Les prêts fixes et flip, également appelés «prêts fix n flip», sont des prêts accordés à un acheteur pour rénover une maison en difficulté afin de la vendre. Dans ce type d'investissement immobilier résidentiel, les investisseurs achètent une maison pour la vendre dès que possible avec un profit. Les projets fix and flip sont extrêmement rentables, mais ils sont coûteux car l'investisseur investit beaucoup d'argent du début à la fin. Les prêts fixes et inversés peuvent aider à compenser certains de ces coûts dans cette situation.
Renverser des maisons peut être rentable s'il est fait correctement, mais le démarrage peut être difficile financièrement. Apprenez-en plus sur les prêts fix-and-flip dans les paragraphes suivants, ainsi que sur la façon d'obtenir le financement nécessaire à votre entreprise immobilière.
Fixer et renverser les prêts
Un prêt fix-and-flip est une brève source de capital que les investisseurs immobiliers utilisent pour acquérir et améliorer une maison avant de la revendre à profit, un processus connu sous le nom de retournement de maison. Les prêts fixes et inversés, également appelés prêts relais à court terme, peuvent alléger le fardeau financier des coûts de rénovation domiciliaire des investisseurs, qui peuvent inclure tout, des réparations mineures à la reconstruction totale.
Les prêteurs tiennent compte du prix d'achat de la propriété et de la valeur après réparation (ARV) avant de déterminer si et combien d'argent prêter. Habituellement, les prêts pour les projets fixes et inversés ont un taux d'intérêt fixe. Ce type de prêt a généralement des durées de 6 à 9 mois, mais dans certaines circonstances, si la portée de la réhabilitation est importante, les durées peuvent aller jusqu'à 36 mois.
Les prêteurs évalueront vos qualifications pour un prêt fixe et flip après avoir pris en compte la valeur nette que vous avez dans d'autres propriétés. Vous n'êtes pas éligible en raison de votre propre situation financière ou de votre pointage de crédit. L'achat et la réhabilitation constituent les deux principales composantes d'un prêt fixe et flip.
# 1. L'achat
Le processus d'achat est généralement simple. Le prêteur reçoit une demande, ainsi que des pièces justificatives et une évaluation. Les investisseurs doivent également fournir un cahier des charges (SOW), un plan d'affaires pour la propriété qui décrit en détail la rénovation, ainsi que les coûts associés. Après l'approbation du prêt, l'investisseur peut finaliser l'achat et commencer la phase de réhabilitation du correctif et du retournement.
# 2. La cure de désintoxication
Lorsque l'emprunteur entame le processus de rénovation, il devra budgétiser les dépenses de la première phase, qui pourraient inclure les permis et la démolition. L'emprunteur peut demander un remboursement après chaque étape, ou « tirage », en termes financiers. Un inspecteur s'assure que les rénovations sont terminées après que le prêteur a reçu la vérification du paiement, puis le tirage au sort est ouvert afin que l'emprunteur puisse passer à l'étape suivante de la construction. Une fois l'étape de rénovation terminée, l'emprunteur a deux options : vendre la propriété à profit ou refinancer en un prêt plus long de 30 ans avec des taux nettement inférieurs.
Avantages des prêts fixes et flip
Les prêts fixes et réversibles présentent de nombreux avantages qui attirent les investisseurs immobiliers. Ces prêts offrent un financement rapide avec des conditions adaptables et des paiements d'intérêts uniquement, ce qui réduit au minimum les paiements mensuels. Il n'y a pas de pénalité pour remboursement anticipé car ces prêts sont généralement à court terme. Un investisseur peut protéger ses actifs en traitant les propriétés comme des investissements plutôt que comme un revenu personnel, car elles sont généralement achetées par l'intermédiaire d'une entité. Cela implique que, dans le pire des cas, la propriété servirait de garantie au prêteur au lieu des effets personnels de l'investisseur.
