Les acheteurs découvrent fréquemment que des résidences spécifiques répondent à la plupart de leurs demandes, tandis que d'autres n'en répondent qu'à quelques-unes et aucune. Cela vous oblige à faire des compromis et à rétrograder certains de vos "incontournables" en "agréables à avoir", qui ne sont pas des facteurs décisifs.
Vous ne voulez pas renoncer d'un pouce à vos objectifs et à vos besoins ? Si votre maison idéale n'est pas disponible (ou n'existe même pas), vous pouvez toujours en créer une. Cela vous permet de concevoir la maison parfaite sans avoir à vous soucier des inconvénients de l'achat d'une propriété qui a déjà été habitée. Cependant, pour financer ce projet, vous devrez comprendre les prêts à la construction. Voyons comment fonctionne un prêt à la construction, les différents types, les taux d'intérêt et leurs exigences.
Qu'est-ce qu'un prêt construction ?
Un prêt à la construction est un prêt à court terme qui ne couvre que les dépenses de construction d'une maison sur mesure. Ce n'est pas une hypothèque et est classé comme financement spécial. Une fois la maison construite, le futur occupant doit demander une hypothèque pour la payer.
Cependant, divers prêts à la construction de maisons sont disponibles, allant de la construction au sol à une rénovation complète de l'ensemble de la propriété. Que vous commenciez à zéro avec un prêt foncier ou que vous rénoviez entièrement une maison, il y a probablement un prêt pour vous.
Comment fonctionne un prêt construction ?
Les prêts à la construction sont généralement obtenus par des constructeurs ou des acheteurs de maison qui construisent leur propre maison sur mesure. Ce sont des prêts à court terme, qui ne durent généralement qu'un an. Lorsque la maison est terminée, l'emprunteur peut soit refinancer le prêt à la construction en une hypothèque permanente, soit recevoir un nouveau prêt pour rembourser le prêt à la construction (également appelé « prêt final »). Tant que le projet est encore en cours, l'emprunteur peut uniquement être tenu de payer des intérêts sur un prêt à la construction. Certains prêts à la construction peuvent nécessiter le paiement intégral du solde avant la fin du projet.
Si un emprunteur contracte un prêt à la construction pour construire une maison, le prêteur peut verser les fonds directement à l'entrepreneur plutôt qu'à l'emprunteur. Les paiements peuvent être effectués en plusieurs versements au fur et à mesure que le projet progresse à travers de nouvelles phases de développement. Les prêts à la construction peuvent être utilisés pour financer des projets de réhabilitation et de restauration et la construction de nouvelles résidences.
Quelle est la portée d'un prêt à la construction?
Chaque projet est unique, mais en général, un crédit construction couvre les dépenses suivantes :
- Terre.
- Plans, licences et frais
- Matériaux et main d'oeuvre
- Frais de clôture.
- Réserves pour imprévus (au cas où le projet coûterait plus cher que prévu).
- Réserves d'intérêts (si vous ne voulez pas payer d'intérêts pendant la construction).
Différents types de prêts à la construction
# 1. Prêt de construction à permanent
Vous empruntez de l'argent pour payer le coût de la construction de votre maison avec un prêt construction-permanent, et une fois que la maison est terminée et que vous emménagez, le prêt est converti en une hypothèque permanente.
L'avantage de l'approche de la construction à la permanence est que vous devez payer un ensemble de frais de clôture, ce qui réduit vos frais globaux.
Lorsque le prêt passe de la construction au prêt permanent, il devient une hypothèque ordinaire avec une durée de prêt de 15 à 30 ans. Ensuite, vous effectuez des paiements qui comprennent à la fois les intérêts et le principal. À ce stade, vous pouvez choisir entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque à taux révisable. D'autres alternatives incluent un prêt de construction à permanent FHA, qui a des conditions d'approbation moins sévères et peut profiter à certains emprunteurs, ou un prêt de construction VA si vous êtes un vétéran qualifié.
#2. Prêt construction uniquement
Un prêt de construction seulement fournit les finances nécessaires pour achever la construction de la maison. Pourtant, l'emprunteur est responsable soit du remboursement intégral du prêt à l'échéance (généralement un an ou moins), soit de la recherche d'un financement permanent par le biais d'une hypothèque.
Ces prêts à la construction déboursent des fonds en fonction du pourcentage du projet achevé, et l'emprunteur n'est responsable que des paiements d'intérêts sur l'argent prélevé.
Les prêts de construction uniquement peuvent être plus chers à long terme si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire permanent, car vous devez remplir deux procédures de prêt distinctes et payer deux ensembles de frais. Les frais de clôture peuvent coûter des milliers de dollars, il est donc avantageux d'éviter un autre ensemble.
Un autre facteur à considérer est que votre situation financière peut se détériorer pendant la construction. Si vous perdez votre emploi ou si vous subissez un autre revers, vous ne pourrez peut-être plus être admissible à un prêt hypothécaire à l'avenir, et vous ne pourrez peut-être pas emménager dans votre nouvelle maison.
