La crise des prêts hypothécaires à risque a été un facteur important lorsque la crise financière mondiale a frappé vers 2007-2008. Ce fut la pire crise économique depuis la Grande Dépression des années 1930. Il a fallu de nombreuses années aux Américains pour se remettre de la crise financière. Fondamentalement, les prêts hypothécaires à risque sont destinés aux emprunteurs à haut risque, mais ils comportent leur propre ensemble de risques. Cependant, si vous voulez être propriétaire mais que votre crédit vous retient, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire à risque auprès des prêteurs, ce qui peut être une meilleure option. Voici ce que vous devez savoir avant de faire une demande de prêt hypothécaire à risque.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à risque ?
Les prêts hypothécaires à risque, également appelés prêts hypothécaires non préférentiels, sont des prêts accordés à des personnes dont la cote de crédit est inférieure à 600 et qui ne peuvent pas obtenir de prêt hypothécaire de premier ordre. Les prêts conventionnels sont faciles à obtenir et ont généralement de meilleures conditions, comme des taux d'intérêt plus bas, que les autres types de prêts.
Les prêts hypothécaires à risque ont largement contribué à la crise financière qui a alimenté la Grande Récession. Les prêteurs ont approuvé de nombreux prêts hypothécaires à risque que les emprunteurs n'ont pas pu rembourser dans les années qui ont précédé la crise économique. Selon une analyse de la Credit Union National Association des données de la Home Mortgage Disclosure Act, environ 30 % de toutes les hypothèques créées en 2006 étaient des subprimes.
Bien que les prêts hypothécaires à risque soient encore disponibles aujourd'hui (et peuvent être appelés prêts hypothécaires non qualifiés), ils font l'objet d'un examen plus minutieux. Ils ont également des taux d'intérêt plus élevés et des acomptes plus importants que les prêts traditionnels.
Comment fonctionne l'hypothèque subprime ?
La loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs comprenait une disposition visant à créer le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) pour superviser la réglementation des prêts hypothécaires à risque. L'une des règles clés édictées par le CFPB est que tout emprunteur qui obtient un prêt hypothécaire à risque doit passer par un conseil à l'achat d'une maison avec un représentant agréé par le Département américain du logement et du développement urbain.
En outre, les prêteurs doivent respecter les normes Dodd-Frank lors de la souscription de prêts hypothécaires à risque, y compris la clause de « capacité de remboursement » (ATR), qui oblige un prêteur à évaluer en profondeur si un emprunteur est capable de rembourser le prêt.
"En tant que prêteur, si vous enfreignez la règle ATR, vous pourriez être poursuivi ou faire l'objet de mesures réglementaires", déclare Austin Kilgore, responsable des communications d'entreprise au sein de la société financière Achieve. "En conséquence, les prêteurs dans le domaine des prêts hypothécaires non qualifiés sont fortement incités à s'assurer qu'ils évaluent correctement les emprunteurs bien plus que les prêteurs à risque ne le faisaient il y a 15 à 20 ans."
Le « prêt hypothécaire non admissible » limite les protections juridiques des prêteurs, empêchant nombre d'entre eux d'opérer dans l'espace.
« Les prêteurs n'accordent plus les mêmes prêts subprime qu'avant la récession », dit Kilgore. "La raison principale est les préoccupations réglementaires."
Quelle est la différence entre les prêts hypothécaires Prime et Subprime ?
Les prêts hypothécaires à risque sont accordés aux emprunteurs dont le crédit est faible. Une hypothèque conventionnelle de premier ordre n'est pas offerte parce que le prêteur croit que l'emprunteur a un risque de défaut de paiement supérieur à la moyenne.
Exemple d'une hypothèque subprime vs prime
Les prêts hypothécaires à risque sont risqués pour les prêteurs car ils sont destinés aux emprunteurs dont la cote de crédit est faible. Pour compenser le risque, le prêteur facture des taux d'intérêt et des frais plus élevés que ceux que vous trouveriez sur un prêt traditionnel. Un taux d'intérêt plus élevé signifie que vous paierez globalement beaucoup plus pour un prêt hypothécaire à risque.
