Un prêt SBA 504, également connu sous le nom de prêt SBA CDC/504, est un prêt commercial garanti par la United States Small Business Administration. La Small Business Administration offre un financement à long terme pour l'immobilier, l'équipement et d'autres immobilisations. Contrairement aux autres formes d'exigences de prêt SBA 504, le prêt 504 implique trois parties : l'emprunteur, la banque et la société de développement certifiée (CDC) approuvée par la SBA.
Même si la structure de cette forme de prêt SBA est plus compliquée et que les fonds ne peuvent être utilisés que pour des raisons particulières, il s'agit d'une option de financement très rentable pour les entreprises souhaitant acheter ou moderniser des biens immobiliers, des équipements ou des machines. En conséquence, les prêts SBA 504 sont souvent confondus avec les prêts immobiliers commerciaux SBA.
Nous passerons en revue tout ce que vous devez savoir sur les prêts SBA 504 dans cet article, y compris EXIGENCES DE PRÊT, taux d'intérêt pour les startups et les biens locatifs.
Prêts SBA 504, aperçu
Avant d'entrer dans les détails, consultez les informations ci-dessous pour mieux comprendre les prêts SBA 504.
- L'achat d'immobilisations importantes telles que des terrains, des bâtiments, des équipements et des machines est un objectif de prêt éligible.
- Montant du prêt : partie CDC du prêt jusqu'à 5 millions de dollars, jusqu'à 5.5 millions de dollars pour les entreprises spécifiées
- Taux d'intérêt : Fixe, normalement de l'ordre de 5 % à 6 % pour la part CDC ; variable pour la partie bancaire.
- Conditions : Jusqu'à 25 ans
- 10% du montant du prêt est généralement requis comme acompte.
- Garantie : les actifs du projet sont fréquemment utilisés comme garantie ; des garanties personnelles de 20 % ou plus sont recherchées pour les propriétaires d'entreprise.
- Frais : variables ; Des frais SBA et CDC, ainsi que des frais bancaires, peuvent s'appliquer.
Comment fonctionne un prêt SBA 504 ?
Examinons de plus près le fonctionnement des prêts SBA 504 maintenant que nous avons couvert les bases. Comme indiqué précédemment, ces prêts sont structurés très différemment des autres prêts SBA. Contrairement aux autres prêts, qui sont généralement accordés par un partenaire prêteur de la SBA, comme une banque, et sont partiellement garantis par la SBA, les prêts 504 se composent de trois éléments.
- Prêt bancaire (50%): Une banque ou un autre prêteur direct fournit la moitié du montant total du prêt.
- Prêt de société de développement certifiée (CDC) approuvé par la SBA (40 %) : Une société de développement certifiée (CDC) approuvée par la SBA accorde 40 % du montant total du prêt. Les CDC sont des organisations à but non lucratif qui aident les communautés à prospérer économiquement. En règle générale, le prêteur bancaire avec lequel vous travaillez peut vous aider à localiser un CDC dans votre région.
- Acompte (dix pour cent): L'emprunteur doit verser un acompte de dix pour cent sur ce prêt. Les startups et les propriétés à usage spécial peuvent être tenues de verser plus de 10% sur un prêt SBA 504.
Exigences de prêt SBA 504
Vous devez respecter certaines normes qui sont les exigences de prêt SBA 504 pour être admissible à un prêt SBA 504 pour acheter un bien immobilier commercial dans votre région. Tout d'abord, votre entreprise doit correspondre à la définition d'une petite entreprise de la Small Business Administration :
- Votre entreprise doit être considérée comme une entreprise « à but lucratif ».
- Un plan d'affaires est requis.
- Vous devez exercer vos activités aux États-Unis ou dans ses territoires.
- Le rôle de l'entité est crucial. Par conséquent, vous devrez créer votre entreprise en tant qu'entreprise individuelle, société ou société à responsabilité limitée (LLC).
- La valeur nette tangible de votre entreprise doit être inférieure à 15 millions de dollars et son bénéfice net moyen (après impôts) doit être inférieur à 5 millions de dollars au cours des deux dernières années d'exploitation.
