Les primes d'assurance hypothécaire et l'assurance hypothécaire privée permettent aux prêteurs d'accorder des prêts immobiliers à des consommateurs qui, autrement, ne pourraient pas le faire. L'assurance hypothécaire accomplit cela en protégeant les prêteurs contre les pertes qui peuvent survenir si un emprunteur fait défaut sur un prêt.
Il existe deux types d'assurance hypothécaire qui se ressemblent mais qui ne le sont pas. La prime d'assurance hypothécaire est requise pour les prêts FHA. Lorsque vous utilisez un prêt FHA pour acheter une maison et que vous n'avez pas au moins 20 % d'acompte, les prêteurs hypothécaires vous demandent de payer une prime d'assurance hypothécaire FHA (MIP). Le MIP les protège contre les pertes si vous ne remboursez pas le prêt. Une assurance hypothécaire peut être exigée lors de l'obtention d'un prêt pour l'acquisition d'une maison ainsi que lors d'un refinancement.
Une prime d'assurance hypothécaire, ou MIP, est simplement l'assurance hypothécaire sur un prêt FHA. Lorsqu'un emprunteur verse une mise de fonds minimale, l'assurance prêt hypothécaire aide à compenser le risque du prêteur, car une faible mise de fonds augmente le montant d'argent que votre prêteur perd si vous ne remboursez pas votre prêt hypothécaire (mise de fonds inférieure = prêt plus élevé).
Une assurance hypothécaire est requise pour tous les prêts immobiliers FHA, car les prêts hypothécaires FHA permettent des acomptes aussi bas que 3.5% pour les personnes ayant des cotes de crédit aussi basses que 580.
PMI vs MIP (assurance hypothécaire privée)
L'assurance hypothécaire est appelée assurance hypothécaire privée sur une hypothèque typique (PMI). Les emprunteurs avec des hypothèques standard ne seront tenus de payer PMI que si leur mise de fonds est inférieure à 20 %.
En revanche, les prêts FHA obligent les emprunteurs à payer une assurance hypothécaire, quel que soit le montant de leur mise de fonds. Le MIP et le PMI protègent le prêteur en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.
Prime d'assurance hypothécaire pour prêt FHA
La prime d'assurance hypothécaire initiale est une distinction importante entre la FHA et les normes d'assurance prêt hypothécaire conventionnelles. Toute personne qui achète une maison avec un prêt FHA doit payer des frais initiaux, qui représentent désormais 1.75 % du prix d'achat de la maison. Cela implique que si vous achetez une maison de 250,000 4,375 $, vous devez payer une prime initiale de XNUMX XNUMX $. Il n'y a pas de primes d'assurance hypothécaire initiales avec les prêts conventionnels.
Les primes d'assurance mensuelles sont une autre distinction importante entre MIP et PMI. Toute personne qui achète une maison avec un prêt FHA doit également payer des primes d'assurance mensuelles (MIP). Les coûts du MIP varient en fonction de la durée de votre prêt hypothécaire, du montant de votre prêt de base et de votre ratio prêt-valeur (LTV). Alors que le coût de la prime annuelle varie en fonction de l'emprunteur, le coût annuel du MIP varie généralement entre 0.45 % et 1.05 % du montant du prêt.
Il en va de même lors du refinancement d'un prêt FHA. Lorsque vous refinancez avec un prêt FHA, vous devez payer à la fois les primes d'assurance hypothécaire initiales et annuelles.
Assurance hypothécaire privée pour les prêts conventionnels.
Contrairement aux prêts FHA, tous ceux qui obtiennent un prêt conventionnel ne sont pas tenus de payer une assurance hypothécaire. Si vous faites un acompte de 20 % ou plus, vous ne serez pas tenu de payer le PMI. Si vous mettez moins de 20 %, votre prêteur vous demandera presque certainement de payer une assurance hypothécaire privée.
Votre pointage de crédit et le montant de votre mise de fonds influencent le coût du PMI. Le coût varie selon l'emprunteur, mais il se situe généralement entre 0.5 et 2 % du montant du prêt.
