Lorsque vous êtes à la recherche d'une nouvelle maison ou que vous essayez de vendre votre maison actuelle, il peut être difficile de déterminer le montant à donner ou à demander. Compte tenu des nombreux facteurs qui entrent dans le calcul de la valeur d'une maison, déterminer sa valeur peut sembler quelque peu arbitraire. La tarification de l'immobilier, en revanche, est une science. C'est pourquoi les agents immobiliers font une analyse comparative de marché (AMC). En savoir plus sur l'analyse comparative du marché avec des exemples dans cet article.
Qu'est-ce qu'une analyse comparative de marché ?
Les agents analysent en recherchant des maisons récemment vendues dans la même région qui sont aussi similaires que possible à la propriété en question.
Ces résidences, connues sous le nom de comps ou ventes comparables, sont utilisées pour fixer le prix à l'aide d'une analyse comparative du marché. Cette méthode est basée sur l'idée que vous pouvez déterminer la valeur d'une maison en déterminant combien il en coûtera pour acheter une maison comparable de désirabilité équivalente.
Qu'est-ce qu'une Analyse Comparative du Marché de l'Immobilier (AMC) ?
Une analyse de marché comparative est l'utilisation stratégique d'un agent immobilier pour évaluer la valeur d'une propriété donnée en la comparant à des propriétés similaires qui ont déjà été vendues dans la même région. Il y a tellement de variables qui entrent en jeu pour décider de la valeur d'une propriété particulière. Par conséquent, l'estimation de la juste valeur marchande d'une maison peut être extrêmement difficile.
Lorsque les gens pensent aux éléments qui influencent le prix d'une maison, qu'ils en achètent ou en vendent une, ils tiennent souvent compte de l'emplacement, de la superficie en pieds carrés et du nombre de chambres et de salles de bains. Cependant, l'âge, l'état, les caractéristiques, la taille du lot, etc. de la propriété et les conditions des marchés locaux et nationaux ont tous un impact sur la valeur de l'immobilier résidentiel.
La règle des trois volets
La première démarche d'un agent planifiant une CMA est de localiser trois maisons récemment vendues (au cours des 6 derniers mois au plus, mais de préférence 3 mois). Ces trois maisons doivent être aussi identiques et adjacentes que possible.
Après avoir choisi au moins trois comparables, chacun est analysé en profondeur pour déterminer comment il varie par rapport à la maison considérée. Suite à la ventilation et à la tarification des variations, le prix d'achat de chaque comparable est calculé pour calculer combien il en coûterait s'il était pratiquement équivalent à la propriété en question et vendu sur le marché actuel.
Comprendre les différences entre les CMA immobiliers et les évaluations
Alors qu'une analyse de marché comparative compare et identifie les valeurs régionales des maisons en utilisant des mesures du marché du logement, ce n'est pas une évaluation officielle de la maison. Alors que les évaluateurs effectuent des évaluations de maisons pour générer des évaluations de maisons, les professionnels de l'immobilier agréés remplissent des CMA pour déterminer la juste valeur marchande.
Malgré le fait que l'évaluation qui en résulte est une estimation qui prend en compte les objectifs du vendeur ou de l'acheteur de la propriété, une CMA est une méthode dynamique qui nécessite une connaissance technique du marché général et de la façon dont les différents aspects de l'immobilier affectent à quel point un la propriété vaut.
By AccueilLight Homes
Tenir compte des conditions du marché
Les conditions du marché, en général, sont un joker dans l'analyse comparative du marché et la fixation des prix. C'est pourquoi il est préférable d'utiliser les maisons qui se sont vendues le plus récemment possible à la maison dont le prix est évalué. Un marché d'acheteurs ou de vendeurs fort peut faire changer les valeurs de la CMA.
Par exemple, une zone qui s'embourgeoise rapidement peut manquer de bons comparables car les prix des maisons peuvent fluctuer considérablement en quelques mois. Si vous recherchez une maison dans un quartier qui s'apprécie rapidement, gardez à l'esprit que même si les acheteurs et les vendeurs s'entendent sur un prix. Une évaluation sera nécessaire pour décider si ce prix est justifié pour obtenir un financement.
En quoi consiste une analyse comparative de marché ?
Bien que la réalisation d'une analyse comparative de marché soit une méthode complexe, elle comporte des étapes distinctes et gérables. Ces composants fonctionnent ensemble pour fournir aux vendeurs et aux acheteurs une estimation complète de la valeur.
Le processus d'analyse commence par l'assemblage par les agents d'une liste d'au moins trois propriétés identiques vendues dans la même région au cours des 3 à 6 derniers mois. Les agents peuvent choisir des propriétés qui sont actuellement inscrites sur le marché ou en attente s'il n'y a pas suffisamment de données sur les ventes ou si le prix d'achat potentiel d'une maison est mesuré. Les listes expirées peuvent également être utilisées pour afficher les types de prix qui sont trop élevés pour attirer les acheteurs intéressés.
