Le prêt hypothécaire standard est de loin l'option la plus courante. Vous devez savoir de quoi il s'agit et comment cela fonctionne, que vous soyez à la recherche d'une maison ou que vous envisagiez de refinancer votre prêt hypothécaire actuel. Il n'existe pas de « prêt conventionnel », mais plutôt, ce mot fait référence à toute hypothèque qui n'est pas garantie par le gouvernement fédéral. Les prêts hypothécaires à taux d'intérêt fixes ou ajustables et dont l'échéance varie de 15 à 30 ans sont inclus. Le terme « prêt hypothécaire conventionnel » peut également désigner un prêt jumbo ou un prêt commercial. Dans cet article, nous aborderons les taux de prêt conventionnels et les prêts immobiliers conventionnels.
Qu'est-ce qu'un prêt conventionnel ?
Un prêt conventionnel est un type de prêt hypothécaire qui n'est pas garanti par le gouvernement fédéral. Malgré le fait que les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement comme ceux offerts par la Federal Housing Administration (FHA), la Veterans Administration (VA) et le United States Department of Agriculture (USDA) offrent plus d'avantages, les prêts conventionnels restent la norme.
Les prêts hypothécaires conventionnels sont ceux qui ne sont pas garantis par le gouvernement fédéral. Cependant, un prêt conventionnel reste l'option hypothécaire la plus populaire pour la plupart des gens.
78% des ventes de maisons neuves au premier trimestre 2022 ont été financées par des prêts conventionnels, selon les données de l'Association nationale des constructeurs de maisons.
Voici quelques informations sur les prêts conventionnels qui vous aideront à décider s'ils vous conviennent si vous cherchez à acheter une propriété.
Comment fonctionne un prêt conventionnel
Le processus de prêt conventionnel implique que le prêteur (banque, caisse populaire ou agence de prêt) acquiert la propriété et transfère la propriété légale à l'emprunteur en échange de l'engagement de l'emprunteur à rembourser le prêteur (plus les intérêts).
L'intérêt est le pourcentage que vous payez à la banque pour le prêt, et c'est ainsi que la banque gagne de l'argent en vous prêtant une somme d'argent aussi énorme. Il existe deux types de taux d'intérêt : ceux qui sont fixes et non modifiables et ceux qui sont ajustés annuellement en fonction des conditions économiques. Le taux d'intérêt d'un prêt conventionnel dépend également des antécédents de crédit de l'emprunteur et d'autres facteurs financiers.
Bien qu'il existe une grande variété de produits hypothécaires sur le marché, les prêts hypothécaires conventionnels appartiennent généralement à un plus petit ensemble de catégories en ce qui concerne les taux d'intérêt et les conditions d'admissibilité. Lorsque l'on compare deux options hypothécaires différentes, un contraste clé se situe entre les prêts « conformes » et « non conformes ».
Selon votre situation financière, votre salaire et le taux d'intérêt que vous pouvez obtenir, vous pouvez choisir entre une durée de remboursement de 15 ou 30 ans pour votre prêt hypothécaire conventionnel.
Types de prêts conventionnels
#1. Prêts conformes
En ce qui concerne le secteur hypothécaire, deux entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) ont été créées pour aider les choses à fonctionner plus facilement : Fannie Mae et Freddie Mac. Les prêts conformes sont un sous-ensemble des prêts conventionnels qui suivent les critères publiés par ces GSE. Un montant de prêt maximal de 726,200 2023 $ en XNUMX pour une maison unifamiliale dans la plupart des comtés américains est inclus dans les normes auxquelles les prêts conformes doivent se conformer.
Cependant, ceux qui n'ont pas besoin d'un prêt au-delà des restrictions de prêt conformes mais respectent toujours les normes minimales de pointage de crédit, DTI, etc. pour un prêt conforme.