De plus, vous devez avoir essayé d'utiliser d'autres ressources financières avant de demander le prêt.
Dans l'année qui suit la possession du bien immobilier commercial que vous souhaitez acheter, vous devez prévoir d'en utiliser au moins 51 % pour votre propre entreprise.
Admissibilité au prêt SBA 504
Vous devez remplir les conditions d'éligibilité suivantes pour bénéficier d'un prêt 504 :
- Vous devez avoir une entreprise à but lucratif basée aux États-Unis
- Votre pointage de crédit doit être d'au moins 680
- l'entreprise doit occuper 51% de votre immeuble
- La valeur nette de votre entreprise doit être inférieure à 15 millions de dollars
- Vous devez être en mesure de payer 10% ou plus des coûts du projet pour le acompte
- Vous devez être en mesure de démontrer votre capacité à rembourser le prêt à temps à partir de votre trésorerie d'exploitation
Demande de prêt SBA 504
Donc, si vous pensez qu'un prêt SBA 504 est idéal pour votre entreprise, vous voudrez commencer le processus de demande en trouvant un prêteur. Travailler avec une banque ou un autre partenaire de prêt SBA, ainsi qu'un CDC, sera nécessaire.
- Avoir une valeur nette tangible ne dépassant pas 15 millions de dollars et un revenu net moyen de 5 millions de dollars
- Répondre aux exigences d'occupation par le propriétaire
- Le projet doit créer ou conserver des emplois ou promouvoir d'autres objectifs de politique publique
Le programme de prêts SBA 504 compte parmi ses participants un grand nombre de banques nationales, régionales et communautaires. Par conséquent, vous pouvez commencer par demander si la banque que vous utilisez actuellement pour les services bancaires aux entreprises propose des prêts SBA 504.
Une fois que vous avez trouvé une banque qui peut vous aider, elle devrait pouvoir vous orienter vers un CDC avec lequel elle travaille régulièrement. Alternativement, vous pouvez commencer par rechercher le CDC. Un outil de localisation du CDC est disponible sur le site Web de la SBA, et le CDC devrait être en mesure de vous diriger vers une banque locale.
Après avoir localisé un CDC et une banque, vous pourrez commencer le processus de demande. Bien que la procédure de demande de prêt SBA soit normalement longue, la demande de prêt 504 l'est particulièrement.
Avec votre demande de prêt SBA, vous pouvez vous attendre à ce qu'on vous demande les documents suivants :
- Le business plan
- Déclarations de revenus des particuliers et des entreprises
- États financiers d'entreprise
- Calendrier de la dette des entreprises
- relevés bancaires
- Collatéral
- Garantie personnelle
Par conséquent, être aussi structuré que possible tout au long du processus serait bénéfique, tout comme le maintien d'une ligne de contact constante avec le prêteur bancaire et la CDC.
Utilisations éligibles pour les prêts SBA 504
Les prêts SBA 504 sont conçus pour l'achat d'immobilisations importantes, notamment :
- Achat de machines ou d'équipements
- Acheter des structures existantes
- Achat de propriété et améliorations du terrain (p. ex. nivellement des rues, services publics, stationnements, etc.)
- construire de nouvelles installations
- Les installations existantes sont rénovées, remodelées ou converties.
- La dette existante associée à une expansion d'entreprise par le biais de locaux ou d'équipements nouveaux ou rénovés peut être refinancée
Prêt SBA 504 pour la propriété locative
Lorsque vous commencez votre recherche d'un prêt aux petites entreprises pour un bien locatif, il existe différents types de prêts aux petites entreprises à considérer, chacun avec son propre ensemble d'exigences de prêt SBA 504.
Prêt commercial à terme
Cette catégorie comprend une variété de prêts aux entreprises offerts par les banques et les prêteurs immobiliers. Certains des prêts sont conçus exclusivement à des fins de location, tandis que d'autres sont destinés aux investisseurs fix-and-flippers. D'autres regroupent un certain nombre d'immeubles de placement en un seul paquet.
