Le taux de capitalisation ou taux de capitalisation, est une formule utilisée dans l'immobilier pour estimer le rendement potentiel qu'un investisseur fera sur une propriété. Le taux de capitalisation est très important dans le calcul du taux de rendement de plusieurs biens immobiliers. Cependant, la détermination d'un bon taux de capitalisation peut être décourageante en fonction de la valorisation de la classe d'actifs et de la localisation des actifs sur le marché. D'un autre côté, il y a des situations où il est juste d'utiliser le taux plafond et où vous n'avez pas besoin de l'utiliser. Si vous n'êtes pas certain de cela, cet article vous expliquera comment vérifier un bon taux de capitalisation dans l'immobilier et comment le calculer à l'aide de la formule.
Qu'est-ce qu'un taux plafond dans l'immobilier ?
Le taux de capitalisation dans l'immobilier est une formule utilisée pour calculer le rendement potentiel des immeubles de placement. Le taux de plafond est généralement exprimé en pourcentage, allant de 3 % à 20 %. En général, les taux de capitalisation sont inversement proportionnels aux valeurs des propriétés. Plus le taux de capitalisation est bas, plus le prix d'achat est élevé et vice versa.
De plus, le taux de capitalisation est utile pour comparer rapidement la valeur relative d'investissements immobiliers similaires sur le marché. Il ne doit pas être utilisé comme le seul indicateur de la solidité d'un investissement, car il ne tient pas compte de l'effet de levier, de la valeur temporelle de l'argent et des flux de trésorerie futurs provenant des améliorations immobilières, entre autres facteurs.
Qu'est-ce qu'un exemple d'immobilier à taux de capitalisation ?
Les investisseurs comparent divers biens immobiliers en utilisant les taux de capitalisation comme principale heuristique. Par exemple, une propriété avec un prix demandé de 10 millions de dollars et un RNE prévu de 1 million de dollars aurait un taux de capitalisation de 10 %.
Formule pour le taux de capitalisation dans l'immobilier
Il existe plusieurs méthodes de calcul du taux de capitalisation dans l'immobilier. La formule la plus courante pour calculer un taux de capitalisation dans l'immobilier consiste à diviser le bénéfice d'exploitation net (NOI) de la propriété par la valeur marchande actuelle.
La formule du taux de capitalisation dans l'immobilier = Résultat net d'exploitation / Valeur marchande actuelle où:
- Résultat opérationnel net est le revenu annuel généré par la propriété après déduction de toutes les dépenses d'exploitation ; tels que la gestion immobilière et le paiement des impôts.
- La valeur marchande actuelle de l'actif est la valeur d'un actif sur le marché.
Une autre formule de calcul du taux de capitalisation consiste à utiliser le coût en capital initial ou le coût d'acquisition de la propriété.
Taux de capitalisation = Résultat opérationnel net / Prix d'achat
Cette formule de taux de capitalisation n'est pas très populaire dans l'immobilier pour deux raisons. Premièrement, il ne donne pas de résultats réalistes pour des propriétés achetées à bas prix il y a plusieurs années/décennies. Deuxièmement, vous ne pouvez pas l'appliquer aux propriétés héritées car leur prix d'achat est nul, ce qui rend la division impossible. De plus, puisque les prix de l'immobilier fluctuent beaucoup. La première version, qui utilise le prix actuel du marché, est une représentation plus précise que la seconde, qui utilise le prix d'achat d'origine à valeur fixe.
Que signifie un taux de capitalisation de 7.5 % ?
Pour calculer un taux CAP, il suffit de diviser le produit net d'exploitation annuel par le prix d'acquisition de l'immeuble. Par exemple, si un immeuble de placement coûte 1 million de dollars et génère 75,000 7.5 $ en NOI (revenu net d'exploitation) par an, le taux de capitalisation est de XNUMX %.
Que signifie un taux de plafond de 3 % ?