#2. Prêts non conformes ou « de portefeuille »
Les prêts de portefeuille sont ceux que le prêteur conserve dans ses propres livres plutôt que de les vendre à un acheteur sur le marché secondaire. De plus, les prêts de portefeuille ne sont pas soumis aux critères stricts fixés par Fannie Mae et Freddie Mac car ils ne sont pas destinés à être vendus à des tiers. Cela signifie pour les emprunteurs que les prêteurs hypothécaires de portefeuille disposent d'une plus grande marge de manœuvre pour établir des critères susceptibles de faciliter leur admissibilité à un prêt.
Les emprunteurs qui veulent plus de latitude dans leurs conditions hypothécaires, comme des acomptes minimaux inférieurs, moins de PMI ou des montants de prêt plus importants que ceux autorisés par un prêt conventionnel.
#3. Prêts Jumbo
Une méthode courante dans laquelle les prêts jumbo s'écartent des critères de Fannie Mae et Freddie Mac est qu'ils ont un montant de prêt plus élevé que ce qui est autorisé. Les prêteurs de prêts jumbo les considèrent comme plus risqués à cause de cela, ce qui rend difficile leur approbation. Fait intéressant, cependant, cela ne se traduit pas toujours par des taux d'intérêt plus élevés.
Les prêts à solde élevé ne sont pas la même chose que les prêts jumbo. Dans les comtés classés comme à coût élevé par la Federal Housing Finance Agency (FHFA), les emprunteurs qui ont besoin d'un prêt supérieur à 726,200 XNUMX $ peuvent être éligibles à un prêt à solde élevé qui est toujours considéré comme un prêt conventionnel et conforme.
En outre, ceux qui souhaitent un prêt mais ne peuvent pas prétendre à un prêt conforme dans leur comté.
#4. Prêts hypothécaires à taux variable
Les prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM) sont des prêts dont le taux d'intérêt fluctue périodiquement pendant la durée du prêt. Les emprunteurs doivent être conscients que les prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM) commencent souvent par un taux d'intérêt inférieur (par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe standard) pendant une période d'introduction, mais augmentent ensuite. Les paramètres du prêt dictent la manière et le moment de l'augmentation : un prêt 5/6, par exemple, a un taux d'intérêt fixe pendant les cinq premières années, puis fluctue tous les six mois.
Il est possible pour les emprunteurs d'économiser de l'argent avec une hypothèque à taux variable s'ils peuvent refinancer ou vendre leur maison avant la fin de la période d'introduction à taux fixe.
#5. Prêts conventionnels à faible mise de fonds et sans mise de fonds
Un prêt hypothécaire à financement à 100 %, parfois appelé prêt « sans mise de fonds » parce qu'aucun argent n'est nécessaire pour verser une mise de fonds, est l'une des nombreuses solutions de rechange offertes aux acheteurs de maison.
Il existe une variété de programmes de prêt avec mise de fonds de 3 % offerts aux acheteurs qualifiés. Il s'agit notamment des prêts Home Possible® et HomeOne de Freddie Mac, du prêt HomeReady® de Fannie Mae et du prêt conventionnel à 97 %. Cependant, les seuils de revenu et les conditions d'admissibilité varient légèrement d'un programme à l'autre.
Ceux qui n'ont pas accès à une mise de fonds importante, qui souhaitent augmenter leur mise de fonds pour éviter les primes d'assurance hypothécaire privée ou qui souhaitent diviser le montant de leur prêt pour éviter un prêt « jumbo ».
Documentation requise pour un prêt conventionnel
Après la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007, les prêteurs ont resserré les normes de prêt, éliminant les prêts hypothécaires «sans vérification» et «sans acompte», mais laissant la plupart des conditions essentielles inchangées. Pour demander un prêt immobilier, les emprunteurs potentiels doivent remplir des documents officiels, généralement avec des frais associés, puis fournir au prêteur les documents dont ils ont besoin pour mener une enquête approfondie sur l'identité, les antécédents financiers et la solvabilité du demandeur.
