Qu'est-ce que la récupération d'amortissement dans l'IRS et comment la calculez-vous sur des actifs tels que des biens immobiliers et des biens que vous avez peut-être achetés ? Si vous avez l'intention de vendre un article qui a été déprécié à des fins fiscales, vous devez lire les instructions suivantes. Nous verrons comment la récupération de l'amortissement peut entraîner des paiements d'impôt plus élevés et comment, avec un peu de prévoyance, vous pouvez éviter l'impact sur vos finances et votre bien locatif.
Qu'est-ce que la récupération d'amortissement ?
La récupération de l'amortissement est une procédure qui permet à l'IRS de récupérer les impôts sur le gain financier d'un contribuable provenant de la vente d'un actif. Les immeubles locatifs, l'équipement, le mobilier et les autres actifs sont des exemples d'immobilisations. Une fois que la durée d'un actif a expiré, l'IRS exige que les contribuables déclarent tout gain provenant de la cession ou de la vente de cet actif en tant que revenu régulier. Les exigences de récupération de l'amortissement des immobilisations corporelles diffèrent. Un impôt sur les plus-values est prélevé sur les biens immobiliers et la récupération de l'amortissement des biens. Cependant, l'impôt sur les plus-values n'est pas inclus dans la récupération de l'amortissement des équipements et autres actifs. Mais avant d'aborder la récupération, vous devez d'abord comprendre comment fonctionne l'amortissement. Nous verrons comment fonctionne l'amortissement plus en détail ci-dessous.
Quels actifs font l'objet d'une reprise d'amortissement ?
En vertu de la section 1231 du code IRS, toute immobilisation détenue pendant plus d'un an peut être considérée comme un actif amortissable et est appelée propriété 1231. Viennent ensuite les articles 1245 (biens en immobilisation qui ne sont pas des biens immobiliers ou des améliorations sur des biens immobiliers) et 1250. (biens immobiliers et terrains).
Au cas où vous vous poseriez la question, les actifs tels que les actions, les obligations, les fonds communs de placement, les matières premières et les métaux précieux ne sont pas soumis à la récupération de l'amortissement puisqu'ils n'ont pas frais d'exploitation ou ont des dépenses opérationnelles mineures qui n'ont pas d'incidence sur le coût de base des actifs. En revanche, les machines s'usent, ce qui réduit leur valeur marchande et leur utilité. Par conséquent, le bien immobilier est susceptible de subir des coûts d'entretien.
Récupération de l'amortissement des biens locatifs
L'une des distinctions les plus importantes entre la récupération de l'amortissement pour l'équipement et les biens locatifs est que la valeur de récupération finale des biens comprend l'impôt sur les plus-values. Cela signifie que tout profit que vous tirerez de la vente de votre propriété sera assujetti à la fois aux gains en capital et à d'autres impôts. L'IRS impose une partie de votre gain en tant que gain en capital, et la composante liée à l'amortissement est imposée à un taux plus élevé. L'IRS désigne le gain lié à l'amortissement comme un "gain non récupéré au titre de l'article 1250".
Comment planifier la récupération de l'amortissement sur les biens locatifs
Maintenant, pour les bonnes nouvelles. Lorsqu'un bien locatif est vendu, les pertes d'activité passive qui n'étaient auparavant pas déductibles deviennent entièrement déductibles. Cela peut aider à atténuer les conséquences fiscales de la taxe de récupération de l'amortissement.
Un bien locatif peut également être vendu dans le cadre d'un échange de même nature pour éviter les gains en capital et les taxes de récupération de l'amortissement. Lorsqu'une vente n'est pas suivie d'un achat, les taxes sont reportées à une date ultérieure.
Exemples de récupération d'amortissement
La manière dont votre gain est récupéré est déterminée par le type d'actif en question. L'article 1250 du code des impôts s'applique aux biens immobiliers, tandis que l'article 1245 s'applique aux autres types d'actifs. Chacun précise les conditions dans lesquelles la récupération peut être imposée comme un revenu régulier plutôt qu'au taux de 25 %.
Section 1250 : Biens résidentiels locatifs
L'article 1250 s'applique à tous les biens achetés ou vendus après le 31 décembre 1975. Il stipule que tout gain sur la vente d'un bien peut être imposé comme un revenu ordinaire conformément à votre niveau d'imposition marginal ou supérieur, sur la base du moindre des éléments suivants :
- La prétendue dépréciation
- L'écart entre le prix de vente ou la juste valeur marchande (si vous ne vendez pas la propriété).
A défaut, elle est soumise au taux de 25% plutôt qu'au taux préférentiel des plus-values.