Inconvénients des prêts fixes et flip
Cependant, les prêts fix-and-flip ont des inconvénients et ne sont pas toujours le meilleur choix. La courte durée de remboursement de ce prêt se traduit par des taux d'intérêt élevés. Les obligations financières de l'emprunteur pourraient augmenter si les rénovations prennent plus de temps que prévu ou si quelque chose empêche le projet ou la vente d'aller de l'avant. Les prêteurs préfèrent souvent travailler avec des flippers expérimentés qui ont effectué au moins deux flips. Par conséquent, un emprunteur pour la première fois pourrait devoir payer un taux d'intérêt plus élevé. Un emprunteur doit également démontrer qu'il dispose des fonds nécessaires sur son compte bancaire avant de pouvoir recevoir tout type de tirage.
Meilleurs prêts fixes et flip
# 1. Prêts fixes et flip pour argent dur
Les prêts fixes et inversés en argent dur ont des exigences plus strictes que les prêts conventionnels, généralement avec des durées d'un an ou moins et des taux d'intérêt élevés basés sur la valeur après réparation (ARV) de la propriété.
La plupart du temps, les prêteurs d'argent dur facturent fréquemment des taux d'intérêt plus élevés, même si leurs conditions de remboursement sont souvent plus courtes que celles des autres types de prêts. Cela pourrait avoir un impact sur la rentabilité de votre projet.
Un prêt d'argent dur est une forme de financement privé auprès d'entreprises ou de particuliers. Contrairement au financement par l'intermédiaire d'une banque ou d'un autre prêteur conventionnel, des facteurs tels que votre revenu et votre pointage de crédit ne déterminent pas l'admissibilité. Les prêteurs demandent plutôt un actif en garantie d'un prêt d'argent dur. Lorsque la cote de crédit, le revenu ou d'autres facteurs d'un emprunteur le rendent inéligible à un prêt traditionnel, les prêts en argent dur sont une bonne alternative - et parfois la seule disponible.
#2. Prêts sur valeur domiciliaire et HELOC
Les investisseurs peuvent utiliser un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) pour financer votre projet de réparation et de retournement en plus d'utiliser vos ressources, telles que votre résidence principale. Avoir la valeur nette de votre maison et satisfaire aux autres exigences pourrait vous rendre admissible. Un prêt sur valeur domiciliaire, également connu sous le nom de deuxième hypothèque, vous oblige à effectuer un paiement forfaitaire que vous pouvez ensuite rembourser sur une période prolongée.
Vous pouvez effectuer plusieurs retraits d'un HELOC jusqu'au début de la période de remboursement. Un prêt sur valeur domiciliaire est une meilleure option si vous savez exactement de combien d'argent vous aurez besoin pour acheter et réparer votre maison. cependant, si vous avez besoin d'une plus grande flexibilité de financement, un HELOC est la meilleure option.
Ensuite, le prêteur utilise un ratio prêt-valeur pour calculer le montant que vous pouvez emprunter. Pour que les emprunteurs soient qualifiés, il est également nécessaire d'avoir une maison avec une valeur nette et un faible ratio d'endettement. Les prêteurs exigent également une cote de crédit personnelle élevée. Aucune connaissance préalable du retournement de maison n'est nécessaire pour être éligible.
Il est plus facile pour les emprunteurs d'obtenir l'argent dont ils ont besoin avec des prêts sur valeur domiciliaire et des HELOC en raison de leurs faibles taux d'intérêt et de leurs durées de remboursement prolongées. L'inconvénient est que l'approbation et l'octroi du prêt peuvent prendre un certain temps, ce qui le rend inapproprié pour les transactions qui doivent être effectuées rapidement.
#3. Lignes de crédit commerciales
Vous pouvez utiliser une marge de crédit commerciale pour financer vos opérations commerciales si vous aimez l'idée d'une marge de crédit flexible, mais préférez ne pas risquer votre maison. Vous recevrez une autorisation pour une limite de crédit spécifique avec une ligne de crédit entreprise. Cette ligne de crédit a une limite de crédit maximale que vous pouvez retirer plusieurs fois. Vous pouvez continuer à utiliser l'argent d'une ligne de crédit renouvelable tant que vous continuez à effectuer des paiements sur le solde.
