Obtenir deux hypothèques à la fois est possible avec un prêt de ferroutage ou une hypothèque 80-10-10. Le prêt 80-10-10 vous permet d'emprunter jusqu'à 90 % de la valeur de votre maison. Mais comment cela fonctionne-t-il ? Eh bien, c'est simple ; votre mise de fonds et votre deuxième hypothèque portent le total à 90 % du prix d'achat, tandis que votre première hypothèque couvre les 10 % restants. Cela signifie que vous pouvez économiser de l'argent sur vos mensualités et sur votre assurance hypothécaire privée en optant pour une hypothèque 80-10-10 au lieu de la mise de fonds plus conventionnelle de 20 %. Il a cependant quelques inconvénients.
Alors, découvrons les détails de l'hypothèque 80-10-10, ainsi que les alternatives que vous voudrez peut-être envisager.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire 80-10-10 ?
Une hypothèque 80-10-10 est une hypothèque dans laquelle les première et deuxième hypothèques sont obtenues simultanément. Le premier privilège hypothécaire a un ratio prêt-valeur (LTV) de 80 %, ce qui signifie qu'il représente 80 % du coût de la maison ; le deuxième privilège hypothécaire a un ratio LTV de 10% et un acompte de 10%.
Cet arrangement diffère de l'hypothèque unique traditionnelle avec une mise de fonds de 20 %.
Une hypothèque de ferroutage est une hypothèque 80-10-10.
Comment fonctionnent les hypothèques 80-10-10 ?
Lorsqu'un acheteur de maison ne dispose pas d'un acompte de 20 %, les prêteurs compensent généralement le risque accru en l'obligeant à souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). C'est une demande de prêt 80-10-10. C'est un type de prêt de ferroutage qui vous permet d'obtenir un prêt hypothécaire même si vous ne pouvez pas vous permettre l'acompte standard de 20 % et que vous ne voulez pas payer le PMI.
Dans certains cas, une hypothèque 80-10-10 peut vous aider à acheter une maison plus chère sans avoir à demander un prêt jumbo, qui a souvent des exigences plus strictes.
La première hypothèque
La première hypothèque dans un prêt 80-10-10 est un prêt conventionnel qui finance 80% de la valeur de votre maison. Il s'agit généralement d'un prêt à taux fixe, mais vous pouvez avoir la possibilité d'opter pour un prêt à taux révisable.
La deuxième hypothèque
La deuxième hypothèque couvre 10 % de la valeur de votre maison et « se superpose » au premier prêt. Bien que le taux d'intérêt soit plus élevé, tout intérêt payé sur la deuxième hypothèque est déductible d'impôt (jusqu'aux limites de l'IRS). Les primes PMI, en revanche, ne le sont pas. Un prêt sur valeur domiciliaire ou une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) pourrait être utilisé pour la deuxième hypothèque.
Un prêt sur valeur domiciliaire a généralement un taux d'intérêt fixe et des versements mensuels prévisibles. Un HELOC a généralement des taux d'intérêt variables et fonctionne de la même manière qu'une carte de crédit. Vous retirez de l'argent au besoin pendant une période déterminée, appelée période de tirage, et ne payez que des intérêts sur le montant emprunté. À l'expiration de la période de tirage, vous devez rembourser intégralement le solde restant.
L'acompte
Les banques exigent souvent un acompte de 20% lors de l'achat d'une maison. Si vous n'êtes pas en mesure de fournir cette somme, vous devrez peut-être payer une assurance hypothécaire privée. Ce coût supplémentaire peut augmenter vos versements hypothécaires mensuels et rendre votre prêt plus cher. Cependant, avec un prêt 80-10-10, il vous suffit de déposer 10 % et de ne payer aucun PMI, ce qui rend vos paiements mensuels beaucoup plus gérables.
Pourquoi vous ne payez pas PMI avec un prêt 80-10-10
Une assurance hypothécaire privée (PMI) est généralement ajoutée à votre paiement mensuel si vous versez moins de 20 % d'acompte sur un prêt conventionnel. Si vous n'êtes pas en mesure d'effectuer des paiements et par défaut, PMI protège votre prêteur.
Vous faites toujours un acompte de 20% avec un prêt 80-10-10. Au lieu de payer en espèces, vous financez 10 % avec une deuxième hypothèque, et le premier prêteur hypothécaire n'est pas tenu de vous facturer le PMI.