Lors du refinancement d'un prêt traditionnel, les conditions sont similaires. Vous devez avoir une valeur nette de 20 % dans votre propriété ou vous serez très probablement obligé de payer une assurance hypothécaire privée.
Est-ce plus cher d'avoir MIP ou PMI ?
Il s'agit d'un sujet difficile à répondre, car le coût des primes d'assurance hypothécaire et de l'assurance hypothécaire privée varie d'un acheteur à l'autre. Le montant d'argent que vous empruntez a un impact important sur le coût de l'assurance hypothécaire, et si vous empruntez 400,000 200,000 $, vous paierez probablement plus que si vous empruntiez XNUMX XNUMX $. La durée pendant laquelle vous devez payer l'assurance hypothécaire a également une incidence sur le montant qu'elle vous coûtera pendant la durée du prêt. Au moment de prendre votre décision, pesez tous les avantages et les inconvénients des prêts conventionnels et FHA.
MPI vs MIP (assurance de protection hypothécaire)
Assurance protection hypothécaire n'est pas la même chose que MIP ou PMI (MPI). La seule couverture qui profite au propriétaire parmi ces trois formes d'assurance est MPI.
En cas de décès de l'emprunteur, MPI remboursera le prêt afin que les autres membres du ménage ne soient pas obligés de reprendre l'hypothèque ou de perdre la maison. En conséquence, MPI est considéré comme une sorte d'assurance-vie.
Même si les emprunteurs paient les primes, MIP et PMI profitent uniquement au prêteur.
Quels facteurs influencent la prime d'assurance hypothécaire?
À une exception près, tous les clients hypothécaires FHA paieront 1.75 % du montant du prêt en MIP initial (UFMIP). Bien que l'UFMIP soit requis à la clôture, ce paiement unique peut être financé, ce qui signifie que l'UFMIP peut être inclus dans le montant du prêt et que l'emprunteur n'a pas besoin d'apporter cet argent à la table de clôture.
Les primes annuelles des emprunteurs seront également appliquées à leurs versements hypothécaires mensuels. Les primes annuelles peuvent varier de 0.45 à 1.05 % du montant du prêt, selon le montant emprunté, le montant déposé et la durée du prêt.
Les emprunteurs qui effectuent un refinancement FHA Streamline sur un prêt FHA approuvé avant le 1er juin 2009 sont exemptés de cette règle. Ces emprunteurs paieront 0.01 % du montant du prêt en UFMIP. De plus, leur MIP annuel sera de 0.55 % du montant du prêt.
Si vous vous demandez si vous êtes admissible à cette exception, n'oubliez pas que votre date d'approbation n'est pas la même que votre date de fermeture. L'approbation se produit généralement immédiatement après la clôture. Si vous n'êtes pas sûr de votre date d'approbation, vous devez contacter la FHA.
Si vous n'êtes pas dans cette catégorie, le montant que vous paierez pour l'assurance hypothécaire annuelle sur votre prêt FHA sera déterminé par un certain nombre de variables.
Calcul de votre prime d'assurance hypothécaire
Votre prime annuelle sera répartie uniformément sur vos versements hypothécaires mensuels.
Supposons que vous obteniez un prêt FHA de 200,000 30 $ sur 3.5 ans avec un acompte de 0.85 %. Dans ce cas, votre taux annuel MIP serait de 1,700 % du montant de votre prêt ou de 142 XNUMX $ par an. Cela signifie qu'environ XNUMX $ de votre versement hypothécaire mensuel iront à cette prime annuelle.
Combien de temps durent les paiements MIP ?
Le MIP peut être supprimé dans des circonstances spécifiques. Cependant, de nombreux emprunteurs FHA paieront le MIP pour la durée de leurs prêts.
- Si vous avez placé un acompte de 10 % ou plus, vous pourrez peut-être faire supprimer le MIP après 11 ans de paiements.
- Si vous avez obtenu votre prêt avant le 3 juin 2013 et que vous disposez de 22 % de la valeur nette de votre maison, vous pourriez être admissible à une annulation.
