Le ratio de back-end est l'une des métriques que les banques et même la FHA considèrent lors de la prise de décisions de prêt. Également connu sous le nom de ratio DTI, il détermine le niveau de risque associé au prêt d'argent à un emprunteur potentiel. Voici tout ce que vous devez savoir sur le ratio final et comment le calculer.
Qu'est-ce qu'un ratio de back-end ?
Le « back-end ratio » est le pourcentage de votre revenu mensuel consacré au remboursement des dettes. Le ratio est déterminé en pourcentage de votre revenu mensuel.
Comprendre le ratio final
Le ratio de couverture est l'une des rares mesures utilisées par les souscripteurs hypothécaires pour déterminer le niveau de risque associé au prêt d'argent à un emprunteur potentiel. Il est important car il indique quelle part du revenu de l'emprunteur est due à une autre personne ou entreprise. Si une grande partie du revenu mensuel d'un demandeur est consacrée au remboursement de la dette, le demandeur est considéré comme un emprunteur à haut risque, car une perte d'emploi ou une baisse de revenu pourrait entraîner une accumulation rapide des dettes impayées.
Comment calculer le ratio de back-end
Pour calculer le ratio final, nous combinons tous les paiements mensuels de la dette d'un emprunteur et divisons le total par le revenu mensuel de l'emprunteur.
Considérez un emprunteur avec un revenu mensuel de 5,000 60,000 $ (12 2,000 $ divisé par 40) et des remboursements mensuels totaux de 2,000 5,000 $. Le ratio de couverture pour cet emprunteur est de XNUMX % (XNUMX XNUMX $ / XNUMX XNUMX $).
Les prêteurs préfèrent voir un ratio ne dépassant pas 36 %. Certains prêteurs accordent cependant des exceptions pour des pourcentages allant jusqu'à 50% pour les emprunteurs ayant un bon crédit. Lors de l'acceptation de prêts hypothécaires, certains prêteurs utilisent ce ratio uniquement, tandis que d'autres l'utilisent en conjonction avec le ratio frontal.
Comment déterminer le ratio final
Votre dette mensuelle dans un ratio final comprend les paiements de carte de crédit, d'hypothèque et de prêt automobile, ainsi que la pension alimentaire pour enfants et d'autres engagements de prêt. En raison des dettes incluses, il diffère d'un ratio initial. Le ratio « initial » n'est que le ratio versement hypothécaire/revenu.
Donc, si vous gagnez 48,000 4,000 $ par an, votre revenu mensuel est de 25 1,000 $. Votre ratio initial est de XNUMX % si votre versement hypothécaire total est de XNUMX XNUMX $.
Si le total des remboursements de votre dette est de 1,800 1,000 $ (350 300 $ pour votre maison, 150 $ pour un prêt auto, 45 $ pour les cartes de crédit et XNUMX $ pour un prêt étudiant), votre ratio final est de XNUMX %.
Votre ratio dette/revenu global (DTI) serait de 25/45 (avant/arrière).
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Comment ce calcul est-il utilisé par les prêteurs ?
Lors de l'octroi de prêts hypothécaires, certains prêteurs évaluent uniquement le ratio de back-end et n'accordent aucun poids au ratio de front-end. Les ratios d'endettement, ainsi que la cote de crédit de l'emprunteur, son revenu, ses antécédents professionnels, la propriété acquise et d'autres facteurs jouent un rôle important dans la décision du prêteur.
Le ratio back-end/front-end est plus conservateur. C'est-à-dire que les prêteurs ayant des règles de prêt plus strictes sont plus enclins à regarder l'arrière de la transaction plutôt que l'avant.
Les prêteurs ont des critères avec lesquels ils entrent dans les négociations de prêt. Les prêteurs visent généralement à accorder des prêts avec un ratio de 36 % ou moins. Ainsi, dans le scénario précédent, avec un ratio final de 45 %, le prêt serait très probablement refusé. Si l'emprunteur a un bon crédit, certains prêteurs feront une exemption, permettant des ratios allant jusqu'à 50 %.
