre amis, famille ou collègues. Cet article vous expliquera comment fonctionne une transaction avec lien de dépendance et les conséquences fiscales qui y sont associées.
Qu'est-ce qu'une transaction immobilière avec lien de dépendance ?
Une transaction immobilière avec lien de dépendance se produit lorsque l'acheteur et le vendeur ont une relation antérieure ; comme le mariage, la relation familiale, l'amitié, le partenariat commercial ou l'emploi. Lorsqu'une telle relation existe, il est fort possible qu'une partie puisse influencer l'autre d'une manière ou d'une autre ou que les deux parties agissent ensemble pour tenter de frauder la juste valeur marchande de la maison. Voyons cet exemple d'une opération avec lien de dépendance appelée « fraude hypothécaire ». Une transaction ridicule sans lien de dépendance.
Supposons que Pierre veuille acheter une maison. Il rencontre son cousin Jack qui lui a promis de lui vendre sa maison au meilleur prix de 200,000 200,000 $ en échange de 150,000 XNUMX $ en espèces. Alors que la maison vaut à peine XNUMX XNUMX $ en réalité. Peter, qui sait que Jack leur fait confiance, tente d'exploiter la relation de leur cousin pour augmenter le prix d'achat de la maison et obtenir de l'argent supplémentaire. Ce type d'action est appelé fraude hypothécaire.
Qu'est-ce qui est considéré comme une transaction sans lien de dépendance ?
Une « transaction sans lien de dépendance » dans le domaine de l'immobilier est une transaction dans laquelle l'acheteur et le vendeur ne sont en aucun cas liés l'un à l'autre. Chaque partie est libre de poursuivre ses propres intérêts dans une transaction de cette nature, et il n'y a aucune coercition ou manipulation d'aucune sorte.
Quelle est la différence entre une transaction sans lien de dépendance et une transaction avec lien de dépendance ?
Exemple de transaction avec lien de dépendance
Considérez le scénario suivant : une mère veut vendre sa voiture à son fils. Elle peut décider de donner à son fils un rabais sur la voiture. Même si elle pourrait obtenir un meilleur prix si elle le vendait à un tiers. La transaction n'est pas sans lien de dépendance dans ce cas, car l'acheteur et le vendeur sont déjà liés en tant que membres de la famille.
Bien que cet exemple de transaction avec lien de dépendance soit inoffensif, d'autres exemples pourraient être plus. D'après ce que nous avons dit plus tôt, la mère peut demander à son fils de payer 800,000 500,000 $ pour sa voiture de XNUMX XNUMX $. L'enfant peut surpayer parce qu'il croit les conseils de la mère. À ce stade, la mère a commis une fraude hypothécaire qui entraîne de lourdes conséquences, notamment l'emprisonnement. En plus de profiter de son enfant. Une transaction sans lien de dépendance expose l'une ou l'autre des parties et le prêteur à des risques. Étant donné que les conditions et le prix de la transaction peuvent être biaisés en faveur d'une partie ou de l'autre plutôt qu'une vente objective entre les deux parties.
Voici un autre exemple d'opération avec lien de dépendance. Si un fondateur d'une entreprise cotée en bourse participe au favoritisme en affectant un membre de sa famille à un poste important au sein de l'entreprise ; même si d'autres candidats plus qualifiés étaient disponibles. Les actionnaires de la société pourraient en souffrir.
La transaction avec lien de dépendance est-elle illégale ?
Les transactions avec lien de dépendance sont légales, mais en raison de la possibilité de fraude, elles sont soumises à un examen plus approfondi que les transactions sans lien de dépendance. Lorsque vous tentez d'obtenir un prêt hypothécaire pour une maison, vous devez suivre des règles supplémentaires du gouvernement et des prêteurs privés. Il y a quelques choses que les prêteurs veulent éviter dans les transactions familiales, et certaines d'entre elles sont à votre avantage.
Parce que les transactions familiales ou amicales peuvent facilement être entachées ; les prêteurs veulent s'assurer que l'acheteur et le vendeur agissent dans leur propre intérêt. Accepter un prix proche de la valeur marchande et ne pas commettre de fraude hypothécaire ; telles que fausses déclarations, acheteurs de paille, prix gonflés, etc.