Le financement d'une seule propriété ne peut jamais atteindre le prix total demandé. Les prêteurs regardent au-delà de la règle standard selon laquelle les versements hypothécaires ne doivent pas dépasser 28 % du revenu brut mensuel lors de l'évaluation de votre stabilité financière.
Les prêteurs peuvent également tenir compte de votre capacité à payer l'acompte de la propriété (et le montant de l'acompte que vous pouvez vous permettre) et d'autres frais initiaux, tels que ceux associés à l'octroi ou à la souscription du prêt, ainsi que les frais de courtage et les frais de règlement ou de clôture. Les éléments qui doivent être présents incluent :
#1. Actifs
Afin de démontrer que vous disposez de ressources financières suffisantes pour l'acompte, les frais de clôture et les réserves de trésorerie sur la propriété, vous devrez soumettre des relevés de votre compte bancaire et de tout compte de placement que vous gérez. Vous aurez besoin de lettres-cadeaux au cas où vous recevriez de l'argent d'un ami ou d'un parent afin de vous aider à verser l'acompte. Ces lettres attestent que les fonds ne sont pas des prêts et n'ont pas de conditions de retour nécessaires ou obligatoires. La notarisation est généralement nécessaire pour les lettres de cette nature.
#2. Documentation prouvant votre revenu
Ces documents peuvent inclure, mais sans s'y limiter, les éléments suivants :
- Bulletins de paie des trente jours précédents qui détaillent les revenus, en plus des revenus cumulés depuis le début de l'année
- Deux ans de retours au gouvernement fédéral
- Relevés de tous vos comptes d'actifs tous les soixante jours ou une fois tous les trois mois, y compris vos comptes de chèques, d'épargne et de placement que vous pourriez avoir.
- Formulaires W-2 des deux années précédentes.
Les emprunteurs doivent également être prêts avec des preuves de tout revenu supplémentaire, comme une pension alimentaire ou des primes, afin d'être approuvés pour un prêt.
#3. Vérification de l'admissibilité à l'emploi
Les prêteurs sur le marché actuel veulent être certains qu'ils n'accordent des prêts qu'aux emprunteurs qui ont une expérience professionnelle constante. Non seulement votre prêteur demandera-t-il à voir vos talons de paie, mais il pourra également appeler votre entreprise pour confirmer que vous êtes toujours employé et se renseigner sur votre rémunération. Si vous avez changé d'emploi au cours des derniers mois, un prêteur souhaitera peut-être entrer en contact avec votre ancienne entreprise. Les emprunteurs qui sont des travailleurs indépendants seront tenus de fournir une quantité importante de documents supplémentaires concernant leurs activités et leurs revenus.
#4. Assurance hypothécaire privée (AMP)
Lorsque vous obtenez un prêt conventionnel, si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat total, vous devrez très probablement payer une assurance hypothécaire privée, parfois appelée PMI. D'autre part, l'élimination de l'assurance hypothécaire sur un prêt conventionnel est une tâche beaucoup plus gérable que sur un prêt FHA. Après avoir atteint un ratio prêt-valeur de 80 % ou moins, ce qui indique que le solde de votre prêt hypothécaire est inférieur à 80 % de la valeur estimative de la maison, vous pourriez être admissible à l'annulation de votre assurance hypothécaire privée. Cela se produit lorsque le solde de votre prêt est remboursé et que la valeur de votre maison s'améliore avec le temps.
Considérations sur les hypothèques/prêts conventionnels
Ces prêts ne conviennent pas à tout le monde. Découvrez dans cet article qui peut et ne peut pas demander un prêt classique.
