L'assurance hypothécaire privée (PMI) protège les prêteurs contre le risque de défaut de paiement sur les prêts aux propriétaires. La réduction du risque du prêteur peut entraîner une baisse des taux d'intérêt et un accès plus facile au crédit pour les emprunteurs, mais elle peut également augmenter considérablement le coût d'un prêt hypothécaire. Voici comment vous obtenez un prêt immobilier tout en évitant ou au moins en atténuant le PMI (assurance hypothécaire privée) avec ou sans mise de fonds de 20 ou 10 %.
Qu'est-ce que le PMI ?
L'assurance hypothécaire privée (AMP) est un type d'assurance requis par les prêteurs hypothécaires conventionnels lorsqu'un acheteur de maison verse moins de 20 % du prix d'achat.
PMI est destiné à protéger le prêteur en cas de défaut de paiement par le propriétaire. Bien qu'il n'empêche pas la saisie, il permet aux acheteurs potentiels de devenir propriétaires même s'ils ne peuvent pas payer un acompte de 20 %. Si votre prêteur estime que vous devrez payer le PMI, il travaillera avec un assureur privé et les conditions du régime d'assurance vous seront communiquées avant la clôture de votre prêt hypothécaire.
Si vous avez PMI, les frais ne seront pas avec vous indéfiniment. Vous pouvez contacter votre agent de prêt pour retirer le PMI de votre prêt hypothécaire une fois que vous avez atteint 20% de fonds propres, soit en remboursant votre dette au fil du temps, soit en augmentant la valeur de votre maison. Le PMI doit être résilié par les réparateurs lorsque le solde de votre prêt atteint 78% de la valeur initiale de la maison.
Quel est le coût du PMI ?
Selon l'Urban Institute, la fourchette typique des taux de prime PMI est de 0.58% à 1.86% du montant initial du prêt. Selon Freddie Mac, la plupart des emprunteurs paieront 30 à 70 dollars par mois en taux PMI pour chaque tranche de 100,000 XNUMX dollars empruntés. Le coût du PMI est déterminé par deux facteurs majeurs :
- Votre ratio prêt-valeur (LTV) – Le montant que vous déposez influencera le montant du PMI que vous payez. Par exemple, si vous déposez 5 %, votre ratio LTV serait de 95 %. Votre ratio LTV serait de 85% si vous déposiez 15%. Lorsque vous n'avez qu'un petit acompte, le prêteur assume un risque plus élevé et vos paiements PMI seront plus élevés pour compenser.
- Votre cote de crédit – Le coût du PMI est fortement influencé par votre historique de crédit et votre pointage de crédit. Prenons l'exemple de l'Urban Institute d'une personne qui achète une maison de 250,000 3.5 $ avec une mise de fonds de 1,164 %. Le paiement hypothécaire mensuel, assurance comprise, est de 760 1,495 $ avec un score FICO exceptionnel de 620 ou plus. Les paiements mensuels sont de 640 XNUMX $ pour un acheteur dont la cote de crédit se situe entre XNUMX et XNUMX, ce qui reflète des frais PMI beaucoup plus élevés.
Voici comment le PMI pourrait fonctionner en fonction du montant que vous avez investi, tel que calculé par le calculateur d'assurance hypothécaire Freddie Mac et le calculateur hypothécaire Bankrate. Ces chiffres sont basés sur un prix d'achat de 329,000 3.25 $ et un taux d'intérêt de XNUMX % et n'incluent pas l'assurance habitation ni les taxes foncières.
| Acompte | 5% en baisse | 15% en baisse | 20% en baisse |
| Paiement mensuel PMI | $300 | $78 | $0 |
| Paiement hypothécaire mensuel (capital, intérêts et PMI) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
Différents types de PMI
Il existe différents types d'assurance hypothécaire privée. Ils comprennent
#1. Assurance hypothécaire payée par l'emprunteur
Les primes de l'assurance hypothécaire payée par l'emprunteur sont incluses dans votre paiement mensuel. Le solde du capital, les frais d'intérêts et d'autres frais tels que les taxes foncières seront également inclus. L'argent est ensuite versé à l'assureur sur une base mensuelle.
Chaque mois, vous remarquerez une indication d'un « paiement spécial », qui est simplement une explication que l'argent a été versé.
