Lors de l'achat de plusieurs immeubles de placement, il est généralement préférable d'opter pour une hypothèque globale, qui est un prêt unique pour payer l'acquisition de plusieurs biens immobiliers, plutôt que de demander un seul prêt pour chaque achat individuel. Maintenant, discutons de ce qu'est une hypothèque globale et comment elle s'applique à l'immobilier.
Vue d’ensemble
Une hypothèque globale, également connue sous le nom de prêt global, est une hypothèque qui couvre un certain nombre de propriétés et les utilise toutes comme garantie. Au lieu de financer chaque propriété séparément, vous pouvez financer plusieurs propriétés à la fois avec une hypothèque globale.
Un prêt global peut être utilisé pour acheter plusieurs propriétés à la fois ou pour combiner les prêts de plusieurs propriétés en un seul. Si l'une des garanties est vendue, seul le montant attribuable au bien vendu est payable ; le prêt lui-même n'est pas « appelé », car cela forcerait un refinancement ou un remboursement complet. Par conséquent, la somme restante du prêt continue comme prévu.
Les hypothèques globales ne sont pas souvent disponibles auprès des banques et des prêteurs traditionnels. Au lieu de cela, les prêteurs commerciaux sont les principales sources de ces prêts. Ils se concentrent sur les investisseurs immobiliers chevronnés avec des finances complexes et un portefeuille de nombreuses propriétés.
Comment fonctionne l'hypothèque globale
Les hypothèques globales simplifient le financement immobilier. Les investissements immobiliers nécessitent de gros dépôts. L'épargne personnelle peut ne pas être suffisante pour les opérations immobilières à grande échelle. Ainsi, les hypothèques globales sont idéales pour le financement immobilier. Les promoteurs achètent et aménagent des terrains pour les diviser en unités résidentielles en utilisant des hypothèques générales. Cette hypothèque couvre plusieurs lots. Les développements de lotissements immobiliers utilisent ce type de financement. Pour une somme forfaitaire, l'emprunteur peut acquitter des lots particuliers. L'hypothèque paiera pour les deux lots pendant que la construction progresse.
Les immeubles qui seront construits avec cette hypothèque serviront de garantie au prêt. Cependant, les hypothèques générales ont des règles qui permettent de vendre des propriétés individuelles sans rembourser entièrement le prêt.
Une «clause d'exigibilité à la vente» dans les hypothèques conventionnelles exige le paiement intégral si la propriété est vendue. La « clause libératoire » d'une hypothèque globale permet de vendre une partie du bien en garantie et de rembourser une partie de la dette. Une fois toutes les maisons vendues, l'hypothèque globale est rétablie. Cela facilite l'achat et la vente de plusieurs résidences avec le même crédit.
Cette clause n'est cependant applicable que si la valeur du bien survivant est suffisante pour satisfaire le solde du prêt en cours lors de la vente d'un bien d'un portefeuille supportant une hypothèque globale.
Exigences hypothécaires générales
Les établissements de crédit peuvent également tenir compte des éléments suivants lorsqu'ils déterminent l'admissibilité générale d'une entreprise à une hypothèque :
#1. La solvabilité de l'emprunteur
L'historique de crédit personnel et le revenu de l'emprunteur seront pris en considération par le prêteur hypothécaire général au cours du processus de demande.
#2. La stabilité financière de l'entreprise
Un ratio de couverture du service de la dette (DSCR) d'au moins 1.25x est requis pour que l'entreprise puisse bénéficier du prêt en plus des revenus de l'entreprise et des antécédents de crédit.
#3. Compréhension de l'industrie
Si l'emprunteur a l'intention de construire un projet d'envergure, c'est essentiel. Le prêteur hypothécaire global voudra savoir si l'emprunteur a une expérience passée, car il court un grand danger dans cette circonstance.
#5. Force de l'actif
L'institution prêteuse voudra savoir combien de propriétés sont incluses dans le prêt, quels types de propriétés sont incluses, à quoi elles servent, où elles se trouvent, comment elles sont entretenues et combien elles valent.
#6. Résultat opérationnel net
Si le prêt est destiné à des propriétés locatives, la société bancaire voudra savoir combien d'argent les propriétés rapportent chaque mois.
