Le ratio prêt / valeur est un mot fréquemment utilisé dans l'immobilier. Mais qu'est-ce que le LTV précisément et comment votre ratio prêt-valeur affecte-t-il le processus de prêt hypothécaire ? La réponse rapide est que le ratio prêt-valeur est une mesure que les prêteurs utilisent généralement pour calculer les risques associés aux prêts qui vous sont accordés. Ici, nous examinerons de plus près ce à quoi le prêt à la valeur fait référence dans l'immobilier, comment le calculer et son impact potentiel sur votre prêt hypothécaire.
Qu'est-ce que le ratio prêt-valeur (LTV) ?
Le ratio prêt-valeur (LTV) est une évaluation du risque utilisée par les institutions financières et autres prêteurs avant d'autoriser une hypothèque. Les évaluations de prêts avec des ratios LTV élevés sont généralement considérées comme des prêts à haut risque. Par conséquent, si le prêt est autorisé, le taux d'intérêt sera plus élevé.
De plus, un prêt dont le ratio prêt/valeur est élevé peut obliger l'emprunteur à souscrire une assurance hypothécaire pour atténuer le risque du prêteur. C'est ce qu'on appelle l'assurance hypothécaire privée (PMI).
Comment fonctionne le ratio prêt/valeur ?
Lors de l'examen de votre demande de prêt garanti, comme un prêt hypothécaire, les prêteurs tiennent compte de votre ratio prêt/valeur. Lors de l'achat d'une propriété, la mise de fonds est souvent proportionnelle au prix d'achat. Si vous empruntez de l'argent pour payer le reste, votre prêteur enverra également un évaluateur pour établir la valeur de la propriété. (Gardez à l'esprit que la valeur d'expertise peut correspondre ou non au prix d'achat.)
Le prêteur peut calculer votre ratio prêt/valeur une fois que l'évaluateur a déterminé la valeur de la maison. Si vous déposez 10 % de la valeur de la maison et empruntez le reste, le ratio prêt/valeur de votre prêt hypothécaire sera de 90 %. Si vous déposez 20 % de la valeur de la maison, la valeur de votre prêt hypothécaire sera de 80 %. Plus votre mise de fonds est élevée, plus votre ratio LTV est faible.
Les propriétaires qui sont admissibles à un financement spécial, comme un prêt VA ou un prêt USDA, peuvent être en mesure d'obtenir un prêt hypothécaire avec un ratio prêt/valeur de 100 %. Tous les autres, en revanche, doivent payer une partie du coût initial de la maison afin que leur ratio LTV soit de 97% ou moins.
Comment calculez-vous le ratio prêt-valeur ?
Pour calculer et déterminer votre ratio prêt/valeur, divisez le montant du prêt par la valeur de l'actif et multipliez le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage :
LTV = (Montant dû sur le prêt ÷ Valeur estimative de l'actif) × 100
Si vous achetez une maison de 300,000 250,000 $ et que le montant de votre prêt est de 250,000 300,000 $, votre ratio LTV au moment de l'achat est de (100 83.3 $/XNUMX XNUMX $) x XNUMX, soit XNUMX %.
En d'autres termes, le ratio LTV est le pourcentage de la valeur estimative de la propriété qui n'est pas couvert par votre mise de fonds. Le LTV est de 85% si vous mettez 15% sur un prêt qui couvre le reste du prix d'achat.
Les prêteurs et les régulateurs fédéraux du logement sont principalement concernés par le ratio LTV au moment où le prêt est accordé, mais vous pouvez le calculer à tout moment pendant la période de remboursement du prêt en divisant le solde du prêt par la valeur estimative de la propriété. Au fur et à mesure que vous remboursez le prêt, le montant dû diminue, ce qui réduit le LTV. Si la valeur de votre maison augmente avec le temps, le LTV diminue. Cependant, si la valeur de la propriété baisse (par exemple, si les prix des logements sur le marché local diminuent considérablement), le LTV peut augmenter.
