Lorsque vous souhaitez acheter une maison, connaître votre ratio de frais de logement peut vous aider à déterminer le prix de la maison que vous pouvez vous permettre. Le ratio des frais de logement est utilisé pour déterminer combien vous pouvez emprunter pour acheter une maison. Voici un examen plus approfondi du ratio des frais de logement, ou FHA, et de sa formule.
Ratio des frais de logement
Le ratio des dépenses de logement est un ratio qui compare les dépenses de logement au bénéfice avant impôt (EBT) ou revenu avant impôt. La plupart du temps, les prêteurs utilisent le ratio dans le cadre de leur analyse de crédit au début du processus de prêt. En d'autres termes, les prêteurs, tels que les banques, utilisent le ratio lors de la vérification préalable tout en qualifiant un emprunteur pour un prêt.
L'application la plus courante du ratio des frais de logement concerne les prêts immobiliers. Pour s'assurer qu'un emprunteur peut rembourser le prêt hypothécaire, les prêteurs examinent en détail les antécédents de crédit de l'emprunteur.
Le ratio est généralement utilisé en conjonction avec le ratio dette / revenu (DTI) pour établir le montant maximum de crédit accessible à l'emprunteur.
Les frais de logement totaux d'un propriétaire comprennent son paiement hypothécaire mensuel (capital et intérêts), ainsi que ses frais de fonctionnement, tels que les impôts fonciers et l'assurance, ainsi que ses factures d'énergie et tous les autres frais associés à sa maison. C'est une vérité que les prêteurs veulent une ventilation détaillée de toutes les dépenses de logement d'un emprunteur dans le cadre de la demande de prêt.
Le coût total du logement de l'emprunteur a un impact important sur le ratio des frais de logement.
Ratio des dépenses de logement Fha
Au cours du processus de demande de prêt hypothécaire, les critères du ratio des frais de logement de la FHA (dette sur revenu) sont utilisés pour comparer les dettes récurrentes et le revenu brut d'un emprunteur. Pour avoir une meilleure idée de combien d'argent vous devez dépenser chaque mois, vous pouvez diviser votre revenu brut par vos dépenses fixes totales, qui comprennent votre hypothèque, et diviser ce chiffre par votre revenu brut.
Il y a un ratio des frais de paiement hypothécaire FHA de 31% sur le revenu brut et un ratio de paiement fixe total FHA de 43% pour la FHA. Le ratio de qualification acceptable pour les prêts FHA est ce qu'il est appelé (4155.1 4.F.1.a).
Lors de la demande d'un prêt hypothécaire assuré par la FHA, les prêteurs doivent respecter ces normes. Il est essentiel d'avoir suffisamment d'argent à la banque pour couvrir vos obligations mensuelles récurrentes ainsi que les coûts de possession d'une maison.
Ratio de qualification FHA expliqué
Le ratio de qualification autorisé par la FHA, souvent appelé ratio dette / revenu, est simplement exprimé en pourcentage de votre revenu mensuel brut consacré à vos dépenses mensuelles récurrentes. Il existe deux principaux types de ratio de qualification autorisé par la FHA :
#1. Ratio des frais de paiement hypothécaire sur le revenu effectif (4155.1 4.F.2.b ):
Pour calculer ce ratio, il vous suffit de savoir combien coûte votre mensualité hypothécaire par rapport à votre revenu brut. La FHA recommande que le coût total de vos versements hypothécaires ne dépasse pas 31 % de votre revenu effectif total. Si votre maison est éligible au programme Energy Efficient Homes (EEH), la FHA impose un ratio plus élevé de 33%.
#2. Ratio paiement fixe total/revenu effectif (4155.1 4.F.2.c) :
Pour calculer ce ratio, vous devez tenir compte de vos engagements d'endettement globaux, qui incluent votre versement hypothécaire ainsi que l'ensemble de vos factures mensuelles récurrentes. Pour se qualifier pour un Prêt FHA, vous devez avoir un paiement mensuel fixe de 43 % de votre revenu effectif. Si vous êtes dans le programme EEH, la FHA augmente également le pourcentage dont vous avez besoin pour vous qualifier à 45 %.