Les prêteurs qui calculent à la fois les ratios avant et arrière peuvent demander un certain ratio, tel que 28/36. La limite de prêt FHA est de 29/41. Les prêts VA ne prennent en compte que le back-end, qui doit être de 41% ou moins.
Comment réduire votre ratio de back-end
Étant donné que votre ratio d'endettement est aussi important pour les prêteurs hypothécaires que votre pointage de crédit, il est essentiel d'augmenter votre ratio pour vous assurer que vous pouvez obtenir les prêts dont vous avez besoin et que vous serez en mesure de payer les remboursements de votre prêt après l'obtention du prêt. accordé.
La stratégie la plus efficace pour minimiser votre ratio de back-end est de rembourser la dette. Si vous pouvez rembourser vos cartes de crédit et éviter d'accumuler de nouvelles dettes renouvelables, votre ratio s'améliorera considérablement. Si vous avez remboursé vos cartes de crédit dans la situation ci-dessus, il vous resterait 1500 1000 $ en paiements mensuels (350 150 $ pour la maison, 4000 $ pour le prêt automobile, 37.5 $ pour les prêts étudiants). Avec 36 XNUMX $ de revenus, le nouveau ratio de back-end est de XNUMX %. C'est beaucoup plus proche des XNUMX% acceptables, et avec une bonne cote de crédit, la plupart des prêteurs peuvent même vous approuver.
L'augmentation des revenus améliore également le ratio. Supposons que vous receviez une augmentation de 3 % du coût de la vie dans notre exemple. Votre nouveau revenu mensuel de 4,120 1,500 $, combiné à vos paiements mensuels de dette de 36.4 XNUMX $, se traduit par un ratio final de XNUMX %. Ce ratio augmente la probabilité que votre demande de prêt soit accordée.
Réduisez votre versement hypothécaire pour augmenter votre ratio. Vous pouvez réduire votre paiement et réduire vos ratios avant et arrière en versant une mise de fonds plus élevée, en choisissant une hypothèque de 20 ou 30 ans au lieu d'une hypothèque de 15 ans ou en recherchant une maison moins chère à acheter. L'obtention d'une assurance plus abordable vous profite également ici, car votre versement hypothécaire comprend le PITI (capital, intérêts, taxes et assurance).
Ratio de back-end vs ratio de front-end
Le ratio initial est également une comparaison dette-revenu utilisée par les souscripteurs hypothécaires. L'exception est que le ratio initial ne tient compte d'aucune dette autre que le versement hypothécaire. Par conséquent, nous calculons le ratio initial en divisant le versement hypothécaire mensuel de l'emprunteur par son revenu mensuel. Revenant à l'exemple précédent, supposons que le paiement hypothécaire de l'emprunteur est de 1,200 2,000 $ de sa dette mensuelle de XNUMX XNUMX $.
Par conséquent, le ratio de l'emprunteur est (1,200 5,000 $ / 24 28 $), soit XNUMX %. Une limite supérieure fréquente fixée par les fournisseurs de prêts hypothécaires est un ratio initial de XNUMX %. Comme pour le ratio de back-end, certains prêteurs sont plus flexibles sur le ratio de front-end, surtout si l'emprunteur a d'autres circonstances atténuantes, comme un bon crédit, un revenu constant ou de grosses réserves de liquidités.
Facteurs de compensation pour le ratio FHA Back End DTI
Si les emprunteurs répondent à des circonstances compensatoires différentes, les exigences de la FHA permettent aux prêteurs d'autoriser des pourcentages DTI plus élevés. Ces scénarios supplémentaires aident à atténuer le risque d'émettre des hypothèques avec des ratios DTI plus élevés. Parmi ces facteurs de compensation figurent les suivants :
#1. Revenu résiduel
Les prêteurs peuvent approuver des ratios d'endettement plus élevés si l'emprunteur dispose de suffisamment de fonds chaque mois une fois tous les coûts couverts.
#2. Réserves de trésorerie
Un autre facteur de compensation serait si l'emprunteur dispose de réserves de liquidités considérables après la clôture en cas d'urgence financière.