Les primes d'assurance prêt hypothécaire payées par l'emprunteur peuvent être supprimées si vous remplissez certains critères, comme atteindre 20 % de fonds propres, un ratio prêt-valeur de 78 % ou remplir la moitié de votre délai de paiement.
#2. Assurance hypothécaire payée par le prêteur
L'assurance hypothécaire payée par le prêteur peut sembler tentante, mais ne vous y trompez pas : vous serez toujours responsable de la couverture. Au lieu de considérer cette prime comme un élément de ligne, vous paierez très probablement un taux d'intérêt plus élevé sur l'hypothèque et/ou paierez des frais de montage de prêt supplémentaires.
Un autre inconvénient est que le PMI payé par le prêteur ne peut pas être annulé de la même manière que l'assurance payée par l'emprunteur. Le moyen le plus courant de sortir du PMI payé par le prêteur est de réhypothéquer.
#3. Assurance hypothécaire à prime unique
Au lieu de séparer les paiements en versements mensuels, le PMI à prime unique combine le coût total de l'assurance en un seul paiement.
Selon les conditions du prêt, vous pouvez le payer en totalité à la clôture ou l'intégrer au prêt pour un montant plus élevé.
Si vous payez tout en une fois, vos mensualités seront réduites. Cependant, si vous vendez votre maison peu de temps après l'avoir achetée, vous risquez de vous retrouver dans une situation pire que si vous aviez simplement payé un PMI mensuel.
Considérez que si vous avez du mal à verser un acompte de 20%, vous ne pourrez peut-être pas vous permettre un paiement d'assurance initial important.
#4. Assurance hypothécaire à prime fractionnée
Dans un accord PMI à prime partagée, vous paierez un prix initial plus élevé qui couvrira une partie des coûts, vous permettant de réduire vos exigences de paiement mensuel.
Cela combine les avantages et les inconvénients de la prime unique et du PMI payé par l'emprunteur. Vous aurez besoin d'argent, mais pas autant que vous le pensez pour payer les frais initiaux. Vous profiterez alors de charges mensuelles moins chères.
Si vous avez un ratio d'endettement plus élevé, une assurance prêt hypothécaire à prime fractionnée peut être avantageuse. Il vous permet d'éviter votre éventuel versement hypothécaire afin d'éviter que votre DTI ne devienne trop élevé pour être admissible.
#5. Assurance hypothécaire FHA
Un prêt FHA comprend cette forme d'assurance hypothécaire. Il s'agit d'un paiement initial suivi de frais annuels d'assurance hypothécaire (MIP), qui ne peuvent être annulés dans la plupart des cas.
Vous devrez attendre 11 ans pour obtenir une assurance prêt hypothécaire FHA gratuite sans refinancement. Même dans ce cas, l'assurance ne sera annulée que si votre acompte initial était de 10 % ou plus.
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Façons d'économiser de l'argent et d'éviter de payer une assurance hypothécaire privée PMI
Compte tenu du coût élevé de l'assurance hypothécaire privée PMI, il n'est pas surprenant que de nombreux acheteurs de maison veuillent l'éviter. Voici cinq stratégies pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée PMI sur votre prêt hypothécaire.
#1. Recherchez un prêt qui n'exige pas de PMI.
Recherchez des options de prêt qui renoncent à l'exigence de PMI et/ou qui fournissent une aide pour l'acompte. Par exemple, les prêts VA ne nécessitent pas de PMI, vous pouvez donc économiser beaucoup d'argent si vous êtes admissible. Examinez les prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA) ou le United States Department of Agriculture (USDA). Les deux organisations proposent des initiatives qui tentent de rendre l'accession à la propriété plus accessible aux acheteurs à revenu faible ou moyen.
#2. Renseignez-vous sur les programmes nationaux et locaux d'accession à la propriété.
De plus en plus de villes accordent la priorité au logement abordable, notamment en créant de nouveaux programmes pour aider les acheteurs de maisons. Certaines villes se concentrent sur le «logement de la main-d'œuvre», qui vise à rendre l'accession à la propriété accessible à ceux qui travaillent dans des professions spécifiques, telles que les enseignants, les pompiers ou les premiers intervenants. Vous pouvez commencer par rechercher sur la page d'achat d'une maison locale de HUD des programmes dans votre état.