"Le principal et les intérêts, les dépôts fiduciaires pour les taxes foncières, l'assurance contre les risques, la prime d'assurance hypothécaire, les cotisations à l'association des propriétaires, le loyer foncier, les évaluations spéciales" et "les paiements pour tout financement secondaire éligible" sont tous inclus dans le Debt-to- de la FHA. Lignes directrices sur le revenu.
Calculer votre ratio dette/revenu
Vous devez utiliser les ratios initial et final pour calculer votre ratio dette/revenu. Déterminez votre revenu effectif par rapport au ratio de versement hypothécaire autorisé en utilisant un ratio initial. Vous divisez votre versement hypothécaire mensuel par votre revenu mensuel brut.
À l'aide d'un pourcentage, multipliez le rapport par 100 pour arriver au pourcentage final. Supposons que votre versement hypothécaire mensuel est de 2,250 8,500 $ et que votre revenu brut est de XNUMX XNUMX $. Voici comment vous calculeriez votre impôt :
25 % de 2,250 8,500 $/26.5 XNUMX $ représentent XNUMX % du total
Pour déterminer votre revenu effectif par rapport au total des paiements fixes, appliquez le calcul du ratio final. Divisez votre revenu brut mensuel par le total de votre versement hypothécaire mensuel et de toutes les autres dépenses mensuelles. En augmentant le rapport de 100, vous pouvez l'exprimer en pourcentage. Supposons que votre versement hypothécaire mensuel est de 2,500 1,405 $, que vos dépenses récurrentes mensuelles totales sont de 8,500 XNUMX $ et que votre revenu brut est de XNUMX XNUMX $. Votre calcul ressemblera à ceci :
2,500 1,405 $ + 43 8,500 $, soit XNUMX % de XNUMX XNUMX $.
Calculez plutôt votre ratio d'endettement en utilisant un outil en ligne.
Considérations de dépenses recommandées et exemptions
Certaines dépenses peuvent être incluses dans le paiement hypothécaire total d'un emprunteur, tandis que d'autres peuvent être exclues en vertu des critères de ratio dette-revenu de la FHA. Lors du calcul de votre ratio d'endettement, vous devez tenir compte des dettes suivantes :
- Paiements de voiture
- Paiements de prêt
- Paiements par carte de crédit
- Pension alimentaire ordonnée par le tribunal
- Pension alimentaire
- Frais juridiques
Vous ne devez pas inclure les éléments suivants dans votre calcul du ratio dette-revenu :
- Frais de garde d'enfants
- Utilitaires
- Loyer ou versement hypothécaire en cours
- Divertissement
Cependant, la FHA a modifié cette clause afin que les prêts que vous prévoyez rembourser en moins de 10 mois ne soient plus exonérés. Les prêts parrainés par la FHA ne vous sont plus disponibles si vous avez des différends en cours avec vos créanciers concernant des dettes de plus de 1,000 XNUMX $, même si vous respectez les normes de pointage de crédit.
Autres exigences importantes
De plus, lorsque vous demandez un prêt FHA, vous devez également penser à vos taxes foncières et à tout autre facteur qui pourrait les compenser.
Nouvelle construction et taxes foncières
Pour vous conformer aux règles de la FHA, vous devez estimer avec exactitude vos séquestres de taxe foncière mensuels. Le nouveau développement devrait baser les estimations de l'impôt foncier à la fois sur la valeur du terrain et sur toute autre amélioration du terrain, conformément aux règles de la FHA.