La flexibilité offerte par une marge de crédit commerciale en fait la solution idéale pour un financement fix-and-flip. Pour décider si vous êtes admissible à une marge de crédit et pour établir votre limite de crédit, les prêteurs tiennent compte des renseignements sur votre entreprise. Les prêteurs tiendront au moins compte de la durée de votre activité et de vos revenus annuels. D'autres prêteurs peuvent avoir des exigences en matière de revenu annuel, d'historique de crédit à la fois au niveau personnel et professionnel, ou les deux. Ce n'est pas la meilleure option pour les startups ou les entreprises qui n'ont pas encore généré de revenus, car vous devrez démontrer des revenus commerciaux et au moins quelques mois d'exploitation.
#4. Hypothèque traditionnelle
Si vous avez plus d'expérience dans le retournement de maisons, vous pourriez être admissible à un prêt ou à un prêt hypothécaire traditionnel auprès d'une banque, d'une coopérative de crédit ou d'une autre institution financière. Celles-ci fonctionnent exactement comme votre hypothèque principale sur votre maison : vous recevez un financement du prêteur, dépensez l'argent pour votre achat, puis étalez le remboursement du prêt sur une plus longue période, généralement entre 15 et 30 ans. Les faibles taux d'intérêt sur ces prêts sont une bonne chose.
Il peut être difficile de se qualifier, cependant. Vous devrez fournir une preuve d'expérience antérieure dans le retournement de maisons, respecter les normes de crédit et répondre à d'autres critères avant qu'un prêteur ne vous approuve pour un prêt hypothécaire. Certains prêteurs n'offrent pas d'hypothèques ou de prêts pour les maisons où le propriétaire ne réside pas. Les maisons extrêmement endommagées ne seront pas admissibles à des prêts de certains prêteurs.
#5. Prêts relais
Les prêts-relais (prêts à court terme que les investisseurs utilisent pour des projets fix-and-flip) sont souvent fournis par des prêteurs privés, des prêteurs d'argent dur et d'autres sociétés de financement spécialisées. Les prêteurs exigent généralement une garantie pour les prêts-relais, vous pourriez être admissible à un prêt avec un taux d'intérêt inférieur à celui que vous pourriez avoir avec d'autres options de prêt. De plus, ils sont souvent plus simples à obtenir pour la plupart des emprunteurs que les autres prêts.
Si vous avez besoin de combler l'écart entre le moment où vous souhaitez acheter une propriété et le moment où vous pouvez obtenir un financement à long terme, un prêt relais est une option utile. Lorsque vous utilisez un prêt-relais pour payer l'acompte lors de votre tour suivant, vous pouvez vous concentrer sur la recherche d'une autre source de financement, comme une hypothèque conventionnelle, pour couvrir les coûts restants.
#6. Financement participatif
Travailler avec plusieurs prêteurs privés au lieu d'un seul est une possibilité lorsque vous utilisez une plateforme de financement participatif pour trouver un financement. Une autre méthode gratuite pour obtenir les fonds dont vous avez besoin pour votre correctif et le projet flip consiste à utiliser des sites Web de financement participatif. Ces sites Web collectent de l'argent auprès de nombreuses personnes différentes pour payer l'investissement que vous avez en tête.
Avantages des prêts fixes et flip
#1. Conditions flexibles
Les prêts fixes et flip sont excellents pour les investisseurs débutants en raison de leur flexibilité. Il existe des procédures, des directives et des règles strictes que vous devez respecter pour obtenir un prêt auprès d'une caisse populaire ou d'une banque. De plus, le processus d'approbation de prêt prend souvent beaucoup de temps. Les prêteurs non bancaires proposent des prêts flip avec des conditions plus clémentes et généralement avec moins de restrictions.