#3. Cherchez un prêt 80-10-10.
Selon Eric Simonson, fondateur d'Abundo Wealth, une approche pour éviter l'assurance hypothécaire privée PMI consiste à obtenir un prêt 80/10/10 dans lequel vous mettez 10 % de mise de fonds et souscrivez une ligne de crédit sur valeur nette de 10 % pour satisfaire les 20 exigence d'acompte. Simonson conseille que parce que la marge de crédit est susceptible d'être variable, vous devriez donner la priorité à son remboursement le plus rapidement possible. Si vous ne savez pas où aller pour un prêteur qui offre des prêts 80/10/10, parlez-en à votre comptable ou conseiller financier, qui pourra probablement vous faire des suggestions.
#4. Effectuer un paiement d'intérêt plus élevé
En échange d'un taux d'intérêt plus élevé, certains prêteurs proposent des prêts qui vous permettent d'éviter de payer des PMI. Il y aura un processus de qualification, mais s'il est approuvé, vous pourrez déposer moins de 20 %. Cependant, votre versement hypothécaire mensuel sera plus élevé, voire très élevé dans certains cas, en raison de l'augmentation du taux d'intérêt.
#5. Acheter une maison moins chère
Ce n'est pas parce que vous avez été préapprouvé par un prêteur pour un certain montant que vous devez tout dépenser lorsque vous achetez une maison.
"Normalement, je ne recommande pas d'utiliser le PMI pour acheter une maison plus grande qui étire votre budget, car tout problème dans votre vie pourrait rendre votre hypothèque plus difficile à payer et ajouter beaucoup de stress", déclare Stanley Himeno-Okamoto, fondateur de DRS Financial Partners.
Une stratégie plus avisée pour un acheteur d'une première maison pourrait être d'acheter une «maison de départ», qui est une maison moins chère qu'il peut confortablement se permettre sans encourir de PMI.
Alternatives PMI
Les emprunteurs avec un modeste acompte demandent souvent : « Existe-t-il des alternatives au PMI ? »
La principale distinction entre cette requête et la question « Comment puis-je éviter les PMI ? » enquête est que les alternatives ont souvent le même coût mais sont présentées différemment.
Un prêt jumbo de plus de 417,500 XNUMX $ en est un exemple.
Certains prêts jumbo nécessitent moins de 20 % de mise de fonds et ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire. Cela sera annoncé comme une solution pour éviter un PMI. Cependant, vous n'économiserez pas nécessairement de l'argent en termes de frais car vous paierez un taux plus élevé sur ce prêt - tout comme vous le feriez avec le prêteur payé PMI sur un prêt conforme.
Ainsi, bien qu'il s'agisse techniquement d'une alternative à l'assurance hypothécaire, vous n'évitez pas les dépenses. Cela est évident dans la commercialisation d'un prêt conforme avec PMI payé par le prêteur, mais c'est moins évident lors de l'obtention d'un prêt jumbo avec moins de 20 % d'acompte, car ces prêts sont généralement vendus avec des phrases telles que "pas d'assurance hypothécaire".
Annulation PMI
Si vous avez un prêt conforme aux normes, vous pouvez généralement demander à votre prêteur d'envisager d'annuler votre assurance hypothécaire une fois que vous avez atteint 22 % de la valeur nette de votre maison, ce qui signifie que votre prêt a été remboursé à 78 % du prix d'achat de votre propriété.
Si vous pensez atteindre ce niveau dans un délai raisonnable d'années, le PMI payé par l'emprunteur est préférable au PMI payé par le prêteur.
Ainsi, si vous avez un PMI payé par le prêteur, votre assurance hypothécaire se présente sous la forme d'un taux de prêt plus élevé, et ce coût plus élevé vous accompagne donc pendant toute la durée du prêt. Il en va de même avec une hypothèque jumbo, car il n'y a pas de prime d'assurance hypothécaire pour les jumbos bas, mais le taux est plus élevé.
Comment puis-je éviter le PMI sans un acompte de 20 % ?