Exemple d'hypothèque 80-10-10
La famille Kent veut acheter une maison de 300,000 30,000 $ et a une mise de fonds de 10 90 $ correspondant à 90 % de la valeur totale de la maison. Ils devront payer le PMI en plus de leurs versements hypothécaires mensuels avec une hypothèque conventionnelle à XNUMX %. Une hypothèque à XNUMX % aura aussi généralement un taux d'intérêt plus élevé.
Au lieu de cela, les Kent peuvent obtenir un prêt à 80 % pour 240,000 10,000 $, éventuellement à un taux d'intérêt inférieur, et éviter de payer le PMI. En même temps, ils contracteraient une deuxième hypothèque de 10 XNUMX $. Il s'agit très probablement d'un HELOC. L'acompte restera à XNUMX%, mais la famille évitera de payer le PMI, bénéficiera d'un meilleur taux d'intérêt et aura donc des mensualités plus faibles.
Quatre raisons d'obtenir un prêt 80-10-10
De plusieurs façons, les prêts 80-10-10 peuvent vous aider dans vos projets d'achat de maison.
- Vous pouvez vous débarrasser du PMI. Comme indiqué précédemment, un prêt 80-10-10 ne nécessite pas de PMI, ce qui vous coûte entre 30 et 70 dollars pour chaque tranche de 100,000 XNUMX dollars empruntée.
- Vous pourriez être en mesure de renoncer au financement par prêt jumbo. Si vous souhaitez acheter une maison qui nécessite un montant de prêt supérieur à la limite de prêt conforme dans la plupart des régions du pays, vous aurez besoin d'un prêt jumbo - ce type de prêt nécessite souvent une cote de crédit et un acompte plus élevés qu'une hypothèque conventionnelle standard . Un prêt 80-10-10 peut maintenir votre première hypothèque en dessous du seuil de prêt conforme, vous permettant d'éviter le processus de qualification des prêts jumbo.
- Si vous achetez, mais que votre maison actuelle n'est pas vendue, vous pouvez combler un déficit de trésorerie. Si vous essayez toujours de vendre votre maison actuelle, un prêt 80-10-10 peut vous aider à couvrir temporairement la mise de fonds sur une nouvelle maison. Mieux encore, vous pouvez utiliser le produit de la vente de votre maison pour rembourser la deuxième hypothèque sans avoir à refinancer.
- Vous garderez plus d'argent à la banque, à court terme. Un prêt 80-10-10 garde plus d'argent à la banque, ce qui peut être utile si votre fonds d'urgence est épuisé ou si vous savez que vous devrez dépenser plus d'argent pour des réparations domiciliaires. Si vous vous attendez à un gros bonus ou à une commission peu de temps après l'achat de votre maison, vous pourriez utiliser l'argent supplémentaire pour rembourser la deuxième hypothèque de 10 %, vous laissant avec une seule hypothèque.
Les avantages et les inconvénients d'un prêt hypothécaire 80-10-10
Bien qu'une hypothèque 80-10-10 présente de nombreux avantages, comme permettre aux acheteurs d'acheter une maison sans mise de fonds importante, ces prêts présentent également plusieurs inconvénients.
Avantages d'un prêt hypothécaire 80-10-10
- Mensualité réduite : Même si vous remboursez un deuxième prêt en même temps, votre paiement hypothécaire mensuel peut être inférieur parce que vous ne payez pas de PMI.
- Acompte plus petit sans PMI : De nombreux prêteurs vous demanderont de payer une assurance hypothécaire si vous ne pouvez pas verser la mise de fonds de 20 %. Avec un prêt 80-10-10, vous pouvez déposer aussi peu que 10 % et éviter de payer le PMI.
- Déduction pour impôts : Le taux d'intérêt sur une deuxième hypothèque est parfois plus élevé que le taux d'intérêt sur une première hypothèque, mais tout intérêt payé sur la deuxième hypothèque est déductible d'impôt jusqu'aux limites de l'IRS.
- Réduisez le temps nécessaire à la vente de votre maison : Vous pourrez peut-être couvrir l'acompte sur une nouvelle maison même si votre maison actuelle n'a pas été vendue, car vous n'avez pas à fournir un acompte important.
- Éviter un prêt jumbo: Vous pouvez éviter les exigences d'un prêt jumbo avec un prêt 80-10-10 si vous utilisez le prêt principal pour financer les premiers 647,200 10 $ du prix de la maison et payez le reste avec un prêt secondaire plus l'acompte de XNUMX %.
