Un paiement forfaitaire est une somme forfaitaire versée à la fin de la durée d'un prêt, nettement plus que tous les paiements précédents. Les emprunteurs avec des prêts forfaitaires peuvent effectuer des paiements moins élevés au début d'un prêt en échange d'un paiement plus important (ballon) à la fin de la durée du prêt. Ces prêts sont généralement plus avantageux pour les emprunteurs ayant un bon crédit et un revenu élevé.
Mais y a-t-il un hic ? Découvrons-le…
Qu'est-ce qu'un paiement forfaitaire ?
Un paiement forfaitaire est le montant final dû sur un prêt qui est structuré comme une série de petits paiements mensuels suivis d'une seule grosse somme à la fin de la durée du prêt. Les paiements anticipés pourraient être la totalité ou la quasi-totalité des paiements d'intérêts du prêt, le paiement forfaitaire étant le principal du prêt. C'est ce qu'on appelle un prêt ballon.
Le prêt hypothécaire ballon est devenu populaire dans les années qui ont précédé la crise financière de 2007-2008. Il a permis aux personnes qui souhaitaient acheter une maison d'obtenir un versement hypothécaire qu'elles pouvaient se permettre, du moins au début.
La crise financière n'a pas éliminé le prêt ballon, mais il est maintenant plus couramment utilisé pour les prêts aux entreprises. Un projet peut être financé par un prêt qui nécessite des paiements minimes au début, le paiement forfaitaire n'étant dû que lorsque le projet génère un profit.
Un paiement forfaitaire est analogue à un remboursement in fine.
Comprendre les paiements forfaitaires
Comme le terme «ballon» l'indique, le paiement final sur ce type de prêt est substantiel.
Les paiements forfaitaires sont devenus plus courants dans les prêts commerciaux que dans les prêts à la consommation ces dernières années. Il permet à un prêteur commercial de réduire les coûts à court terme tout en couvrant le paiement forfaitaire avec les revenus futurs.
Les acheteurs individuels suivent la même logique, mais les risques sont plus importants. Les acheteurs de maison maintiennent leurs coûts à court terme bas en supposant que leurs revenus seront considérablement plus élevés lorsque le paiement forfaitaire est dû, qu'ils seront en mesure de refinancer leur hypothèque avant qu'elle ne soit due ou qu'ils seront en mesure de vendre la maison et de payer sur la totalité de l'hypothèque avant l'échéance du paiement libératoire.
Lors de la crise financière de 2008-2009, les propriétaires qui utilisaient des hypothèques ballons pour financer leurs achats se sont trouvés dans l'impossibilité de revendre leur logement au prix fort pour rembourser le montant emprunté.
Les paiements forfaitaires sont souvent regroupés dans des prêts hypothécaires en deux étapes. Un emprunteur reçoit un taux d'intérêt de lancement et souvent inférieur dans cette structure de financement au début de son prêt. Après une période d'emprunt initiale, le prêt passe à un taux d'intérêt plus élevé.
ARM contre prêt ballon
Une hypothèque à taux variable (ARM) est souvent confondue avec un prêt ballon. Un ARM fournit à l'emprunteur un taux d'introduction pour une période déterminée, généralement de un à cinq ans. Le taux d'intérêt est ensuite réinitialisé et peut être réinitialisé régulièrement jusqu'à ce que le prêt soit entièrement remboursé.
L'incitation est un faible taux d'intérêt initial par rapport à un taux hypothécaire à taux fixe. L'inconvénient est la possibilité d'un taux nettement plus élevé à l'avenir.
Contrairement aux prêts ballon, un ARM s'ajuste automatiquement.
Exemples de paiements forfaitaires
Les paiements forfaitaires sont le plus souvent associés aux types de prêts suivants, bien que ces produits puissent différer de leurs homologues traditionnels.
Hypothèques
Les hypothèques ballon permettent aux acheteurs de maison qualifiés de financer leur maison avec des mensualités hypothécaires initialement faibles.
