Les investisseurs immobiliers utilisent fréquemment cette stratégie dans le but de se démarquer de la concurrence et d'accélérer le processus de clôture. Lorsqu'il est bien fait, le financement différé permet aux acquéreurs de bénéficier des avantages des offres au comptant et des prêts conventionnels. Continuez à lire pour savoir comment utiliser le financement différé lors de votre prochain achat et également obtenir une hypothèque fannie Mae.
Financement différé
Un financement différé se produit lorsqu'un acheteur paie en espèces pour une maison et obtient ensuite un prêt hypothécaire dans les six mois suivant la clôture. Grâce à un refinancement en espèces, la majorité de l'argent utilisé pour acheter la maison leur est restituée. En d'autres termes, ils conservent leur argent liquide tout en contractant un prêt hypothécaire.
Le processus de financement différé
Afin d'utiliser le financement différé, vous avez besoin d'une somme d'argent considérable pour soutenir votre offre. De ce fait, les acheteurs qui choisissent cette option peuvent utiliser leurs économies ou la vente d'autres actifs pour réunir les liquidités nécessaires à l'achat pur et simple de la maison.
Afin de demander un financement différé pour acheter la propriété souhaitée, vous devrez normalement fournir la documentation financière nécessaire et une preuve d'emploi. Le prêteur vérifiera également votre crédit afin de déterminer votre solvabilité.
N'oubliez pas que pour réussir la préqualification de prêt pour un prêt hypothécaire après l'achat de la maison, vous devez continuer à travailler et à maintenir un crédit solide. Vous devez également montrer que vous n'êtes en aucun cas lié personnellement au vendeur (par exemple, vous n'êtes pas un ami ou un membre de la famille).
Raisons du retard de financement
Une offre monétaire peut vous aider à vous démarquer de la concurrence si vous craignez de le faire avec votre offre. En utilisant cette approche, vous pouvez également éviter d'attendre les 30 à 60 jours nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire.
Le financement différé vous permet d'être agile tout en pouvant utiliser une hypothèque pour payer votre maison après l'achat. Étant donné que votre réserve de trésorerie vous sera restituée une fois votre prêt hypothécaire en place et qu'elle pourra être conservée ou investie dans d'autres choses, y compris votre prochaine propriété, vous conserverez vos liquidités.
Processus de demande de financement différé
La demande de financement différé implique un certain nombre d'étapes qui nécessitent du temps et de la préparation. Assurez-vous de suivre ces trois procédures de préparation :
- Pour décider si le financement différé est votre meilleur plan d'action, commencez par passer en revue les avantages et les inconvénients avec votre fiscaliste, votre conseiller financier et votre agent immobilier. Il y a toujours des dangers, et vos impôts peuvent également être impactés.
- Pour être admissible, vous devez produire une preuve de votre source de financement pour l'acquisition, confirmer que la propriété a un titre clair et démontrer que le vendeur n'est pas un ami proche ou un membre de la famille.
- Avant que six mois ne se soient écoulés depuis l'achat de la maison, soumettez une demande de prêt hypothécaire. Gardez à l'esprit que la comparaison des prêteurs peut vous aider à obtenir les meilleurs termes et taux.
Conseils pour utiliser le financement différé
- Consultez un conseiller financier avant de faire le choix important d'acheter une maison, car cela peut avoir un impact important sur vos finances. Vous pouvez interroger gratuitement vos correspondants de conseillers pour choisir celui qui vous convient le mieux à l'aide de l'outil gratuit de SmartAsset, qui vous met en relation avec jusqu'à trois conseillers financiers locaux. Commencez immédiatement votre recherche d'un conseiller financier si vous êtes prêt à le faire.
- Même si vous commencez avec de l'argent, vous vous retrouverez quand même avec une hypothèque. Savoir combien de logements vous pouvez vous permettre est donc utile.
- Payer une hypothèque mensuelle n'est qu'une partie du financement d'une propriété. Pour vous assurer que votre prêt hypothécaire s'inscrit dans votre stratégie financière globale, vous pouvez évaluer les frais de clôture et les acomptes.