Inconvénients d'une hypothèque 80-10-10
- Peut rendre le refinancement plus difficile : Si vous décidez de refinancer votre prêt hypothécaire à l'avenir pour un meilleur taux et une meilleure durée, le fait d'avoir deux prêts peut rendre plus difficile l'admissibilité. En fait, avant d'approuver votre nouveau prêt, votre prêteur peut vous demander de rembourser votre deuxième hypothèque.
- Une bonne cote de crédit est requise : Pour être admissible à un prêt 80-10-10, vous aurez probablement besoin d'un pointage de crédit allant de très bon (740-799) à excellent (800-850).
- Vous êtes éligible à deux prêts distincts : Un prêt 80-10-10 nécessite de demander et de se qualifier pour deux prêts distincts. Cela signifie que vous devrez probablement répondre aux exigences de deux prêteurs plutôt que d'un seul, comme vous le feriez avec une hypothèque traditionnelle.
- Frais de clôture pour deux prêts : Si vous demandez un prêt 80-10-10 auprès de deux sociétés de prêt hypothécaire différentes, vous aurez souvent une clôture distincte pour chaque prêt, avec tous les frais et coûts impliqués.
- Taux d'intérêt majoré : La deuxième hypothèque sur un prêt 80-10-10 aura généralement un taux d'intérêt plus élevé, qui peut être ajustable plutôt que fixe, surtout s'il s'agit d'un HELOC. Votre paiement mensuel augmentera si le taux d'intérêt variable augmente.
- Augmentation du ratio dette/revenu (DTI) : Un DTI de 43% ou moins est préféré par la plupart des prêteurs. Le total des paiements mensuels de votre dette ne doit pas dépasser 43 % de votre revenu mensuel brut. Avoir deux hypothèques (surtout si vous essayez de financer une maison plus grande) peut vous pousser au-delà de cette limite. Cela rendra plus difficile l'admissibilité à d'autres prêts à l'avenir, comme les prêts personnels ou automobiles, et pourrait même rendre plus difficile l'admissibilité à une deuxième hypothèque.
Comment obtenir un prêt hypothécaire 80-10-10 ?
Les prêteurs de prêts 80-10-10 examinent vos finances comme le font les prêteurs hypothécaires traditionnels, sauf que vous devez prouver que vous avez un revenu, un crédit et des actifs suffisants pour être approuvé pour les deux prêts. Il est difficile de se qualifier pour deux prêts hypothécaires, car chaque prêt a son propre ensemble de critères d'approbation. Vous aurez besoin des éléments suivants avec un prêt 80-10-10 :
- Une cote de crédit plus élevée est requise pour la deuxième hypothèque. Alors qu'un pointage de crédit de 620 est suffisant pour une première hypothèque conventionnelle, certains prêteurs sur valeur domiciliaire exigent un minimum de 660 ou 680. Un prêt 80-10-10 n'a aucun sens si vous ne pouvez pas répondre aux exigences des deux prêts.
- Le rapport DTI maximal est inférieur. Les prêteurs hypothécaires de deuxième rang ne veulent généralement pas que votre dette totale dépasse 43 % de votre revenu brut, contrairement au ratio DTI de 50 % autorisé par les prêteurs hypothécaires de premier rang conventionnels.
- Il existe deux séries de frais de clôture. Si vous demandez une première et une deuxième hypothèque auprès de différentes sociétés de prêt hypothécaire, vous devrez peut-être documenter un peu d'argent supplémentaire pour obtenir un prêt 80-10-10 ; cela démontrera que vous pouvez couvrir les frais de clôture facturés par chaque entreprise. Les prêteurs qui se spécialisent dans les prêts 80-10-10 peuvent offrir des options à moindre coût s'ils gèrent les deux approbations hypothécaires.
Comment faire une demande de deuxième prêt hypothécaire
Tous les prêteurs n'offrent pas des prêts hypothécaires 80-10-10. Dans le cadre d'une structure de prêt 80-10-10, il existe généralement deux façons d'obtenir une deuxième hypothèque.
- Trouvez un prêteur qui offre les deux types de prêts hypothécaires. Les prêteurs qui se spécialisent dans les prêts à l'achat offrent fréquemment des programmes de prêts 80-10-10 dans lesquels les deux prêts sont approuvés simultanément. Vous devriez toujours faire le tour des taux - différents prêteurs ont des relations différentes avec les prêteurs hypothécaires de deuxième rang, et ils peuvent même vous offrir une réduction de coûts pour leur prêt 80-10-10.