Critères d'inclusion : Un prêt conventionnel est souvent disponible pour ceux qui ont des antécédents de crédit établis et des antécédents de crédit impeccables qui sont également financièrement stables. Pour être plus précis, le candidat idéal aura :
- Un score FICO adéquat ou supérieur. Le pointage de crédit d'un emprunteur est une évaluation numérique de la probabilité qu'il rembourse un prêt. L'historique de paiement d'un emprunteur et le nombre de jours de retard sont tous deux des facteurs de sa cote de crédit. L'approbation peut être subordonnée à une cote de crédit de 620 ou plus. Le taux d'intérêt d'un prêt classique est également inversement proportionnel à la cote de crédit de l'emprunteur, les meilleurs taux et conditions étant réservés à ceux qui ont les cotes les plus élevées. Aussi, lisez COTE DE CRÉDIT POUR HYPOTHÈQUE : Guide détaillé.
- Un ratio dette/revenu (DTI) gérable. Le total des paiements mensuels de votre dette (y compris ceux des cartes de crédit et des prêts) en proportion de votre revenu mensuel brut. La plage optimale pour le ratio DTI est de 36 % à 43 %. Pour reformuler, vos mensualités totales ne doivent pas dépasser 36 % de vos revenus.
- Un acompte sur la maison égal à au moins 20% du prix. Même si un prêteur accepte une mise de fonds inférieure, il peut toujours exiger une assurance hypothécaire privée avec des versements de prime mensuels jusqu'à ce que l'emprunteur ait 20 % de la valeur nette de la maison.
De plus, les acheteurs qui veulent le logement à des fins d'investissement ou comme résidence secondaire, ou qui souhaitent acheter une propriété dont le prix est supérieur à 500,000 XNUMX $, n'ont souvent d'autre choix que de recourir au financement traditionnel.
Qui n'est pas éligible à un prêt conventionnel ?
De nombreuses personnes ont de la difficulté à obtenir l'approbation d'un prêt conventionnel, car elles commencent tout juste dans la vie, ont un peu plus de dettes que d'habitude ou ont une cote de crédit modeste. Les caractéristiques suivantes font qu'il est difficile pour les emprunteurs de se qualifier pour ces prêts :
- Vous avez récemment fait l'objet d'une saisie ou d'une faillite
- Cotes de crédit inférieures à 650
- Plus d'un 43% DTI
- Une mise de fonds inférieure à 10 % du prix de la maison est courante.
De plus, si on vous refuse un prêt, vous devez absolument demander une explication quant à la raison. Il existe d'autres programmes d'aide hypothécaire auxquels vous pourriez être admissible.
Si vous êtes un acheteur d'une première maison sans antécédents de crédit, par exemple, vous pourriez être admissible à un prêt FHA. Ceux qui achètent leur première maison sont des candidats de choix pour un prêt FHA. En conséquence, les critères et les exigences de crédit pour les prêts FHA sont variés, y compris un acompte requis réduit.
Taux de prêt conventionnel
En raison des fluctuations de l'économie et du marché hypothécaire, les taux d'intérêt sont soumis à des fluctuations quotidiennes. Le meilleur moment pour obtenir un prêt conventionnel (ou n'importe quel prêt) est maintenant lorsque les taux d'intérêt sont encore bas. Cela peut être difficile à prévoir, même pour les professionnels.
Une fois que le vendeur a accepté votre offre et que vous avez choisi un taux hypothécaire, c'est à ce moment-là que vous devez le bloquer. La demande de refinancement de prêt conventionnel vous permet de bloquer un taux d'intérêt fixe.
Le blocage d'un taux avec Better Mortgage sécurise non seulement le taux que vous choisissez, mais l'ensemble du tableau des taux quotidiens. Vous pouvez modifier votre esprit même après l'avoir verrouillé si vous le souhaitez. Tant que vous complétez votre prêt conventionnel avant l'expiration du blocage des taux, vous ne serez pas affecté par une hausse des taux, ce que votre conseiller Better Mortgage Home peut vous expliquer.
Comment obtenir le meilleur taux de prêt conventionnel
Votre taux d'intérêt est le deuxième facteur le plus important dans la détermination de votre paiement de prêt conventionnel chaque mois, derrière le prix d'achat de la maison. Des taux d'intérêt élevés peuvent limiter le budget de votre maison, car une plus grande partie de celui-ci est consacrée à son paiement.