#3. Choc de paiement
Un choc de paiement se produit lorsque le paiement mensuel du logement d'un emprunteur augmente considérablement lors de l'achat d'une maison et du transfert du paiement de loyer / hypothèque précédent au nouveau paiement suggéré. Si les paiements de l'emprunteur restent presque constants dans le cadre du nouveau scénario de paiement hypothécaire, les prêteurs seront plus disposés à approuver le DTI plus élevé.
#4. Cotes de crédit élevées
Si vous avez une cote de crédit élevée, vous avez fait preuve de responsabilité financière. Cela vous aidera à être accepté pour un plus grand DTI.
#5. Stabilité d'emploi
Travaillez-vous au même endroit depuis longtemps ou avez-vous sauté d'un emploi à l'autre avec de nombreuses interruptions d'emploi au cours des dernières années ? Il sera essentiel d'avoir une source de revenus constante.
Les prêteurs FHA peuvent tolérer un ratio DTI de plus de 50 % avec ces considérations compensatoires et d'autres.
Comment réduire votre DTI
Le moyen le plus évident de réduire votre DTI consiste soit à augmenter votre revenu mensuel, soit à réduire votre dette mensuelle. Il y a cependant quelques suggestions moins évidentes dont nous discuterons ici avec vous.
#1. Augmentez vos revenus
Si vous êtes travailleur autonome ou gagnez de l'argent ou des pourboires dans votre domaine de travail, vous devez être en mesure de démontrer ce revenu lors de la demande de prêt hypothécaire. D'autres commettent l'erreur de ne pas déposer tous les revenus, y compris l'argent et les pourboires, sur un compte bancaire.
Les prêteurs voudront examiner combien d'argent entre dans leurs comptes bancaires. Cela ne fait aucune différence si vous retirez l'argent immédiatement après. Documenter votre flux de trésorerie est une stratégie pour améliorer votre revenu mensuel brut enregistré, ce qui réduira vos ratios DTI.
#2. Réduisez votre dette mensuelle
Les exigences élevées en matière de paiements mensuels font souvent augmenter les pourcentages DTI. Si vous avez l'intention de rembourser votre dette pour améliorer vos ratios DTI avant de vous qualifier pour un prêt hypothécaire, concentrez-vous sur l'obligation avec la demande de paiement mensuelle la plus élevée, et non sur la dette avec le total le plus élevé.
L'objectif est d'avoir toutes les mensualités retirées de votre portefeuille de crédit. Par conséquent, si vous disposez de 5,000 5,000 $ pour rembourser vos dettes, vous devez les utiliser pour rembourser autant de comptes que possible. Ces paiements seraient supprimés de votre calcul DTI. Ce que vous ne voulez pas faire, c'est appliquer les XNUMX XNUMX $ à un compte avec un montant nettement plus élevé tout en conservant le paiement mensuel.
Quel est le ratio FHA Back End DTI le plus élevé autorisé ?
Le ratio DTI back-end FHA le plus élevé autorisé avec des facteurs de compensation est de 56.9 %, ce que les prêteurs FHA participants peuvent autoriser en fonction d'éléments de compensation spécifiques qui servent à réduire le risque du prêteur.
Quel revenu peut être utilisé pour estimer le ratio DTI principal ?
Les ratios dette/revenu peuvent être calculés en utilisant les formes de revenu suivantes :
- Salaire pour un mois de travail
- Bénéfices de votre entreprise
- prestations sociales
- 401k gains
- Pensions
- Revenu d'invalidité
- Pension alimentaire et pension alimentaire
Puis-je obtenir un prêt FHA avec un ratio DTI élevé ?
Certains prêteurs acceptent des niveaux de DTI allant jusqu'à 50 % et au-delà. Travailler en étroite collaboration avec le bon prêteur vous aidera et vous guidera tout au long du processus et vous proposera des moyens de vous qualifier.
Ratio dette-revenu FHA et prêts étudiants
Les prêteurs FHA sont tenus d'inclure 1% de l'encours du prêt étudiant dans les exigences mensuelles lors du calcul de la dette par rapport au revenu.
Qu'est-ce qu'un ratio dette/revenu approprié ?
En règle générale, le ratio DTI le plus élevé qu'un emprunteur peut avoir tout en étant admissible à un prêt hypothécaire est de 43 %. Les prêteurs préfèrent un ratio dette/revenu inférieur à 36 %, avec pas plus de 28 % de la dette consacrée aux paiements hypothécaires ou de loyer.