Voici une liste des différentes composantes d'un CMA :
#1. Lieu:
Les meilleures propriétés comparables seraient dans le même quartier que la propriété en question. S'il n'y a pas eu suffisamment de ventes récentes dans la région pour compléter la CMA, l'agent choisira des comps dans une zone comparable en fonction de la qualité des écoles locales, du taux de criminalité, du niveau de bruit, de la proximité des commodités, etc.
#2. La taille du lot:
La taille du terrain d'une propriété a un impact important sur sa valeur marchande. Même une différence d'un demi-acre peut avoir un effet significatif sur le prix d'une maison.
#3. Pieds carrés:
Généralement, plus le bâtiment est grand, plus il a de valeur. En conséquence, la quantité de pieds carrés habitables peut être aussi importante que le nombre de pièces de la maison.
#4. Âge et état de la propriété :
L'année de construction de la maison, ainsi que le fait qu'elle ait été récemment rénovée, affectent la valeur. Les constructions plus récentes et les maisons avec des matériaux haut de gamme sont également plus chères. Cependant, les maisons historiquement importantes qui ont été récemment rénovées peuvent également exiger des prix élevés.
#5. Le nombre de chambres et de salles de bains dans une maison :
Plus il y a de chambres et de salles de bains, plus sa valeur est élevée.
Les particularités telles que les foyers, les patios, les piscines, les garages, les sous-sols complets, etc. sont également prises en compte. Cependant, notez que, selon le marché local, toutes les caractéristiques spéciales ne peuvent pas augmenter la valeur de la maison.
#6. Date de la vente:
Les compositions choisies doivent s'être vendues au cours des trois à six derniers mois. Si les dates de vente ne sont plus à jour, les tarifs doivent être mis à jour pour refléter l'évolution de la demande. La taille des stocks et l'évolution des taux d'intérêt entraîneront des fluctuations des prix du marché à l'échelle locale ou nationale.
#7. Conditions de financement et de vente :
La forme de financement qu'un acheteur utilise pour acheter une maison, ainsi que les conditions de vente, peuvent avoir un effet sur le prix d'achat. Les éventualités de l'acheteur seront acceptées si le prix de l'offre est supérieur. Si une transaction comparable contenait des concessions du vendeur, la valeur des concessions doit être déduite du prix d'achat du comparable. De tels compromis pourraient inclure le vendeur acceptant de couvrir les frais de clôture de l'acheteur. Sinon, le vendeur peut effectuer des réparations à la maison avant la vente.
Un exemple d'analyse de marché comparative
Considérons un exemple simpliste de la façon dont une analyse de marché comparative pourrait aider un consommateur. Un couple veut acheter une maison unifamiliale de 450,000 XNUMX $, mais ils veulent discuter du prix demandé. Ils demandent à leur agent immobilier d'effectuer une analyse de marché comparative sur la propriété. Il s'agit de les aider à développer une offre convaincante basée sur les tendances actuelles du marché.
L'agent commence par collecter des informations sur la propriété que le couple souhaite acheter et découvre ce qui suit :
- La maison est sur un terrain d'un demi-acre dans un quartier plein de maisons. Les maisons sont construites à peu près à la même époque et avec des plans d'étage identiques.
- Il y a trois chambres, deux salles de bain complètes et une salle d'eau.
- Il a un garage pour deux voitures et une cheminée dans le salon.
- La maison de 2,000 XNUMX pieds carrés est en excellent état et ne nécessite aucune réparation importante.
- Contrairement aux autres maisons du quartier, celle-ci possède un sous-sol fini.
Après avoir obtenu ces informations, l'agent recherche des propriétés comparables dans la région. Compte tenu de la taille du lotissement et de l'activité récente, l'agent peut localiser trois propriétés comparables qui se sont toutes vendues au cours des six derniers mois. L'agent commence à rassembler l'analyse de marché comparative suivante lors de la collecte de détails sur les comps.
Avec une liste détaillée des variations entre la propriété en question et les comps, l'agent s'approche d'un consultant pour obtenir un aperçu des coûts de chaque fonction. Il s'agit de décider si chaque écart affecte la valeur globale de la maison. (Les prix ci-dessous ne sont que des exemples pour une analyse comparative du marché et ne doivent pas être interprétés comme la valeur réelle d'un article.)
Calcul de l'analyse comparative du marché
Le prix d'achat de chaque propriété comparable est ensuite calculé pour déterminer combien il se serait vendu s'il avait été pratiquement identique à la propriété en question. Lors de la modification du prix, les fonctionnalités les plus souhaitables sont soustraites du prix d'achat de la maquette et les fonctionnalités moins souhaitables sont ajoutées. Les modifications cumulées pour chaque comparaison sont ensuite déterminées et les prix de vente sont ajustés en conséquence.
Les prix de vente ajustés des concurrents montrent la fourchette dans laquelle une offre acceptable pourrait se situer : 424,200 442,000 $ – XNUMX XNUMX $. L'agent utilisera ensuite le processus de rapprochement pour décider du prix exact que le couple paiera pour acheter le terrain en question.