Avantages du financement différé
Lors de l'achat d'une maison ou d'un immeuble de placement, le recours au financement différé présente de nombreux avantages. Lorsque vous analysez cette tactique, tenez compte des avantages suivants :
#1. Démarquez-vous sur les marchés concurrentiels
Les offres en espèces peuvent fournir un délai de clôture simple et rapide, ce qui est attrayant pour les vendeurs. Cela peut fournir aux acheteurs qui attendent un financement l'avantage dont ils ont besoin pour se démarquer sur les marchés immobiliers concurrentiels d'aujourd'hui.
#2. Acheter un fixateur supérieur
Investir dans une propriété avec de l'argent peut vous aider à sécuriser une maison qui pourrait ne pas passer une inspection standard. Le financement différé est une option pour acheter une maison à rénover pendant que vous y habitez.
#3. Bénéficiez de déductions fiscales
Pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent élargir leur portefeuille et bénéficier des avantages fiscaux d'un prêt hypothécaire, retarder le financement peut être une idée fantastique.
#4. Garantir un prix d'achat inférieur
Parce que les offres en espèces se démarquent tellement, il y a généralement plus de place pour la négociation. Il est probable que si vous optez pour un financement différé, vous serez en mesure de négocier un prix d'achat moins élevé que si vous optiez tout de suite pour une hypothèque conventionnelle.
Inconvénients du retard de financement
Il y a certains inconvénients à retarder le financement à prendre en compte, comme il en existe avec toute méthode de financement. Avant d'utiliser cette technique, passez en revue les informations suivantes :
#1. Capital initial
Le plus grand inconvénient du financement différé est qu'il nécessite un montant important de capital initial pour être exécuté. Pour cette raison, les investisseurs qui ont la possibilité de déplacer leurs actifs pour acheter une maison ont tendance à subir le plus de retards de financement.
#2. Ne peut utiliser qu'un prêt conventionnel
Certains prêts garantis par le gouvernement, tels que les prêts USAD, FHA et VA, sont incompatibles avec un financement différé. Les acheteurs qui refinancent la maison doivent le faire avec un prêt régulier ou jumbo.
#3. Documentation supplémentaire requise
Par rapport à une transaction classique, vous devrez donner plus d'informations à votre prêteur. Vous devrez peut-être fournir des documents démontrant que votre paiement a été effectué en espèces, la source des fonds et votre absence de lien avec le vendeur.
Qui est admissible au financement différé ?
Quand et comment le financement différé peut être utilisé dans l'immobilier sont soumis à des réglementations spécifiques. Les acheteurs devront d'abord démontrer qu'ils ont payé la propriété en espèces et fournir une preuve de la source de cet argent. Ceci est fait pour empêcher les clients de payer avec de l'argent obtenu illégalement. Les acheteurs devront fournir des documents pour étayer leur affirmation selon laquelle les fonds leur ont été remis. La lettre de don devrait indiquer qu'aucun remboursement des fonds n'est prévu. De plus, vous n'êtes pas autorisé à rendre au donateur le produit de la transaction.
Le coût total de l'achat, de la clôture, des frais et des autres dépenses liées à la transaction ne peut être couvert par l'hypothèque finale. De plus, les demandeurs doivent démontrer que la propriété a été acquise dans le cadre d'une transaction «sans lien de dépendance», ce qui signifie qu'ils n'avaient aucun lien personnel avec le vendeur de quelque manière que ce soit. Les relations peuvent être avec des amis, la famille, le lieu de travail, etc. Ceci est fait dans le but d'arrêter les méthodes d'évitement fiscal. Enfin, il ne doit y avoir aucun privilège fiscal sur la propriété.
Financement retardé de Fannie Mae
La Federal National Mortgage Association, mieux connue sous ses initiales Fannie Mae, contrôle le marché hypothécaire secondaire. Mais qu'est-ce que cela veut vraiment dire? Cela rend l'argent disponible pour que ces entreprises puissent continuer à prêter et que les clients puissent continuer à acheter des maisons.