Facteurs de compensation
Si un prêteur présente des facteurs compensatoires importants et bien documentés, vous ne pouvez pas dépasser le ratio de qualification autorisé par la FHA. La section des commentaires du formulaire HUD-92900-LT doit fournir ces variables compensatoires du point de vue de votre prêteur. Parmi les éléments compensatoires possibles figurent :
- Tant que vos revenus et vos dépenses sont restés les mêmes au cours des deux dernières années, vous devriez être en mesure de payer les frais de logement que vous prévoyez d'inclure dans votre ratio d'endettement.
- Si vous avez beaucoup d'argent ou d'autres moyens de payer la maison, vous pourrez peut-être le faire.
- Si vous dépensez plus de 10% de l'acompte recommandé sur une propriété.
- Si votre historique de crédit montre que vous pouvez vous permettre d'affecter une plus grande partie de votre revenu au logement, vous pourriez être admissible à un taux d'intérêt plus bas.
- Si vous avez de bons antécédents en matière d'épargne et de gestion de votre argent.
Gérer votre ratio dette/revenu
Ne vous inquiétez pas si votre ratio dette/revenu est supérieur à ce que recommande la FHA. Vous pouvez économiser de l'argent chaque mois en remboursant vos dettes de carte de crédit. Pour réduire votre ratio dette/revenu, remboursez dès maintenant certains de vos frais mensuels récurrents à venir.
La consolidation de vos dettes peut également vous permettre d'arrêter de payer certaines de vos factures mensuelles. Un refinancement pour la consolidation de dettes est logique si vous possédez une propriété et que vous avez une excellente cote de crédit ou une grande quantité de capitaux propres.
Formule du ratio des frais de logement
Le calcul de votre ratio de frais de logement ne nécessite pas de calculs compliqués ni de calculatrices numériques d'aucune sorte. Vous pouvez utiliser quelques mesures typiques que vous connaissez déjà concernant vos revenus et le prix d'une maison que vous avez l'intention d'acheter pour calculer ce ratio.
Examinons de plus près la formule du ratio des frais de logement.
#1. Additionnez toutes les dépenses de logement
Avant de commencer à chercher une nouvelle maison, vous devez penser à tous les coûts possibles. Il en sera de même pour ceux qui évaluent les demandes de prêt hypothécaire.
Considérez un prêt de 30 250,000 $ sur 3.2 ans avec un taux d'intérêt de XNUMX %. Les frais supplémentaires incluent ceux énumérés ci-dessous :
- 208 $ d'assurance hypothécaire
- 250 $ de frais d'association de logement
- 250 $ de taxes foncières
- 136 $ d'assurance habitation
- 1080 XNUMX $ pour votre paiement initial du capital et des intérêts hypothécaires
Pour résumer, vous aurez besoin de 1924 $ de frais supplémentaires. Lorsque vous calculez vos frais de logement, gardez à l'esprit que vous ne paierez pas 250,000 XNUMX $ pour la maison dès le départ.
#2. Calculez votre salaire brut total
Il est maintenant temps de déterminer combien d'argent vous pouvez vous attendre à gagner chaque mois. Pour argument, supposons que votre revenu mensuel est de 7150 $. Pour cette statistique, n'oubliez pas de tenir compte de tout revenu avant impôt que vous recevez de votre emploi ou des primes ou de la pension alimentaire pour enfants, ou des paiements de pension alimentaire.
#3. Divisez par votre revenu avant impôt
Divisez vos dépenses de logement mensuelles par votre revenu mensuel pour arriver à votre ratio de dépenses de logement. Voici la formule :
924 $ divisé par 7150 0.269 $ est égal à 27, soit environ XNUMX %.
En utilisant la méthode du ratio des frais de logement, vous devriez vous attendre à dépenser environ 27 % de votre revenu avant impôt en frais de logement.
#4. Évaluer les résultats
Une fois que vous avez calculé votre ratio de frais de logement, il est temps d'examiner vos conclusions. Gardez à l'esprit que les souscripteurs rejettent généralement les prêts si le ratio des frais de logement est supérieur à 28 %.