Les taux de capitalisation sont considérés comme une mesure du risque et du rendement ; un taux de capitalisation "faible" de 3 à 5 % indiquerait que l'actif présente un risque faible et une valeur élevée, tandis qu'un taux de capitalisation "élevé" de 8 à 10 % indiquerait un prix inférieur, un risque supérieur et un rendement supérieur.
Comment calculer un taux de capitalisation dans l'immobilier
Vous calculez le taux de plafonnement dans l'immobilier en utilisant la formule en divisant le revenu net d'exploitation de la propriété (revenu brut moins les dépenses) par la valeur de l'actif.
#1. Apprenez à calculer le revenu net d'exploitation de la propriété
Dans le calcul du taux plafond, le NOI est la somme des flux de revenus de la propriété immobilière moins la somme des dépenses de la propriété.
Vous pouvez utiliser tout type de revenu que la propriété peut générer ; tels que les revenus locatifs, les frais et les commodités sur place qui nécessitent des frais supplémentaires ; lors du total des flux de revenus de la propriété. Supposons que vous envisagez d'acheter une propriété qui rapporte 10,000 XNUMX $ par mois en revenus de location, mais qui n'a pas d'autres sources de revenus. Vous devrez additionner les dépenses de la propriété telles que les taxes foncières, les primes d'assurance, les réparations et les frais juridiques.
Cependant, vous devez prendre en compte certains coûts moins évidents, tels que les postes vacants potentiels. La plupart des investisseurs supposent un taux d'inoccupation de 10 %, mais vous pouvez faire des recherches dans votre région pour obtenir une estimation précise du taux d'inoccupation de la propriété. Les dépenses totales pour la propriété que vous envisagez sont de 1,000 10 $ par mois, ce qui comprend une attente d'inoccupation de XNUMX %.
Vous pouvez soustraire les coûts du revenu une fois que vous avez découvert les revenus et les dépenses de la propriété. Voici comment déterminer le NOI.
#2. Diviser par la valeur marchande actuelle
Lorsque vous avez obtenu le NOI, l'étape suivante consiste à diviser le bénéfice d'exploitation net par la valeur marchande actuelle. Cependant, certains investisseurs immobiliers se demandent s'il est bon d'utiliser la valeur marchande actuelle ou le prix d'achat pour calculer le taux de capitalisation. Mais la majorité des investisseurs utilisent la valeur marchande actuelle de la propriété.
De plus, vous pouvez déterminer la valeur marchande actuelle de la propriété en examinant les détails de la propriété et en utilisant l'un des nombreux outils d'estimation de l'évaluation de la maison disponibles.
#3. Convertir en pourcentage
La dernière étape consiste à convertir le produit de votre division en pourcentage. Vous pouvez le faire en multipliant le résultat par 100. Par exemple, si vous achetez une maison à 1,000,000 100,000 XNUMX $ et que vous générez XNUMX XNUMX $ de bénéfice net d'exploitation positif (le montant restant après déduction des dépenses fixes et variables du revenu locatif brut) en un an.
Alors : 100,000 1,000,000 $ / 0.10 10 XNUMX $ = XNUMX = XNUMX %
Le taux de capitalisation de l'actif est de 10 % ; un dixième du coût de la maison payé par le produit net de l'année.
Quel taux de plafond est la règle de 1 % ?
Dans l'immobilier, la règle du 1% est utilisée pour comparer le prix d'achat aux revenus locatifs bruts annualisés attendus. Les investissements potentiels doivent avoir un loyer mensuel au moins équivalent à un pour cent du prix d'acquisition afin de satisfaire au critère d'un pour cent.
Importance du taux de capitalisation dans l'immobilier
Le taux de capitalisation est important pour les investisseurs car il mesure le taux de rendement d'une propriété commerciale et permet une comparaison facile avec des propriétés similaires. Lors de la définition du taux de capitalisation, vous devez tenir compte du pourcentage de risque, car une propriété avec un faible taux de capitalisation peut avoir un taux d'inoccupation élevé, ce qui en fait un investissement à haut risque. Une propriété en mauvais état peut également nuire au taux de capitalisation car la valeur globale est inférieure. Cependant, les taux de capitalisation sont affectés par plusieurs facteurs. Vous pouvez donc utiliser cette formule pour comparer des propriétés avec des caractères similaires.
Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation dans l'immobilier ?
Un bon taux de capitalisation dans l'immobilier s'accompagne de revenus potentiels, qui peuvent être volatils et fluctuer le plus souvent. Vous pouvez connaître un bon taux de capitalisation immobilier de deux manières ; ce que vous souhaitez retirer d'un investissement et le niveau de risque que vous êtes prêt à prendre. Un taux de capitalisation plus élevé implique un niveau de risque plus élevé, tandis qu'un taux de capitalisation inférieur indique un niveau de risque plus faible. Les taux de capitalisation sont également inversement proportionnels à la valeur de la propriété. Un taux de capitalisation plus élevé correspond à un bien plus cher, tandis qu'un taux de capitalisation inférieur correspond à un bien moins cher.
En règle générale, la formule attribue les actifs ayant un bénéfice d'exploitation net plus élevé et une valorisation plus faible à un taux de capitalisation plus élevé. Alors que les actifs ayant une plus grande évaluation mais un résultat d'exploitation net inférieur aura un taux de capitalisation inférieur.
Les investisseurs considèrent généralement que les propriétés à faible taux de capitalisation sont sûres, mais ils doivent s'attendre à un délai plus long pour récupérer leur investissement initial. En tant qu'investisseur, vous devez déterminer quel est le taux de capitalisation acceptable pour les propriétés de votre portefeuille. Si vous avez un nombre en tête, vous pouvez rapidement abandonner les maisons qui ne satisfont pas votre tolérance au risque.
Un taux de capitalisation plus élevé est-il toujours préférable ?
Un taux de capitalisation plus élevé indique souvent un plus grand risque de perte. C'est-à-dire que si le taux de capitalisation de votre actif est élevé, mais que le prix de l'actif est bas, l'investissement est peut-être plus risqué qu'il n'y paraît. Cependant, les taux de capitalisation boursière peuvent varier considérablement d'un endroit à l'autre. Par conséquent, vous devez faire preuve de prudence.
Facteurs qui affectent les taux de plafond
L'équation du taux de capitalisation est influencée par plusieurs choses. Avant d'utiliser le taux de capitalisation pour prendre des décisions d'investissement, il est important de comprendre les facteurs qui influent sur le taux de capitalisation. Par exemple, les postes vacants affectent le NOI, la durée des baux des locataires, les types de baux des locataires et la solvabilité des locataires. L'emplacement, le marché actuel, la qualité de la structure ou de l'immobilier et une variété d'autres facteurs affectent le taux de capitalisation. Pour vraiment comprendre le taux de capitalisation, les investisseurs doivent tenir compte de ces nombreux éléments.
Voici quelques-uns des facteurs qui peuvent avoir un effet considérable sur les taux de capitalisation :
- Localisation. L'emplacement de la propriété peut avoir un impact significatif sur un bon taux de capitalisation dans l'immobilier. Un taux de capitalisation plus élevé affecte généralement les emplacements à risque.
- Taille du marché. Un grand marché concurrentiel peut avoir des taux de capitalisation inférieurs à ceux d'un marché plus petit et plus risqué.
- Stabilité des actifs: La stabilité future de la valeur du bien peut être envisagée.
- Potentiels de croissance. Une propriété avec beaucoup de potentiel de croissance dans un marché en croissance peut également être influencée par les taux de capitalisation
- Liquidité du capital. L'investissement en capital que vous employez dans la propriété a un impact significatif sur le taux de capitalisation car il affecte directement le NOI.
Quand utiliser et quand ne pas utiliser les taux plafonds
Les investisseurs immobiliers peuvent utiliser un bon taux de capitalisation pour estimer le rendement potentiel ou la rentabilité d'un investissement. Lorsque vous investissez dans l'immobilier, vous souhaitez maximiser vos chances de profit tout en restant dans votre zone de confort.
