Une hypothèque à taux fixe de 30 ans est un choix populaire parmi les acheteurs de maison. Cependant, il arrive parfois que votre situation financière ne vous permette pas d'acheter une maison, même si vous le souhaitez vraiment. La seule façon de finaliser l'achat d'une maison lorsqu'un acompte n'est pas disponible est de contracter plusieurs prêts. Une hypothèque de ferroutage peut être une option pour vous aider à acheter la maison que vous voulez, mais il y a des inconvénients à garder à l'esprit avant de signer des documents.
Passons en revue ces inconvénients et tous les détails des informations dont vous auriez besoin pour prendre la meilleure décision concernant une hypothèque de ferroutage.
Les prêts hypothécaires de ferroutage sont également connus sous le nom de prêts de ferroutage
Vue d’ensemble
Si vous cherchez une maison mais qu'elle est hors de votre fourchette de prix, en particulier sur les marchés chauds, un prêt de ferroutage peut vous aider à couvrir les coûts initiaux.
Un prêt de ferroutage est un deuxième prêt après la première hypothèque pour financer une seule propriété. Il est généralement utilisé pour réduire les coûts hypothécaires initiaux, comme un acompte ou une assurance hypothécaire privée, que de nombreux prêteurs exigent sur la première hypothèque.
La plupart des prêteurs exigent un acompte d'au moins 20 % de la valeur de la maison. Cependant, il n'est pas toujours possible d'avoir autant d'argent liquide (sans compromettre vos économies), surtout si la valeur des maisons augmente rapidement.
Certains programmes, tels que les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) ou des anciens combattants (VA), permettent aux emprunteurs de déposer moins d'argent. Pourtant, ils viennent avec certaines exigences (revenu, emplacement, etc.) que vous devez respecter. De plus, vous devrez peut-être payer des frais supplémentaires, ce qui rend un prêt de ferroutage une option plus attrayante.
Voici ce que vous devez savoir sur les prêts de ferroutage pour les prêts immobiliers.
Antécédents de prêts ou d'hypothèques superposés
De nombreux prêteurs proposaient des prêts immobiliers à ceux qui n'avaient pas la mise de fonds traditionnelle de 20 % au début des années 2000 (avant la crise du logement). Selon le Furman Center for Real Estate and Urban Policy de l'Université de New York, un quart de tous les emprunteurs ont utilisé un prêt de ferroutage en 2006.
Cela signifiait que les emprunteurs utilisaient deux prêts immobiliers pour couvrir le coût de la maison, un pour 80% et un autre pour l'acompte de 20%. Lorsque la bulle immobilière a éclaté, de nombreux propriétaires se sont retrouvés avec des capitaux propres négatifs, également connus sous le nom d'être sous l'eau (ou à l'envers sur leurs prêts).
En conséquence, de nombreuses personnes n'ont pas remboursé leurs hypothèques, et le fait d'avoir deux hypothèques a rendu difficile l'obtention d'une modification de prêt ou d'une approbation de vente à découvert.
Les prêts de ferroutage ont été limités à 90 % du rapport prêt-valeur depuis la reprise du logement. Cela signifie que vous devez verser un acompte de 10 % plutôt que le prêt 80-20 qui était populaire pendant la bulle.
Comment fonctionne une hypothèque de ferroutage
Une hypothèque de ferroutage fonctionne : vous obtenez une hypothèque pour 80 % du prix d'achat de la maison. Au lieu de payer les 20 % restants en espèces, vous contractez un deuxième prêt (généralement à 10 %) puis vous mettez les 10 % restants en espèces.
Supposons que vous vouliez acheter une maison de 200,000 20,000 $ mais que vous n'ayez que 160,000 80 $ d'économies. Vous obtiendriez un prêt hypothécaire de 20,000 10 $ (20,000 %) en utilisant la stratégie de prêt superposé. Ensuite, vous contracterez un prêt complémentaire pour 10 XNUMX $ supplémentaires (XNUMX %). Enfin, vous paierez les XNUMX XNUMX $ restants (XNUMX %) vers le bas.
Vous utilisez cette stratégie pour obtenir les deux prêts en même temps. Le deuxième prêt plus petit, généralement un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit (HELOC) avec une période de tirage de 10 ans, complète le premier pour répondre à vos besoins d'emprunt totaux.
Cependant, vous n'êtes pas obligé d'obtenir des prêts auprès du même prêteur. Si vous informez votre prêteur hypothécaire principal que vous avez l'intention d'utiliser un prêt de ferroutage, il vous dirigera vers un deuxième prêteur qui pourra vous fournir le financement supplémentaire.
Types de prêt de ferroutage
Le scénario décrit ci-dessus est la structure de prêt superposé la plus courante, mais ce n'est pas la seule façon de diviser les fonds. Voici un aperçu des trois alternatives les plus populaires.