Le taux que vous recevez de votre prêteur hypothécaire dans le cadre du financement différé de Fannie Mae est également en grande partie influencé par Freddie Mac et Fannie Mae. Les deux ont un impact significatif sur la faiblesse des taux hypothécaires aux États-Unis.
Quel est le but de Fannie Mae ?
Bien qu'il s'agisse d'un acteur majeur du secteur hypothécaire, très peu d'emprunteurs sont conscients de ce que fait réellement Fannie Mae en matière de financement différé. Les succursales et les guichets automatiques sont absents. Ce n'est pas une source de crédit. Et pourtant, d'une manière ou d'une autre, Fannie Mae a un impact très important sur le taux d'intérêt que vous payez et sur le type de financement hypothécaire que vous recevez.
Prenons cet exemple pour voir comment Fannie Mae opère dans le financement différé : si Leo Lending dispose de 15,000,000 150,000 100 $ disponibles pour le montage d'un prêt hypothécaire et que le prêt hypothécaire moyen est de 150,000 100 $, Leo pourra produire 15,000,000 prêts hypothécaires. (XNUMX XNUMX $ x XNUMX) = XNUMX XNUMX XNUMX $.
Dans ce cas, vous n'avez pas de chance si vous êtes le client hypothécaire numéro 126 de Leo Lending. Il n'y a plus d'argent disponible à prêter.
Quel effet Fannie Mae a sur votre retard de financement hypothécaire
Bien que ce ne soit pas toutes les hypothèques, Fannie Mae est heureuse d'acheter des hypothèques auprès de prêteurs. Les prêts doivent être considérés comme des actifs sûrs pour que Fannie Mae et Freddie Mac puissent les revendre. Il s'ensuit que chaque prêt hypothécaire doit respecter des normes ou des « lignes directrices » précises.
Les règles de Fannie Mae totalisent plus de 1,200 2023 pages. Par exemple, le montant de prêt le plus élevé que Fannie Mae achètera en 647,200 est de XNUMX XNUMX $. L'entreprise n'achètera pas de prêts plus importants ni d'emprunts dits « géants ».
Comment le marché hypothécaire secondaire et Fannie Mae opèrent dans le financement différé
Sur le marché hypothécaire secondaire, Fannie Mae et Freddie Mac sont actifs. À cet endroit, ils achètent des hypothèques auprès de prêteurs et les reconditionnent en titres adossés à des hypothèques (MBS). Ensuite, les investisseurs du monde entier peuvent acheter des MBS auprès de Fannie et Freddie.
Revenant à l'illustration précédente, les 100 hypothèques que Leo Lending a vendues constituent un actif. Les prêts peuvent être achetés par Leo et vendus à Freddie Mac ou Fannie Mae.
Une fois la vente terminée, Leo aura plus d'argent et pourra financer plus d'hypothèques locales.
Les avantages sont clairs. Fannie Mae et Freddie Mac permettent aux prêteurs d'augmenter leur production de prêts en achetant des prêts hypothécaires. Les consommateurs continuent d'acheter des maisons à mesure que les prêts d'argent deviennent plus facilement disponibles, ce qui maintient le marché immobilier à flot.
De plus, ces entreprises investissent l'argent d'investisseurs étrangers sur le marché immobilier américain. En raison des opérations nationales de Fannie Mae et Freddie Mae, les taux hypothécaires dans le financement différé sont généralement comparables à travers le pays.
Hypothèque de financement différé
Un refinancement rapide d'une maison pour laquelle vous avez payé comptant est possible grâce à un prêt hypothécaire différé. En règle générale, les emprunteurs doivent attendre six mois à compter de la date de clôture de l'acquisition d'une maison avant d'être autorisés à effectuer un refinancement en espèces normal. De plus, si vous apportez des améliorations substantielles à la propriété, telles qu'un "réparer et retourner", les exigences du prêteur vous obligent généralement à attendre un an avant d'utiliser l'évaluation post-amélioration de la propriété à des fins de refinancement, ce qui vous permet de vous qualifier pour un montant de prêt plus élevé. Vous pouvez peut-être retirer plus d'argent de la valeur nette de votre maison avec un prêt hypothécaire différé qu'avec un programme de refinancement par encaissement typique.