Le prêt immobilier à intérêts seulement est un exemple typique d'hypothèque ballon, car il permet aux propriétaires de reporter le remboursement du principal de trois à dix ans et de ne payer à la place que les intérêts.
Les prêts hypothécaires à intérêt seulement et autres prêts hypothécaires ballon sont généralement utilisés par les acheteurs de maison fortunés disposant d'un bon crédit et d'un capital suffisant pour rembourser un capital important selon un calendrier d'amortissement régulier.
Cependant, la plupart des emprunteurs hypothécaires forfaitaires n'effectuent pas le paiement forfaitaire à l'expiration de la période de paiement minimale. Au lieu de cela, pour éviter de payer la grosse somme forfaitaire en espèces, il est courant de refinancer ou de vendre la maison en premier.
Prêts aux entreprises
Les entreprises ont souvent recours aux prêts ballons pour répondre à des besoins de financement à court terme ou pour acheter des biens immobiliers commerciaux.
Un prêt ballon peut être un moyen abordable de fournir un financement d'appoint pour une entreprise qui a besoin de fonds de roulement et attend un paiement important d'un client. Les prêts ballons peuvent également être utiles pour les entreprises qui souhaitent emménager dans un nouveau bureau avant de vendre l'ancien, car le calendrier de paiement différé leur donne le temps de vendre l'ancien.
Les entreprises sont confrontées aux mêmes risques que les consommateurs lorsqu'il s'agit de prêts ballons. Assumer une responsabilité qui nécessite un paiement forfaitaire important peut être risqué pour une entreprise qui n'a pas de flux de revenu garanti.
Bien que le refinancement soit une option pour sortir d'un prêt ballon, rien ne garantit qu'un nouveau prêt vous sera accordé. Si vos revenus chutent ou si votre industrie souffre, il y a de fortes chances que vous soyez aux prises avec une dette importante.
Prêts automobiles
Les paiements forfaitaires sont moins courants dans les prêts automobiles que dans les prêts hypothécaires ou les prêts aux entreprises. Cependant, les restrictions de prêt dans le secteur des prêts automobiles sont moins strictes, ce qui permet aux consommateurs d'obtenir plus facilement ce type de prêt.
De nombreux emprunteurs contractent des prêts automobiles ballons en pensant que leurs revenus augmenteront au moment où le paiement est dû, les laissant incapables de rembourser la somme forfaitaire.
Bien que les prêts auto ballons puissent aider les consommateurs à obtenir des mensualités moins élevées, ils sont souvent utilisés pour de mauvaises raisons.
Il est important de se rappeler que les prêts ballons ne sont pas nécessairement plus abordables ; ils répartissent le coût total différemment. S'il n'y a aucune garantie que vos revenus augmenteront de manière significative, vous devez choisir un prêt que vous pouvez entièrement financer sur vos revenus actuels.
Prêt entièrement amorti vs prêt ballon
Un prêt forfaitaire consiste en une série de paiements réguliers suivis d'un paiement important à la fin, connu sous le nom de paiement forfaitaire. D'autre part, un prêt entièrement amorti est composé de paiements égaux effectués sur la durée du prêt. Dans ce cas, le solde à la fin des frais est nul.
Les paiements réguliers dans une structure de prêt ballon sont inférieurs à ceux d'un prêt entièrement amorti pour un prêt de taille similaire. C'est le principal avantage des prêts ballon.
Où :
CP = paiement constant.
BP = paiement forfaitaire.
N = nombre de paiements.
r = taux d'actualisation.
Où :
CP = paiement constant.
N = nombre de paiements.
r = taux d'actualisation.
Demande de prêt ballon
Le prêt ballon peut être un moyen efficace outil de gestion financière. Considérez une petite entreprise qui veut créer un nouveau produit. Le développement nécessitera un investissement et ne générera pas de flux de trésorerie dans les premières années. Dans ce cas, le recours à un prêt ballon réduira la charge financière de l'entreprise pendant la phase de développement car les versements initiaux sont moins élevés.