#3. Prêt pour rénovations
Vous pouvez examiner les alternatives de prêt pour la rénovation domiciliaire si vous souhaitez moderniser une maison existante plutôt que d'en construire une. Selon combien d'argent vous dépensez sur le projet, ceux-ci peuvent prendre une variété de formes.
"Si un propriétaire souhaite dépenser moins de 20,000 25,000 $ pour une rénovation, il peut envisager de contracter un prêt personnel ou d'utiliser une carte de crédit pour financer le projet", explique Kaminski. « Si le propriétaire a accumulé de la valeur nette sur sa propriété, un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit peut être approprié pour des améliorations à partir de XNUMX XNUMX $ environ. »
Un refinancement par encaissement est une autre alternative réaliste dans l'environnement actuel de faibles taux hypothécaires, dans lequel un propriétaire contracte une nouvelle hypothèque pour un montant plus important que son prêt existant et reçoit la différence en une somme forfaitaire.
Dans la plupart des cas, le prêteur n'exige pas que le propriétaire divulgue comment l'argent sera utilisé. Le budget, la stratégie et les paiements sont tous gérés par le propriétaire. D'autres types de financement exigent que le prêteur évalue le constructeur, vérifie le budget et supervise le calendrier des tirages.
#4. Crédit à la construction pour le constructeur propriétaire
Les prêts au constructeur-propriétaire sont soit des prêts de construction à durée indéterminée, soit des prêts de construction uniquement, dans lesquels l'emprunteur joue également le rôle de constructeur de maisons.
En raison de la complexité de la construction d'une maison et des compétences requises pour se conformer aux règles de construction, la plupart des prêteurs ne permettront pas à l'emprunteur d'agir en tant que constructeur. Les prêteurs qui l'autoriseraient ne le font souvent que si l'emprunteur est un constructeur agréé de métier.
#5. Fin du prêt
Selon Kaminski, un prêt final n'est que l'hypothèque du propriétaire une fois la propriété construite. Un prêt à la construction est utilisé tout au long de la phase de construction et remboursé une fois le projet terminé. L'emprunteur devra alors rembourser son hypothèque moyenne, souvent appelée prêt final.
Exigences courantes en matière de prêts à la construction
Les prêts à la construction sont plus risqués pour les prêteurs, il est donc naturellement plus difficile d'obtenir une autorisation. Voici ce que les prêteurs regardent.
#1. Votre pointage de crédit :
Tout comme avec une hypothèque typique, les prêteurs tiennent compte de votre pointage de crédit. La plupart des prêts à la construction conventionnels et USDA exigent une cote de crédit de 620. Il n'y a pas de minimum requis pour les prêts à la construction VA. Cependant, les prêteurs veulent souvent une cote de crédit d'au moins 620. Une cote de crédit minimale de 580 était nécessaire pour les prêts à la construction FHA.
#2. Acompte
Bien que vous supposiez un acompte plus important sur un prêt à la construction, ils sont égaux aux hypothèques standard. Les prêts à la construction de la FHA nécessitent un acompte de 3.5 % pour les projets approuvés par le HUD et un acompte de 10 % pour les projets non approuvés par le HUD. Les prêts à la construction VA ne nécessitent pas d'acompte, les prêts à la construction USDA nécessitent un acompte minimum de 10% et les prêts à la construction conventionnels nécessitent généralement un acompte de 5% ou plus.
#3. Plan de construction et devis :
Les prêteurs voudront également connaître les détails de ce que vous avez l'intention de créer. Ils exigeront un plan de la maison et des spécifications, et les plans doivent être validés comme satisfaisant à tous les codes du bâtiment requis dans votre région. Un évaluateur de maison devra étudier ces spécifications pour déterminer leur valeur, qui déterminera le montant de votre prêt.
#4. Examen de l'entrepreneur en construction et du prêteur :
À moins que vous ne soyez un entrepreneur général certifié, vous devrez en embaucher un pour construire votre maison. Les prêteurs examineront également l'entrepreneur participant à la construction. Il est donc primordial d'en choisir un expérimenté. Votre entrepreneur est un élément essentiel du processus. Le prêteur voudra connaître le budget du projet et les projections de flux de trésorerie. Les prêteurs doivent généralement évaluer et approuver le contrat de construction entre vous et votre entrepreneur.
Comment obtenir un prêt construction ?
Voici les démarches indispensables pour obtenir un crédit construction :
- Vérifiez si vous êtes admissible à des programmes spéciaux. Si vous êtes intéressé, consultez les exigences et les processus pour un prêt de construction FHA ou VA.
- Obtenez une préapprobation. Avant de faire beaucoup de travail, soyez pré-approuvé, afin de savoir exactement quel sera votre budget.
- Localisez votre terrain et un constructeur. Vérifiez que votre constructeur respecte toutes les exigences de prêt à la construction établies par votre prêteur préapprouvé. Faites attention aux licences et aux assurances.
