Investir dans l'immobilier est généralement difficile lorsqu'il s'agit de choisir une propriété dans laquelle investir parmi les options disponibles. La règle du 1% est un raccourci que les investisseurs utilisent pour filtrer rapidement les alternatives d'investissement afin de découvrir la propriété idéale avant qu'un autre acheteur ne s'empare de l'affaire. Cet article vous expliquera comment utiliser la règle de 1 % dans l'investissement immobilier et comment la règle de 1 % des plus grosses poches fonctionne dans l'immobilier. En outre, vous apprendrez à calculer la règle de 1 % à l'aide du calculateur immobilier de la règle de 1 %.
Vue d’ensemble
La règle de 1% de l'investissement immobilier compare le prix d'achat d'un immeuble de placement au revenu brut qu'il générera. Pour atteindre la règle 1 dans l'investissement immobilier. Le loyer mensuel d'un investissement éventuel doit être égal ou supérieur à 1 % du prix d'achat. Le but de la règle est de s'assurer que le loyer est supérieur ou, à tout le moins, égal au versement hypothécaire afin que l'investisseur soit au moins rentable sur la propriété.
Règle du 1% Investissement immobilier
Si vous souhaitez acheter un immeuble de placement, la règle du 1 % peut être un outil utile pour déterminer et localiser la propriété appropriée pour atteindre vos objectifs. Vous pouvez l'utiliser pour évaluer rapidement les flux de trésorerie de la propriété ou, si la propriété est maintenant inoccupée, pour aider à fixer le loyer mensuel à facturer tout en investissant dans l'immobilier. Cependant, il est important de se rappeler qu'il ne s'agit que d'une ligne directrice. C'est un bon point de départ, mais vous devez prendre en compte des aspects supplémentaires lorsque vous décidez du loyer à facturer à vos clients.
La règle du 1% est-elle réaliste dans l'immobilier ?
Les investisseurs immobiliers utilisent la règle du 1% comme ligne directrice pour sélectionner les opportunités d'investissement réalisables pour leurs portefeuilles. Bien que la ligne directrice ait aidé de nombreux investisseurs à faire des choix prudents concernant les immeubles de placement, l'état actuel du marché immobilier peut rendre son application impossible.
Qu'est-ce que la règle des 2 % de l'immobilier ?
La règle des deux pour cent dans l'immobilier fait référence à la proportion de la valeur totale de votre maison que vous devez facturer en loyer. En d'autres termes, vous devez demander au moins 6,000 300,000 $ par mois pour une maison de XNUMX XNUMX $ afin que cela en vaille la peine.
Règle du 1 % Immobilier Poches plus importantes
1 règle L'investissement immobilier est une activité risquée dans laquelle n'importe qui peut s'aventurer. Mais si vous savez comment gérer le marché et certaines tactiques critiques du commerce, le prix peut être votre propre liberté financière. Bigger Pockets est une ressource complète pour tous ceux qui souhaitent prospérer dans l'investissement immobilier. Le réseau en ligne a été fondé par des investisseurs pour aider à la croissance et à l'éducation d'autres investisseurs. Cette communauté immobilière peut vous aider à trouver votre premier immeuble de placement, à développer votre portefeuille actuel, à réseauter avec d'autres investisseurs et vendeurs, ou simplement à améliorer votre situation financière. Les plus grandes poches proposent également des calculateurs d'évaluation des transactions comme le calculateur de domaine de la règle de 1%. Lisez la suite pour savoir comment cela fonctionne.
Bigger Pockets Règle de 1 pour cent Calculatrice immobilière
Voici l'arithmétique rapide et facile de l'immobilier avec les plus grosses poches. Cela inclut la règle des 1 %, 1 % ou 2 % pour l'analyse des immeubles de placement possibles.
Exemple 1 : Bob achète une maison pour 100,000 1,000 $ et estime qu'il peut la louer pour 1 1,000 $ par mois. Bob est en mesure de respecter le critère de 1 % avec cet achat, car 100,000 XNUMX $ de loyer équivaut à XNUMX % du prix d'achat de XNUMX XNUMX $.
Exemple 2 : Betty achète un triplex pour 225,000 1,500 $ et loue chaque appartement pour 4,500 2 $. Son revenu brut mensuel total est de 225,000 2 $. Suzy a respecté la règle des 4,500 %. XNUMX XNUMX $ divisé par XNUMX % équivaut à XNUMX XNUMX $.
