Le ratio LTV est le pourcentage de la valeur d'un actif contre lequel un prêteur est prêt à financer une dette. Il est souvent exprimé en pourcentage. De plus, il est souvent plus élevé pour les éléments plus « souhaitables » en garantie. La stabilité de la valeur, l'activité sur le marché secondaire et la facilité de transférabilité du titre d'un actif sont des indicateurs typiques de l'opportunité de l'utiliser comme garantie, entre autres. Lisez ci-dessous pour plus d'aperçus des ratios LTV.
Ratio LTV
Avant d'accorder un prêt hypothécaire, les banques et autres prêteurs considèrent le ratio prêt-valeur (LTV) comme un moyen de mesurer le risque de prêt. Les évaluations de prêt à RPV élevé sont souvent considérées comme des prêts à haut risque. Par conséquent, si l'hypothèque est approuvée, le taux d'intérêt sur le prêt augmentera.
Si le ratio LtV est élevé, l'emprunteur peut également devoir souscrire une assurance prêt hypothécaire pour réduire le risque pour le prêteur. L'assurance hypothécaire privée est le nom de ce type de couverture.
Comment fonctionnent les ratios LTV
Votre ratio LTV augmentera à mesure que plus d'argent vous sera donné, ce qui augmentera le risque que le prêteur assume. Si le prêteur vous considère comme un emprunteur à haut risque, cela signifie généralement :
- L'approbation du prêt est plus difficile à obtenir.
- Il est possible que votre taux d'intérêt augmente.
- Les paiements d'assurance hypothécaire sont possibles.
Si vous travaillez avec un calcul LTV, vous avez généralement affaire à un prêt soutenu par une sorte de garantie. Lorsque vous empruntez de l'argent pour acheter une maison, par exemple, le prêt est garanti par un privilège sur la propriété. Dans le cas où vous ne faites pas de paiements, le prêteur a le droit de saisir la propriété et de la vendre par forclusion. Ils saisissent votre voiture si vous arrêtez de payer votre prêt automobile.
Le véritable intérêt des prêteurs pour l'achat de votre maison n'est pas présent. Ils ont simplement besoin d'une garantie que, si vous ne payez pas, ils récupéreront votre argent. S'ils ne prêtent que jusqu'à 80 % de la valeur de la propriété, ils peuvent récupérer leur argent en vendant la propriété à un prix inférieur au prix demandé.
Comment calculer le ratio LTV
Le ratio LTV d'une maison est simple à déterminer pour les acheteurs intéressés. Ça va comme ça:
Rapport LTV = APV/MA
où :
MA = Montant de l'hypothèque
APV=Valeur Estimée de la Propriété
Le ratio LTV peut être trouvé en divisant le montant du prêt par la valeur de la propriété, qui est donnée en pourcentage. Par exemple, si vous investissez 10,000 100,000 $ pour acheter une maison d'une valeur de 90,000 90 $, vous devrez emprunter 90,000 100,000 $. En conséquence, le ratio LTV est de XNUMX % (XNUMX XNUMX/XNUMX XNUMX).
LTV est calculé en divisant le montant du prêt par la valeur de la garantie. Dans le cas d'une hypothèque, il s'agirait du montant dû sur l'hypothèque divisé par la valeur de la propriété. Pourtant, selon le point de départ, il existe un certain nombre de techniques pratiques pour calculer ou dériver les LTV. Voici quelques illustrations :
#1. Minimum requis pour l'équité
Un bon exemple est l'immobilier résidentiel.
Envisagez un achat de maison. Un prêteur peut avoir une exigence de «fonds propres minimum», qui peut être aussi faible que 5% (0.05) du prix d'achat à titre d'acompte. Le LTV maximal dans cette situation, exprimé en pourcentage, serait de 95 % (1 moins 0.05).
#2. Meilleure tolérance au risque
Il sera utile de prendre l'exemple d'une entreprise emprunteuse qui souhaite financer des équipements de fabrication.