Au fur et à mesure que l'entreprise mûrit et se développe, elle sera en mesure de générer des flux de trésorerie suffisants pour assurer le paiement forfaitaire à la fin du prêt. Cela facilite également la planification financière, car les paiements peuvent être ajustés pour refléter la situation financière de l'entreprise.
Quand exactement le paiement forfaitaire est-il dû ?
Un paiement de prêt hypothécaire ballon est généralement dû à la date d'échéance lorsque l'hypothèque devient entièrement due. Dans le cas d'une hypothèque ballon de cinq ans, par exemple, un paiement forfaitaire est dû à la fin de la durée de cinq ans et rembourse le solde restant du prêt. La date d'échéance exacte d'un paiement ballon est déterminée par les conditions du prêt et est fixée au début de l'hypothèque ballon.
Qu'est-ce qui distingue un prêt ballon des autres types de prêts ?
Les hypothèques ballon diffèrent des autres types de prêts à plusieurs égards, en plus d'avoir un paiement forfaitaire exigible à la fin du prêt.
Fournisseurs de prêt
Une distinction importante est le type de prêteurs qui accordent des prêts ballon. Un paiement forfaitaire est l'une des nombreuses caractéristiques qui ne sont pas autorisées dans la plupart des prêts hypothécaires admissibles, qui sont des prêts qui respectent les directives établies et sont considérés comme stables. Par conséquent, les paiements forfaitaires ne sont autorisés que dans certains produits hypothécaires et ne sont disponibles qu'auprès de petits prêteurs ou de prêteurs privés ou pour des types de prêts spécifiques, tels que la construction.
Normes de qualification
Les conditions d'admissibilité et le processus de souscription des prêts hypothécaires ballons peuvent également différer. Étant donné que les notes ballon ne sont pas considérées comme des prêts hypothécaires qualifiés, les prêteurs qui les proposent définissent leurs besoins. Les prêts hypothécaires non admissibles, y compris les notes ballon, ont généralement des exigences plus strictes pour les emprunteurs, telles que des cotes de crédit plus élevées et des acomptes.
Taux d'intérêt
Les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires ballon sont une autre façon dont ils diffèrent des autres prêts. Étant donné que les prêteurs prennent beaucoup de risques, les taux hypothécaires ballons sont généralement plus élevés.
Avantages et inconvénients des paiements forfaitaires
Avantages
- Vous effectuerez de petits versements initiaux. Les paiements mensuels pendant la période fixe sont généralement inférieurs à ceux d'un prêt entièrement amorti, principalement si l'hypothèque ballon ne porte que sur les intérêts.
- Vous pouvez acheter une maison plus tôt. Les acheteurs qui prévoient une augmentation importante de leurs revenus ou un paiement forfaitaire à l'avenir peuvent utiliser une hypothèque ballon pour acheter une maison le plus tôt possible.
- Vous pourriez avoir un temps de traitement plus rapide. De nombreux prêteurs de billets ballon offrent un processus de souscription beaucoup plus court que les autres types de prêts.
- Les rénovations d'investissement peuvent être financées. Les acheteurs peuvent achever le projet de construction tout en effectuant de faibles mensualités avec des prêts fixes et réversibles (qui ont des caractéristiques de paiement forfaitaire). Cependant, en tant qu'emprunteur, vous devez faire preuve de prudence avec ces prêts. Ils viennent souvent avec des taux d'intérêt et des frais exorbitants.
- Il y aura moins d'exigences en matière de documentation. Une hypothèque ballon peut ne pas nécessiter d'évaluation de la maison ou d'autres documents typiques du financement traditionnel, selon les conditions du prêt et le prêteur.
Inconvénients
- Vous pourriez perdre votre maison. Une hypothèque ballon est risquée, sauf si vous êtes sûr d'avoir assez d'argent pour rembourser le prêt. Si vous ne payez pas le ballon, votre prêteur peut saisir votre maison.