Si le souscripteur regardait simplement le ratio des frais de logement dans notre scénario hypothétique, l'emprunteur potentiel serait très probablement accepté pour un prêt car le ratio est de 27 %. Si vos frais de logement mensuels sont supérieurs à 28 % de votre revenu mensuel brut, vous pourriez vous retrouver dans une situation financière difficile.
Vous avez toujours une chance d'obtenir un prêt hypothécaire même si votre ratio de frais de logement est supérieur à 28 % (bien que vos options de prêt soient nécessairement limitées). Certains prêteurs, par exemple, vous accepteront si vous offrez un acompte plus important ou si vous avez des garanties.
Cependant, vous pouvez toujours améliorer votre ratio de dépenses de logement au cours des prochains mois, voire des prochaines années, si nécessaire. Vous pouvez le faire en recherchant une propriété plus abordable, en trouvant une maison avec moins d'impôts ou sans frais supplémentaires, etc.
Je crois que vous pouvez déterminer le ratio des frais de logement en utilisant cette formule étape par étape.
Qu'est-ce que le ratio des dépenses de logement ?
Les prêteurs hypothécaires utilisent un ratio de frais de logement comme l'un de leurs principaux outils pour déterminer quelle part du revenu brut d'un emprunteur devrait être consacrée au paiement d'une maison.
Comment fonctionne le ratio des frais de logement
Le ratio des frais de logement est l'un des éléments d'information les plus importants sur le revenu d'un emprunteur que les prêteurs utilisent pour s'assurer que l'emprunteur peut rembourser le prêt.
- Pour savoir combien de maisons ils peuvent se permettre, les futurs propriétaires doivent connaître leur ratio de dépenses de logement. En règle générale, la plupart des prêteurs conventionnels préfèrent un ratio de frais de maison ne dépassant pas 28 %.
- L'administration fédérale du logement (FHA) a un ratio prêt-valeur (LTV) légèrement supérieur de 31 %.
- Gardez à l'esprit que ce montant est considéré dans le contexte du DTI de l'emprunteur et d'autres variables, donc des exceptions peuvent être faites pour permettre un ratio légèrement plus élevé.
Comment calculer un ratio ?
Un rapport est une comparaison numérique de deux quantités par l'utilisation de la division. La formule pour une telle comparaison serait A/B, où A et B sont deux points de données comparés. En d'autres termes, vous prenez le point de données A et le divisez par des données.
Qu'est-ce que la formule du ratio des frais de logement ?
Formule du ratio des dépenses de logement = somme de toutes les dépenses de logement + votre salaire brut total, divisé par votre revenu avant impôt.
Qu'est-ce que le ratio de frais de logement Fha ?
Les critères du ratio des frais de logement de la FHA (dette sur revenu) sont utilisés pour comparer les dettes récurrentes et le revenu brut d'un emprunteur.
Conclusion
Le ratio des dépenses de logement est une comparaison des coûts de logement aux revenus avant impôts (EBT). Les frais d'entretien ménager comprennent tout, de l'entretien de base aux réparations majeures (services publics, taxes foncières, assurances, etc.).
Le ratio des dépenses de logement est simplement la somme de toutes les dépenses immobilières divisée par un salaire avant impôt, tandis que les critères du ratio des dépenses de logement de la FHA (dette sur revenu) sont utilisés pour comparer les dettes récurrentes et le revenu brut d'un emprunteur.
FAQ sur le ratio des frais de logement
Qu'est-ce que le ratio de frais de logement Fha ?
Les critères du ratio des frais de logement de la FHA (dette sur revenu) sont utilisés pour comparer les dettes récurrentes et le revenu brut d'un emprunteur.
Qu'est-ce que la formule du ratio des frais de logement ?
Formule du ratio des dépenses de logement = somme de toutes les dépenses de logement + votre salaire brut total, divisé par votre revenu avant impôt.