Si vous choisissez le PMI payé par le prêteur, vous pouvez éviter de payer le PMI sans verser 20 %. Cependant, vous bénéficierez d'un taux hypothécaire plus élevé pendant toute la durée du prêt. C'est pourquoi certains emprunteurs préfèrent la technique du ferroutage, qui consiste à utiliser un deuxième prêt hypothécaire pour financer un pourcentage de l'acompte de 20 % requis pour éviter le PMI. Le programme de prêt VA permet aux anciens combattants d'éviter le PMI sans acompte.
Comment puis-je éviter une assurance hypothécaire privée (PMI) avec un acompte de 10 % ?
Si vous avez un acompte de 10 %, vous pourrez peut-être éviter le PMI si vous utilisez un deuxième prêt pour financer les 10 % restants du prix d'achat de la maison. La combinaison de ceux-ci satisfera l'exigence d'acompte de 20% de votre premier prêteur hypothécaire, vous permettant d'éviter le PMI. C'est ce qu'on appelle un prêt de ferroutage 80/10/10.
Vaut-il la peine d'éviter les PMI ?
PMI est une excellente ressource pour les acheteurs d'une première maison. Cela vous permet de faire un très petit acompte et d'emménager dans une propriété beaucoup plus tôt. Par conséquent, pour de nombreux acheteurs de maisons, le PMI est un investissement avantageux, surtout s'il s'agit d'acheter une maison plus tôt plutôt que d'attendre des années pour verser un acompte de 20 %.
Comment puis-je éviter le PMI avec un acompte de 5 % ?
Certains emprunteurs peuvent être en mesure de trouver des programmes de prêts uniques qui offrent des prêts hypothécaires à faible mise de fonds sans PMI. La plupart de ces programmes ont des limites de revenu ou d'autres conditions d'admissibilité particulières. Même si vous ne trouvez pas de programme qui supprime le PMI, vous pourriez être admissible au prêt HomeReady de Freddie Mac ou Fannie Mae, qui vous permet d'acheter avec seulement 3 % d'acompte et de payer moins en PMI.
Quel pointage de crédit peut vous permettre d'éviter les PMI ?
Une meilleure cote de crédit devrait se traduire par des primes PMI moins chères. Cependant, un pointage de crédit élevé n'éliminera pas le besoin de PMI. Au lieu de cela, c'est la taille de votre acompte qui vous permet d'éviter les PMI. Déposer 20% aidera à éviter complètement le PMI.
Conclusion
Les primes PMI peuvent augmenter le paiement hypothécaire mensuel d'un acheteur de plusieurs centaines de dollars. Et il est difficile d'éviter l'assurance hypothécaire privée PMI à moins d'avoir 20% d'acompte ou d'attendre simplement que le total du prêt soit inférieur à 80% de la valeur de la maison en raison des remboursements de capital et de l'appréciation de la valeur de la maison. Cependant, il existe d'autres choix, notamment une aide à l'acompte, des prêts VA, des prêts de ferroutage et des prêts médicaux. Tous les prêteurs n'offrent pas de programmes permettant aux emprunteurs d'éviter les PMI et ceux qui ont des conditions moins favorables ou des dépenses plus importantes. Et le PMI n'est pas la seule chose à laquelle il faut penser lors de l'emprunt d'une propriété. Les taux d'intérêt, les frais, les conditions de prêt et d'autres considérations peuvent tous être tout aussi essentiels, sinon plus.
Comment éviter les FAQ PMI
Quand peut-on renoncer au PMI ?
Lorsqu'il est prévu que le solde du capital de votre prêt hypothécaire diminue à 80 % de la valeur initiale de votre maison, vous avez le pouvoir de demander à votre réparateur d'éliminer le PMI. Lorsque vous avez acquis votre prêt hypothécaire, vous devriez avoir reçu cette date par écrit sur un formulaire de divulgation PMI.
Le PMI vaut-il la peine d'être évité ?
Se débarrasser du PMI pourrait réduire vos paiements mensuels et rendre votre propriété plus abordable.
Le pointage de crédit affecte-t-il le PMI ?
Oui, votre pointage de crédit a un impact sur le coût de l'assurance hypothécaire privée. Même avec le même acompte et le même montant hypothécaire, un emprunteur avec un pointage de crédit plus élevé paiera généralement des frais mensuels moins élevés pour le PMI qu'une personne avec un pointage de crédit inférieur.
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Bibliographie