Vous pouvez vous sentir impuissant à la merci des prêteurs et du marché, mais il y a des choses que vous pouvez faire pour augmenter la probabilité d'obtenir un meilleur taux d'intérêt, ce qui pourrait vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars et vous permettre d'acheter plus de maisons.
#1. Augmentez votre solvabilité
L'un des meilleurs moyens de réduire votre taux de prêt conventionnel est d'améliorer votre pointage de crédit. Vous pouvez contracter un prêt avec une mauvaise cote de crédit, mais vous n'obtiendrez peut-être pas le taux le plus bas.
La vice-présidente du NAMB, Valerie Saunders, ajoute : « Une cote de crédit est toujours un facteur important pour déterminer le risque. Au moment de décider d'accorder ou non un crédit à un emprunteur potentiel, les prêteurs prendront en considération le score. Lorsqu'un emprunteur a une cote de crédit élevée, il est plus probable que son prêt soit remboursé à temps.
Une cote de crédit de 620 ou plus est souvent nécessaire pour être admissible à une hypothèque standard. Cependant, seuls ceux qui ont les meilleures cotes de crédit (souvent 740 ou plus) sont admissibles aux meilleurs taux hypothécaires. En général, le taux d'intérêt offert reflète la croyance du prêteur dans la capacité de l'emprunteur à effectuer les paiements en temps voulu.
Réduire ou éliminer la dette de carte de crédit est un excellent moyen d'augmenter votre pointage de crédit. Si vous devez reporter un solde, il est préférable de ne pas utiliser plus de 20 % à 30 % de votre limite de crédit. Recherchez les erreurs dans votre dossier de crédit et marquez-les en les vérifiant fréquemment. De plus, assurez-vous que tout est en ordre avant de demander un prêt hypothécaire s'il y a des écarts.
#2. Envisagez de payer des points
Les emprunteurs hypothécaires peuvent payer un point d'escompte pour réduire leur taux d'intérêt d'un point de pourcentage. Les taux hypothécaires peuvent être réduits d'un quart de un pour cent pour chaque point payé, ou d'un pour cent du montant du prêt.
Cependant, les points de remise nécessitent un investissement initial important suivi de petites économies mensuelles. Votre épargne mensuelle augmentera proportionnellement au nombre de points que vous achetez. Si vous souhaitez économiser plus de 100 $ par mois, vous devez vous attendre à payer trois ou quatre points de réduction. Il faudra un certain temps avant que la somme de vos économies soit supérieure à ce que vous avez versé. Cette durée de remboursement est sensible à la taille du prêt, au prix du point et au taux d'intérêt.
Le calculateur de points hypothécaires sur NerdWallet vous aidera à déterminer les économies possibles de points de paiement et le temps de rentabilité. Si le seuil de rentabilité prend plus de temps que votre séjour dans la résidence, acheter des points peut ne pas en valoir la peine.
Les taux hypothécaires peuvent être abaissés de 6.875 % à 6.50 % en payant un point de rabais (3,000 300,000 $) sur un prêt de 50 XNUMX $. Cela se traduirait par une économie de XNUMX $ par mois et un seuil de rentabilité de cinq ans.
#3. Acquérir une histoire d'emploi constant
Les prêteurs vous accorderont une plus grande considération si vous pouvez prouver que vous avez occupé un emploi rémunéré pendant au moins deux ans, en particulier dans la même entreprise. Les demandes de prêt hypothécaire nécessitent deux ans de formulaires W-2 et les derniers 30 jours de talons de paie. Vous devrez également présenter une preuve des commissions ou bonus que vous recevez.
Si vous êtes un travailleur indépendant ou si votre revenu provient de divers emplois à temps partiel, il peut être plus difficile, mais pas impossible, d'être admissible. Si vous êtes un travailleur indépendant, vous devrez peut-être fournir des documents commerciaux tels que des comptes de profits et pertes en plus des déclarations de revenus.