Autres biens immobiliers : Section 1245
Selon le code des impôts, l'article 1245 s'applique aux biens qui ne comprennent pas "un bâtiment ou ses éléments structurels". Une partie du prix de vente de cette propriété est imposée comme un revenu ordinaire dans la mesure où elle dépasse le moindre de :
- La base « recalculée » du bien, est calculée en rajoutant les déductions.
- Le prix d'achat ou la juste valeur marchande de l'actif
Encore une fois, la récupération est par ailleurs imposée au taux de 25 %, et non au taux inférieur d'imposition des gains en capital.
Comment calculer la récupération de l'amortissement
Pour calculer votre récupération d'amortissement pour l'équipement ou la propriété locative, vous devez d'abord estimer le coût de base de votre actif. Le coût de base est le prix d'acquisition initial de votre actif. Vous devez également connaître le prix de base rajusté. Cette valeur correspond au prix de base de l'actif moins les dépenses déductibles engagées au cours de sa durée de vie. Vous pouvez maintenant calculer la valeur de récupération de l'amortissement de l'actif en déduisant le prix de base ajusté du prix de vente de l'actif.
Si vous avez payé 30,000 15 $ pour l'équipement et que l'IRS vous a attribué un taux de déduction de 30,000 % avec une durée de déduction de quatre ans, votre base de coût est de 4,500 12,000 $. Vos dépenses annuelles déductibles seraient de 13,500 300 $. Pour calculer le coût de base rajusté, multipliez par quatre le coût de votre déduction annuelle et soustrayez-le du coût de base. Par conséquent, votre prix de base rajusté serait de 12,000 1,500 $. Si vous avez vendu l'actif pour XNUMX XNUMX $, vous devrez inclure tous les frais ou commissions supplémentaires. Si les frais sont de XNUMX $, vous déduiriez ce montant du prix de vente. Ce chiffre représente votre produit net. Vous déduiriez alors XNUMX XNUMX $ de cette valeur pour obtenir un gain réalisé de XNUMX XNUMX $.
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Cependant, vous ne pourrez pas récupérer une dépréciation s'il y a eu une perte au moment où l'article déprécié a été vendu. Il est essentiel de se rappeler que les gains et les pertes sont calculés en utilisant le coût de base rajusté plutôt que le prix d'achat initial. L'IRS classera votre récupération comme un revenu ordinaire lorsque vous produisez vos impôts. L'IRS comparera également le gain réalisé sur l'actif à sa charge d'amortissement. La plus petite valeur représente la récupération de l'amortissement. Cela s'applique également aux maisons de location et aux biens immobiliers.
La même méthode serait utilisée pour déterminer le coût de base rajusté et les dépenses déductibles pour les immeubles locatifs. La principale différence est que votre gain réalisé est affecté par le taux d'imposition des gains en capital et d'autres taxes.
Combien pouvez-vous amortir chaque année ?
La formule linéaire est l'approche la plus couramment utilisée pour calculer l'amortissement une fois de plus. Cela implique de prendre le coût de base de l'actif au moment de l'acquisition et de le soustraire du coût de base ajusté de l'actif à la fin de sa durée de vie utile. Ensuite, divisez le montant monétaire du coût de base moins le coût de base ajusté par le nombre d'années pendant lesquelles l'actif peut fonctionnellement servir votre organisation (d'années). Cela vous donnera le montant en dollars de l'amortissement que vous pouvez réclamer par an en utilisant la technique de l'amortissement linéaire.
Cependant, il s'avère que vous n'êtes pas toujours obligé d'utiliser la méthode linéaire. Sous l'égide des principes comptables généralement reconnus (PCGR), il existe trois techniques différentes pour calculer l'amortissement. Ils comprennent le solde décroissant, les chiffres de la somme de l'année et les unités de production.
Comment puis-je éviter la récupération de l'amortissement ?
Un échange 1031, appelé après Section 1031 du fisc du code des impôts de l'IRS, peut vous aider à éviter à la fois la récupération de l'amortissement et l'impôt sur les gains en capital si vous souhaitez réduire votre charge fiscale. Cependant, le produit de la vente doit être utilisé pour investir dans un autre immeuble de placement conformément aux exigences d'un échange 1031.
En termes simples, en tant que vendeur, vous pouvez reporter le paiement de l'impôt sur les gains en capital lors de la vente de vos investissements en vendant une propriété et en investissant l'argent dans une propriété de nature comparable à celle vendue et de valeur égale ou supérieure à votre propriété d'origine. . En réalité, vous ne réalisez aucun profit lorsque vous vendez votre propriété et en transférez la propriété à un nouvel acheteur. Cependant, vous pouvez utiliser tout produit pour augmenter votre portefeuille global de placements immobiliers.
Que se passe-t-il si votre bénéfice est inférieur à votre charge d'amortissement ?
Si votre gain total reconnu est inférieur à votre charge d'amortissement, l'IRS vous demande de calculer l'impôt à payer en utilisant votre taux habituel.
