Le prêt FHA est le prêt hypothécaire à faible mise de fonds le plus connu et le plus ancien pour les acheteurs d'une première maison. C'est le choix par excellence pour les acheteurs qui ne satisfont pas aux autres exigences hypothécaires à mise de fonds faible ou nulle. Parce que les banques avaient peur d'offrir des prêts immobiliers, alors que le logement était essentiel à la reprise, le gouvernement a créé la FHA en tant qu'agence d'assurance bancaire. Si un propriétaire et son hypothèque satisfaisaient aux exigences du gouvernement, la FHA acceptait de rembourser la banque si le propriétaire manquait des paiements. Voici tout ce que vous devez savoir sur les exigences de prêt FHA pour un acheteur d'une première maison.
Qu'est-ce qu'un prêt FHA ?
Les prêts FHA se distinguent par trois caractéristiques :
- Un acompte de 3.5% est demandé.
- Toutes les cotes de crédit sont acceptables et autorisées.
- La taille des prêts est limitée par la police d'assurance de la FHA.
De plus, les prêts FHA sont assumables, ce qui signifie que si un acheteur vend sa maison, le nouveau propriétaire peut continuer à utiliser le même prêt hypothécaire FHA au même taux d'intérêt.
Lorsque les taux hypothécaires augmentent, les prêts assumables peuvent vous aider à vendre au meilleur prix.
Quelles sont les exigences de prêt FHA pour l'acheteur d'une première maison ?
Les prêts hypothécaires garantis par la FHA utilisent le même contrat hypothécaire que les autres prêts immobiliers aux États-Unis. Les acheteurs empruntent de l'argent, acceptent des paiements mensuels et remboursent le prêt en 15 ou 30 ans.
Il n'y a aucune pénalité pour la vente de votre propriété avant que le prêt ne soit remboursé, et en tant que propriétaire, les acheteurs ont la possibilité de rembourser leur dette plus tôt ou de la refinancer.
Selon le fournisseur de logiciels hypothécaires ICE, l'acheteur moyen d'une maison FHA verse moins de 5 %.
Qu'est-ce que l'exigence d'acompte de prêt FHA ?
Les prêts FHA exigent que les acheteurs versent au moins 3.5 % du prix d'achat, soit 3,500 100,000 $ pour chaque tranche de XNUMX XNUMX $. Il n'y a pas de montant maximum pour un acompte.
Quelle est l'exigence de pointage de crédit de prêt FHA?
La plupart des prêts FHA exigent une cote de crédit de 580 ou plus. Cependant, les emprunteurs avec des scores aussi bas que 500 peuvent être éligibles avec un acompte de 10% ou plus.
Que coûte la prime d'assurance hypothécaire FHA (MIP) ?
La FHA a annoncé un nouveau barème des primes d'assurance hypothécaire pour tous les prêts hypothécaires garantis par la FHA le 22 février 2023.
À compter du 20 mars 2023, le calendrier FHA MIP révisé s'applique aux hypothèques avec des numéros de dossier FHA. Lorsqu'un acheteur demande un prêt hypothécaire FHA, un numéro de dossier FHA lui est attribué.
L'assurance hypothécaire est payée en deux versements par les acheteurs de maison FHA.
UFMIP (prime initiale d'assurance hypothécaire)
MIP (prime d'assurance hypothécaire annuelle)
Le nouveau barème d'assurance hypothécaire de la FHA pour 2023 facture 1.75 % du montant du prêt à l'avance, les taux annuels du MIP variant en fonction de l'acompte, de la taille du prêt et de la durée du prêt.
La FHA ajoute automatiquement le MIP initial au solde du prêt d'un acheteur en tant que frais intégrés. Ensuite, dans le relevé hypothécaire mensuel de l'acheteur, il perçoit 1/12 de l'assurance hypothécaire annuelle.
Hypothèque FHA de 30 ans avec un acompte de 3.5 %
- MIP de 0.55 % chaque année, ou 550 $ pour chaque tranche de 100,000 XNUMX $ empruntée
- Ajoutez 0.20 point de pourcentage pour les montants de prêt supérieurs à 726,200 XNUMX $.
