Il est impossible de débattre du bien-fondé d'un prêt global et relais dans l'immobilier. Les prêts relais sont à court terme et ne couvrent qu'une seule propriété jusqu'à ce qu'un financement permanent puisse être obtenu. Un prêt global permet cependant de regrouper plusieurs prêts hypothécaires en un seul. Cela fait gagner du temps au client car il n'a pas à gérer différemment toutes ses propriétés. Si vous cherchez à acheter plusieurs propriétés à la fois, le respect des exigences générales de prêt vous aidera à gagner du temps, à réduire les coûts et à accroître l'efficacité de l'acheteur. Vous devrez également rechercher des prêteurs généraux et des courtiers en hypothèques qui travaillent avec des emprunteurs sur ce type de prêt.
Qu'est-ce qu'un prêt global dans l'immobilier ?
Un prêt global couvre plus d'une propriété. Le groupe de propriétés est utilisé comme garantie pour le prêt. Les promoteurs immobiliers et les grands investisseurs achètent fréquemment plusieurs propriétés à la fois, de sorte qu'une hypothèque globale leur permet de consolider ces transactions en un seul prêt. Lorsqu'un emprunteur a une hypothèque globale, il peut vendre une propriété et ne pas avoir à rembourser les autres.
Il est possible d'utiliser des hypothèques générales pour les transactions commerciales et résidentielles, y compris les logements multifamiliaux. Les entreprises et les promoteurs qui achètent et revendent des maisons les utilisent également.
Alors que les hypothèques générales sont plus couramment utilisées dans le contexte commercial, certains propriétaires résidentiels les utilisent pour financer un portefeuille de propriétés locatives. Vous pouvez refinancer une hypothèque globale, également connue sous le nom de prêt global, comme toute autre hypothèque.
Comment fonctionne le prêt global ?
Un prêt global est un prêt qui couvre plus d'une propriété. Le groupe de propriétés est utilisé comme garantie pour le prêt. Les grands investisseurs et les promoteurs immobiliers achètent souvent plus d'une propriété en même temps. Une hypothèque globale leur permet de faire tous ces achats avec un seul prêt.
Que couvre un prêt global ?
Un prêt global couvre une variété d'actifs immobiliers, tels que des terrains bâtis ou non bâtis, ainsi que des propriétés commerciales ou résidentielles. Les actifs, qui comprennent des terrains et/ou des bâtiments, sont utilisés comme garantie pour garantir le prêt.
- À l'aide d'un prêt global, un investisseur immobilier pourrait acheter des propriétés à plusieurs endroits et les combiner en une seule.
- En une seule transaction, les home flippers peuvent acheter plusieurs propriétés sur lesquelles travailler.
- Les promoteurs pourraient financer une grande parcelle de terrain qu'ils ont l'intention de subdiviser et de vendre en petites parcelles séparées.
- Une organisation peut acheter plusieurs propriétés.
Si l'emprunteur a une hypothèque globale, il peut vendre n'importe lequel des actifs et les soustraire du passif du prêt à tout moment. Dans le même temps, l'emprunteur a la possibilité de refinancer ou de rembourser la totalité du prêt le moment venu.
Quel est le but des prêts généraux ?
L'utilisation la plus courante des prêts hypothécaires généraux consiste à acheter un grand nombre de propriétés commerciales ou résidentielles en une seule fois ou à acheter un terrain en vue d'un développement futur. Par exemple, vous pouvez utiliser un prêt global pour acheter plusieurs biens immobiliers auprès de différents vendeurs, puis revendre les lots individuels à de nouveaux propriétaires. Les nageurs de maison utilisent également ces prêts hypothécaires pour acheter plusieurs propriétés en même temps.
Cependant, vous ne pouvez pas utiliser un prêt global pour acheter des résidences principales, des maisons de vacances ou vos premiers immeubles de placement. Pour être éligible, vous devez disposer d'un portefeuille immobilier conséquent.
Qui devrait recevoir un prêt global ?
Une hypothèque ou un prêt général est le plus avantageux pour les groupes suivants.
#1. Palmes de maison
Lorsqu'il s'agit de financement immobilier, les entreprises de réparation et de retournement sont souvent confrontées à une variété de défis. Un prêt global vous permet d'acheter, d'améliorer et de vendre votre maison en même temps. En raison de la simplicité de la procédure, les flippers n'ont plus à concentrer leur attention sur une seule propriété.
#2. Investisseurs dans l'immobilier
La valeur des maisons augmente partout au pays. Si vous avez un portefeuille bien établi d'immeubles de placement, ils peuvent être votre outil de création de patrimoine le plus puissant. Un prêt global vous permet d'acheter des propriétés supplémentaires lorsque vous commencez à vendre.