Exemple 3 : Perry achète et rénove un triplex. Il a acheté le triplex pour 160,000 525 $ avec un prêt d'argent dur. Chaque chambre coûte environ 1,575 $ par mois en moyenne. Il y a trois chambres dans chacune des trois unités. En conséquence, chaque unité rapporte environ 525 3 $ (4,800 $ multiplié par 1,575 chambres). Chaque mois, le triplex complet génère 3 75 $ (3 4,800 $ fois 3 unités, plus 160,000 $ par mois pour la location du garage sur place). Perry satisfait à l'exigence de XNUMX % avec cette propriété puisque XNUMX XNUMX $ représentent XNUMX % de XNUMX XNUMX $. Cela dit, je pense qu'il est encore extrêmement possible de répondre à ces critères. Voici quelques idées pour vous y rendre.
Comment répondre aux critères de la règle de 1 % de l'immobilier Bigger Pockets
- Investir dans un marché low-cost : Vous pouvez investir sur une distance de 1 1,500 miles en investissant dans l'immobilier et en vous autogérant également. C'est concevable.
- Utilisez une méthode unique en son genre pour augmenter les revenus locatifs : Vous pouvez le faire en louant la salle. Vous pouvez même louer d'autres espaces, comme un garage, ou acheter des lave-linge et des sèche-linge à pièces.
- Acheter dans un lieu à forte demande locative : Cela permet potentiellement des augmentations annuelles des frais de location.
- Acheter hors marché : La plupart des maisons sur le MLS sont généralement chères. Pour obtenir un meilleur taux, essayez de travailler avec grossistes. Vous pouvez également lancer une campagne de marketing destinée aux propriétaires de l'emplacement de votre choix
- Pour un prix moindre, achetez une maison avec un loyer inférieur au marché et un entretien négligé. Faites les réparations nécessaires et augmentez le loyer en conséquence.
Calculatrice immobilière de la règle de 1 pour cent
Il est facile d'utiliser la règle du 1% immobilier, calculatrice. Multipliez simplement le prix d'achat de la propriété par 1 % ou plutôt, déplacez la virgule vers les deux espaces de gauche. Le résultat final devrait être le montant le plus bas que vous facturez en loyer mensuel. Si la propriété nécessite des réparations, vous devez les entrer dans l'équation en les ajoutant au prix d'achat, puis en augmentant le total de 1 %.
Exemples : En utilisant le calculateur immobilier à 1 règle, vous pouvez calculer la règle de 1 % avec ces exemples. Voici un exemple de maison dont le prix d'achat est de 150,000 1,500 $ : 150,000 0.01 $ = XNUMX XNUMX $ x XNUMX
À l'aide de la calculatrice immobilière de la règle 1, vous devriez rechercher une hypothèque avec un paiement mensuel de 1,500 1,500 $ ou moins et facturer à vos locataires un loyer mensuel minimum de XNUMX XNUMX $.
Supposons que la maison ait besoin d'environ 10,000 160,000 $ en réparations. Dans ce cas, vous ajouteriez le coût des réparations au prix d'achat de la maison, pour un total de 1 1,600 $. Le total serait alors multiplié par XNUMX % pour donner un paiement mensuel minimum de XNUMX XNUMX $.
Quand utiliser le calculateur immobilier de la règle de 1 %
La règle du 1 % est préférable d'utiliser une méthode de présélection. C'est une méthode pour gagner du temps tout en étant discipliné en tant qu'investisseur. Cela implique que vous l'utiliserez dès le début du processus pour trouver des sélections d'investissement intelligentes.
Par exemple, vous pouvez l'utiliser pour passer rapidement au crible 20 maisons répertoriées que vous recevez de votre agent immobilier. Pour commencer, vous devez parcourir la liste des prix demandés et estimer 1 % de chaque prix catalogue. Pour ce faire dans vos pensées, déplacez simplement la décimale plus de deux fois vers la gauche. 100,000 1,000.00 $, par exemple, équivaut à XNUMX XNUMX $.
Ensuite, après avoir obtenu le chiffre de 1%, vous le comparerez au loyer du marché de la propriété. Si le loyer est proche de 1% du prix demandé, cela vaut probablement la peine d'approfondir. Cependant, si le loyer réel est nettement inférieur à 1 %, vous pouvez simplement ignorer ce choix. Cependant, à mesure que vous étudiez et devenez un expert dans votre domaine, la tarification des loyers devrait devenir plus évidente sans avoir besoin d'une calculatrice. C'est le meilleur cadre dans lequel utiliser la règle d'un pour cent. Mais d'abord, regardons quand vous ne devriez pas l'utiliser.
Quand ne pas utiliser le calculateur immobilier de la règle de 1 %
Après avoir réduit votre sélection de maisons, je pense qu'il faut aller au-delà de la règle du 1% et utiliser des techniques d'analyse plus approfondies. Par exemple, si vous avez l'intention de faire une offre et de conclure par la suite un achat, vous aurez besoin de beaucoup plus d'informations que la règle du un pour cent n'en donne.