- Payé sur une base mensuelle jusqu'à ce que la dette soit remboursée ou refinancée.
Une hypothèque FHA de 30 ans avec un acompte de 5%
- MIP de 0.5 % par an, ou 500 $ par 100,000 XNUMX $ empruntés
- Ajoutez 0.20 point de pourcentage pour les montants de prêt supérieurs à 726,200 XNUMX $.
- Payé sur une base mensuelle jusqu'à ce que la dette soit remboursée ou refinancée.
Hypothèque FHA de 30 ans avec un acompte de 10 %
- MIP de 0.5 % par an, ou 500 $ par 100,000 XNUMX $ empruntés
- Ajoutez 0.20 point de pourcentage pour les montants de prêt supérieurs à 726,200 XNUMX $.
- Payé mensuellement jusqu'à ce que 132 paiements aient été effectués ou que le prêt ait été refinancé.
Hypothèque FHA de 15 ans avec un acompte de 10 % ou moins
- MIP de 0.40 % chaque année, ou 400 $ pour chaque tranche de 100,000 XNUMX $ empruntée
- Ajoutez 0.25 point de pourcentage pour les montants de prêt supérieurs à 726,200 XNUMX $.
- Payé sur une base mensuelle jusqu'à ce que la dette soit remboursée ou refinancée.
Hypothèque FHA de 15 ans avec plus de 10 % d'acompte
- MIP de 0.15 % chaque année, ou 150 $ pour chaque tranche de 100,000 XNUMX $ empruntée
- Ajoutez 0.25 point de pourcentage pour les montants de prêt supérieurs à 726,200 XNUMX $.
- Payé mensuellement jusqu'à ce que 132 paiements aient été effectués ou que le prêt ait été refinancé.
Hypothèque FHA pendant 15 ans avec un acompte de plus de 22%
- MIP de 0.15 % chaque année, ou 150 $ pour chaque tranche de 100,000 XNUMX $ empruntée
- Aucune modification n'est requise pour les prêts de plus de 726,200 XNUMX $.
- Payé mensuellement jusqu'à ce que 132 paiements aient été effectués ou que le prêt ait été refinancé.
Les coûts d'assurance hypothécaire FHA fluctuent pour les refinancements FHA, y compris le refinancement FHA Streamline, ainsi que les prêts pour les terres d'origine hawaïennes et les terres indiennes.
Qui est admissible à un prêt FHA?
Un acheteur d'une première maison et la maison achetée doivent répondre aux critères d'admissibilité de la FHA, qui sont résumés ci-dessous, afin de se qualifier pour un prêt assuré par la FHA.
- Un acompte d'au moins 3.5% est requis pour les acheteurs de maison.
- Les acheteurs doivent avoir une source prouvée de revenu et d'emploi.
- Les acheteurs de maison peuvent ne pas être en retard sur les impôts fédéraux ou les dettes scolaires.
- Les acheteurs ne peuvent pas posséder une autre propriété financée par la FHA.
- Les maisons doivent être sans plomb et répondre à d'autres normes d'habitabilité.
Pour son programme de prêts hypothécaires, la FHA n'impose pas de pointage de crédit minimum et crée des aménagements spécifiques pour les acheteurs sans antécédents de crédit ni pointage de crédit. La FHA exige que les prêteurs aillent au-delà du pointage de crédit d'une personne afin de déterminer la « vue d'ensemble ».
Il n'y a pas de conditions d'éligibilité particulières pour le programme de prêts hypothécaires de la FHA. Les acheteurs de maison peuvent habiter dans n'importe quelle propriété résidentielle dans n'importe quelle ville des États-Unis.
Les acheteurs n'ont pas besoin de numéros de sécurité sociale. Les étrangers résidents non permanents, ainsi que les employés de la Banque mondiale et des ambassades étrangères, sont éligibles aux hypothèques FHA.
Les normes de prêt de la FHA sont moins strictes que celles des autres programmes de prêts hypothécaires soutenus par le gouvernement, ce qui les rend idéales pour les premiers acheteurs. Si un prêt conventionnel ou VA vous a été refusé, le financement FHA peut vous aider à arrêter de louer et à devenir propriétaire.