#3. Propriétaires
Les propriétaires achètent souvent quelques propriétés et les financent avec une hypothèque globale. L'objectif est d'attirer plus de locataires et d'élargir son portefeuille de biens locatifs.
#4. Constructeurs
Un prêt global pourrait être une solution si vous avez récemment acheté un terrain et que vous ne savez pas par où commencer la phase de développement.
Les prêts généraux sont-ils bons ?
L'un des meilleurs moyens de financer un portefeuille de maisons est le prêt global. Pour consolider le financement de plusieurs biens immobiliers en un seul prêt simple, un prêt global peut être souscrit. C'est aussi un excellent moyen d'étendre votre investissement immobilier sans avoir à chercher à chaque fois plus de financement.
Les avantages et les inconvénients d'un prêt global
Assurez-vous de faire quelques recherches avant de vous engager dans une hypothèque importante. Ce prêt ne convient pas à tous les emprunteurs, et la dernière chose que vous souhaitez est de vous retrouver avec une hypothèque que vous ne pouvez pas vous permettre. Considérez ces avantages et inconvénients avant de décider d'un prêt global.
Avantages des prêts globaux
Lorsque les hypothèques générales ou les prêts généraux sont appropriés, ils peuvent offrir plusieurs avantages COMME :
- Une hypothèque globale consolide toutes vos propriétés en une seule hypothèque, par opposition à plusieurs hypothèques. Cela peut faciliter la gestion de votre portefeuille et des versements hypothécaires.
- Vous pourrez peut-être éviter plusieurs frais initiaux de prêt si vous achetez plusieurs propriétés avec un seul prêt.
- Comme il s'agit d'un prêt unique, vous n'aurez qu'une seule mensualité et un seul taux d'intérêt. Vous pourriez être frappé par une multitude de frais d'intérêt si vous contractez plusieurs prêts pour couvrir vos différentes propriétés.
Inconvénients des prêts généraux
Peu importe à quel point ces prêts peuvent être avantageux, ils ne sont pas sans risque. Considérez ce qui suit avant d'obtenir une hypothèque globale :
- En garantie du prêt, vous pouvez perdre une partie ou la totalité de vos biens pour forclusion si vous ne parvenez pas à suivre les paiements.
- Tous les prêteurs n'offrent pas de prêts généraux, et ceux qui le font peuvent avoir des exigences strictes, ce qui rend difficile l'obtention de ce type de prêt.
- Vous ne pouvez pas utiliser un prêt global pour acheter une propriété dans plus d'un État, car les exigences relatives aux prêts généraux varient d'un État à l'autre.
- Bien qu'il n'y ait pas de frais de montage multiples, les frais de clôture d'un prêt hypothécaire général sont nettement plus élevés que ceux d'un prêt hypothécaire traditionnel.
Exigences et qualifications en matière de prêt global
Pour être admissible aux exigences générales en matière de prêt, vous devez déjà disposer d'un portefeuille immobilier important et d'une grande quantité de liquidités. Un prêt global n'est pas la meilleure option pour un investisseur immobilier débutant, car il ne peut pas se permettre l'acompte et les frais plus élevés.
Les prêteurs généraux peuvent être plus difficiles à trouver que les autres. Certaines grandes banques et certains prêteurs en ligne les offrent, mais vous avez plus de chances de réussir avec des prêteurs commerciaux qui offrent des prêts commerciaux. Si un prêt global ne vous convient pas, il existe de nombreuses autres options qui peuvent vous aider à répondre aux besoins de votre entreprise.
Taux, conditions et conditions des prêts généraux
| Durée du prêt | 2-30 ans |
| Tailles des prêts hypothécaires généraux | $ 100,000 100,000,000 à XNUMX XNUMX $ |
| Périodes d'amortissement courantes | 15, 20 ou 30 ans |
| Paiements ballons | 3, 5, 10 ou 15 ans |
| Taux d'intérêt | 4% |
| Ratio prêt-valeur (LTV) typique | Entre 50% et 75% |
| Exigences de réserve de trésorerie | Habituellement, au moins six mois |
| Acompte typique requis | 25% à 50% |
Si un emprunteur ne satisfait pas à toutes les exigences énumérées ci-dessus, les prêteurs peuvent toujours approuver un prêt global.
- Solidité du crédit de l'emprunteur : Lors de la demande d'un prêt global, votre crédit et vos revenus seront très probablement pris en compte.
- Solidité du crédit aux entreprises : Les revenus et les antécédents de crédit de l'entreprise seront également pris en compte. Il est probable que l'entreprise aura besoin d'un DSCR d'au moins 1.25x.