- Vous devrez peut-être emprunter plus d'argent. Si vous ne pouvez pas effectuer le paiement forfaitaire à l'échéance, vous devrez peut-être contracter un autre prêt pour le couvrir.
- Vous accumulerez des capitaux propres plus lentement. Les versements hypothécaires mensuels précédant le paiement forfaitaire final ne remboursent pas beaucoup de capital avec l'amortissement du paiement forfaitaire - dans le cas des prêts à intérêt seulement, aucun. En conséquence, les prêts à remboursement forfaitaire génèrent peu ou pas de valeur nette de la maison et peuvent être difficiles à refinancer.
- Vous pourriez avoir besoin d'aide pour vous qualifier. Les prêteurs hypothécaires ballon peuvent exiger une cote de crédit élevée ou un acompte important.
- Les taux d'intérêt seront plus élevés. En raison du risque encouru, les taux hypothécaires ballon sont souvent plus élevés que les taux qualifiés. Les options de prêt standard, telles que les prêts hypothécaires conventionnels traditionnels, les prêts FHA, VA et USDA, offrent généralement de meilleurs taux aux consommateurs.
Comment se débarrasser d'une hypothèque avec un paiement forfaitaire
- Refinancer le prêt ballon. Un paiement forfaitaire peut être évité en refinançant le prêt en un autre prêt hypothécaire avant que le paiement forfaitaire ne soit dû.
- Effectuez le paiement forfaitaire. Naturellement, effectuer le paiement ballon entraînera l'annulation de la note ballon. Économiser la somme forfaitaire pendant la période de paiement fixe, utiliser les fonds attendus ou emprunter de l'argent pour effectuer le paiement forfaitaire sont toutes des options.
- Vendre la maison. Les emprunteurs qui ne peuvent pas payer les paiements forfaitaires à la date d'échéance peuvent vendre la propriété pour éviter un défaut de paiement.
- Payez plus pendant la première période. En supposant qu'il n'y a pas de pénalité de remboursement anticipé sur le prêt, payer plus pendant la période initiale réduit le capital dû à la fin de la durée du prêt.
- Négocier une prolongation de délai. Une prolongation peut être possible si un propriétaire ne peut pas effectuer le paiement forfaitaire à temps. Cependant, cette option est probablement coûteuse et ne peut entraîner qu'une prolongation à court terme.
Connexions importantes
Paiement régulier
La taille des paiements réguliers et des paiements forfaitaires ont une relation linéaire. Le paiement forfaitaire diminue de manière linéaire à mesure que les paiements périodiques augmentent.
Lorsque le paiement forfaitaire est égal à zéro, le montant régulier est égal au prix régulier d'un prêt identique entièrement amorti. Par conséquent, un prêt entièrement amorti est un sous-ensemble d'un prêt forfaitaire dans lequel le paiement forfaitaire est nul.
Taux d'intérêt
Le taux d'intérêt et le paiement forfaitaire ont une relation non linéaire. À mesure que le taux d'intérêt du prêt augmente, les paiements forfaitaires peuvent devenir très importants. Il est important car, à mesure que les taux d'intérêt augmentent, la réduction des paiements forfaitaires nécessite des prix réguliers de plus en plus élevés, ce qui peut avoir un impact sur la gestion financière de l'entreprise.
Alternatives aux prêts hypothécaires ballons
Si une hypothèque ballon ne vous convient pas, voici d'autres options.
Prêts de construction à permanents
Les personnes qui souhaitaient financer une maison nouvellement construite devaient auparavant obtenir un financement provisoire de la construction auprès d'une banque. Cependant, les prêteurs peuvent désormais accorder des prêts ponctuels à la construction.
Pendant la phase de construction, ces prêts sont généralement des prêts à intérêt seulement qui se transforment en hypothèques avec paiement du capital et des intérêts une fois la phase de construction terminée. Cette option peut être un meilleur pari qu'un prêt avec un paiement forfaitaire.