Supposons que le marché immobilier est dans un cycle normal de baisse. Malgré le fait qu'il s'agisse d'un marché d'acheteurs, vous choisissez de vendre à un acheteur qui offre 105,000 XNUMX $ pour des raisons personnelles ou commerciales. Étant donné que votre gain est inférieur au total de vos déductions fiscales pour amortissement pendant les dix années où vous avez détenu le bien, votre impôt est calculé en utilisant votre taux d'imposition habituel :
Prix de vente de la propriété de 99,000 63,640 $ – coût de base rajusté de XNUMX XNUMX $ = gain total comptabilisé de 35,360 XNUMX $.
Étant donné que votre charge d'amortissement de 36,360 35,360 $ dépasse votre gain total reconnu de XNUMX XNUMX $, vous paierez l'impôt à votre taux d'imposition habituel :
Impôt total à payer = gain reconnu de 35,360 24 $ * taux d'imposition habituel de 8,486 % = XNUMX XNUMX $
La récupération des amortissements est-elle applicable lorsqu'un bien locatif est vendu à perte ?
Les exigences de récupération de l'amortissement ne s'appliquent pas si vous vendez votre bien locatif à perte. Cependant, même si vous perdez de l'argent sur la vente, vous aurez bénéficié de la possibilité de profiter de la déduction pour amortissement de 36,360 10 $ au cours des XNUMX dernières années pour diminuer votre revenu imposable.
L'IRS vous permet également de reporter une perte sur un bien locatif en modifiant les déclarations de revenus passées. Vous pouvez également reporter votre perte sur investissement immobilier locatif pour compenser les revenus futurs. Le sujet IRS Topic No. 425 Passive Activities – Losses and Credits, ainsi que la publication 544, décrivent en détail le fonctionnement des pertes pour les activités immobilières locatives.
Qu'est-ce que l'amortissement sur une année partielle ?
Nous avons utilisé une année complète d'amortissement dans les cas ci-dessus, soit 3.363 % de la valeur de la propriété chaque année. Dans le monde réel de investissement immobilier, cependant, les transactions ont lieu tous les mois de l'année.
Le mois où le bien locatif est mis en service est utilisé pour calculer l'amortissement partiel de l'année. Selon la publication IRS 527, un bien locatif est mis en service lorsqu'il est prêt et disponible pour être loué, et non lorsqu'un locataire en prend possession.
Cet exemple, si votre location est prête à être occupée le 1er février mais qu'un locataire ne signe pas de bail et n'emménage pas avant le 1er avril, vous pouvez toujours commencer l'amortissement le 1er février. L'IRS précise également le fonctionnement de l'amortissement sur une année partielle afin que vous ne commettiez pas d'erreur :
- Année complète = 3.636 %
- janvier = 3.485%
- février = 3.182%
- Mars = 2.879 %
- avril = 2.576%
- mai = 2.273 %
- juin = 1.970%
- juillet = 1.667%
- août = 1.364%
- septembre = 1.061%
- octobre = 0.758 %
- novembre = 0.455 %
- décembre = 0.152 %
Les biens locatifs sont amortis à 3.636 % pour chaque année complète de service après votre première année partielle de service. Il est ensuite partiellement déprécié en fonction du mois de l'année où vous vendez.
Réflexions finales
Si vous possédez un bien locatif ou investissez dans l'immobilier, l'amortissement peut vous aider à économiser de l'argent sur les impôts. Simultanément, il existe des limites sur le montant que vous pouvez déduire de vos impôts et utiliser pour minimiser le montant d'argent que vous devez à l'IRS au cours d'une année. Quoi qu'il en soit, avec une planification financière et fiscale initiale minutieuse, ainsi qu'un œil sur le réinvestissement des gains dans la croissance de votre portefeuille immobilier, vous pouvez faire fructifier votre argent beaucoup plus loin.
FAQ sur la récupération de l'amortissement
La récupération de l'amortissement est-elle considérée comme un revenu ?
La récupération de l'amortissement est normalement imposée comme un revenu ordinaire jusqu'à un taux maximum de 25 %.
Que se passe-t-il si vous n'amortissez pas le bien locatif ?
Essentiellement, vous renoncez à la possibilité de réclamer un allégement fiscal important. Si vous décidez de vendre la propriété, vous devez payer la taxe de récupération d'amortissement, que vous ayez réclamé ou non une dépréciation tout au long de votre période de propriété.
Quels actifs ont une récupération d'amortissement ?
La récupération de l'amortissement peut s'appliquer à tous les actifs amortissables pour lesquels vous avez déjà obtenu des déductions fiscales. La méthode est particulièrement pertinente pour les investisseurs immobiliers qui ont généré des gains financiers à long terme sur un bien locatif ou de placement.
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