- expérience industrielle. Construire un grand lotissement? Vous aurez besoin d'avoir une certaine expérience dans l'industrie. Il s'agit d'une situation à haut risque pour le prêteur, il voudra donc savoir si vous avez une expérience antérieure.
- Force de la propriété : Le prêteur voudra savoir combien de propriétés sont sur le prêt, quels types de propriétés sont couvertes, à quoi les propriétés sont destinées à être utilisées, ainsi que l'emplacement et l'état des propriétés existantes.
- Si le prêt comprend des immeubles locatifs, le prêteur voudra connaître le revenu net après avoir déduit les frais d'inoccupation et d'exploitation du revenu brut.
Ce dont vous aurez besoin pour postuler
Le processus de demande d'un prêt global est similaire à celui de tout autre prêt aux petites entreprises. Avant de demander le financement d'un immeuble de placement, rassemblez les informations suivantes et ayez-les à portée de main pour les montrer à un prêteur potentiel.
Il se peut que vous ne puissiez pas accéder à toutes les informations énumérées ci-dessous au moment de votre candidature. À la suite de vérifications et d'évaluations de crédit, les prêteurs auront accès à certaines informations.
- Documents financiers personnels. Cela comprend l'impôt personnel, les rapports de solvabilité, les déclarations, les relevés bancaires et CV professionnels des principaux emprunteurs.
- Documents financiers personnels Documents démontrant la santé financière de l'entreprise, y compris ses antécédents de crédit et de revenus, ainsi que les réserves de liquidités nécessaires (si nécessaire).
- Détails de propriété requis. Des détails sur la propriété sont nécessaires. Si vous les avez, incluez les adresses, les détails de la propriété, des photos et la date à laquelle vous avez acheté la propriété, si vous l'avez déjà fait.
- Autres informations sur la valeur et le financement Cela inclut le prix d'achat de la propriété (ou le prix demandé) si vous le connaissez. Les prêteurs exigeront également votre juste valeur marchande actuelle, le coût de toute rénovation potentielle et le montant de tout financement existant, ainsi que votre plan d'affaires et votre proposition de projet.
- Financement immobilier Toute information sur le financement de la propriété, y compris le loyer, les taux d'inoccupation, les dépenses immobilières, les frais et le revenu net d'exploitation de la propriété, si vous y avez accès,
Comment puis-je trouver des prêteurs généraux ?
Les prêteurs généraux qui se spécialisent dans les prêts hypothécaires généraux sont moins courants que ceux qui offrent d'autres types de prêts. La première étape consiste à faire des recherches sur les prêteurs commerciaux et à noter les frais, les taux et les acomptes dont ils ont besoin. "Il n'y a pas de disponibilité globale pour les hypothèques générales", déclare McBride. "Vous devrez rechercher des prêteurs et des courtiers en hypothèques qui travaillent avec des emprunteurs sur ce type de prêt." Une banque ou un prêteur qui fait beaucoup de prêts commerciaux aura souvent cela dans sa gamme de produits. »
Par l'intermédiaire de leurs courtiers et banquiers, les prêteurs commerciaux offrent des prêts hypothécaires généraux. La meilleure façon d'obtenir ces informations est de parler à quelqu'un avec qui vous avez déjà une relation de travail dans un établissement de crédit ou une banque. Une autre option consiste à rechercher des partenaires de prêt potentiels en ligne. Pour trouver la meilleure option pour vous, comparez les taux, les frais, les pénalités pour remboursement anticipé et les exigences d'un prêt global.
Conclusion
Si vous cherchez à acheter plusieurs propriétés à la fois, le respect des exigences générales de prêt vous aidera à gagner du temps, à réduire les coûts et à accroître l'efficacité de l'acheteur.
FAQ sur les prêts généraux
Qu'entend-on par financement global ?
Une hypothèque ou un financement global combine le financement de deux biens immobiliers ou plus en un seul prêt. Lors du financement de plusieurs actifs, les investisseurs et les développeurs les utilisent pour gagner du temps et de l'argent. Les hypothèques globales ne sont pas destinées aux résidences principales, aux maisons de vacances ou aux nouveaux propriétaires.
Quels sont les trois types de prêteurs ?
Courtiers hypothécaires (parfois appelés « banquiers hypothécaires »), prêteurs directs (généralement des banques et des coopératives de crédit), et prêteurs du marché secondaire sont les trois principaux types de prêteurs
Pouvez-vous refinancer en un prêt global ?
Il existe une variété d'utilisations pour les hypothèques globales, telles que l'achat, le refinancement et le refinancement en espèces. En conséquence, l'emprunteur est en mesure de vendre une seule propriété et de rembourser sa dette restante sans avoir à retirer le prêt global.
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