Tous les produits hypothécaires conventionnels de la FNMA et les produits hypothécaires primaires multifamiliaux Freddie Mac adhèrent désormais à la nouvelle feuille de calcul sur les lignes directrices sur les revenus locatifs, conformément à une notification récente publiée le 2 août 2019. Cependant, la FNMA a déclaré qu'elle introduirait de nouveaux critères pour déterminer si ou les revenus de location ne seront pas considérés comme des revenus admissibles. Ces ajustements visent à aider les nouveaux propriétaires à devenir des propriétaires durables en abaissant les barrières à l'entrée pour ceux qui achètent des maisons d'investissement. Dans cet article, nous aborderons également les revenus locatifs FNMA au départ de la résidence.
Puis-je utiliser les revenus de location pour me qualifier pour un prêt hypothécaire ?
Oui, obtenir une hypothèque avec revenus locatifs est possible si vous êtes un propriétaire ou un investisseur immobilier en herbe. Votre capacité à présenter des justificatifs de revenus ou, dans le cas d'une nouvelle location, des futurs revenus du bien, déterminera s'ils le font réellement ou non. Lorsqu'ils rendent un jugement, les prêteurs doivent suivre un ensemble de certaines réglementations.
Le processus de demande d'hypothèque avec revenu locatif n'est pas significativement différent de celui sans revenu locatif. Cependant, soyez prêt à subir davantage de contrôles et à soumettre une preuve supplémentaire de vos revenus locatifs réels ou prévus.
Directives FNMA sur les revenus locatifs
La FNMA a établi des lignes directrices fédérales pour évaluer si oui ou non le revenu de location sera considéré comme un revenu admissible. Des modifications sont apportées pour encourager l'accession à la propriété à long terme pour les investisseurs qui envisagent d'acheter une propriété mais qui n'ont aucune expérience en gestion immobilière.
Cependant, une maison principale de deux logements ou plus est également soumise à cette restriction. Les nouvelles réglementations et directives FNMA sur les revenus locatifs ont été mises en œuvre pour faire face aux menaces potentielles telles que la fraude à l'occupation. Comme indiqué dans son énoncé de mission, la FNMA s'engage à assurer le succès à long terme du rêve américain de l'accession à la propriété.
De plus, les nouvelles lignes directrices de la FNMA sur les revenus locatifs illustrent la part du revenu d'un emprunteur qui peut être prise en compte dans l'acompte sur une maison principale ou un immeuble de placement de une à quatre unités. Les prêteurs devraient penser à ces choses.
- La possession antérieure d'un bien locatif et l'expérience des emprunteurs ne sont pas requises pour qu'un montant de revenus locatifs soit considéré comme « substantiel ».
- Si l'emprunteur a une résidence principale, soit en tant que propriétaire, soit en tant que locataire
- Si l'emprunteur perçoit des revenus locatifs depuis au moins un an ou s'il a démontré de l'expérience dans la gestion de propriétés, il peut être admissible.
Tant que vous avez un an d'historique de revenus locatifs, vous pouvez utiliser autant de revenus locatifs positifs reflétés sur vos documents financiers (déclarations fiscales ou contrat de location) que le suggèrent les directives de la FNMA.
Comment prendre en compte les revenus locatifs ?
Il est logique qu'une propriété bien située, bien entretenue et vendue à un prix équitable soit un bon moyen de gagner de l'argent. La propriété garde sa valeur et rapporte de l'argent au propriétaire pendant qu'elle est louée. De plus, les revenus locatifs sont considérés comme l'un des moyens les plus sûrs et les plus simples de gagner de l'argent, mais il y a beaucoup de choses que vous devriez considérer pour en tirer le meilleur parti.
Vous devez être en mesure de calculer vos rendements locatifs avant de pouvoir commencer à examiner les principaux facteurs de vos revenus locatifs. En termes simples, le rendement locatif est le revenu de la propriété après dépenses divisé par sa valeur marchande. Si vous connaissez le rendement de votre bien, vous pouvez prédire plus précisément vos revenus locatifs.
Feuille de calcul des revenus locatifs Fnma 2019
Votre loyer annuel doit être additionné à l'aide de la feuille de calcul FNMA 2019 afin d'obtenir votre revenu locatif brut. Pour obtenir un taux annuel approximatif, divisez la valeur de la propriété par un an. Enfin, le rendement locatif brut est calculé en multipliant le loyer mensuel par 100. Avoir un revenu locatif brut de 3 à 5 % est recommandé si votre logement est situé dans une zone métropolitaine et que vous souhaitez maximiser votre investissement en le louant.