Avantages du prêt hypothécaire à financement différé
- Si vous avez payé en espèces pour une propriété, retirez l'argent maintenant plutôt que d'attendre six mois.
- Accéder à la valeur nette d'une propriété plus rapidement que vous ne le pouvez avec un refinancement en espèces typique
- Le programme s'applique à la fois aux maisons de placement et aux maisons principales.
- bénéfique pour les investisseurs qui réparent et retournent des propriétés ainsi que pour les acheteurs sur les marchés immobiliers concurrentiels
Inconvénients du retard de financement hypothécaire
- Normes de qualification plus strictes, y compris une documentation considérable de l'emprunteur
- Le taux hypothécaire et les frais sont plus élevés qu'avec un refinancement par encaissement typique.
- Certaines limitations à l'utilisation du produit incluent la nécessité de régler tout prêt personnel ou HELOC utilisé pour acheter la propriété.
- Moins de prêteurs offrent le programme.
- Limites de prêt
Raisons d'obtenir un prêt hypothécaire à financement différé
Maintenant que vous savez pourquoi les gens achètent des maisons en espèces, vous vous demandez peut-être pourquoi vous devriez demander un prêt hypothécaire différé plutôt que d'attendre six mois pour effectuer un refinancement en espèces typique. Il y a aussi d'autres facteurs à considérer, tels que :
- Vous ne devriez pas avoir à attendre plus de six mois pour accéder à la valeur nette de votre propriété.
- Vous prévoyez que les taux d'intérêt hypothécaires augmenteront, vous ne voulez donc pas attendre six mois pour refinancer.
- Vous pouvez maintenant être admissible à un prêt hypothécaire parce que votre crédit ou votre situation financière a changé.
- Vous souhaitez réduire ou éliminer votre dette due à des factures récentes.
- Aspirer à acheter d'autres maisons en utilisant la valeur nette d'un immeuble de placement
- Avantages fiscaux hypothécaires possibles
Combien pouvez-vous emprunter sur votre maison en utilisant une hypothèque différée ?
Vous êtes généralement autorisé à emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison principale unifamiliale, pour un ratio prêt-valeur (LTV) maximum de 80 %. Le ratio LTV maximal d'un prêt hypothécaire différé pour une maison de vacances ou un immeuble de placement est normalement de 75 %.
En fonction de l'occupation de la propriété et du nombre d'unités, le tableau ci-dessous présente le ratio LTV maximum pour une hypothèque différée. Veuillez noter que le ratio LTV d'un prêt hypothécaire différé est déterminé à l'aide de la valeur estimative actuelle de la propriété ; par conséquent, si vous avez apporté des améliorations, vous bénéficiez de la valeur foncière plus élevée après rénovation. (britespanbuildings.com)
Limites différées des prêts hypothécaires
Les restrictions de prêt conformes, qui varient selon le comté et le nombre d'unités dans une propriété, sont une exigence du programme de prêts hypothécaires différés. Dans les zones à coût plus élevé, le plafond de prêt conforme pour une propriété unifamiliale aux États-Unis contigus varie de 647,200 970,800 $ à 970,800 XNUMX $. Le montant maximal du prêt pour une propriété d'une unité est de XNUMX XNUMX $ en Alaska et à Hawaï.
Qualification de propriété retardée
Les résidences occupées par le propriétaire avec une à quatre unités, les maisons de vacances et les immeubles de placement sont tous éligibles aux hypothèques différées.
Utilisation du produit hypothécaire différé
Les fonds de l'hypothèque différée doivent être utilisés pour régler ou réduire toute dette personnelle, sur valeur nette de la maison ou sur HELOC que vous avez utilisée pour acheter la maison d'une autre propriété. De plus, un don qui a servi à payer l'achat au comptant de la propriété ne peut être remboursé avec le produit d'une hypothèque différée. Les deux seules limitations sur la façon d'utiliser les fonds d'un prêt hypothécaire différé sont ces deux-là.