Plusieurs prêteurs commerciaux voudront garantir qu'il existe une marge de sécurité entre le montant du prêt et la valeur de l'actif. Peut-être que l'équipe de risque d'une institution financière est sûre qu'elle pourrait facilement vendre l'équipement avec une remise de 25 %. Cela signifie probablement qu'ils sont prêts à étendre un LTV maximum de 75% par rapport à l'actif. Il équivaut à 1 moins le « tampon d'équité ».
#3. Des flux de trésorerie
Les hypothèques commerciales en sont un exemple. De nombreux prêteurs hypothécaires commerciaux évaluent le crédit d'un locataire en fonction du montant d'argent qu'il peut rapporter.
Ils effectuent souvent un calcul de capacité hypothécaire pour y parvenir. Un analyste l'utilisera pour calculer le futur bénéfice d'exploitation net (NOI) d'une propriété, puis utilisera un taux d'intérêt supposé et une obligation de paiement de la dette minimale pour calculer la valeur actuelle de ces flux de trésorerie futurs.
Le montant maximal du prêt qu'ils offriront est quelle que soit la valeur actuelle. Le LTV maximum est déterminé en soustrayant le montant du prêt de la valeur estimative actuelle de la propriété et en multipliant le résultat par 100 (exprimé en pourcentage).
Comprendre le ratio LTV
Une partie essentielle de la souscription d'un prêt hypothécaire consiste à déterminer le ratio LTV. Il peut être utilisé pour acheter une maison, transformer une hypothèque existante en un nouveau prêt ou emprunter de l'argent sur la valeur d'une propriété.
Lors de l'évaluation d'un prêt hypothécaire, les prêteurs utilisent le ratio LTV pour évaluer le niveau de risque qu'ils sont prêts à assumer. Les prêteurs pensent qu'il y a plus de chances que le prêt ne soit pas remboursé si le montant emprunté est proche ou égal à la valeur. Cela signifie que le ratio LTV est plus élevé. En raison de la valeur nette extrêmement faible de la propriété, c'est le cas.
Par conséquent, dans le cas d'une saisie, le prêteur pourrait avoir de la difficulté à vendre la maison à un prix qui couvrira à la fois le solde restant du prêt hypothécaire et procurera un profit.
Façons de réduire le ratio LTV
La réduction de la LTV sur vos prêts, en particulier les prêts immobiliers, réduit les coûts sur la durée du prêt. Réduire le LTV est facile car seuls deux facteurs l'affectent : le montant du prêt et la valeur de l'actif.
Dépensez plus pour l'acompte. Si vous êtes vraiment désireux de posséder une maison ou une voiture, épargner pour un acompte important peut mettre votre patience à l'épreuve. De plus, l'effort peut en valoir la peine à long terme.
Encore une fois, il est essentiel de comprendre comment votre ratio LTV influence les coûts d'emprunt globaux lors de la demande d'un prêt hypothécaire ou d'un prêt automobile, ce que vous pouvez faire pour réduire votre LTV et comment cela peut vous faire économiser de l'argent pendant la durée du prêt.
Quel ratio LTV est bon
Un ratio LTV de 80% ou moins est optimal si vous obtenez un prêt traditionnel pour acheter une maison. Les hypothèques traditionnelles avec des ratios LTV supérieurs à 80% peuvent nécessiter un PMI, ce qui peut ajouter des dizaines de milliers de dollars à vos paiements sur la durée du prêt.
Vous pouvez vous en tirer avec des ratios LTV exceptionnellement élevés avec certains prêts hypothécaires garantis par le gouvernement. Par exemple, un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) nécessite un acompte minimum de 3.5 % et un ratio LtV de 96.5 %. Aucun acompte n'est nécessaire pour les prêts par l'intermédiaire des ministères des Anciens Combattants et de l'Agriculture (100 % LTV).