Ainsi, si vous disposez d'au moins 20 % de capitaux propres dans votre propriété mais que vous n'êtes pas qualifié pour le retrait du MIP, votre meilleur choix peut être de refinancer un prêt conventionnel si cela a du sens pour votre situation financière actuelle. Vous ne serez pas tenu de contracter une assurance hypothécaire si vous refinancez en un prêt conventionnel et maintenez au moins 20 % de la valeur nette de votre maison.
Fiscalité des primes d'assurance hypothécaire qualifiée
Chaque année, votre prêteur est tenu de vous fournir, ainsi que le formulaire 1098 de l'Internal Revenue Service Form Mortgage Interest Statement (IRS). Ce formulaire récapitule vos versements hypothécaires de l'année précédente et peut avoir un impact sur votre impôt sur le revenu. La case 5 du formulaire contiendra le montant total des primes MIP ou PMI. Vous devez détailler vos déductions à l'annexe A dans la section des intérêts payés pour demander une déduction pour toute forme d'assurance hypothécaire.
En raison de la loi de 2017 sur les réductions d'impôts et l'emploi, la déduction de ces primes a pris fin le 31 décembre 2017. La loi de 2020 sur les crédits consolidés supplémentaires a cependant été adoptée et le Congrès a prolongé la déduction jusqu'au 31 décembre 2020. la déduction était disponible pour les années d'imposition 2019 et 2020, ainsi que rétrospectivement pour 2018.
Éviter la prime d'assurance hypothécaire FHA
Une assurance hypothécaire est requise si vous utilisez un programme de prêt FHA. Une assurance hypothécaire est requise pour tous les prêts FHA, soit pour la durée du prêt, soit pour un nombre d'années spécifié. Vous pouvez éviter l'assurance hypothécaire FHA en procédant comme suit :
#1. Utilisation d'un programme de prêt différent
Obtenir un prêt conventionnel avec un acompte de 20% est une option, mais il en existe d'autres. Accepter un prêt FHA et le MIP qui l'accompagne, puis le refinancer en un prêt non FHA une fois que vous avez établi suffisamment de fonds propres dans votre maison, est une alternative.
#2. Obtention d'un prêt d'assurance hypothécaire payé par le prêteur (LPMI)
Si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas verser un acompte de 20 %, LPMI peut être une option. En échange d'un taux d'intérêt plus élevé, le prêteur paie le PMI avec cette forme de prêt.
#3. Enquêter sur un prêt de ferroutage
Avec ce type de prêt, vous versez un acompte de 10 % et obtenez ensuite un deuxième hypothèque pour ajouter 10 % supplémentaires à votre mise de fonds. Vous vous retrouvez avec un acompte total de 20%, évitant le PMI, mais vous devez rembourser deux prêts.
#4. Enquêter sur des programmes spéciaux
Certains programmes permettent aux emprunteurs de verser un acompte minimal sans encourir de PMI. Ceux-ci vont des prêts VA (pour les membres du service éligibles) aux programmes offerts directement par les principales banques et prêteurs.
Comment supprimer l'assurance hypothécaire FHA
Payer une assurance hypothécaire FHA pendant 11 ans ou plus peut sembler être un fardeau, mais les dépenses ne doivent pas persister indéfiniment.
Selon Gary Acosta, co-fondateur et PDG de la Association nationale des professionnels de l'immobilier hispaniques, de nombreux emprunteurs utilisent les prêts FHA comme tremplin pour les aider à réaliser leur rêve d'accession à la propriété. Ensuite, ils s'efforcent d'améliorer leur cote de crédit. Par conséquent, ils accumulent plus de capitaux propres dans leurs maisons afin de refinancer leur prêt FHA et un prêt conventionnel avec de meilleures conditions.
"Le FHA est un excellent prêt initial, mais il peut être utile de le refinancer à un moment donné pour des paiements mensuels réduits, y compris sans [primes d'assurance hypothécaire] ou PMI", explique Acosta.