Un exemple de l'impact de l'hypothèque subprime
Les défauts de paiement des prêts hypothécaires à risque ont été l'un des principaux contributeurs au krach immobilier de 2008. De nombreux emprunteurs ont reçu des prêts NINJA, un acronyme dérivé de l'expression "pas de revenu, pas d'emploi, pas d'actifs". Ces prêts hypothécaires étaient souvent émis sans mise de fonds ni preuve de revenu exigée. Un acheteur pouvait réclamer 150,000 XNUMX $ de revenus annuels, mais n'était pas tenu de fournir des documents à l'appui de sa réclamation. Ces emprunteurs se trouvaient alors sous l'eau dans un marché du logement en déclin, avec des valeurs des maisons inférieures au solde hypothécaire. Bon nombre de ces emprunteurs NINJA ont fait défaut parce que les taux d'intérêt associés aux prêts étaient des «taux d'appel», qui ont commencé bas et ont gonflé au fil du temps, ce qui a rendu difficile le remboursement du principal de l'hypothèque.
En juin 2015, Wells Fargo, Bank of America et d'autres institutions financières ont annoncé qu'elles commenceraient à offrir des prêts hypothécaires aux personnes ayant des cotes de crédit inférieures à 600, et l'organisation à but non lucratif, de défense de la communauté et d'accession à la propriété Neighborhood Assistance Corporation of America a poursuivi son programme Achieve. la tournée Dream en 2018, organisant des événements à travers le pays pour aider les gens à demander des prêts «non privilégiés», qui sont en fait les mêmes que les prêts hypothécaires à risque.
Types de prêts hypothécaires à risque
Les prêts hypothécaires à risque se répartissent généralement en trois catégories : les prêts hypothécaires à taux fixe, à intérêt uniquement et à taux variable (ARM).
#1. Prêts hypothécaires à taux fixe
En plus du terme standard de 30 ans, un autre type de prêt hypothécaire à risque est un prêt hypothécaire à taux fixe d'une durée de 40 ou 50 ans. Cette période de prêt prolongée réduit les mensualités de l'emprunteur, mais elle est plus susceptible de s'accompagner d'un taux d'intérêt plus élevé. Les taux d'intérêt hypothécaires à taux fixe peuvent varier considérablement d'un prêteur à l'autre. Utilisez un outil comme une calculatrice hypothécaire pour trouver les meilleurs taux d'intérêt disponibles.
#2. Prêt hypothécaire à taux variable
Une hypothèque à taux révisable commence par un taux d'intérêt fixe et évolue au cours de la durée du prêt vers un taux variable. L'ARM 2/28 en est un exemple typique. L'ARM 2/28 a un taux fixe pendant deux ans avant de s'ajuster. Le 3/27 ARM est un autre type de prêt ARM courant avec un taux d'intérêt fixe pendant trois ans avant de devenir variable.
Un indice plus une marge détermine le taux variable de ces prêts. Le SOFR est un indice populaire (taux de financement au jour le jour sécurisé). Les ARM ont généralement des paiements mensuels inférieurs pour l'emprunteur pendant la durée initiale. Mais lorsque leurs hypothèques reviennent au taux variable plus élevé, leurs paiements explosent généralement. Bien sûr, selon l'indice et les conditions économiques, le taux d'intérêt pourrait baisser avec le temps, réduisant le montant du paiement.
Les ARM ont joué un rôle important dans la crise. Lorsque les prix des maisons ont commencé à chuter, de nombreux propriétaires ont réalisé que leur maison ne valait pas le prix qu'on leur avait payé. Ceci, combiné à une augmentation des taux d'intérêt, a entraîné des défauts de paiement massifs. De ce fait, le nombre de saisies de prêts hypothécaires à risque a fortement augmenté en août 2006 et la bulle immobilière a éclaté l'année suivante.