À qui s'adressent les hypothèques globales ?
La plupart du temps, les acheteurs intelligents, les flippers et les promoteurs immobiliers les utilisent. Les entreprises qui achètent des maisons en gros ou les investisseurs chevronnés avec un portefeuille de propriétés résidentielles ou commerciales sont le marché cible des hypothèques globales.
Ces prêts ne sont pas destinés à être utilisés pour une résidence secondaire ou même une résidence principale. Au lieu de cela, ils sont conçus pour servir de résidences d'investissement pour les investisseurs immobiliers qui louent, vendent ou construisent des maisons à des fins lucratives. Certains des clients les plus typiques pour une hypothèque globale comprennent :
#1. Investisseurs dans les immeubles locatifs
Les investisseurs immobiliers locatifs sont généralement confrontés à des restrictions d'emprunt de la part des prêteurs conventionnels. Un prêt global peut être utilisé pour acheter plusieurs propriétés à la fois ou pour combiner des prêts sur des propriétés locatives existantes en un seul prêt.
#2. Flippers de propriété
Les flippers immobiliers peuvent acheter plusieurs biens immobiliers à la fois pour les revendre en utilisant un prêt global. Le flipper n'a qu'à rembourser ce pourcentage du prêt pour chaque propriété vendue. Par exemple, les flippers peuvent rechercher des hypothèques globales pour leur permettre de se déplacer rapidement et de saisir les opportunités qu'ils repèrent sur le marché. Une hypothèque globale pourrait offrir une flexibilité supplémentaire pour rendre ces opérations plus réalisables si l'investisseur découvre de nombreuses maisons qu'il souhaite acheter, rénover et revendre.
#3. Constructeurs et Développeurs
Les promoteurs immobiliers peuvent également acheter des terrains et payer la construction de bâtiments avec une hypothèque globale. Si le promoteur accepte de conserver le prêt, celui-ci devient un financement permanent ; sinon, il peut être remboursé au fur et à mesure que le promoteur vend des propriétés.
#4. Expansion commerciale
Un prêt global propose de financer tous les bâtiments sous une seule hypothèque, ce qui est utile pour les entreprises qui se développent ou en achètent un avec de nombreux sites.
Hypothèque globale Immobilier
En bref, l'immobilier hypothécaire global est le système de financement de divers projets immobiliers et acquisitions à l'aide d'un prêt global. Cela offre également la possibilité de combiner plusieurs hypothèques immobilières individuelles en un seul prêt global. Étant donné que les hypothèques générales sont assez flexibles et permettent de vendre des actifs individuels séparément, sans qu'il soit nécessaire de les refinancer ou d'obtenir un nouveau prêt, elles sont généralement acquises par des investisseurs immobiliers et des promoteurs immobiliers pour économiser du temps et de l'argent lors du financement de plusieurs actifs ou commerciaux et résidentiels. propriétés.
Prenez ce scénario par exemple. Un promoteur achète une propriété de 100 acres avec l'intention de développer un quartier de banlieue avec une maison par acre. Ils achètent le terrain à divers vendeurs en utilisant un prêt global. Ils vendent des maisons à des familles spécifiques au fur et à mesure qu'ils construisent et remboursent une partie du prêt à chaque vente.
Prêteurs hypothécaires généraux
Demander des recommandations à votre banquier, CPA ou conseiller financier est l'approche la plus simple pour trouver un prêteur commercial qui offre des prêts hypothécaires généraux. Cependant, voici quelques prêteurs hypothécaires que vous pourriez également envisager :
#1. Prêts commerciaux plus vastes :
Vaster est une organisation hypothécaire entièrement intégrée avec des experts du marché local comme colonne vertébrale. Il a été créé en 2017 par deux des plus grandes sociétés immobilières du sud de la Floride; Fortune International Group et The Related Group. Il a été formé en tant que joint-venture. Au cours de ses deux premières années d'exploitation, en tant que prêteur privé résidentiel, Vaster a conclu plus de 150,000,000 XNUMX XNUMX $ de prêts. Depuis lors, ils ont élargi la variété des produits de prêt qu'ils proposent pour continuer à aider davantage de personnes à accumuler de la richesse grâce à l'immobilier.