Que faire si vous êtes un nouveau diplômé universitaire ou un professionnel chevronné qui cherche à réintégrer le marché du travail ? Les offres d'emploi, y compris les attentes salariales, permettent aux prêteurs de vérifier plus facilement votre emploi. Si vous travaillez actuellement mais que vous avez un nouvel emploi en vue, les mêmes règles s'appliquent à vous. Cependant, gardez à l'esprit que les prêteurs peuvent déclencher des signaux d'alarme si vous passez à une industrie entièrement différente.
Avoir une pause dans votre historique d'emploi n'est pas nécessairement un dealbreaker, mais la durée de cette pause le sera. Si vous étiez sans travail pour cause de maladie, vous pourrez peut-être expliquer votre absence à votre prêteur. Cependant, si vous êtes sans emploi depuis six mois ou plus, l'approbation peut être plus difficile à obtenir.
#4. Constituez un fonds de mise de fonds
Si vous pouvez vous permettre une mise de fonds de 20 %, vous pourrez peut-être réduire votre taux hypothécaire. Cependant, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez probablement payer une assurance hypothécaire privée, qui varie généralement de 0.58 % à 1.86 % du capital du prêt chaque année. Rembourser votre prêt hypothécaire à moins de 80 % de la valeur de la maison élimine l'assurance prêt hypothécaire et réduit votre paiement mensuel.
Si vous êtes un premier acheteur et que vous n'avez pas assez d'argent pour un acompte de 20 %, vous pouvez obtenir de l'aide. Chaque programme a son propre ensemble d'exigences de participation, mais le revenu et le statut d'accession à la propriété sont des considérations courantes.
#5. Évaluer les taux hypothécaires de plusieurs entreprises
Que vous refinanciez ou non, il est important de magasiner pour trouver le meilleur taux hypothécaire que vous pouvez obtenir. Selon une nouvelle étude de Freddie Mac, vous devriez magasiner pour trouver le meilleur taux d'intérêt. Des économies d'environ 1,200 6,000 $ par an et de près de 6 6.5 $ au cours des cinq premières années du prêt sont possibles, par exemple, si vous obtenez un taux d'intérêt de 300,000 % au lieu de 30 % sur une hypothèque de XNUMX XNUMX $ sur XNUMX ans.
Commencez par votre banque ou votre coopérative de crédit, mais parlez également à d'autres prêteurs et effectuez une recherche en ligne. Vous constaterez que les offres des différents prêteurs s'accompagnent de frais variés, de frais de clôture et de primes d'assurance hypothécaire privée (pour ne citer que quelques-unes des dépenses qui peuvent vraiment s'accumuler lorsque vous comparez des devis), même si les taux d'intérêt sont égaux. Si vous comparez différentes offres, vous pourrez choisir celle qui vous convient le mieux.
Saunders conseille aux emprunteurs potentiels de « magasiner et de comparer en fonction des estimations de prêt reçues ». Vous n'achèteriez pas une voiture sans l'avoir essayée, n'est-ce pas ? Mettez ce prêt à l'épreuve avant de vous engager dans l'achat.
Qu'est-ce qui affecte le taux de prêt conventionnel?
La politique monétaire de la Réserve fédérale affecte indirectement les taux hypothécaires. Les taux d'intérêt à court terme ont augmenté en raison de la seule hausse du taux cible des fonds fédéraux par la Réserve fédérale en 2023. En conséquence, les prêteurs augmentent généralement les taux d'intérêt hypothécaires pour couvrir leurs propres coûts de financement accrus, qui sont ensuite répercutés sur les emprunteurs.
Les taux des prêts conventionnels sont affectés par la politique monétaire, mais les prêteurs jouent également un rôle. Un prêteur hypothécaire avec plusieurs succursales et des frais généraux importants peut devoir facturer des taux d'intérêt plus élevés afin de réaliser un profit. Cependant, comme ils ont moins de frais généraux, les prêteurs en ligne uniquement peuvent se permettre d'offrir des taux hypothécaires plus compétitifs.