Le critère d'un pour cent ne tient compte que du revenu brut d'une propriété. Cela devrait être ce que vous percevez auprès d'un locataire. Cependant, le résultat net de l'investissement locatif est le revenu net, ou ce qui reste après déduction de toutes les dépenses. Pour vraiment comprendre les flux de trésorerie d'une propriété, les dépenses telles que la gestion, les vacances, les taxes, les assurances, l'entretien, les dépenses en capital et les versements hypothécaires doivent être déduites.
Vous pouvez évaluer et fixer des objectifs pour le taux de capitalisation et le revenu net d'une propriété après financement. Une propriété qui répond à l'exigence d'un pour cent peut également répondre à ces critères. Parfois ça marche, parfois ça ne marche pas. Cela dépend beaucoup des détails des dépenses de la propriété ou du financement hypothécaire que je peux obtenir.
De plus, vous pouvez appliquer la règle 1 à des catégories particulières de propriétés tout en investissant. Il est plus approprié pour les petites locations résidentielles (maisons, duplex, triplex et quadplex) dans les zones A ou B. Si vous achetez dans un quartier C moins cher, ou dans des parcs de maisons mobiles, de grands immeubles à logements multiples ou une propriété commerciale, votre revenu doit être supérieur à la ligne directrice de XNUMX %. Un autre défi à la règle d'un pour cent est que vous ne pouvez pas l'utiliser sur les marchés à prix élevés.
Avantages de la règle du 1 %
- L'investissement immobilier exige une étude approfondie, mais l'utilisation d'une équation de base pour porter rapidement des jugements pourrait faire gagner du temps à long terme. L'utilisation de cette règle peut vous aider :
- Déterminer le total des retours en espèces. Pour certains investisseurs immobiliers, cela suffit pour décider s'ils vont procéder à un achat ou approfondir les détails.
- Négocier la règle du 1% qui investisseurs immobiliers utilisé. Par conséquent, vous pouvez toujours utiliser cette règle pour avoir une idée approximative de la façon dont d'autres personnes, telles que des acheteurs concurrents, des courtiers immobiliers et des prêteurs, perçoivent le même investissement que vous. Savoir comment les autres parties prenantes perçoivent une propriété vous fournira les informations dont vous avez besoin pour vous assurer d'obtenir une bonne affaire et de négocier en conséquence.
- Vérifier rapidement plusieurs propriétés. L'utilisation de la règle de 1 % est une technique simple pour trier rapidement les différentes propriétés qui vous intéressent. Si vous analysez plusieurs achats potentiels et que l'un d'eux présente un risque évident pour un flux de trésorerie positif, vous pouvez certainement cocher celui-ci sur la listez et examinez les autres propriétés.
- Si une propriété ne correspond pas au critère de 1 %, cela n'implique pas toujours que c'est un flop ; il pourrait y avoir d'autres caractéristiques qui en font un bon investissement. S'il ne se rapproche même pas, c'est une indication solide que vous devriez continuer à en chercher un.
Inconvénients de la règle du 1%
En raison de la simplicité de la règle de 1 %, elle ne donne pas un aperçu complet de tous les éléments qui influent sur les taux de location. Vous devriez également vérifier
- Localisation: Examinez les loyers moyens de la région, ainsi que le taux de roulement des locataires. Si la superficie d'une propriété ne supporte pas initialement la règle du 1% mais qu'elle peut gagner en popularité, cela peut toujours être un investissement judicieux.
- Frais d'entretien et de réparation : Souhaitez-vous dépenser beaucoup d'argent pour l'aménagement paysager ou achetez-vous une maison historique qui nécessitera un entretien spécial ou approfondi? Tous ces facteurs ont un impact sur votre investissement
FAQ sur la règle de 1 pour cent sur l'immobilier
La règle du 1 % est-elle obsolète ?
La règle du 1 % est simplement une règle empirique et une règle obsolète. Il a été créé à une autre époque et surévalue le rôle des flux de trésorerie dans le climat d'investissement immobilier actuel.
La règle du 2 % est-elle réaliste ?
La règle des 2% dans l'immobilier est une règle empirique qui suggère qu'un bien locatif est un bon investissement si le revenu locatif mensuel est égal ou supérieur à 2% du prix du bien de placement.
Quelle est la règle des 70 % dans l'immobilier ?
La règle des 70 % aide les nageurs à domicile à déterminer le prix maximum qu'ils devraient payer pour un immeuble de placement. Fondamentalement, ils ne devraient pas dépenser plus de 70 % de la valeur après réparation de la maison moins les coûts de rénovation de la propriété.
Qu'est-ce que la méthode Brrrr ?
La méthode BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) est une stratégie d'investissement immobilier qui consiste à retourner des biens en difficulté, à les louer, puis à les refinancer afin de financer d'autres investissements immobiliers locatifs.
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