Vaster est situé à Miami, en Floride, à Brickell, le centre financier de la ville, et peut offrir une expérience hypothécaire transparente aux clients des États-Unis et d'autres pays en raison de l'emplacement favorable de leur siège social.
Vaster se spécialise dans les transactions commerciales complexes et à grande échelle avec un financement jusqu'à 65 % et aucun montant de prêt maximal sur un accord de 12 à 36 mois pour les prêts commerciaux et résidentiels.
#2. Capitale KRAM
En matière de financement immobilier commercial et résidentiel, peu d'entreprises peuvent se comparer à KRAM Capital Group LLC. En raison de leur présence mondiale, les clients de KRAM peuvent accéder partout à des fonds pour des investissements immobiliers commerciaux et résidentiels. Leur siège social est situé à Atlanta, en Géorgie.
Les 20 années d'expérience de l'équipe de direction dans le financement commercial et résidentiel et 2 milliards de dollars en transactions aident les clients. Depuis 2017, KRAM Capital Group fournit un service exceptionnel et des outils en ligne pour offrir à chaque client une expérience unique.
KRAM Capital fournit un financement aux investisseurs immobiliers de toutes tailles, y compris ; immobilier commercial, propriétés multifamiliales, investissement résidentiel, prêts relais et locations de vacances avec des montants de prêt commençant à un minimum de 300,000 5 $ et une durée de prêt fixe de 30 à XNUMX ans.
#3. Prêts Westpark
Basé en Californie, Westpark Loans est un prêteur direct d'argent dur opérant à l'échelle nationale. Ils offrent tous les types d'hypothèques, y compris l'argent dur, le gouvernement, la documentation alternative et les prêts conventionnels.
Situé à Irvine, en Californie, aux États-Unis, Westpark Loans propose 2 produits différents, dans le cadre du système de prêt global. Il s'agit du prêt global Standard Investor et du prêt global Apartment Investor.
Dans le cadre de l'option de prêt Standard Investor Blanket ;
- Les montants des prêts varient de 500,000 5 $ à XNUMX millions de dollars
- Le refinancement par encaissement est acceptable
- Termes fixes de 5 ou 10 ans avec amortissement jusqu'à 30 ans
Dans le cadre de l'option de prêt de couverture d'investisseur d'appartement ;
- Les montants des prêts varient de 1 million de dollars à 50 millions de dollars
- Le refinancement par encaissement est également acceptable
- Termes fixes de 5 ou 10 ans avec amortissement jusqu'à 30 ans
Prêt global vs prêt relais
Bien que les deux soient des prêts immobiliers commerciaux, il existe quelques différences entre eux.
Un prêt-relais est un prêt de courte durée créé pour offrir un financement pendant une période de transition, comme le déménagement d'une maison à une autre, tandis qu'un prêt global est une hypothèque unique qui couvre deux biens immobiliers ou plus.
Les prêts relais sont principalement utilisés par les propriétaires célibataires qui souhaitent déménager dans une nouvelle maison ou rénover et vendre leur ancienne maison, tandis que les prêts généraux sont principalement préférés par les promoteurs immobiliers et les investisseurs développant un grand nombre de propriétés simultanément.
Les prêts-relais ont un taux d'intérêt plus élevé allant de 6.25 % et plus et sont des prêts à relativement court terme qui doivent généralement être remboursés dans un délai de 6 mois à 3 ans, tandis que les prêts généraux ont des taux d'intérêt beaucoup plus bas allant jusqu'à 4 % avec des durées de prêt allant de 2 à 30 ans. XNUMX ans.
Les investisseurs immobiliers peuvent parfois utiliser des prêts-relais commerciaux, qui sont des prêts à court terme jusqu'à ce qu'ils puissent obtenir un financement à long terme. Lors de la rénovation d'un immeuble à revenus récemment acheté, les prêts-relais sont fréquemment utilisés; une fois les améliorations terminées, la propriété devient admissible à un financement permanent. En outre, Prêts-relais commerciaux peuvent être utilisés pour acheter des terrains non encore construits ou pour refinancer des actifs commerciaux.