- Fini la paperasse. Complétez les plans avec le constructeur et soumettez toute la documentation au prêteur. Le prêteur ordonnera probablement une évaluation et une inspection dans le cadre de la phase suivante.
- Complétez le prêt. La procédure de clôture du prêt hypothécaire est terminée lorsque vous signez sur la ligne pointillée. Votre constructeur peut commencer les travaux une fois que tout est signé et que les fonds sont accordés.
Taux d'intérêt des prêts à la construction
Les prêts à la construction ne sont pas disponibles auprès de tous les prêteurs. Parlez d'abord avec les banques locales et les coopératives de crédit. Les taux d'intérêt des prêts à la construction sont généralement plus élevés que les taux hypothécaires ordinaires, car ces prêts sont beaucoup plus complexes et dangereux pour le prêteur.
Étant donné le temps qu'il faut pour terminer la construction, vous pourriez vous inquiéter de l'évolution des taux d'intérêt pendant que la structure est en cours. Certains prêteurs offrent des blocages de taux à long terme. Vous devez payer pour la sécurité, et certains prêteurs veulent un acompte non remboursable à l'avance. Par exemple, vous pouvez dépenser un point pour une serrure de 360 jours, avec un dépôt de 0.5 point requis. Le blocage de taux peut également inclure une clause de flottement vers le bas, qui vous permet d'obtenir un taux d'intérêt inférieur si les taux d'intérêt baissent suffisamment.
Questions aux prêteurs de prêts à la construction
#1. Puis-je appliquer la valeur nette de mon terrain à mon acompte ?
Si vous détenez le terrain depuis au moins un an, vous pourriez être admissible à contribuer toute augmentation de l'équité vers l'exigence de mise de fonds. Pour déterminer la valeur du terrain, une évaluation sera nécessaire.
#2. Comment fonctionne le premier tirage ?
Les matériaux de construction, comme le béton pour les fondations et le bois pour la charpente, sont parfois les plus chers aux premières étapes de la construction. Cependant, les prêteurs préfèrent ne pas faire de décaissements importants à moins qu'ils ne soient spécifiquement affectés à un objectif particulier.
Cela décourage les entrepreneurs malhonnêtes de demander d'énormes sommes d'argent sans les désigner clairement pour les besoins particuliers du projet. Assurez-vous que des fonds suffisants sont disponibles pour que le constructeur puisse commencer les travaux et que vous et votre entrepreneur comprenez clairement comment tous les coûts de construction seront payés.
#3. Quel est le taux d'intérêt pendant la période de construction ?
Certains prêteurs à la construction emploieront un indice à taux variable (comme le taux préférentiel) pendant la construction. D'autres ne facturent que des intérêts sur le taux que vous avez convenu pour votre prêt final, puis convertissent le reste en un paiement total du principal et des intérêts lorsque la maison est terminée.
Dans certaines situations, les paiements de construction peuvent être intégrés au coût de construction de votre prêt - vérifiez auprès de votre agent de prêt à la construction pour le confirmer.
#4. Quelles entreprises offrent des prêts à la construction ?
Tous les prêteurs n'offrent pas tous les types de prêts à la construction, et les prêteurs non bancaires peuvent ne proposer aucun prêt à la construction.
#5. Quels sont les frais pour vos prêts à la construction ?
Vous aurez besoin de plus d'informations que les frais de prêt. La société de titres gérera souvent les débours, et des frais d'inspection et d'enregistrement supplémentaires seront exigés pendant la construction de la maison.
Chaque tirage nécessite des frais d'inspection et d'enregistrement, qui peuvent rapidement s'élever à des milliers de dollars, alors assurez-vous de bien comprendre ce que cela implique.
#6. Tirages au sort : comment ça marche ?
Pour éviter les retards dans le processus, assurez-vous que votre entrepreneur ou constructeur comprend comment il sera payé pendant la phase de construction. Si un sous-traitant refuse catégoriquement d'effectuer des travaux jusqu'à ce qu'il reçoive un paiement initial, apportez l'argent pour satisfaire la demande de paiement initial de l'entrepreneur ou trouvez un autre sous-traitant.
Conclusion
Si votre propriété idéale n'apparaît pas disponible lors de la lecture des annonces sur le marché que vous avez sélectionné, le rêve ne doit pas prendre fin. Imaginer la combinaison parfaite d'emplacement, de style et d'utilité dans une maison est l'un des aspects les plus agréables du processus d'achat d'une maison. Cela ne doit pas être qu'un fantasme. Vous pouvez concevoir, construire et meubler la maison de vos rêves avec des options d'aide financière.
Trouver le bon moyen d'emprunter de l'argent pour votre future maison, qu'il s'agisse d'un prêt à la construction, d'un prêt à la rénovation, d'un HELOC ou de toute autre possibilité, n'a pas à être compliqué. Étudiez toutes vos alternatives, déterminez la meilleure forme de prêt pour votre situation et recherchez les meilleurs prix.
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