#2. Approbation rapide
Une approbation rapide est disponible pour les prêts commerciaux fixes et flip. Si vous souhaitez acheter une propriété en particulier, vous pourrez peut-être le faire plus tôt si vous demandez l'un de ces prêts car le processus d'approbation est rapide, surtout lorsqu'il y a une concurrence féroce pour la propriété. Les prêteurs s'inquiètent généralement de savoir si la propriété sera simple à vendre après rénovation, ce qui signifie que vous avez la possibilité de bénéficier des prix immobiliers actuels sur votre marché local. Lorsque vous fournissez à ces plateformes une image claire de votre stratégie de remboursement, les prêteurs facilitent le processus. Ces prêts sont rapidement approuvés et se clôturent plus rapidement que les autres options.
#3. Réglementation de l'hypothèque de l'acheteur Tarif
Vous pouvez construire, réparer et acheter la propriété avec l'aide des services de financement Flip. Ce choix de financement a un taux d'intérêt inférieur à celui des options de prêt traditionnelles. En conséquence, il est possible d'offrir à l'acheteur un meilleur prix, ce qui aide finalement la propriété à se vendre plus rapidement.
#4. Types de propriétés
Diverses propriétés, qu'elles soient résidentielles ou commerciales, peuvent être éligibles à un projet immobilier fix-and-flip. Le type ou l'état de la propriété que vous souhaitez acheter n'affecte pas vos chances d'obtenir l'approbation du prêt. Il existe des exigences strictes pour le financement de la propriété si vous avez demandé un prêt à la banque. Envisagez des prêts fixes et réversibles si vous avez l'intention de rénover un bien locatif potentiel.
Fix and Flip Loans pour les débutants
Les investissements fixes et inversés doivent être pris en compte par les nouveaux venus dans le secteur de l'investissement immobilier ainsi que par les investisseurs chevronnés à la recherche de nouvelles opportunités. Les prêteurs d'argent dur pour retourner des maisons peuvent être utilisés pour financer une variété de projets, mais cela nécessite l'utilisation de forums en ligne réputés pour se connecter avec les prêteurs.
Avant de choisir une maison à retourner, vous devez être véridique sur l'état de la propriété et la quantité de travaux requis. Bien qu'il soit important d'avoir une vision claire du produit fini, il est tout aussi important d'être honnête quant au temps et aux ressources nécessaires pour y arriver. Lorsque vous êtes prêt à démarrer un projet après des recherches approfondies, gardez à l'esprit les principes suivants :
Il est crucial de trouver les meilleurs prêteurs d'argent dur fix-and-flip ou de s'approvisionner à partir d'une plate-forme flexible, car le coût du renversement des maisons peut changer.
Avant de commencer, renseignez-vous le plus possible sur le marché du quartier.
Entrez en contact avec d'autres palmistes, en particulier les plus expérimentés. Ces palmes bien informées peuvent vous aider avec leur expertise et leur expérience.
Prêts commerciaux fixes et flip
En règle générale, un spéculateur achètera une propriété commerciale saisie en utilisant un prêt commercial fixe et flip. Actuellement, les prêts pour les réparations commerciales et les flips sont fermés par des prêteurs privés, également connus sous le nom de prêteurs d'argent dur. Les prêteurs d'argent les plus durs sont prêts à vous prêter 60 % ou moins du prix d'achat du REO. La propriété sera alors votre responsabilité de réparer et de vendre (flip). Par conséquent, avant de pouvoir louer la propriété, vous devrez peut-être verser 40 % du prix d'achat, effectuer toutes les réparations nécessaires et rembourser l'intégralité du prêt.
Les meilleures façons de réparer et de revendre des biens immobiliers commerciaux
# 1. Évaluation de la propriété
Trouver une bonne maison à retourner est la première étape. Lors de l'évaluation d'une propriété commerciale, des facteurs tels que l'emplacement, la demande du marché et le potentiel de rénovation doivent être pris en considération. Vous voudrez peut-être vous concentrer sur les maisons qui ont juste besoin de quelques travaux cosmétiques, car elles sont généralement moins chères à rénover que celles qui nécessitent des changements structurels majeurs. Soyez surtout prudent lorsque vous décidez d'investir dans une classe d'actifs que vous ne connaissez pas.