Prêts hypothécaires à taux variable
Un prêt ballon peut offrir certains des mêmes avantages qu'un prêt hypothécaire à taux variable (ARM), mais avec des risques différents. Les ARM ont généralement des taux d'intérêt plus bas et des paiements mensuels au début du prêt. Les acheteurs de maison peuvent généralement être admissibles à un prêt hypothécaire plus important lorsqu'ils achètent une maison pour la première fois.
Contrairement aux prêts ballons, cependant, la totalité du solde d'un ARM ne devient pas exigible en une seule fois. Au lieu de cela, après une période initiale fixe, le taux d'intérêt et les paiements s'ajustent tout au long de la durée du prêt.
Vous pouvez demander à votre prêteur d'estimer le paiement le plus élevé auquel vous pourriez être confronté dans le cadre de l'ARM afin de déterminer si les économies initiales valent le risque.
Hypothèque à paiement progressif FHA
Les acheteurs de maison qui utilisent une hypothèque à paiement progressif soutenue par la Federal Housing Administration (FHA) verront leurs paiements augmenter au fil du temps. Ces prêts sont idéaux pour les personnes qui souhaitent acheter une maison immédiatement mais qui n'ont pas les moyens de payer les mensualités. Parce qu'il a des fonctionnalités intégrées qui aident à garantir que les emprunteurs peuvent payer les nouveaux frais à mesure qu'ils augmentent, le programme de prêt est une alternative sûre aux hypothèques ballon.
Hypothèque pour une période plus longue
Une hypothèque à plus long terme, comme 40 ans, aura un paiement inférieur à un prêt avec une période d'amortissement plus courte. Par conséquent, cela peut être une option plus stable qu'un prêt ballon. Cependant, comme vous effectuerez des paiements sur une période plus longue, vous devrez peut-être payer plus d'intérêts pendant la durée du prêt. De plus, les taux d'intérêt sont généralement plus élevés que sur les prêts à durée plus courte.
Est-il légal d'accepter un paiement forfaitaire ?
Un paiement forfaitaire est, en effet, un titre de créance légal. Un prêteur peut concevoir un prêt pour un emprunteur qui souhaite payer une série de faibles mensualités suivies d'un seul paiement important du capital à la fin du prêt.
L'emprunteur doit être conscient de l'obligation à long terme de rembourser le solde du principal à la fin du prêt en une seule fois.
Les paiements forfaitaires sont-ils une bonne idée pour acheter une voiture ?
Un paiement forfaitaire peut être approprié pour les emprunteurs qui ont désespérément besoin d'une voiture mais qui ne peuvent pas se permettre un paiement mensuel important.
Dans de tels cas, l'emprunteur paiera presque certainement un taux d'intérêt plus élevé que celui qui serait facturé sur un prêt automobile traditionnel.
Plus important encore, l'emprunteur doit garder un œil sur et être prêt à payer le paiement forfaitaire qui se profile à la fin de la durée du prêt.
Conclusion
Les paiements forfaitaires sont relativement courants dans les transactions commerciales. Ils réduisent les coûts de financement au cours des premières étapes d'un nouveau projet et donnent à l'entreprise le temps de réaliser les bénéfices de l'entreprise avant de rembourser le solde du prêt.
Ils sont disponibles pour les consommateurs, mais généralement uniquement pour ceux qui ont un acompte important et une bonne cote de crédit.
Le paiement forfaitaire comporte des risques supplémentaires lorsqu'il est utilisé pour un prêt immobilier. L'acheteur paie principalement ou uniquement des intérêts pendant plusieurs années, comptant sur la croissance des prix pour fournir des fonds propres.
Les emprunteurs croient qu'ils peuvent refinancer leur prêt hypothécaire ou vendre leur maison à profit avant l'échéance du paiement forfaitaire. Cette stratégie ne peut réussir que si le marché du logement connaît un ralentissement inattendu et que leur maison prend de la valeur.
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Bibliographie