Enfin et surtout, le taux de prêt conventionnel qui vous est proposé dépend de votre historique de crédit personnel. Les prêteurs facturent des taux d'intérêt plus élevés aux emprunteurs ayant des antécédents et des cotes de crédit médiocres (moins de 670).
Comment comparer les taux de prêt conventionnels
Les emprunteurs qui recherchent les meilleurs taux d'intérêt trouvent généralement une meilleure offre que ceux qui se contentent du premier prêteur qu'ils découvrent. Pour commencer, allez en ligne et faites des comparaisons de taux. Cependant, une demande de prêt hypothécaire auprès de divers prêteurs ou d'un courtier en prêts hypothécaires permettra d'obtenir le devis le plus précis.
Travailler avec un courtier peut vous faire gagner du temps et bénéficier de la connaissance du secteur des prêts du courtier. Par exemple, ils peuvent être en mesure de vous trouver un prêteur hypothécaire bien adapté à vos besoins spécifiques, qu'il s'agisse d'un prêt important ou d'un petit acompte. Cependant, vous devrez peut-être payer une commission au courtier.
À l'ère numérique d'aujourd'hui, les demandes de prêt hypothécaire sont disponibles en ligne auprès de la majorité des prêteurs. De plus, votre pointage de crédit ne sera pas touché si vous demandez plusieurs prêts hypothécaires à la fois, car chaque demande est souvent traitée comme une demande distincte.
Enfin, n'oubliez pas de considérer l'APR avec le taux d'intérêt lorsque vous comparez les offres de prêt. Le taux annuel effectif global (TAEG) affiche le coût annuel global de votre prêt.
Avantages et inconvénients des prêts conventionnels
Les prêts conventionnels, par opposition aux options soutenues par le gouvernement comme le prêt FHA ou VA, présentent un certain nombre d'avantages. Il y a moins de coûts impliqués car vous n'aurez pas à payer les frais de financement associés à un prêt VA ou le paiement initial de l'assurance hypothécaire requis par les prêts FHA. Avec un prêt conventionnel, vous pouvez éliminer le PMI avec moins de tracas.
En outre, un prêt conventionnel présente certains inconvénients, le plus important étant l'exigence d'une meilleure situation financière comme condition préalable à l'approbation. Les critères d'acompte et de pointage de crédit pour les prêts conventionnels sont souvent plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement. Pour cette raison, ils ne sont pas toujours le meilleur choix pour l'hypothèque d'un premier acheteur.
Avantages
- Faibles coûts. Si votre pointage de crédit est élevé, vous pourrez peut-être obtenir un meilleur taux d'intérêt. De plus, une fois que votre ratio prêt-valeur atteint 80 %, vous pouvez soumettre une demande de dispense d'assurance. La prime d'assurance hypothécaire FHA et les frais de garantie USDA peuvent rester les mêmes pendant toute la durée.
- Une grande marge de manœuvre pour les plus pointilleux. Parce qu'ils ne sont pas liés par les réglementations imposées par les organismes gouvernementaux, les prêteurs hypothécaires privés peuvent être plus flexibles avec les prêts conventionnels qu'avec les prêts assurés par le gouvernement.
- Des plafonds d'emprunt plus élevés. Un prêt conventionnel jumbo vous permet d'emprunter beaucoup plus que le maximum autorisé par un prêt conforme. Les prêts garantis par le gouvernement pourraient ne pas vous offrir une telle marge de manœuvre.
Inconvénients
Il y a des avantages à acquérir un prêt conventionnel par opposition à un crédit garanti par le gouvernement, mais il y a aussi quelques inconvénients à prendre en compte.
- Cotes de crédit minimales plus élevées. Si vous souhaitez un prêt conventionnel conforme, votre pointage de crédit doit être d'au moins 620, ce qui est supérieur aux exigences de certains prêts garantis par le gouvernement.