#3. Prêts hypothécaires à intérêt seulement
Une hypothèque à intérêt seulement est le troisième type d'hypothèque à risque. Pendant la première partie de la durée du prêt, qui est généralement de cinq, sept ou dix ans, l'emprunteur ne paie que les intérêts sur le prêt. Il peut choisir de faire des remboursements de capital, mais il n'est pas obligé de le faire.
À l'expiration de ce terme, l'emprunteur peut soit commencer à rembourser le principal, soit refinancer l'hypothèque. Cela peut être une bonne option pour un emprunteur si son revenu fluctue chaque année ou s'il veut acheter une maison et s'attend à ce que son revenu augmente au cours des prochaines années.
Les prêts subprime sont-ils risqués ?
L'une des meilleures choses à propos des prêts hypothécaires à risque est qu'ils permettent aux gens d'obtenir des prêts immobiliers alors qu'ils n'auraient pas pu le faire autrement.
Cependant, ce n'est pas parce que vous êtes éligible à un subprime que vous devez en contracter un. Bien qu'il y ait certains avantages, il y a aussi certains risques à considérer.
- Tarifs élevés : Les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à risque ont généralement de faibles cotes de crédit et d'autres difficultés financières. Cela signifie qu'offrir ce type de prêt est beaucoup plus risqué pour un prêteur que d'offrir une hypothèque traditionnelle. Les prêteurs facturent des taux d'intérêt plus élevés pour compenser ce risque. Une hypothèque conventionnelle à taux fixe de 30 ans a actuellement un taux moyen inférieur à 3 %, mais une hypothèque à risque peut avoir des taux aussi élevés que 8 % à 10 % et nécessiter des acomptes plus importants.
- Acompte plus élevé : Cela peut être difficile si la valeur des maisons augmente rapidement et que vous risquez d'être hors de prix dans le quartier souhaité. Vous devez également faire attention à ne pas investir trop de votre épargne liquide dans votre maison. En cas d'urgence financière, vous devez avoir suffisamment d'économies pour couvrir toutes les dépenses, y compris votre paiement hypothécaire.
Lire aussi: RÈGLE PRIMAIRE HYPOTHÉCAIRE : Dois-je refinancer mon prêt hypothécaire ?
- Paiements plus élevés: Parce que vous devrez très probablement payer un taux d'intérêt plus élevé sur un prêt hypothécaire à risque, votre paiement mensuel sera plus élevé. Bien sûr, vous ne devriez jamais emprunter plus que ce que vous pouvez vous permettre de rembourser, et les prêteurs vérifieront cela. Si votre situation financière change, par exemple si vous perdez votre emploi ou avez une urgence médicale, ces paiements élevés peuvent devenir trop lourds à supporter. Les versements hypothécaires manqués peuvent gravement nuire à votre crédit ou, pire, entraîner une saisie.
- Phrases plus longues : Les durées d'un prêt hypothécaire conventionnel sont généralement de 15 à 30 ans. Les prêts hypothécaires à risque, en revanche, ont souvent des durées de remboursement de 40 à 50 ans. Vous pourriez donc passer une partie importante de votre vie à effectuer des versements hypothécaires. Cependant, cela augmente considérablement le montant des intérêts que vous payez sur la durée du prêt.
Quelle était la crise des prêts hypothécaires à risque ?
Après l'effondrement du marché immobilier américain en 2007, de 2007 à 2010, il y a eu une crise des prêts hypothécaires à risque. De nombreux emprunteurs n'ont pas été en mesure de rembourser leurs prêts lorsque la bulle immobilière a éclaté. Plusieurs institutions financières ont fait faillite en raison de l'augmentation spectaculaire des saisies. De nombreuses personnes ont eu besoin de l'aide du gouvernement. Outre le marché du logement aux États-Unis, le marché boursier a également chuté, le Dow Jones Industrial Average ayant chuté de plus de moitié. La crise s'est propagée à l'échelle mondiale et a été la principale cause de la crise financière mondiale.