Quelles sont les limites de prêt FHA?
La FHA ne couvre que certains types de prêts hypothécaires. Ses limites supérieures diffèrent selon les régions. Les limites sont souvent appelées limites de prêt FHA. Chaque année, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) augmente les limites de prêt.
Vous pouvez utiliser le tableau des limites de prêt de la FHA pour déterminer le montant de prêt maximal autorisé dans votre comté.
Le plafond national des prêts FHA pour 2022 est de 420,680 970,800 $. Les limites de prêt FHA sont portées à XNUMX XNUMX $ dans les endroits où le coût de la vie est supérieur à la moyenne, comme San Francisco ou Brooklyn.
Le maximum du prêt FHA passera à 472,030 1,089,300 $ et 2023 XNUMX XNUMX $ en XNUMX.
Les restrictions de prêt FHA pour les maisons bifamiliales et multifamiliales ont augmenté.
Comment les acheteurs d'une première maison peuvent-ils obtenir un prêt FHA ?
Les prêts FHA sont disponibles pour les acheteurs d'une première maison qui s'appliquent en ligne sur le site Web d'un prêteur ou en personne dans une succursale bancaire.
Chaque année, environ 600,000 XNUMX primo-accédants sont acceptés par la FHA. Les demandes complètes nécessitent une vérification de crédit ainsi qu'une confirmation de revenu et d'emploi.
La plupart des prêteurs hypothécaires sont approuvés par la FHA et offrent une gamme complète de produits soutenus par la FHA, tels que l'hypothèque sur 30 ans et le prêt à la construction de logements FHA 203k.
#1. Choisissez une société de prêt hypothécaire
Pour faire un prêt garanti par la FHA, les prêteurs hypothécaires doivent être agréés par la FHA.
Sur son site Web, la FHA a une liste consultable des prêteurs approuvés par la FHA ainsi qu'une liste des prêteurs dont les licences ont été révoquées.
Les prêteurs approuvés par la FHA peuvent être trouvés sur le site Web du gouvernement ou en recherchant des prêteurs approuvés par la FHA en ligne. Les prêteurs qui publient les taux hypothécaires FHA dans un tableau des taux sont tenus par la loi d'être approuvés par la FHA.
À des fins de comparaison, les acheteurs doivent choisir au moins deux prêteurs approuvés par la FHA.
#2. Demander un prêt hypothécaire assuré par la FHA
La demande de prêt FHA est similaire à d'autres types de demandes de prêt hypothécaire.
Les acheteurs peuvent s'attendre à ce que leurs prêteurs vérifient leurs revenus, leurs actifs et leur emploi. Pour garantir l'éligibilité à la FHA, ils doivent soumettre une demande pour faire valider leur cote de crédit.
Sur la base de leur demande, les acheteurs peuvent obtenir une pré-approbation FHA.
Les approbations hypothécaires contraignantes de la FHA, d'autre part, exigent que l'acheteur acquière une maison et commande une inspection de la maison certifiée par la FHA.
Les inspections à domicile de la FHA garantissent qu'une propriété répond aux critères suivants :
- Sans peinture au plomb
- Conforme aux normes CVC, plomberie et électricité
- Convivial et sécurisé
Étant donné que les demandes FHA sont examinées manuellement, leur approbation peut prendre plus de temps que les autres types de prêts hypothécaires.
#3. Comparez les estimations de prêt FHA d'au moins deux prêteurs
Il faut du temps pour demander une hypothèque FHA. La demande de deux prêts hypothécaires FHA prend plus de temps, mais c'est du temps bien investi !
Selon les recherches de Freddie Mac, l'obtention de deux devis hypothécaires ou plus permet à un acheteur de maison d'économiser 1,500 XNUMX $ sur la durée de son prêt. Certains acheteurs épargnent plus que d'autres.
Les taux d'intérêt des prêts FHA fluctuent régulièrement, alors n'attendez pas trop longtemps entre les comparaisons. Examinez les frais de prêt, les taux d'intérêt et les frais de traitement. Même de petites quantités d'économies s'accumulent avec le temps.