Il est également possible d'éviter l'assurance prêt hypothécaire FHA en remboursant votre prêt hypothécaire. Cependant, cela peut prendre du temps et coûter cher. Avant de rembourser votre prêt, réfléchissez aux avantages et aux inconvénients financiers.
Comment puis-je savoir si j'ai payé des primes d'assurance hypothécaire?
Le formulaire 1098 répertorie les primes d'assurance hypothécaire qui ont été payées tout au long de l'année. Après la fin de l'année d'imposition, votre prêteur doit vous envoyer ce formulaire.
Qu'est-ce qui différencie l'assurance de l'assurance hypothécaire ?
Alors que l'assurance habitation protège votre maison et vos biens personnels et offre une protection contre les réclamations couvertes, l'assurance prêt hypothécaire paie votre prêteur si vous êtes en retard sur votre prêt hypothécaire.
Qu'est-ce qui est couvert par l'assurance hypothécaire?
Si vous, l'emprunteur, n'êtes pas en mesure d'effectuer les remboursements de votre prêt et que la propriété est vendue pour un montant inférieur au montant total du prêt, le prêteur peut souscrire une assurance hypothécaire des prêteurs (LMI) pour se protéger contre le risque de ne pas récupérer le solde du prêt.
Que se passe-t-il si l'assurance hypothécaire n'est pas souscrite ?
La souscription d'une assurance bâtiment pour votre habitation n'est pas légalement obligatoire. Cependant, si vous achetez votre maison avec une hypothèque, votre prêteur peut ne pas débloquer votre prêt tant que vous n'aurez pas souscrit une assurance bâtiment.
L'assurance-vie paie-t-elle un prêt hypothécaire?
L'assurance protection hypothécaire, également connue sous le nom d'assurance-vie hypothécaire et d'assurance-vie protection hypothécaire, est une police qui, comme son nom l'indique, rembourse le solde restant de votre prêt hypothécaire si vous décédez. Bien que vos primes restent les mêmes au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire, le capital-décès d'une couverture MPI diminue souvent.
Conclusion
Bien que le MIP puisse augmenter vos versements hypothécaires mensuels, il rendra également l'accession à la propriété plus accessible aux personnes qui ne peuvent pas se permettre certaines des dépenses initiales coûteuses.
Si vous envisagez d'obtenir un prêt FHA, vous devez tenir compte de tous les frais impliqués. Vous pouvez décider que MIP vaut la peine afin de maintenir votre acompte bas. Vous pouvez également choisir d'attendre et d'économiser votre argent afin de bénéficier d'un prêt sans assurance. Tout dépend de ce qui a le plus de sens pour vous.
FAQ sur les primes d'assurance hypothécaire
À combien s'élève la prime d'assurance hypothécaire?
Quelle que soit la valeur d'une maison, la plupart des primes d'assurance hypothécaire varient de 0.5 % à 5 % du montant initial d'un prêt hypothécaire par an. Cela signifie que si un emprunteur empruntait 150,000 1 $ et que les primes annuelles étaient de 1,500 %, l'emprunteur devrait payer 125 XNUMX $ (XNUMX $ par mois) pour assurer son prêt hypothécaire.
Qui paie la prime d'assurance hypothécaire?
Les propriétaires qui obtiennent des prêts garantis par la Federal Housing Administration doivent payer une prime d'assurance hypothécaire (MIP) (FHA). 3. Les MIP sont utilisés par les prêteurs soutenus par la FHA pour se protéger des emprunteurs à haut risque qui sont plus susceptibles de ne pas rembourser leurs prêts. L'assurance hypothécaire est obligatoire pour tous les emprunteurs FHA.
Comment fonctionne le remboursement FHA MIP ?
Vous recevrez un remboursement de 58 % de votre coût initial si vous refinancez votre prêt FHA dans les 12 mois. Si vous attendez trois ans pour refinancer, vous ne recevrez qu'un remboursement de 10 % sur votre paiement initial. Vous ne recevrez pas votre retour en espèces.
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