80/10/10
Les prêts superposés sont également connus sous le nom de prêts 80/10/10, car c'est le moyen le plus courant de répartir les fonds en pourcentage. Le premier chiffre représente le montant de l'hypothèque principale (80 %), tandis que le deuxième chiffre représente le montant du prêt de ferroutage (10 %). Le chiffre final représente l'acompte (10%).
80/15/5
Ceci est similaire à un prêt 80-10-10, mais vous pouvez le préférer si vous avez moins de 10% pour un acompte.
75/15/10
Une autre façon populaire de diviser un prêt de ferroutage est 75/15/10. Cela signifie que la première hypothèque représente 75 % du prix d'achat, l'emprunt secondaire 15 % et la mise de fonds 10 %. Cette version est fréquemment utilisée lors du financement d'un condo car les taux hypothécaires sont plus élevés lorsque le ratio prêt-valeur (LTV) dépasse 75 %.
En utilisant le même exemple de 200,000 75 $ ci-dessus, un prêt de ferroutage 15/10/XNUMX ressemblerait à ceci :
- Prêt principal : 150,000 75 $ (XNUMX %).
- Prêt secondaire : 30,000 15 $ (XNUMX %)
- Acompte : 20,000 10 $ (XNUMX %)
Pourquoi il peut être difficile d'obtenir un prêt de ferroutage
En théorie, un prêt de ferroutage semble être la meilleure option, mais il existe des risques, de sorte que le prêteur exigera une preuve que vous pouvez gérer la dette supplémentaire.
Une chose à garder à l'esprit est que le prêteur hypothécaire tiendra compte de votre ratio dette / revenu (DTI) lors de l'approbation de votre prêt. Parce que vous contractez essentiellement deux prêts pour une maison, vous contractez plus de dettes, vous aurez donc besoin d'un revenu plus élevé pour couvrir les deux.
Votre DTI ne doit pas dépasser 28 %, ce qui signifie que le coût mensuel total des deux prêts ne peut pas dépasser 28 % de votre revenu mensuel brut. Si votre revenu mensuel avant impôt est de 6,000 1,680 $, par exemple, vous ne serez pas admissible à un prêt de ferroutage qui coûte plus de XNUMX XNUMX $ par mois.
De plus, comme il est risqué de contracter simultanément deux prêts distincts, vous aurez besoin d'un bon crédit pour être admissible à un prêt de ferroutage. Chaque prêteur a des exigences différentes, mais une cote de crédit d'au moins 680 est requise.
Les avantages et les inconvénients des prêts superposés
Vous devriez ou non contracter un prêt de ferroutage pour plusieurs raisons.
Avantages des prêts superposés
#1. Éviter les PMI
L'une des raisons les plus courantes pour obtenir un prêt de ferroutage est d'éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI), qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Obtenir deux hypothèques coûte moins cher pour le propriétaire et les intérêts sont généralement déductibles d'impôt. Avant de prendre une décision financière aussi importante, nous vous recommandons de consulter votre conseiller fiscal.
Lorsque vous avez 20 % ou plus de valeur nette dans votre maison, vous avez le droit légal de demander à votre prêteur d'interrompre votre PMI. Sinon, le prêteur doit interrompre le PMI une fois que vous avez atteint 22 % de valeur nette de votre maison.
#2. Acomptes réduits
Une hypothèque de ferroutage peut également être utilisée pour financer plus de 80 % du prix d'achat d'une maison (également appelée 80 % prêt-valeur ou LTV).
Par exemple, si un acheteur de maison n'a assez d'argent que pour un acompte de 5 %, il peut obtenir un prêt 80/15/5. Le « 80 » fait référence à la première hypothèque, qui couvre les premiers 80 % du prix d'achat de la maison. Le « 15 » fait référence à la deuxième hypothèque, qui couvre les 15 % restants du prix d'achat. Le « 5 » représente la mise de fonds de 5 % versée par l'emprunteur.
Cela peut être fait de deux manières : 80/15/5 ou 80/10/10. Cependant, certains prêteurs offrent une option 80/20 dans laquelle la deuxième hypothèque couvre le reste du prix d'achat sans mise de fonds.
# 3. Commodité
Un prêt de ferroutage peut être un outil utile pour les acheteurs de maison. Vous n'avez pas à vous rendre à deux clôtures, à signer deux séries de documents ou à payer deux frais de clôture différents, car une hypothèque de ferroutage se ferme en même temps que la première hypothèque. Si votre prêteur principal n'offre pas de prêts de ferroutage, il recommandera très probablement un autre prêteur avec lequel il a une relation de travail.
Le deuxième prêt peut parfois être structuré pour que le propriétaire puisse en bénéficier. Par exemple, si le deuxième prêt est une marge de crédit sur valeur domiciliaire, le propriétaire peut utiliser les fonds pour apporter des améliorations à sa maison.