Avantages et inconvénients de l'hypothèque globale
Voici les principaux avantages et inconvénients d'une hypothèque globale :
Avantages
- Un emprunteur avec une hypothèque globale peut économiser plus d'argent parce qu'il n'y a qu'un seul prêt pour payer les frais. Cela donne au propriétaire immobilier plus d'argent à investir dans le projet. Ainsi, les coûts pour un courtier immobilier de demander et de conclure plusieurs hypothèques sont moindres.
- Ces prêts permettent aux investisseurs et aux emprunteurs de regrouper plusieurs propriétés en un seul prêt. Cela permet d'économiser beaucoup de temps, d'énergie et d'argent. De plus, comme il n'y a qu'une seule demande de prêt, ils économisent une tonne de papier car il n'y a qu'un seul ensemble de données financières, une demande de crédit et une demande à remplir.
- Après l'approbation du prêt, les emprunteurs n'auront qu'un seul paiement de prêt par mois à gérer et à suivre et un relevé mensuel à mettre à jour dans la comptabilité des emprunteurs.
- La vente d'un seul actif ne déclenche le remboursement que du montant du solde du prêt attribuable à cet actif. Si la propriété du prêt global est remboursée, elle peut être vendue sans affecter l'encours de la dette.
- Les prêts généraux peuvent être utilisés pour acheter autant de propriétés que l'emprunteur le souhaite.
Inconvénients
- Parce qu'ils sont rares, les prêts généraux ne sont pas simples à obtenir.
- Les conditions de qualification sont généralement beaucoup plus exigeantes car leurs conditions ont tendance à être différentes de celles des prêts hypothécaires traditionnels.
- Certains emprunteurs peuvent trouver difficile de verser les acomptes plus importants que les prêteurs hypothécaires généraux exigent parfois, allant de 25 % à 50 %, en plus des montants de prêt élevés généralement associés aux prêts généraux par rapport aux prêts hypothécaires conventionnels.
- Contrairement aux prêts hypothécaires conventionnels, les conditions du prêt peuvent changer et, en cas de défaut de paiement, tous les actifs garantis en garantie peuvent être perdus.
Qu'est-ce qu'un exemple d'hypothèque globale ?
Supposons qu'un promoteur immobilier souhaite construire un lotissement de banlieue avec une maison par acre sur 100 acres. Le promoteur pouvait soit acheter le terrain à l'aide d'un prêt global, soit financer la construction d'une maison individuelle avec le prêt global et rembourser le prêt progressivement à chaque vente de maison.
Est-il difficile d'obtenir une hypothèque globale ?
Pour les particuliers ordinaires, il serait assez difficile d'acquérir un prêt global alors que, pour les investisseurs expérimentés tels que les sociétés immobilières et les investisseurs, la tendance s'accentue.
Comment fonctionne une hypothèque globale ?
Un prêt global est un type de prêt qui permet essentiellement à l'emprunteur de rembourser le prêt en vendant la propriété garantie par segments.
Voir aussi PRÊT GLOBAL : qu'est-ce que c'est et comment l'utiliser
Conclusion
Les prêts généraux ou les hypothèques sont des prêts qui couvrent plusieurs actifs immobiliers et permettent aux investisseurs d'obtenir un financement pour plusieurs propriétés à la fois, plutôt que d'avoir à contracter plusieurs hypothèques individuelles. Le bien pour lequel le prêt est contracté sert de garantie au prêt. Une clause libératoire permet de vendre le bien individuellement sans avoir à rembourser la totalité de la dette.
La principale valeur de ce modèle de financement est qu'il permet d'avoir plus d'argent en main pour l'emprunteur. Les prêts généraux sont principalement demandés par les promoteurs, les investisseurs immobiliers et les flippers qui construisent de grandes propriétés commerciales ou résidentielles.
FAQ sur les prêts hypothécaires généraux
Quelle est la garantie d'une hypothèque globale?
L'immobilier est la garantie de l'hypothèque.
Que couvre une hypothèque globale ?
Une hypothèque globale couvre deux ou plusieurs biens ou biens immobiliers.
Les prêts généraux sont-ils sûrs ?
Les prêts généraux sont sûrs tant que l'emprunteur ne fait pas défaut sur les paiements hypothécaires.
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