- Exigences de mise de fonds plus élevées. Les premiers acheteurs peuvent entrer dans une maison avec aussi peu que 3% d'acompte dans le cadre de certains programmes de prêt conventionnels, mais les acheteurs ultérieurs devront verser au moins 5%. Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum de 3.5%, tandis que les prêts USDA et VA ne nécessitent aucun acompte.
- Conditions de participation plus strictes. Un prêt hypothécaire assuré par le gouvernement peut être simple à obtenir si vous répondez aux exigences de l'organisme subventionnaire. Cependant, étant donné que le prêteur prend un risque supplémentaire en souscrivant un prêt conventionnel, le prêteur peut examiner de plus près votre situation financière personnelle.
En quoi un prêt conventionnel est-il différent d'un prêt garanti par le gouvernement ?
Certains acheteurs de maison peuvent convenir aux prêts hypothécaires assurés par le gouvernement en raison des caractéristiques uniques des prêts. Voici un aperçu des possibilités et de ceux qui voudraient les poursuivre :
- Prêts VA. Les prêts des anciens combattants (VA) sont disponibles pour les militaires qualifiés, les anciens combattants et leurs familles sans avoir besoin d'un acompte ou d'une assurance hypothécaire.
- Prêts FHA. Des cotes de crédit aussi basses que 500 sont acceptables pour un prêt FHA avec un acompte de 10 %, et 580 sont nécessaires pour un acompte de 3.5 %.
- Prêts USDA. Ceux qui ont des revenus faibles à modérés pourraient bénéficier de prêts USDA car il n'y a pas besoin d'un acompte.
Il faut savoir que les prêteurs privés, les mêmes qui accordent des prêts traditionnels, mettent ceux-ci à la disposition des emprunteurs même s'ils sont assurés par le gouvernement.
Le meilleur choix entre un prêt conventionnel et un prêt assuré par le gouvernement variera d'une personne à l'autre. Les prêts garantis par le gouvernement offrent des avantages si vous n'avez pas un bon crédit ou un gros acompte, mais ils sont difficiles à obtenir.
Avec un prêt conventionnel, vous pouvez économiser plus d'argent en versant une mise de fonds plus importante ou en ayant un meilleur crédit. Évaluez plusieurs programmes de prêt et pesez leurs avantages et inconvénients pour choisir celui qui répond le mieux à vos besoins.
Conclusion
Il y a beaucoup de raisons pour lesquelles les hypothèques conventionnelles sont si courantes. Ce type de prêt a moins de restrictions que les prêts garantis par le gouvernement et peut être utilisé pour financer une plus grande variété de propriétés. Un prêt conventionnel peut également avoir des frais moins élevés. Les emprunteurs qui sont en mesure de répondre aux exigences strictes trouveront cette option très attrayante.
Foire aux Questions
Quel est le montant maximum du prêt ?
Les limites de crédit sont les montants maximums que vous pouvez emprunter sur des cartes de crédit, des prêts personnels, des hypothèques et d'autres prêts. Les prêteurs basent les montants des prêts sur le ratio dette-revenu, la cote de crédit, les antécédents de crédit et le profil financier.
A quoi sert le prêt classique ?
Ceux qui ont un excellent crédit et peuvent se permettre une mise de fonds plus importante devraient se tourner vers les hypothèques conventionnelles. Un prêt conventionnel peut être une option financière intelligente en raison des taux d'intérêt plus bas et des durées de prêt plus longues. Les prêts immobiliers classiques se présentent sous deux formes : les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux révisable.
Quel est le prêt le plus élevé à la valeur d'un prêt conventionnel ?
Certains de ces prêts permettent un LTV de 97%, même si le LTV standard pour les programmes de crédit traditionnels est de 80%. Pour tout prêt conventionnel avec un ratio prêt-valeur (LTV) de 80% ou plus, une assurance hypothécaire privée (PMI) est requise.
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