Le ratio DTI maximum varie en fonction du prêteur. Cependant, plus le ratio de la dette au revenu est faible, plus l'emprunteur sera susceptible d'être accepté, ou du moins considéré, pour un crédit.
Quelles sont les limites du ratio dette/revenu ?
Le ratio DTI ne fait pas de distinction entre les différents types de dette ou les frais de service de cette dette. Les cartes de crédit ont des taux d'intérêt plus élevés que les prêts étudiants, mais elles sont combinées dans le calcul du DTI.
Vos paiements mensuels seraient réduits si vous transfériez des soldes de cartes de crédit à taux d'intérêt élevé à des cartes de crédit à faible taux d'intérêt. Le total des paiements mensuels de votre dette et le ratio DTI diminueraient en conséquence, mais votre encours global de la dette resterait le même.
Qu'est-ce qu'un bon ratio DTI back-end ?
Les prêteurs préfèrent voir un ratio initial ne dépassant pas 28% et un ratio final ne dépassant pas 36%, le ratio final incluant toutes les dettes mensuelles.
Qu'est-ce qu'un ratio de backend de 45 % ?
Un ratio initial de 25 % s'appliquerait à une hypothèque d'un capital de 1,000 45 $. Votre ratio final serait de 1,800 % si vous aviez un paiement mensuel total de la dette de 1,000 350 $ (300 150 $ pour un prêt hypothécaire, XNUMX $ pour un prêt automobile, XNUMX $ pour des cartes de crédit et XNUMX $ pour des prêts étudiants).
Le DTI front-end ou back-end est-il plus important ?
Cependant, selon le type de prêt hypothécaire que vous demandez, les prêteurs peuvent accepter des ratios plus élevés si vous avez de bons antécédents de crédit, des économies suffisantes et un acompte important. Les demandes de prêt hypothécaire doivent répondre aux exigences initiales et finales du DTI, mais de nombreux experts financiers accordent plus d'importance à ces dernières.
Quel est le DTI dorsal maximal pour FHA ?
La Federal Housing Administration (FHA) aux États-Unis garantit un certain type de prêts hypothécaires. Les exigences pour obtenir un prêt FHA sont moins élevées. Bien qu'il soit déterminé au cas par cas, le DTI maximal pour un prêt FHA est de 57 %.
Qu'est-ce qu'un ratio final n'inclut pas ?
Lors du calcul du ratio back-end, les taux d'intérêt et autres dépenses liées à la dette sont ignorés. Même si le taux d'intérêt des cartes de crédit est généralement plus élevé que celui des prêts étudiants, les deux types de dettes sont inclus dans le numérateur du ratio.
Un ratio supérieur ou inférieur est-il préférable ?
Un ratio accru indique généralement des ventes robustes, donc un ratio plus élevé est préférable. Un ratio inférieur peut indiquer des ventes lentes et/ou un intérêt décroissant pour les produits sur le marché.
En conclusion,
Votre ratio final correspond essentiellement à l'intégralité de votre ratio dette / revenu. Cela inclut votre dette de logement prévue ainsi que toute autre dette de consommation figurant sur votre dossier de crédit. Savoir comment calculer le ratio final déterminera éventuellement si vos niveaux de revenu sont suffisants pour être admissible à l'hypothèque que vous demandez. Cela vous aidera à son tour à savoir sur quoi travailler.
Foire aux Questions
Quel est le ratio final du DTI ?
Votre ratio de back-end est le ratio de vos dettes mensuelles globales, y compris votre hypothécaire et toute dette de logement connexe, à votre revenu brut.
Quel est le ratio de back-end minimum pour un prêt classique ?
Le ratio de back-end minimum pour un prêt conventionnel est de 45% à %50%
Quelle est la règle des 28 % ?
Lorsque vous envisagez un prêt hypothécaire, assurez-vous que les dépenses mensuelles maximales de votre ménage ne dépassent pas 28 % de votre revenu mensuel brut et que la dette globale de votre ménage ne dépasse pas 36 % de votre revenu mensuel brut.
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