Informez également votre prêteur si vous êtes admissible à une aide à l'acompte ou à des subventions en espèces pour un acompte.
Exigences de prêt FHA 2023
Les normes de prêt FHA incluent une cote de crédit minimale de 500 ainsi que des limites mensuelles d'endettement.
Les prêts hypothécaires garantis par la Federal Housing Administration ont des restrictions différentes de celles des autres types de prêts immobiliers. Si vous avez un crédit moins que parfait ou une faillite antérieure, un prêt FHA peut être plus facile à obtenir qu'un prêt conventionnel.
Un prêt FHA n'a pas besoin que vous soyez un acheteur d'une première maison. Les prêts FHA, en revanche, sont populaires parmi les acheteurs d'une première maison car ils combinent des critères d'acompte modestes avec des cotes de crédit plus indulgentes et des exigences d'endettement existantes. Certains prêts hypothécaires conventionnels offrent des versements initiaux d'aussi peu que 3 %, mais vous devrez presque certainement satisfaire à des exigences plus strictes en matière de pointage de crédit et de ratio d'endettement que les minimums de la FHA.
Les prêts FHA ne sont pas fournis par le gouvernement. La FHA les assure au nom des prêteurs, y compris les banques et les coopératives de crédit. Alors que le gouvernement établit des exigences de base pour les emprunteurs FHA, chaque prêteur est libre d'établir ses propres restrictions, comme l'exigence d'un pointage de crédit plus élevé.
C'est l'une des raisons pour lesquelles c'est une bonne idée de magasiner et de comparer les prêteurs FHA. Ils peuvent avoir divers critères et vous pouvez comparer les taux d'intérêt et les coûts des prêteurs.
Voici un aperçu des exigences de prêt FHA les plus importantes.
Exigence de pointage de crédit FHA : 500
Les emprunteurs peuvent bénéficier de prêts FHA avec des cotes de crédit inférieures à la plupart des prêts conventionnels, c'est pourquoi ils sont populaires parmi les acheteurs d'une première maison. Les emprunteurs avec des cotes de crédit aussi basses que 500 peuvent être considérés pour des prêts immobiliers FHA.
Alors que la FHA établit des recommandations pour les minimums de pointage de crédit, les prêteurs FHA réduisent fréquemment leur risque en exigeant des minimums de crédit plus élevés.
Même un prêteur qui respecte strictement les exigences de la FHA offrira de meilleures conditions (comme un acompte plus petit et plus de marge de manœuvre pour la dette existante) si vous avez un pointage de crédit plus élevé. Un pointage de crédit plus élevé devrait également vous aider à obtenir un taux hypothécaire FHA inférieur.
La FHA exige un acompte de 3.5 %.
L'acompte minimal sur un prêt FHA est déterminé par votre pointage de crédit. La mise de fonds minimale est de 3.5 % si votre cote de crédit est de 580 ou plus.
Si votre cote de crédit se situe entre 500 et 579, la mise de fonds minimale est de 10 %. Les exigences de la FHA se réfèrent à cela comme l'investissement minimum nécessaire ou IRM.
Le ratio dette/revenu FHA doit être inférieur à 50 %.
Les prêteurs tiennent compte de votre ratio d'endettement quel que soit le type de prêt hypothécaire que vous obtenez. Pour savoir où vous en êtes, utilisez un calculateur de ratio dette-revenu. Un DTI inférieur est préféré par les prêteurs car il indique que vous êtes plus susceptible d'être en mesure d'accorder un prêt et d'effectuer des paiements en temps opportun.
Les directives DTI de la FHA changent en fonction de votre pointage de crédit. Ils tiennent également compte d'autres facteurs de votre situation financière, comme le montant d'argent dont vous disposez.
La FHA considère deux ratios :
Le PTI, également connu sous le nom de ratio d'endettement initial, est le rapport entre vos versements hypothécaires mensuels prévus et votre revenu mensuel. La FHA appelle cela votre ratio de paiement hypothécaire total sur revenu effectif, ou PTI pour paiement sur revenu. Cela peut également être appelé votre ratio d'endettement initial.