Lorsqu'un ratio LTV dépasse 100%, un emprunteur est qualifié de «sous-marin» sur le prêt, ce qui se produit lorsque la valeur marchande de la propriété est inférieure au total du prêt. Sur les prêts avec des frais de clôture importants, des LTV supérieurs à 100% sont également envisageables au début de la période de remboursement.
Comment un ratio prêt-valeur est-il utilisé par les prêteurs ?
Le ratio LTV est une évaluation des risques que les prêteurs utilisent lors de l'analyse de votre demande de prêt. Les prêteurs accordent souvent des prêts à faible ratio LTV à des taux d'intérêt inférieurs. Le fait de verser une mise de fonds plus importante sur une propriété peut entraîner une baisse du taux d'intérêt sur votre prêt hypothécaire.
Le ratio LTV n'est pas le seul critère pris en compte par les prêteurs lors de l'examen de votre demande de prêt. Pour évaluer votre risque en tant qu'emprunteur, ils tiennent également compte de votre pointage de crédit, de votre ratio d'endettement, de vos antécédents de paiement et de vos revenus.
Si vous envisagez d'acheter une maison, prendre le temps de réparer votre crédit et de minimiser votre ratio d'endettement peut vous aider à obtenir de meilleurs taux.
Variations des règles du ratio prêt-valeur
En ce qui concerne les réglementations sur le ratio LTV, différents types de prêts peuvent avoir des règles différentes.
#1. Prêts FHA
Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires destinés aux emprunteurs à revenu faible à modéré. Ils sont garantis par la Federal Housing Administration (FHA) et émis par un prêteur agréé par la FHA.
Les prêts FHA offrent des acomptes et des exigences de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts commerciaux. Les prêts FHA offrent un ratio LTV initial allant jusqu'à 96.5 %, mais ils exigent une prime d'assurance hypothécaire (MIP) qui est payée pour la durée du prêt (indépendamment de la faiblesse ultérieure du ratio LTV).
#2. Prêts VA et USDA
Même si le ratio LTV peut atteindre 100 %, les prêts VA et USDA, qui sont disponibles pour les militaires actuels et anciens ainsi que pour ceux qui vivent dans les régions rurales, ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée. Cependant, il y a des frais supplémentaires pour prêts VA et USDA.
#3. Fannie Mae et Freddie Mac
Pour les demandeurs à faible revenu, les programmes de prêts hypothécaires HomeReady de Fannie Mae et Home Possible de Freddie Mac offrent un ratio LTV de 97 %. Ils ont cependant besoin d'une assurance hypothécaire jusqu'à ce que le ratio tombe en dessous de 80 %.
Il existe des alternatives de refinancement simplifiées pour les prêts FHA, VA et USDA. Celles-ci renoncent aux normes d'évaluation, de sorte que le ratio LTV de la maison n'a aucune incidence sur le prêt. Pour les débiteurs dont le ratio LTV est supérieur à 100 % - également connu sous le nom d'être "sous-marin" ou "à l'envers" - l'option de refinancement High LTV de Fannie Mae et le refinancement de secours amélioré de Freddie Mac sont des alternatives accessibles.
Qu'est-ce qu'un bon ratio prêt-valeur ?
Un ratio LTV de 80% ou moins est excellent lors de l'utilisation d'un prêt conventionnel pour acheter une maison. Le PMI est souvent requis sur les prêts hypothécaires conventionnels avec des ratios LTV supérieurs à 80 %, ce qui peut ajouter des dizaines de milliers de dollars à vos paiements sur la durée du prêt.