Ligne de crédit aux entreprises
Si vous avez besoin d'argent maintenant pour des rénovations et plus à l'avenir, une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) pourrait être une bonne alternative. Un HELOC vous permet de retirer de l'argent jusqu'à une certaine limite. Après l'avoir remboursé, vous pourrez l'emprunter à nouveau.
Prêts alternatifs
Si vous n'êtes pas admissible au choix ci-dessus, vous serez peut-être soulagé d'apprendre qu'il existe d'autres options de prêt aux entreprises disponibles.
Des prêts alternatifs, tels que des avances de fonds aux commerçants, des prêts d'équipement et même des prêts automobiles pour petites entreprises, sont disponibles, mais ils sont assortis de taux d'intérêt plus élevés que les prêts traditionnels.
Pourquoi un prêt de la Small Business Administration (SBA) pour un bien locatif ne figure-t-il pas sur cette liste ? L'utilisation des prêts SBA pour les immeubles de placement est expressément interdite par la SBA.
Propriété locative SBA 504 Exigences de prêt et admissibilité
L'admissibilité à un prêt de petite entreprise pour un bien locatif a parfois des normes plus sévères. Il vous sera généralement demandé une documentation sur l'entité commerciale (si votre société d'investissement immobilier est une LLC ou une société), un chèque annulé et une portée des travaux tout au long du processus de candidature.
Cotes de crédit
Votre pointage de crédit, comme tout autre prêt d'entreprise (ou personnel), jouera un rôle dans la détermination de votre admissibilité à un prêt immobilier locatif ainsi que du taux d'intérêt que vous payez. Plus le tarif qui vous est proposé est bas, plus votre score est élevé.
Ratio dette / revenu
Le ratio dette / revenu (DTI) de vous (ou de votre entreprise) est un autre facteur clé lors de la demande d'un prêt immobilier locatif. Il s'agit du ratio de votre dette globale sur votre revenu total, comme vous l'aviez peut-être prévu. Plus votre ratio d'endettement est élevé, plus le danger que vous représentez pour les prêteurs est grand. La majorité des gens préfèrent un ratio DTI de 36 % ou moins.
Votre dépôt initial
La plupart des prêteurs vous demanderont de verser un acompte sur votre maison. Certains prêteurs peuvent vous permettre d'emprunter avec peu ou pas d'argent (attendez-vous à ce qu'ils facturent des taux d'intérêt plus élevés).
En règle générale, vous devrez déposer au moins 20% du prix d'achat. Cependant, plus vous investissez d'argent, moins votre taux d'intérêt sera probablement élevé.
Lorsqu'il s'agit d'acheter votre prochain investissement dans un immeuble à appartements, les prêts aux entreprises pour un bien locatif peuvent être avantageux, mais ils comportent certains risques. Pour augmenter vos chances d'obtenir une autorisation, il est conseillé de vous assurer que vous êtes admissible au financement avant de présenter votre demande.
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Prêt SBA 504 pour le démarrage
Pour "promouvoir la croissance des entreprises et la création d'emplois", les startups peuvent utiliser un prêt SBA 504 pour payer de gros achats d'équipement ou des mises à niveau d'installations. Selon le prêt, vous pouvez emprunter jusqu'à 5 millions de dollars (certains projets peuvent être éligibles jusqu'à 5.5 millions de dollars) pour une durée de 10, 20 ou 25 ans.
Les propriétaires de petites entreprises doivent verser 10 % du prêt (jusqu'à 20 % dans certaines situations), ce qui constitue un obstacle important à surmonter pour de nombreux entrepreneurs. Une société de développement certifiée et une banque ou une coopérative de crédit financent conjointement chaque prêt SBA 504.
Comment obtenir un prêt SBA 504 pour une startup
Calculez vos frais de démarrage :
Vous ne pouvez pas obtenir de prêt commercial tant que vous ne savez pas de combien d'argent vous aurez besoin. Pendant au moins la première année, y compris les coûts ponctuels tels que les permis, les licences et les achats d'équipement, ainsi que les coûts réguliers tels que la masse salariale, le loyer et l'inventaire. Cela vous donnera une idée réaliste de la somme d'argent dont vous aurez besoin pour démarrer votre entreprise.