Négatifs hypothécaires différés
Les emprunteurs doivent satisfaire à des normes de compétence supplémentaires pour un prêt hypothécaire différé, telles que des exigences de documentation qui ne sont pas présentes dans un prêt hypothécaire typique. refinancement de retrait. Le programme a souvent des taux et des coûts hypothécaires plus élevés par rapport à un refinancement traditionnel par encaissement. Cela est dû à la nature unique du programme et au fait que moins de prêteurs accordent des prêts hypothécaires différés. Moins de concurrence se traduit par moins de prêteurs offrant le service, ce qui augmente les taux d'intérêt et les coûts pour les emprunteurs. Les avantages de retarder le financement pour accéder plus tôt à la valeur nette de leur propriété doivent être mis en balance avec les économies de coûts qui pourraient être réalisées en attendant plus longtemps et en effectuant un refinancement conventionnel par encaissement.
Qu'est-ce qu'un financement différé ?
Un financement différé se produit lorsqu'un acheteur paie en espèces pour une maison et obtient ensuite un prêt hypothécaire dans les six mois suivant la clôture. Grâce à un refinancement en espèces, la majorité de l'argent utilisé pour acheter la maison leur est restituée.
Quel est l'avantage d'un financement différé ?
Lorsque vous analysez cette tactique, tenez compte des avantages suivants :
- Démarquez-vous sur les marchés concurrentiels
- Acheter un fixateur supérieur
- Bénéficiez de déductions fiscales
- Garantir un prix d'achat inférieur
Pourquoi Fannie Mae achèterait-elle mon prêt hypothécaire ?
Les avantages sont clairs. Fannie Mae et Freddie Mac permettent aux prêteurs d'augmenter leur production de prêts en achetant des prêts hypothécaires. Les consommateurs continuent d'acheter des maisons à mesure que les prêts d'argent deviennent plus facilement disponibles, ce qui maintient le marché immobilier à flot.
De combien de temps disposez-vous pour un financement différé ?
La maison que vous envisagez est-elle hors code ? Vous pouvez d'abord l'acheter, puis le mettre au code en utilisant un financement différé. Si vous terminez les travaux nécessaires et faites votre demande dans les six mois suivant l'acquisition, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire.
Les taux de financement différé sont-ils plus élevés ?
Les emprunteurs doivent répondre à des critères plus stricts pour un prêt hypothécaire différé, comme fournir plus de documents qu'ils ne le feraient pour un refinancement régulier. Par rapport à un refinancement en espèces régulier, le taux d'intérêt et les coûts du programme sont souvent plus élevés.
Une évaluation est-elle requise pour un retard de financement
Votre prêteur hypothécaire éventuel voudra voir une évaluation de votre maison, que vous en ayez fait une ou non avant de faire l'achat. Vous devrez proposer un nouveau plan de financement ou trouver la différence si la valeur estimative de votre maison est inférieure à votre prix d'achat.
Vaut-il mieux rembourser son prêt rapidement ou lentement ?
À long terme, vous pouvez économiser beaucoup d'argent en remboursant votre prêt hypothécaire plus tôt. Vous pouvez acheter votre maison plus tôt avec une augmentation même modeste de vos mensualités. Avant de rembourser vos dettes, vous devriez établir un fonds pour les mauvais jours en cas de dépenses imprévues.
Article connexe
- ANNONCES DE FERMETURE: Comment trouver des annonces de forclusion gratuites sans stress
- DEUXIÈME HYPOTHÈQUE : Définition, taux et exigences
- COÛT DE REFINANCEMENT D'UNE HYPOTHÈQUE : tout ce que vous devez savoir
- Plan de rémunération : meilleures pratiques aux États-Unis (mise à jour
- TAXE ROSE : Discrimination de prix fondée sur le sexe
- DÉCLARATION DE RÈGLEMENT IMMOBILIER: Définition et comment elle s'y applique
- OBJECTIFS OPÉRATIONNELS : étapes pour définir des objectifs réalistes + exemples