Avec une transaction sans lien de dépendance, vous risquez de rencontrer plus de difficultés pour obtenir un prêt en raison des limitations supplémentaires. Cependant, vous pourriez être assujetti à des impôts supplémentaires, car l'IRS surveillera de près pour s'assurer qu'une juste valeur marchande, ainsi qu'un montant d'intérêt, sont payés pour la maison. Si vous achetez une maison à un prix inférieur et que vous la revendez dans quelques années, vous pourriez également être assujetti à l'impôt sur les gains en capital.
Devriez-vous acheter une maison sans lien de dépendance ?
Il y a de nombreux avantages à acheter une propriété à un ami ou à un parent, mais combiner les ventes de maisons et la famille peut parfois être délicat.
#1. Restrictions supplémentaires
Avec une transaction avec lien de dépendance, vous risquez d'avoir plus de difficultés à obtenir un prêt en raison des restrictions supplémentaires. Vous pourriez être exposé à des impôts supplémentaires car l'IRS prendra en considération la juste valeur marchande et le montant des intérêts que vous recevez de votre maison. Si vous achetez une maison à un prix inférieur et que vous la revendez dans quelques années, vous pourriez également être assujetti à l'impôt sur les gains en capital.
#2. Conflit relationnel
D'autres membres de la famille ou connaissances qui ne sont pas directement impliqués dans la transaction peuvent devenir envieux du scénario dans certains cas. Par exemple, si vous achetez une maison qui appartient à la famille depuis des décennies. Bien que cela n'ait aucun effet direct sur la transaction, cela peut provoquer des conflits dans vos relations. Ainsi, lors de l'achat d'une maison à un membre de la famille ou à un ami, soyez prudent et conscient de la perception globale.
#3. Changement financier
La deuxième pierre d'achoppement potentielle est un changement soudain de la situation financière du vendeur. Cela peut les inciter à vous demander de l'argent supplémentaire pour l'acquisition ; surtout s'ils ont fourni un financement garanti par le vendeur au lieu d'un prêteur hypothécaire.
#4. Don d'équité
Un don de capitaux propres permet aux propriétaires de vendre leur maison à un prix inférieur à la valeur marchande. Cela facilite généralement les transferts de propriété entre parents et enfants. L'équité est la différence entre le prix de vente et la juste valeur marchande. En documentant le don de capitaux propres, les capitaux propres fonctionnent comme un acompte pour l'acheteur. Cela facilite l'obtention d'un prêt hypothécaire pour couvrir le reste du coût.
Conséquences fiscales des transactions avec lien de dépendance
L'existence d'une opération avec lien de dépendance peut parfois entraîner des conséquences fiscales importantes pour les deux parties. Lorsque la contrepartie d'un transfert de propriété est insuffisante. Le principe du lien de dépendance pourrait avoir une incidence sur le résultat fiscal de l'opération.
Malgré la participation à une transaction avec lien de dépendance ; les parties peuvent faire face à des conséquences fiscales importantes si la vente n'est pas juste valeur marchande.
Par exemple, si un vendeur enregistre une transaction à un prix supérieur à la juste valeur marchande pour capitaliser sur les gains. Ou s'il documente un achat à un prix inférieur à la juste valeur marchande (pour éviter potentiellement une double imposition), les deux parties peuvent être soumises à une double imposition.
En conséquence, le Internal Revenue Service examine attentivement les transactions pouvant entrer dans cette catégorie. Il s'agit de faire en sorte que le bien rime avec les standards du marché.
Dans la mesure où la transaction peut inclure un don de capitaux propres, l'acheteur doit toujours déclarer la juste valeur marchande comme prix de vente et payer des impôts sur ce montant. La raison en est que le cadeau compte dans cette valeur. Sur cette base, des capitaux propres donnés peuvent être imposables en vertu des lois fédérales sur l'impôt sur les donations.
Quelle est la différence entre un lien de dépendance et un lien de dépendance ?