DTI : Le ratio dette/revenu (DTI) calcule le pourcentage de votre revenu avant impôt consacré aux remboursements mensuels de la dette. Cela comprend votre hypothèque ou votre loyer, vos cartes de crédit, vos prêts étudiants et toute autre dette que vous pourriez avoir.
Si votre pointage de crédit est d'au moins 580 et que vous remplissez d'autres conditions, votre PTI peut atteindre 40 % et votre DTI jusqu'à 50 %. Certains prêteurs peuvent accorder des prêts FHA à des clients dont les DTI sont supérieurs à 50 %, mais les options sont limitées.
Restrictions de revenu pour les prêts FHA
Il n'y a pas de salaire minimum ou maximum requis pour être admissible ou se voir refuser un prêt hypothécaire assuré par la FHA. Vous devez cependant :
Montrez un historique de revenus de deux ans via une vérification du travail ou une preuve de participation scolaire ou militaire.
Avoir un historique de crédit, qui est généralement représenté par un pointage de crédit traditionnel. Si vous n'avez pas de pointage de crédit, vous devrez montrer un historique de paiement en temps opportun d'au moins trois types de paiements, tels que le loyer ou les services publics.
Il ne doit y avoir aucune dette ou jugement fédéral en souffrance, qu'il soit fiscal ou autre, ou de dette associée à des hypothèques antérieures assurées par la FHA.
Envisagez des cadeaux monétaires pour aider à l'acompte. L'argent d'un ami ou d'un membre de la famille, d'un organisme de bienfaisance, de votre lieu de travail ou de votre syndicat, ou d'un organisme gouvernemental pourrait tous être pris en considération. Ces contributions doivent être documentées par écrit, signées et datées par le donateur.
Les limites de prêt FHA vont de 472,030 1,089,300 $ (base) à XNUMX XNUMX XNUMX $ (maximum).
Les limites de prêt FHA varient selon le comté, la propriété doit donc les respecter. En 2023, les maisons unifamiliales dans les endroits à faible coût peuvent coûter jusqu'à 472,030 1,089,300 $, tandis que les zones à coût élevé peuvent coûter jusqu'à XNUMX XNUMX XNUMX $.
Exigences en matière de documentation pour la FHA
Lors de la demande de prêt immobilier FHA, vous devrez fournir les documents suivants :
- Une pièce d'identité émise par le gouvernement, comme un permis de conduire ou un passeport, est requise.
- Une copie de votre carte de sécurité sociale.
- Talons de paie originaux, formulaires W-2 ou déclarations de revenus acceptables datant de deux ans.
- Documents signés et datés détaillant la source et le montant de tout don en espèces et indiquant spécifiquement que vous n'êtes pas tenu de rembourser les fonds.
Un prêteur agréé par la FHA vous guidera à travers les détails de toute documentation supplémentaire que vous pourriez être tenu de fournir.
Qu'est-ce qui vous disqualifiera pour un prêt FHA ?
Un ratio d'endettement élevé, un mauvais crédit ou un manque de fonds pour payer l'acompte nécessaire, les versements hypothécaires mensuels ou les frais de clôture sont les trois problèmes fondamentaux qui peuvent vous empêcher de recevoir un prêt FHA.
Qu'est-ce qui est considéré comme un acheteur d'une première maison à New York ?
SONYMA vous considère comme primo-accédant si vous n'avez pas acheté de maison principale au cours des trois dernières années.
Qu'est-ce que la loi sur l'acompte de 25,000 XNUMX $ de Biden pour l'équité?
La Downpayment Toward Equity Act donne aux acheteurs d'une première maison éligibles jusqu'à 25,000 XNUMX $ en espèces pour un acompte, les frais de clôture d'un prêt hypothécaire, des réductions de taux d'intérêt grâce à des points de réduction et d'autres dépenses d'achat d'une maison.
Est-il difficile d'obtenir un prêt FHA ?
Une hypothèque conventionnelle est plus difficile à obtenir qu'un prêt FHA.
Résumer
Depuis 1933, les prêts FHA 203b ont rendu l'accession à la propriété plus abordable et accessible aux Américains dans les 50 États - il s'agit du premier prêt à faible mise de fonds.
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Bibliographie