- Choisissez deux prêteurs différents. Vous pouvez acheter vos première et deuxième hypothèques séparément à l'aide d'un outil de comparaison ou en contactant trois à cinq prêteurs et en comparant les estimations de prêt. Assurez-vous d'informer votre premier prêteur hypothécaire que vous contractez un prêt 80-10-10 - les prêteurs sont tenus de payer des frais supplémentaires si vous contractez deux hypothèques en même temps, qui vous sont généralement transmis comme un prêt plus élevé. taux d'intérêt sur la première hypothèque.
Comment obtenir un prêt hypothécaire 80-10-10 ?
Certains prêteurs offrent des prêts 80-10-10 dans lesquels les prêts hypothécaires primaires et secondaires sont approuvés simultanément. Cependant, il est tout aussi probable que vous deviez trouver des prêteurs distincts pour les première et deuxième hypothèques. Tous les prêteurs n'offrent pas des prêts 80-10-10.
Lorsque vous faites une demande de prêt 80-10-10, les prêteurs, comme tout autre prêt hypothécaire, examinent votre situation financière. Ils examineront votre pointage de crédit, vos antécédents de crédit, votre DTI et vos antécédents professionnels pour s'assurer que vous avez suffisamment de revenus pour effectuer des paiements sur deux prêts. Comme indiqué précédemment, vous aurez presque certainement besoin d'un pointage de crédit très bon à excellent pour être admissible.
Alternatives à une hypothèque 80-10-10
Si une hypothèque 80-10-10 ne vous convient pas, d'autres options existent.
Augmentez votre acompte
Si vous pouvez vous le permettre, autant serrer les dents et verser l'acompte standard de 20 %. Vous aurez un solde de prêt inférieur à rembourser au fil du temps et peut-être plus d'options de prêt avec de meilleures conditions. Une mise de fonds plus importante signifie également payer moins d'intérêts et effectuer des mensualités moins élevées. Si vous n'avez pas assez d'argent épargné pour déposer 20 %, envisagez d'attendre jusqu'à ce que vous le fassiez avant de chercher une maison.
Prêts assurés par le gouvernement
La Federal Housing Administration assure les prêts FHA, qui peuvent ne nécessiter qu'un acompte de 3.5% en fonction de votre pointage de crédit. Les prêts FHA, cependant, nécessitent une assurance hypothécaire et peuvent avoir des taux d'intérêt légèrement plus élevés que les prêts conventionnels.
Le département américain des anciens combattants garantit les prêts VA. Ils ne nécessitent pas d'acompte de la part des militaires éligibles, des anciens combattants qualifiés ou des conjoints survivants et ne nécessitent pas de PMI. Les prêts VA peuvent également avoir des taux d'intérêt et des conditions inférieurs à ceux des banques traditionnelles, des coopératives de crédit ou des prêts hypothécaires.
Les prêts USDA sont des prêts hypothécaires à taux zéro offerts par le ministère de l'Agriculture des États-Unis aux acheteurs de maisons rurales et suburbaines à faible revenu qualifiés. Ils, comme les prêts VA, ont des taux d'intérêt compétitifs.
Payer une assurance hypothécaire privée
Si vos versements PMI sont inférieurs à vos versements hypothécaires de deuxième rang avec un prêt 80-10-10, vous devrez peut-être mordre la balle et payer une assurance hypothécaire privée. Cependant, les prêteurs sont tenus d'annuler le PMI sur votre prêt une fois que vous disposez de 22 % de la valeur nette de votre maison ou que vous êtes à mi-chemin du remboursement de votre prêt hypothécaire.
Obtenir un prêt hypothécaire Jumbo
Si vous souhaitez acheter une maison beaucoup plus chère que la plupart de votre quartier, vous devriez envisager un prêt jumbo. Étant donné que ces prêts importants ne respectent pas les limites de prêt de Fannie Mae et Freddie Mac, ils sont plus risqués pour les prêteurs. Par conséquent, les prêteurs ont généralement des conditions d'admissibilité strictes pour ces prêts, comme une cote de crédit élevée et un acompte de 20 % ou plus.
Conclusion
Si vous n'avez pas l'acompte de 20 % requis et que vous voulez éviter de payer le PMI, un prêt 80-10-10 pourrait être la solution. Cependant, vous devez avoir un excellent crédit pour être admissible. Vérifiez régulièrement votre dossier de crédit et votre pointage de crédit chez Experian pour voir comment votre crédit se cumule. Vous pouvez également utiliser la calculatrice hypothécaire pour déterminer si ce type de prêt vous permettra d'économiser de l'argent par rapport à une hypothèque traditionnelle qui nécessite un PMI.
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Bibliographie