Certains prêts hypothécaires garantis par le gouvernement permettent des ratios LTV extrêmement élevés. L'acompte minimal pour un prêt de la Federal Housing Administration (FHA), par exemple, est de 3.5 % (ratio LTV de 96.5 %). Les prêts du Département de l'agriculture des États-Unis et du Département des anciens combattants n'exigent aucun acompte (100 % LTV). Pour contrer le risque associé à leurs LTV plus élevés, ces prêts exigent souvent une assurance hypothécaire ou contiennent des frais supplémentaires dans les frais de clôture.
Avec les prêts auto, le ratio LTV est moins important. Alors qu'un ratio LTV plus élevé sur un prêt automobile peut entraîner des taux d'intérêt plus élevés, il n'y a pas de seuil analogue au LTV de 80% qui donne les meilleures conditions de prêt hypothécaire.
Comment réduire la valeur de votre prêt
En général, la réduction de la LTV de vos prêts, en particulier des prêts immobiliers, signifie une réduction des coûts totaux tout au long de la durée du prêt. Étant donné que le ratio LTV est déterminé par seulement deux variables - le montant du prêt et la valeur de l'actif - les méthodes pour réduire le LTV sont simples :
- Augmentez votre mise de fonds. Si vous avez hâte d'acheter une maison ou une automobile, épargner pour une mise de fonds importante peut mettre votre patience à l'épreuve, mais cela peut en valoir la peine à long terme.
- Visez des cibles moins chères. L'achat d'une propriété un peu plus ancienne ou plus petite que la maison de vos rêves peut vous permettre d'utiliser vos économies actuelles pour couvrir une plus grande partie du prix d'achat.
Que vous demandiez un prêt automobile ou un prêt hypothécaire, vous devez comprendre comment votre ratio LTV influence les coûts d'emprunt globaux, ce que vous pouvez faire pour réduire le LTV et comment cela peut vous faire économiser de l'argent sur la durée du prêt.
Hypothèque Exemple de prêt à la valeur
Par exemple, imaginez que vous achetez une propriété de 100,000 90,000 $. Le propriétaire, cependant, est prêt à le vendre pour 10,000 80,000 $. Si vous déposez 80 80,000 $, votre prêt sera de 100,000 15,000 $, ce qui se traduira par un ratio LTV de 75,000 % (c'est-à-dire 75 75,000/100,000 XNUMX). Si vous augmentez votre mise de fonds à XNUMX XNUMX $, votre prêt hypothécaire vaut maintenant XNUMX XNUMX $. Cela augmenterait votre ratio LTV à XNUMX % (XNUMX XNUMX/XNUMX XNUMX).
LTV vs LTV combiné (CLTV)
Alors que le ratio LTV tient compte de l'influence d'un prêt hypothécaire unique lors de l'achat d'une maison, le ratio combiné prêt-valeur (CLTV) tient compte de la valeur totale de tous les prêts garantis sur une propriété. Cela inclut non seulement l'hypothèque principale dans le LTV calcul, mais aussi toute hypothèque de second rang, prêt sur valeur domiciliaire ou marge de crédit, ou autres privilèges.
Le ratio CLTV est utilisé par les prêteurs pour estimer le risque de défaut d'un acheteur potentiel de maison lorsque plus d'un prêt est utilisé, par exemple s'il aura deux hypothèques ou plus, ou une hypothèque plus un prêt sur valeur domiciliaire ou une ligne de crédit (HELOC) . Les prêteurs sont généralement disposés à prêter à des ratios CLTV de 80 % ou plus à des emprunteurs disposant d'un excellent crédit. Parce qu'il s'agit d'une évaluation plus complète, les principaux prêteurs sont plus indulgents avec les normes CLTV.
Approfondissons la distinction. Le ratio LTV prend uniquement en compte le solde hypothécaire principal d'une résidence. Par conséquent, si le solde hypothécaire principal est de 100,000 200,000 $ et que la maison vaut 50 XNUMX $, le LTV est de XNUMX %.