# 2. Planifiez soigneusement vos rénovations
Vous devez avoir un bon plan en place avant de commencer le processus de rénovation. Une propriété commerciale peut gagner de la valeur grâce à une rénovation bien exécutée, mais elle peut perdre de la valeur de manière significative à cause d'une rénovation mal exécutée. Une inspection approfondie de la propriété est recommandée avant de commencer tout travail pour trouver les problèmes qui doivent être résolus. Les défauts d'une propriété ne doivent pas tous être corrigés dans un investissement fix-and-flip. Soyez pratique quant aux problèmes auxquels vous devez vous attaquer, cependant : pour éviter d'être pris au dépourvu en prenant plus que ce que vous pouvez gérer, assurez-vous d'examiner attentivement tous les problèmes potentiellement importants.
# 3. Obtenez le meilleur financement
Le succès de votre stratégie d'investissement peut dépendre de votre capacité à obtenir le prêt idéal, comme mentionné précédemment. Assurez-vous que vous recherchez le type de prêt approprié, qui est décrit en haut de cette page, et que vous pouvez obtenir le financement dont vous avez besoin pour les dépenses de votre projet.
# 4. Sélectionnez des entrepreneurs expérimentés
Pour que la rénovation soit effectuée correctement, il est également essentiel de collaborer avec un groupe de concepteurs et d'entrepreneurs qualifiés. Vous avez un avantage si vous avez déjà travaillé avec une équipe en qui vous avez confiance.
Comme vous travaillez rapidement sans sacrifier la qualité, gardez à l'esprit que le temps c'est de l'argent dans le domaine du fix-and-flip.
# 5. Annoncez votre propriété
La dernière étape consiste à se préparer à vendre votre maison, probablement avant même que tous les travaux ne soient terminés. Cela pourrait impliquer l'utilisation de services de référencement en ligne ou la collaboration avec un agent immobilier commercial pour passer le mot. Faites tout votre possible pour augmenter l'intérêt si vous souhaitez vendre votre propriété rénovée au prix le plus élevé. Avant de mettre votre bien sur le marché, sachez quel est le prix de vente idéal. Même s'il était facile d'être inébranlable lors de la planification du projet, le marché a peut-être changé depuis lors, que ce soit pour le meilleur ou pour le pire. Le prix auquel votre propriété se vendra dépend fortement de votre compréhension du marché local.
Comment fonctionnent les prêts fixes et inversés ?
Tout produit de prêt utilisé pour payer l'achat et la rénovation d'un bien immobilier est appelé prêt fix-and-flip. Les prêts en argent dur, les prêts sur valeur domiciliaire, les HELOC, les lignes de crédit aux entreprises, le financement ROBS, les hypothèques conventionnelles et les prêts personnels sont quelques formes possibles de ces prêts.
Les banques accordent-elles des prêts fixes et flip ?
Les banques n'offrent pas souvent de programmes de prêt conçus pour un financement fixe et inversé. Les prêteurs privés peuvent être la source la plus avantageuse de prêts fixes et réversibles pour les novices.
De quelle cote de crédit avez-vous besoin pour un prêt fixe et flip ?
Se qualifier pour un prêt fixe et flip est un peu plus simple parce que les courtiers en argent dur les font ainsi plutôt que les banques commerciales. De manière générale, vous avez besoin d'un pointage de crédit d'au moins 620, bien que ce chiffre ne soit PAS inflexible. Pour de meilleurs résultats, votre score FICO doit être d'au moins 620 pour être éligible à un prêt fix-and-flip.
Fund That Flip est-il un prêteur d'argent dur?
Lorsque vous travaillez avec Fund That Flip, vous pouvez vous attendre au délai de clôture le plus rapide de l'entreprise, à un financement fiable et à une équipe engagée pour vous aider à développer votre entreprise. L'un des moyens les plus simples de développer votre société immobilière consiste à emprunter de l'argent dur. Les investisseurs accrédités peuvent ajouter des biens immobiliers à leurs portefeuilles avec peu de risques en utilisant la plateforme Fund That Flip, qui élimine le besoin d'un prêt traditionnel pour acheter un immeuble de placement. La plateforme sert à la fois les emprunteurs et les prêteurs qui recherchent leur prochaine solution financière immobilière.