L'agent utilise le rapprochement pour peser chaque comparable en fonction de sa proximité avec le terrain. Comp 1 a eu le plus de changements, donc il a reçu le moins de poids. Comp 2 a eu le moins de changements, il a donc reçu le plus de poids. Après tout, des pondérations ont été attribuées, les prix ajustés sont composés par la valeur pondérée. Ensuite, les résultats sont additionnés pour décider de la meilleure offre.
Le total serait alors arrondi à la centaine de dollars la plus proche par l'agent. Après avoir obtenu l'approbation du couple, l'agent présenterait l'offre de 100 430,900 $ à l'agent inscripteur. Il citera le CMA comme preuve que la maison vaut un peu plus de 19,000 XNUMX $ de moins que le prix demandé.
Comment l'analyse comparative de marché est-elle utilisée dans l'analyse financière ?
L'analyse comparative de marché peut être utilisée dans l'analyse financière pour aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées sur la valeur potentielle d'un investissement et pour aider à déterminer la valeur d'une entreprise ou d'un actif.
L'analyse comparative de marché peut-elle être utilisée pour déterminer la valeur d'un bien locatif ?
Oui, une analyse de marché comparative peut être utilisée pour déterminer la valeur d'un bien locatif en le comparant à des biens locatifs similaires dans la même zone.
Quels sont les défis courants de l'analyse comparative de marché ?
Les défis courants de l'analyse de marché comparative incluent l'accès à des données exactes et complètes, la difficulté à trouver et à comparer des propriétés similaires et la subjectivité dans l'analyse et l'interprétation des données.
Comment améliorer l'analyse comparative de marché ?
L'analyse comparative du marché peut être améliorée en utilisant des données plus complètes et plus précises, et en effectuant l'analyse avec plus de soin et d'attention aux détails.
À quelle fréquence l'analyse comparative de marché doit-elle être effectuée ?
La fréquence de l'analyse comparative du marché dépend des besoins et des objectifs de la personne ou de l'organisation qui effectue l'analyse, ainsi que des conditions et des tendances du marché. Cependant, il est généralement recommandé d'effectuer une analyse de marché comparative au moins une fois par an.
Quel est l'impact de l'analyse comparative de marché sur le processus d'achat et de vente ?
L'analyse comparative du marché peut avoir un impact sur le processus d'achat et de vente en fournissant des informations précieuses sur les conditions du marché, les tendances et la valeur potentielle d'une propriété, et peut aider les acheteurs et les vendeurs à prendre des décisions éclairées concernant l'achat, la vente ou la tarification d'une propriété.
Conclusion
Une analyse comparative de marché est un outil important pour déterminer la valeur d'un bien immobilier. Si vous êtes un propriétaire et envisagez de mettre votre maison en vente, un CMA vous aidera à déterminer un prix demandé approprié. Il sera basé sur le prix de vente de maisons similaires dans votre région sur le marché. Si vous êtes prêt à acheter une nouvelle maison, un CMA peut également vous aider à négocier les prix demandés. De là, vous pouvez faire des offres compétitives.
Cependant, gardez à l'esprit que la préparation d'une analyse comparative de marché est un processus compliqué. Cela nécessite l'accès à des données complètes sur les ventes ainsi qu'une connaissance des marchés locaux et nationaux. C'est pourquoi il doit être rempli par un agent immobilier agréé.
FAQ sur l'analyse du marché concurrentiel
Qui peut préparer un CMA ?
En vertu de l'article 93A-83(b), un courtier peut préparer une CMA pour "un tiers prenant des décisions ou effectuant une diligence raisonnable concernant l'inscription, l'offre, la vente, l'option, la location ou le prix d'acquisition potentiels d'une parcelle ou d'un intérêt dans un bien immobilier". Régner
En quoi un CMA est-il différent d'une évaluation ?
La principale différence entre une évaluation et une CMA est le personnel impliqué. Alors qu'une CMA est menée par un agent immobilier, une évaluation est effectuée par un évaluateur agréé pour le compte de la banque. Une fois qu'un acheteur demande un prêt pour acheter votre maison, la banque ordonne une évaluation de la propriété.
Qu'est-ce qui est le plus précis, une CMA ou une évaluation ?
Même s'il est impossible de prédire complètement le résultat d'une évaluation, vous avoir plus de contrôle sur cela que ce qu'un CMA conclura. Une CMA et une évaluation sont des processus différents, mais les deux vous aident à obtenir des informations précises et à jour sur la valeur de votre maison.
Comment créer un CMA ?
Comment créer une analyse de marché comparative
- Évaluer la qualité du quartier. …
- Évaluer l'annonce d'origine (si disponible)…
- Vérifiez les estimations de la valeur de la propriété sur Zillow & HouseCanary. …
- Commencez à créer votre CMA préliminaire. …
- Obtenez un prix moyen à partir d'annonces comparables. …
- Évaluer la maison en personne.
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