De plus, les prêteurs peuvent utiliser l'une des quatre feuilles de calcul publiées par la FNMA pour déterminer le montant des revenus d'un bien locatif. Ces feuilles de travail sont pour votre commodité, mais vous n'êtes pas obligé de les utiliser. Sont inclus dans les feuilles de travail :
- Feuille de travail Fnma sur les revenus locatifs : maison unifamiliale, propriété de 2 à 4 logements
- Feuille de travail sur les revenus des biens locatifs pour les entreprises
- Feuille de travail sur les revenus locatifs des immeubles de placement individuels (jusqu'à 4 propriétés)
- Feuille de travail sur les revenus locatifs - Revenus locatifs individuels provenant d'immeubles de placement (jusqu'à 10 immeubles)
De plus, pour une feuille de travail complète sur les revenus locatifs FNMA, vous pouvez consulter ceci ici.
Revenus locatifs Fnma Départ Résidence
Vous ne comprenez peut-être pas à quel point la capacité d'un emprunteur à se qualifier pour un prêt hypothécaire dépend du calcul des revenus locatifs d'une résidence de départ. Savoir où les directives FNMA divergent pour un scénario d'immeuble à revenus locatifs vous aidera, vous et votre équipe, à trouver la meilleure réponse pour votre emprunteur, même si vous ne rencontrez pas ce cas très souvent.
Si une maison ne se vend pas, le propriétaire peut choisir de commencer à investir dans l'immobilier ou de le louer. Quoi qu'il en soit, il n'est pas toujours facile de comptabiliser les revenus locatifs d'une propriété de résidence sortante qui a déjà été libérée. De nombreuses personnes partent du principe que 100 % ou 75 % de leurs revenus locatifs sont comptabilisés. Cependant, les programmes varient dans la manière dont ils gèrent ces revenus supplémentaires.
En outre, les programmes de prêts populaires de l'USDA et de la FNMA ont des critères d'éligibilité très variables, allant du crédit de 100 % des revenus locatifs la première année à l'exigence de déclarations de revenus pour les deux années précédentes de départ de la résidence. Il peut y avoir d'autres restrictions imposées par l'institution prêteuse.
Pourquoi les revenus locatifs de la Fnma au départ de la résidence sont-ils si importants ?
Une résidence sortante est un terme hypothécaire pour une maison actuellement occupée dont le propriétaire envisage de déménager. L'achat d'une nouvelle maison est la raison la plus courante pour quitter une maison existante. La décision d'un propriétaire de déménager chez un autre n'est pas nécessairement révélatrice d'une tendance. Les prêteurs seront intéressés par la façon dont la propriété est finalement vendue. Voici quelques options pour une résidence de départ selon les directives sur les revenus locatifs de la FNMA.
- Vendre la maison
- Conserver le titre et la propriété d'une résidence secondaire
- Permettre à la famille de l'occuper
- Louez la maison.
Le versement hypothécaire, les taxes et l'assurance de la résidence de départ ne sont plus considérés comme des dettes si la maison est vendue avant l'achat d'une nouvelle. Cependant, si le vendeur reçoit de l'argent de la vente, il peut l'utiliser pour le coût de la nouvelle maison.
Comment les revenus locatifs sont-ils imposés lorsque vous avez un prêt hypothécaire ?
Tout revenu pertinent supplémentaire que vous percevez tout au long de l'année fiscale s'ajoute aux revenus locatifs. Par exemple, pour déterminer votre assujettissement à l'impôt, prenez les revenus d'emploi ou même les intérêts de l'épargne. Ce revenu doit être déclaré chaque année sur une déclaration de revenus d'auto-évaluation. Mais vous pourrez peut-être déduire certains coûts de vos revenus locatifs pour réduire votre obligation fiscale. Si vous avez une hypothèque pour des propriétés à louer, cela comprend également certaines dépenses d'entretien et les frais d'agent de location.
Par conséquent, les déductions d'intérêts hypothécaires sur les revenus locatifs ne sont plus disponibles pour les propriétaires. Vos paiements d'intérêts hypothécaires (jusqu'à 20 % de votre paiement total) seront désormais déductibles d'impôt. En raison de la nouvelle réglementation, votre compte de taxes peut être considérablement plus élevé que par le passé.
Les revenus locatifs sont-ils compensés par l'hypothèque ?
Oui, la plupart du temps, les prêteurs utilisent la moitié des revenus locatifs pour payer l'IRP (principal, intérêts et taxes) de l'hypothèque. Donc, si le loyer de votre immeuble de placement est de 3,000 50 $ par mois et que le prêteur vous laisse soustraire 1,500 %, cela fait XNUMX XNUMX $.
La méthode de compensation de location, en revanche, vous en donne plus pour votre argent car vous pouvez utiliser une partie des revenus de location pour soustraire (compenser) vos coûts de location.
Revenu de location de Freddie Mac
La méthode par laquelle les prêteurs traitent les revenus locatifs a changé à la suite des réformes de Freddie Mac. Selon Mortgage News Today, Freddie Mac a annoncé des changements concernant les locations à court terme sans bail. Selon des sources, les changements reflètent la popularité des locations à court terme.