Les prêts superposés peuvent également être structurés pour n'accepter que les paiements d'intérêts. Cela signifie que vous n'avez qu'à payer les intérêts pendant une période déterminée, mais vous pouvez ajouter autant de capital que vous le souhaitez.
Cette option offre aux propriétaires plus d'options sur la façon dont ils peuvent dépenser leur argent. Ils pourraient le mettre dans leur 401 (k) ou d'autres investissements financiers, rembourser une dette de carte de crédit à intérêt élevé ou la mettre de côté pour un jour de pluie.
#4. Éviter les taux d'intérêt des prêts Jumbo
Si vous recherchez une maison plus chère, un prêt de ferroutage peut vous permettre d'éviter les limites de prêt des prêts jumbo. Des taux d'intérêt plus bas sur la première hypothèque vous seront bénéfiques.
Les inconvénients des prêts superposés
D'autre part, les hypothèques superposées présentent plusieurs inconvénients qui peuvent décourager un emprunteur. Voici quelques exemples:
#1. Des taux d'intérêt plus élevés
Étant donné que la deuxième hypothèque est liée à des taux d'intérêt à court terme, elle est généralement financée à un taux plus élevé que l'hypothèque principale. Ces taux peuvent éventuellement l'emporter sur le coût du PMI.
#2. Des mensualités plus élevées
Les deuxièmes hypothèques sont généralement limitées aux résidences principales et ont une durée de prêt plus courte que les premières hypothèques. Cela signifie des versements hypothécaires mensuels plus élevés et des restrictions sur le type de résidence.
#3. Restrictions de montant
Les deuxièmes hypothèques sont également limitées à des montants de prêt ne dépassant pas 100,000 XNUMX $. Certains prêteurs, cependant, permettent plus.
Alternatives hypothécaires superposées
#1. Payer pour une assurance hypothécaire privée
Vous préférerez peut-être payer pour le PMI, surtout si le PMI est moins cher par mois qu'un deuxième versement hypothécaire. Les prêteurs sont tenus d'annuler le PMI une fois que vous avez 22 % de capitaux propres dans leur maison, mais vous pouvez demander qu'il soit annulé plus tôt s'ils disposent de 20 % de capitaux propres.
#2. Faire une demande de prêt hypothécaire Jumbo
Si votre pointage de crédit et votre ratio d'endettement sont suffisamment élevés pour être admissible à un prêt jumbo, vous préférerez peut-être effectuer un seul paiement mensuel.
#3. Acheter une maison moins chère
L'achat d'une maison moins chère peut vous permettre de bénéficier d'un prêt conforme plutôt que d'un prêt jumbo. Cela éliminerait votre besoin d'un prêt de ferroutage pour éviter une hypothèque jumbo.
Une maison plus abordable peut vous permettre de verser un acompte de 20 %, supprimant ainsi le besoin de PMI.
# 4. Obtenir un prêt relais
Envisagez-vous un prêt de ferroutage parce que vous déménagez mais que vous n'avez pas encore vendu votre maison ? Un prêt relais peut être une meilleure option.
Ce prêt immobilier à court terme comble l'écart entre le moment où vous achetez votre nouvelle maison et celui où le produit de la vente de votre ancienne maison arrive. Vous pouvez généralement emprunter jusqu'à 80 % de la valeur initiale de la maison, avec des durées allant de six mois à un an. Si vous souhaitez un deuxième prêt à plus court terme pour ne pas avoir à effectuer deux versements hypothécaires pendant une longue période, vous préférerez peut-être un prêt relais.
Votre situation financière et le coût du logement dans votre région influenceront très probablement votre décision entre un prêt de ferroutage et d'autres options.
Autres possibilités
- Prêt garanti par le gouvernement : Certains prêts garantis par le gouvernement fédéral permettent aux acheteurs de mettre moins d'argent de côté. Les prêts FHA, par exemple, ne nécessitent qu'une mise de fonds de 3.5%, bien qu'une assurance hypothécaire soit requise. Si vous répondez à certains critères, les prêts VA et USDA ne nécessitent pas d'acompte.
- Programmes d'aide à la mise de fonds : Si vous êtes un acheteur d'une première maison, vous pourriez être admissible à des programmes spéciaux ou à des subventions qui vous aident à économiser de l'argent pour une mise de fonds. Dans la plupart des cas, vous n'auriez pas à vous soucier de payer le PMI ou d'avoir suffisamment d'économies.
Conclusion
Avant de contracter deux prêts hypothécaires, faites le calcul pour vous assurer que vous économisez de l'argent. Bien qu'éviter le PMI puisse sembler attrayant, vous pourriez finir par payer plus pour les prêts que vous ne le feriez avec une assurance hypothécaire. Attendre d'avoir suffisamment d'acompte pour éviter deux prêts ou PMI est le meilleur moyen d'économiser de l'argent tout au long de votre prêt immobilier. Si ce n'est pas une option pour vous, nous avons d'autres options pour acheter une maison avec une faible mise de fonds.
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Bibliographie