Comment puis-je retourner ma maison sans argent et avec un mauvais crédit ?
Si vous n'avez pas d'argent à la banque et que vous voulez faire un tour de maison, vous aurez besoin d'un financement. Les prêts en argent dur, les prêts sur valeur domiciliaire, les HELOC, les marges de crédit commerciales, le financement pour le roulement en tant que démarrage d'entreprise (ROBS), les prêts personnels et les hypothèques traditionnelles font partie des différents types de prêts disponibles pour le retournement de maisons.
Les prêteurs tiendront généralement compte de votre ratio prêt-valeur (LTV) et de la valeur après réparation (ARV) lors de l'évaluation de votre demande de prêt fixe et inversé. La taille du prêt sur la valeur de la propriété est connue sous le nom de LTV. 90% est le plafond moyen du LTVS pour les prêteurs, bien que certains puissent avoir des normes plus élevées ou plus basses.
Selon l'ARV de la propriété, d'autres prêteurs déterminent le montant que vous pouvez emprunter. Après rénovations, la valeur estimée de la propriété est la suivante. Vous devrez peut-être déposer de l'argent lorsque vous demanderez un grand nombre de prêts. Mais de l'argent dur et des prêteurs privés pourraient être en mesure de financer votre transaction immobilière entièrement et sans aucun acompte.
Vous pouvez également prendre en compte d'autres techniques plus sophistiquées pour retourner des maisons, comme la vente en gros, qui consiste à conclure un contrat pour une propriété, puis à vendre ce contrat à un autre acheteur. Avant de plonger dans ces différents prêts et stratégies, pensez à parler avec un investisseur immobilier chevronné et à bien peser vos options.
Comment obtenez-vous de l'argent pour un correctif et un retournement ?
- Prêt traditionnel.
- Prêteurs non bancaires ou prêteurs privés
- Sites de financement participatif
- Prêteur d'argent dur
Le Fix and Flip est-il risqué ?
Investir dans un fix and flip est plus risqué si vous n'avez pas l'argent pour acheter la maison. De nombreux investisseurs qui retournent des maisons utilisent des prêts, et vous découvrirez peut-être qu'un prêt hypothécaire est également le meilleur choix pour vous. Afin de maximiser les avantages d'un prêt hypothécaire, la recherche est nécessaire. Examinez vos options pour un prêt hypothécaire et comparez-les avec d'autres offres. La vente de votre immeuble de placement avec profit ou même sa vente totale n'est ni une promesse ni une assurance.
Qu'est-ce que la règle des 70 % dans le retournement de maison ?
Selon cette règle générale, un acheteur qui a l'intention de vendre la propriété ne doit pas débourser plus de 70% de la valeur après réparation (ARV), qui comprend le coût de la rénovation. Environ 30% des fonds propres sont ainsi laissés disponibles pour le profit lors de la vente de la propriété, agissant comme un filet de sécurité si les coûts s'avèrent plus élevés que prévu.
La valeur après réparation (ARV) d'un bien ne doit pas dépasser 70% de sa ARV, moins le coût de la rénovation, selon la "règle des 70%", un principe général (plutôt qu'une règle ou une exigence formelle). Les nageurs immobiliers peuvent utiliser cette méthode simple et rapide pour déterminer le prix le plus élevé qu'ils devraient offrir pour une propriété.
Conclusion
Un prêt à court terme connu sous le nom de «prêt fixe et flip» est accordé aux investisseurs immobiliers qui utilisent l'argent pour acheter et / ou rénover des propriétés avant de les revendre à profit. Il est utilisé pour des raisons professionnelles et non privées. Les prêts fixes et flip sont un outil essentiel pour accéder aux maisons que vous souhaitez rénover avant de les revendre à profit. Les plateformes en ligne ou les prêteurs sont un excellent point de départ si vous recherchez des prêts en argent dur pour retourner des maisons, car ils sont prêts à prêter aux débutants.
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Bibliographie