De plus, selon les règles sur les revenus locatifs de Frédéric Mac, les revenus locatifs nets d'un emprunteur peuvent être utilisés jusqu'à 30 % de l'ensemble de ses revenus locatifs nets + revenus mensuels réguliers supplémentaires.
Un emprunteur ayant au moins un an d'expérience en gestion d'immeubles de placement est une exemption. Freddie Mac a déclaré que la nouvelle politique "favorisera l'accession à la propriété durable et réussie en plafonnant la dépendance à une nouvelle forme de revenu locatif".
Freddie Mac exige ce qui suit pour utiliser les revenus locatifs pour refinancer un immeuble de placement de un à quatre logements, une maison principale de deux à quatre logements ou un immeuble de placement non visé.
#1. Revenu de location à court terme
(c'est-à-dire d'une source autre qu'un bail) et la propriété doit avoir été utilisée pour générer des revenus locatifs pendant au moins deux ans (comme indiqué sur l'annexe E de l'IRS). Selon Freddie Mac, la stabilité des revenus locatifs à court terme ne peut être déterminée que par un examen de la volatilité passée.
#2. Revenu locatif à long terme
Une autre technique de vérification acceptable est le revenu sur l'annexe E ou un bail signé d'un an. Cependant, Freddie Mac dit que lorsqu'il ressort clairement de la documentation que les revenus de location ne sont pas transitoires, les vendeurs peuvent supposer qu'ils sont stables même sans contrat.
Comment utilisez-vous les revenus locatifs ?
Les prêteurs baseront la capacité du locataire à rembourser le prêt sur les revenus locatifs projetés du locataire, selon le bail. En règle générale, 75% de votre revenu déclaré est utilisé après déduction des frais d'inoccupation et d'entretien de 25%.
Les revenus locatifs sont-ils considérés comme des revenus du travail ?
En raison de la source des fonds, les revenus de location ne sont pas considérés comme des revenus gagnés. Sauf rares exceptions, les revenus locatifs sont plutôt considérés comme des revenus passifs.
Les prêteurs peuvent-ils envisager un revenu de location ?
Lors de l'admissibilité à un prêt hypothécaire, les revenus provenant d'un bien locatif comptent-ils? Lors du dépôt d'une hypothèque sur un immeuble de placement ou du refinancement d'un immeuble existant, les revenus locatifs peuvent généralement être considérés comme des revenus éligibles. D'autre part, comme toute autre source de revenu, elle doit être correctement enregistrée et respecter certaines normes de qualification pour être prise en compte.
Qu'est-ce qui est compté comme revenu locatif ?
Quels types d'argent comptent pour les revenus de location ? Dans la plupart des cas, vous devez inclure tout l'argent que vous recevez comme loyer dans le calcul de votre revenu brut. Le revenu de location fait référence à tout paiement que vous recevez pour l'utilisation ou l'occupation de la propriété et comprend les paiements à court et à long terme. Vous devez enregistrer les revenus locatifs de tous vos biens.
La Fnma autorise-t-elle les revenus Airbnb ?
Sur une maison principale composée de deux à quatre logements, dont l'emprunteur occupe l'un des logements, ou sur un immeuble de placement composé de un à quatre logements, les revenus locatifs tirés du bien en question sont acceptables.
Comment la Fnma calcule-t-elle les revenus locatifs ?
Lors de l'utilisation des contrats de location en cours ou des loyers du marché qui ont été déclarés sur le formulaire 1007 ou le formulaire 1025, le prêteur est tenu de calculer les revenus locatifs en multipliant le(s) loyer(s) mensuel(s) brut(s) par 75 % afin d'obtenir le montant total des revenus locatifs. . (Sur le formulaire 1007, vous constaterez qu'il s'agit du « loyer mensuel du marché ».)
Conclusion
Les revenus de votre bien locatif peuvent très probablement être déclarés comme des revenus. Ayez simplement les preuves nécessaires à portée de main pour étayer votre réclamation. Discutez des documents exacts qui doivent être soumis pour votre situation de location particulière avec un prêteur pour avoir une idée de ce qu'il faut inclure. Assurez-vous de créer des copies avant de soumettre vos documents au prêteur.
FAQ sur les revenus locatifs Fnma
Comment tenir compte des revenus locatifs ?
Les prêteurs baseront leurs prévisions de revenus locatifs sur le taux d'occupation du locataire et sur l'échéancier de paiement du bail du locataire.
Pouvez-vous utiliser les actifs comme revenu Fannie Mae ?
L'emprunteur doit posséder tous les actifs nécessaires pour générer un flux de revenu mensuel ou le copropriétaire doit signer un prêt hypothécaire.
Fannie Mae autorise-t-elle les revenus de location d'un membre de la famille?
Fannie Mae et Freddie Mac (entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent des prêts) permettent aux prêteurs hypothécaires californiens de compter les revenus des frontières et des locataires.
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