Considérez le scénario suivant : la maison a une deuxième hypothèque de 30,000 20,000 $ et un HELOC de 100,000 30,000 $. Le ratio prêt/valeur combiné est maintenant (20,000 200,000 $ + 75 XNUMX $ + XNUMX XNUMX $ / XNUMX XNUMX $) = XNUMX %, ce qui est un ratio nettement plus élevé.
Ces considérations combinées sont particulièrement critiques si le créancier hypothécaire fait défaut et que la propriété est saisie.
Que signifie 60 % de LTV ?
Le ratio prêt-valeur compare le montant de l'hypothèque à la valeur de la propriété. Il est donné en pourcentage. Si vous empruntez 80,000 100,000 $ pour acheter une maison de 80 80 $, votre rapport prêt-valeur est de XNUMX % parce que vous avez emprunté XNUMX % de la valeur de la maison.
Qu'est-ce qu'un ratio prêt-valeur de 70 % ?
Un ratio prêt/valeur (LTV) de 70 % (0.70) montre que le montant emprunté équivaut à 70 % de la valeur de l'actif. Dans le cas d'un crédit immobilier, cela signifie que l'emprunteur a misé 30% et finance le solde.
Qu'est-ce qu'un ratio prêt-valeur de 80 % ?
Il est donné en pourcentage. Si vous empruntez 80,000 100,000 $ pour acheter une maison de 80 80 $, votre rapport prêt-valeur est de XNUMX % parce que vous avez emprunté XNUMX % de la valeur de la maison.
Comment le ratio prêt-valeur est-il calculé ?
Pour calculer votre ratio prêt/valeur, divisez le solde de votre prêt existant (figurant sur votre facture mensuelle ou votre compte en ligne) par la valeur estimative de votre maison. Pour convertir cette valeur en pourcentage, multipliez-la par 100.
Quel est le LTV le plus bas ?
La plupart des prêteurs considèrent que 80 % est un ratio prêt-valeur (LTV) acceptable. Tout chiffre inférieur à ce chiffre est préférable. Les coûts d'emprunt peuvent augmenter ou les emprunteurs peuvent se voir refuser des prêts si le LTV dépasse 80 %.
Qu'est-ce qu'un mauvais ratio LTV ?
Tout ce qui est inférieur à 80 % est considéré comme un ratio prêt/valeur décent. Cela signifie que le risque du prêteur est faible. Tout ce qui dépasse 80%, en revanche, est considéré comme un ratio prêt-valeur terrible car il est risqué pour le prêteur.
Un LTV de 40 % est-il bon ?
Un bon ratio prêt-valeur ne devrait pas dépasser 80 % en règle générale. Tout ce qui dépasse 80 % est appelé un LTV élevé, ce qui signifie que les emprunteurs peuvent être confrontés à une augmentation des taux d'emprunt, à l'exigence d'une assurance hypothécaire privée ou à un refus de prêt. Les LTV supérieures à 95 % sont souvent considérées comme indésirables.
Que signifie prêt-valeur 90 % de 200000 XNUMX ?
Le « ratio prêt/valeur » (LTV) compare le montant de votre prêt hypothécaire à la valeur de la maison. Par exemple, si votre maison vaut 200,000 180,000 $ et que vous avez une hypothèque de 90 90 $, votre ratio LTV est de XNUMX %, car le prêt représente XNUMX % du prix total.
Que signifie 100 % prêt-valeur ?
Les exigences de prêt VA permettent une LTV de 100%, ce qui implique qu'aucun acompte n'est nécessaire.
En conclusion
Dans l'immobilier, le ratio prêt-valeur est un calcul important à comprendre. Une statistique en pourcentage qui compare la valeur d'une maison évaluée que vous souhaitez acheter au montant du prêt que vous souhaitez emprunter, elle aide les prêteurs à déterminer quand vous êtes une valeur sûre du point de vue du financement. En général, plus votre LTV est petit, mieux vous serez quand il s'agira d'emprunter de l'argent.
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Bibliographie