Créer un plan d'affaires :
Un plan d'affaires bien rédigé montre aux prêteurs que vous avez pris en compte des facteurs tels que votre marché cible, la structure des prix, les coûts de commercialisation, les obstacles potentiels et la rivalité de l'industrie. Incluez une demande de financement détaillée, ainsi que les revenus prévus, dans votre calcul des coûts de démarrage. L'idée est de convaincre les prêteurs que votre entreprise réussira, surtout si vous n'avez pas beaucoup d'expérience.
Choisissez un prêt et un prêteur :
Déterminez quelle option de prêt de démarrage SBA convient le mieux à votre entreprise, puis trouvez un prêteur qui est prêt à participer. Pour découvrir une banque, une coopérative de crédit ou un prêteur communautaire qui participe à votre programme de prêt préféré, utilisez l'outil Lender Match de la SBA.
Enfin, préparez votre demande de prêt et postulez.
Acompte sur prêt SBA 504
La plupart des emprunteurs qui demandent un prêt SBA 504 ne seront invités à verser que 10% du montant du prêt à titre d'acompte. Cependant, ce n'est pas le cas dans toutes les circonstances. Certains propriétaires d'entreprise devront mettre beaucoup plus d'argent de côté.
Par exemple, si votre entreprise a deux ans ou moins, vous devrez verser 15 % de la valeur totale du prêt pour démarrer. Si vous possédez une petite entreprise et que la propriété que vous souhaitez financer est considérée comme « à usage spécial », vous devrez verser 20 % de la valeur du prêt à titre d'acompte.
La contribution du CDC diminue à mesure que votre don augmente. En aucun cas, la CDC ne peut contribuer à plus de 40% du budget du projet. Une propriété à usage particulier est une propriété qui ne peut être utilisée qu'aux fins pour lesquelles elle a été construite.
Taux d'intérêt des prêts SBA 504
La Prêt SBA CDC/504 Le taux d'intérêt est essentiellement composé de deux prêts : l'un auprès d'une banque pour 50 % ou plus du montant du prêt, et l'autre auprès d'une société de développement certifiée (CDC) jusqu'à 40 % du montant du prêt. Vous serez responsable de payer les 10% restants à titre d'acompte en tant qu'emprunteur. Vous pouvez être tenu de donner jusqu'à 20% dans de rares situations.
En savoir plus sur Taux de prêt SBA
Conclusion
Pour être admissible à un prêt 504, votre entreprise doit répondre aux critères suivants : Opérer aux États-Unis en tant que société à but lucratif. Avoir une valeur nette de moins de 15 millions de dollars en espèces pendant deux ans avant votre demande, avoir un revenu net moyen de moins de 5 millions de dollars après impôt fédéral sur le revenu.
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FAQ sur le prêt SBA 504
Le prêt SBA 504 est-il disponible pour les biens locatifs
Il existe des prêts créés exclusivement pour les investisseurs immobiliers propriétaires de logements locatifs.
Quel est le taux d'intérêt pour SBA 504 ?
Le programme autorise actuellement des taux d'intérêt de 2.231 %, 2.364 % et 2.399 % pour 10, 20 et 25 ans, respectivement.
Une nouvelle entreprise peut-elle obtenir un prêt 504 ?
Les immobilisations qui «soutiennent la croissance des entreprises et la création d'emplois» peuvent être achetées avec un prêt 504. Cela pourrait prendre la forme d'une nouvelle structure, d'un nouvel équipement ou d'une nouvelle machinerie.
Les prêts SBA 504 sont-ils garantis ?
La Small Business Administration (SBA) des États-Unis garantit jusqu'à 85 % des prêts des prêteurs. Si un emprunteur fait défaut sur un paiement SBA 504, par exemple, la SBA remboursera au prêteur 85% du prêt. Les risques des prêteurs sont considérablement réduits grâce à cette garantie.