Le ratio LTV est une considération moins importante pour les prêts automobiles. Alors qu'un prêt automobile avec un ratio LTV plus élevé peut avoir des taux d'intérêt plus élevés, il n'y a pas de seuil comparable au LTV de 80% qui se qualifie pour les meilleures conditions de prêt hypothécaire.
Que signifie LTV 85 % ?
Par conséquent, si une banque limite le LTV à 85 %, vous ne pouvez pas devoir plus de 85 % de la valeur de votre maison sur votre prêt hypothécaire et votre prêt hypothécaire combinés. Un LTV de 85%, par exemple, serait de 170,000 200,000 $ en utilisant la valeur de notre exemple de maison de 20,000 150,000 $. Avec cette information, vous pouvez emprunter XNUMX XNUMX $ supplémentaires en plus des XNUMX XNUMX $ que vous devez encore.
60 % LTV est-il le plus bas ?
Oui. Avec l'un des critères de LTV les plus bas couramment proposés par les prêteurs, une hypothèque à 60% LTV aura probablement certains des taux d'intérêt les meilleurs et les moins chers disponibles. De plus, vous aurez moins besoin d'emprunter si vous versez un acompte de 40 % plutôt qu'un acompte moins élevé. Vous paierez globalement moins d'intérêts si vous contractez un crédit moins important. De plus, si vous empruntez une plus petite partie de la valeur de la propriété, vous pourrez peut-être la rembourser plus rapidement.
Cependant, étant donné que les taux d'intérêt ont augmenté pour tout le monde en 2022, le choix d'un ratio LTV inférieur (si vous pouvez économiser pour un acompte plus important) pourrait vous aider à obtenir des taux d'intérêt plus élevés et à payer moins d'intérêts totaux.
L'hypothèque 90 LTV est-elle bonne ?
Cela peut être une bonne hypothèque. Les prêts hypothécaires LTV se situent souvent entre 50 % et 95 %, 90 % étant à l'extrémité supérieure de la fourchette. Certaines solutions s'offrent à vous avec un LTV de 90 %, mais elles s'accompagnent de taux plus élevés car les prêteurs prennent plus de risques. Vous aurez probablement besoin d'avoir un pointage de crédit très élevé.
Demandez-vous si vous pouvez économiser plus d'argent pour une mise de fonds ou réduire votre versement hypothécaire. Cela vous donnera plus d'options avec de meilleures offres et un coût global inférieur, ce qui vous fera économiser de l'argent à long terme. Vous pouvez en discuter avec un professionnel du prêt hypothécaire.
Un LTV de 65 % est-il bon ?
Un ratio LTV de 65% est considéré comme assez faible. Cela signifie que vous pouvez généralement obtenir des taux d'intérêt plus bas sur votre prêt hypothécaire par rapport aux prêts hypothécaires avec un prêt hypothécaire plus élevé, ce qui signifie que vos versements hypothécaires mensuels seront inférieurs.
Si vous ne payez pas votre hypothèque, le prêteur prendra votre maison pour la vendre et récupérer son argent. Le prêteur peut recevoir suffisamment d'argent pour rembourser le prêt si le LTV est faible. Ainsi, une hypothèque LTV de 65% nécessite un acompte de 35% sur le prix de la maison.
Comment fonctionne une hypothèque LTV à 95 % ?
Un prêt hypothécaire à 95 %, communément appelé prêt hypothécaire à 95 %, est un prêt hypothécaire utilisé pour acheter une maison avec une faible mise de fonds (au moins 5 % mais moins de 10 % du prix d'achat).
Le montant que vous devez verser sur une hypothèque pour couvrir 100 % du prix d'achat total est appelé votre dépôt.
Conclusion
Les ratios LTV sont une hypothèse plutôt qu'un fait avéré. Bien qu'il n'y ait pas de ligne gravée dans le granit indiquant qu'un prêt sera approuvé si votre ratio LTV atteint un pourcentage spécifique, vos chances d'obtenir un prêt augmentent s'il est proche d'un pourcentage acceptable.
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