Dans les transactions sans lien de dépendance, l'acheteur et le vendeur n'essaient en aucun cas de s'influencer mutuellement. Cependant, dans une transaction sans lien de dépendance, également appelée transaction « bras dessus bras dessous », les acheteurs et les vendeurs se connaissent déjà, soit personnellement, soit par le biais d'affaires.
Situations courantes avec lien de dépendance
Bien que les transactions avec lien de dépendance soient souvent liées aux ventes de propriétés familiales, cette catégorie englobe tout type de relation intime, des amis aux propriétaires, en passant par les collègues et autres.
Vous trouverez ci-dessous des scénarios courants dans lesquels des transactions sans lien de dépendance se produisent :
#1. Vente à court terme.
Une vente à découvert se produit lorsqu'un propriétaire obtient le consentement de son prêteur pour vendre sa propriété à un prix inférieur à la dette restante sur son hypothèque ; ce qui a un impact financier négatif sur le prêteur. Étant donné que le prêteur est prêt à perdre de l'argent dans ce type de transaction, il ne le fera que s'il peut confirmer qu'il s'agit d'une transaction typique avec lien de dépendance.
#2. Double fermeture.
Une double clôture se produit lorsque deux transactions se produisent dos à dos. Cela se produit lorsque la première transaction est bien inférieure à la valeur de la deuxième transaction qui se produit immédiatement après. La première transaction aura un lien de dépendance puisqu'elle ne reflète pas la juste valeur marchande.
#3. Location-achat.
Dans le cadre d'un contrat de location-achat avec un locataire fidèle, un propriétaire peut fixer le prix d'un bien en dessous de sa juste valeur marchande. Si tel est le cas, les deux parties devront peut-être convenir d'un don de capitaux propres lors de la transaction avec lien de dépendance afin d'éviter des conséquences fiscales futures.
#4. Valeur manipulée
Un acheteur et un vendeur peuvent convenir de fixer le prix d'une maison à un prix beaucoup plus élevé que la valeur marchande réelle afin de manipuler la valeur de revente future de la propriété. Cependant, parce que l'immobilier s'évalue en fonction de la juste valeur marchande, cette vente entraînera des problèmes de fiscalité pour les deux parties.
Conclusion
Une transaction avec lien de dépendance se produit lorsque l'acheteur et le vendeur ont déjà une relation personnelle ou professionnelle. Alors que le lien de dépendance n'a pas de relation personnelle. Les deux sont légaux, mais la plupart des prêteurs et des courtiers favorisent les transactions sans lien de dépendance car elles sont plus simples et plus avantageuses pour les parties concernées.
Il est important de faire la distinction entre les deux lors de la conclusion d'une transaction afin d'éviter les conséquences fiscales des transactions avec lien de dépendance s'ils présentent faussement leur situation. En général, les autorités compétentes et les prêteurs garantissent des transactions équitables, quelle que soit la relation acheteur-vendeur.
FAQ sur les transactions avec lien de dépendance
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire avec lien de dépendance?
Un prêt hypothécaire avec lien de dépendance est un prêt dans le cadre duquel les fonds d'un régime autogéré admissible sont prêtés à soi-même ou en tant que coemprunteur à un conjoint, un enfant ou une autre personne liée par le sang, le mariage ou un autre lien.
Qu'est-ce qu'un revenu avec lien de dépendance ?
Le revenu avec lien de dépendance est le montant du revenu avec lien de dépendance, y compris le montant total, et non simplement la partie qui dépasse le montant qui aurait été obtenu si les parties n'avaient aucun lien de dépendance.
Puis-je acheter une maison conjointement avec mon fils ?
Oui. De nombreux prêteurs sont heureux d'approuver les hypothèques conjointes des membres de la famille. De nombreux parents feront une demande de prêt hypothécaire conjointement avec leurs enfants pour les aider à monter sur l'échelle de la propriété.
La FHA autorise-t-elle le don de capital ?
La FHA autorise les dons de capital tant que la résidence est vendue d'un membre de la famille à un autre. Parce que les prêts VA et USDA n'ont pas besoin d'un acompte, les dons de capitaux propres sont rares.
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