Les taux de capitalisation peuvent vous aider à choisir entre les marchés, les types de propriété et d'autres possibilités d'investissement. Par exemple, pour estimer les bénéfices potentiels, comparez le taux de capitalisation d'une propriété au taux d'intérêt annuel sur les bons du Trésor émis par le gouvernement.
Ces deux opportunités d'investissement, cependant, ne sont pas tout à fait les mêmes. Les obligations offrent un niveau de certitude en garantissant un rendement fixe si vous les détenez jusqu'à leur échéance. Les investissements immobiliers comportent des risques, qui résultent de la valeur de revente du bien, du marché locatif, de l'inoccupation ou des problèmes de locataires, ou d'un cash-flow négatif. Les investissements immobiliers sont risqués car les taux de capitalisation dépendent du résultat net prévu et varient valeur marchande.
Bien que les taux de capitalisation soient utiles pour des calculs efficaces, il y a des moments où vous ne devriez pas envisager de les utiliser. Si vous appliquez correctement une prévision de résultat opérationnel net (NOI) stabilisé, le taux de capitalisation de base peut fournir une valorisation proche de celle d'une étude de flux de trésorerie actualisés (DCF) plus complète. Seule une analyse approfondie des flux de trésorerie actualisés produira une évaluation juste et fiable, si le flux de revenus nets d'exploitation de la propriété est complexe et irrégulier, avec des fluctuations importantes des flux de trésorerie.
Conclusion
Vous pouvez utiliser un taux plafond pour déterminer le taux de rendement de votre investissement immobilier multiple dans les transactions immobilières. Un bon taux de capitalisation s'accompagne de gains potentiels, bien qu'il fluctue la plupart du temps. Mais vous devez comprendre quand et quand ne pas l'utiliser. Les taux de capitalisation peuvent vous aider à choisir entre les marchés, les types de propriété et d'autres opportunités d'investissement. Il aide à estimer les bénéfices potentiels et à comparer le taux de capitalisation d'une propriété au taux d'intérêt annuel sur les bons du Trésor émis par le gouvernement.
FAQ sur le taux de plafond dans l'immobilier
Que signifie un taux plafond de 7.5 ?
Un taux de capitalisation de 7.5 signifie que vous pouvez vous attendre à un revenu brut annuel de 7.5 % sur la valeur de votre propriété ou de votre investissement. Si votre propriété vaut 150,000 7.5 $, un taux plafond de 11,250 se traduira par un rendement annuel de XNUMX XNUMX $.
Le taux de capitalisation est-il le même que le ROI ?
Le taux de capitalisation vous montre quel est le rendement actuel d'un immeuble à revenus, tandis que le retour sur investissement vous indique quel pourrait être le retour sur investissement sur une période donnée.
Le taux plafond inclut-il le service de la dette ?
Le revenu net d'exploitation, ou NOI, est le montant d'argent que vous gagnez de la propriété locative après déduction des dépenses. Bien que le service de la dette ne soit pas inclus, la gestion immobilière, les taxes, les assurances, l'entretien et les autres dépenses devraient l'être.
Comment augmenter le taux plafond ?
Si vous achetez la propriété et employez un nouveau gestionnaire immobilier, vous pouvez rapidement augmenter votre taux de capitalisation en augmentant simplement le loyer :
Articles Relatifs
- 4 éléments essentiels d'une bonne table de capitalisation
- Crédit disponible : qu'est-ce que cela signifie sur une carte de crédit ?
- 1% Rule Real Estate: Définition et qu'est-ce que c'est
- Les entreprises les plus riches du monde : le top 20 par Networth
- QU'ARRIVE-T-IL AU BITCOIN SI NOUS MINONS QUAND TOUS LES 21 MILLIONS?
- CAPITALISME DE MARCHÉ LIBRE : impact sur l'économie