Voici un bref aperçu de l'effondrement des prêts hypothécaires à risque.
Les prêts hypothécaires à risque sont des prêts accordés à des emprunteurs dont le crédit est faible. Ils présentent un risque de crédit élevé car ils n'ont pas d'antécédents de crédit solides. Ils sont également plus susceptibles que les autres de faire défaut. Pendant le boom immobilier des années 2000, de nombreux prêteurs ont émis des prêts hypothécaires à risque à des emprunteurs non qualifiés. En 2006, un an avant le début de la crise, les institutions financières ont prêté 600 milliards de dollars en prêts hypothécaires à risque, ce qui représente près du quart (23.4 %) de tous les prêts hypothécaires.
En raison d'un crédit facile et de normes de prêt laxistes, de nombreux emprunteurs à haut risque ont pu acheter des maisons hors de prix, alimentant une bulle immobilière. À mesure que le marché du logement se refroidissait, de nombreux propriétaires devaient plus que la valeur de leur maison. Alors que la Federal Reserve Bank augmentait les taux d'intérêt, de nombreux propriétaires ne pouvaient pas effectuer leurs paiements mensuels, en particulier ceux qui avaient des hypothèques à taux variable (ARM) et des prêts à intérêt seulement. Parce que les prix de l'immobilier baissaient, ils ne pouvaient pas refinancer ou vendre leur maison. Depuis le début de la crise, près de 5 millions de logements ont été saisis.
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Cela a eu un impact significatif sur les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et les obligations garanties par des créances (CDO), qui sont des produits d'investissement adossés à des hypothèques. Les institutions financières ont regroupé les prêts hypothécaires à risque dans des produits d'investissement complexes et les ont vendus à des investisseurs du monde entier. En juillet 2008, un prêt hypothécaire à risque sur cinq était en souffrance, 29 % des ARM étant gravement en souffrance. Les institutions financières et les investisseurs qui détenaient des MBS et des CDO se sont retrouvés avec des investissements presque sans valeur valant des billions de dollars.
La crise des prêts hypothécaires à risque a eu un effet important sur le marché immobilier américain et sur l'économie dans son ensemble. Cela a réduit la construction, la richesse et les dépenses de consommation, ainsi que la capacité des marchés financiers à prêter ou à lever des fonds. La crise des prêts hypothécaires à risque s'est finalement propagée à l'échelle mondiale, entraînant la crise financière mondiale de 2007-2009.
Les banques proposent-elles encore des prêts hypothécaires à risque ?
Bien que les prêts hypothécaires à risque soient encore disponibles aujourd'hui (et peuvent être appelés « prêts hypothécaires non admissibles »), ils font l'objet d'un examen plus minutieux. Ils ont également des taux d'intérêt plus élevés et des acomptes plus importants que les prêts traditionnels.
Le prêt Fha est-il un subprime ?
Étant donné que ces prêts ont un score de risque de défaut hypothécaire AEI de 40% lorsqu'ils sont mis sous pression, ils sont considérés comme des subprimes. Ce sont des crédits subprime basés sur l'historique : les indicateurs de crédit subprime ont longtemps été le crédit déprécié, représenté par un score FICO inférieur à 660 ou un taux d'endettement total supérieur à 42%
Enfin, selon le marketing, les prêts FHA sont des subprimes.
Quel pointage de crédit est supérieur aux subprimes ?
Il n'existe pas de solution unique pour les cotes de crédit que les prêteurs considèrent comme "subprime", mais Experian a un groupe : le crédit subprime est défini comme des scores FICO entre 580 et 669, qui se situent entre les fourchettes de crédit équitable et moyenne. Cependant, chaque prêteur peut utiliser une fourchette différente. Un pointage de crédit disponible dans le commerce comporte cinq niveaux de pointage de crédit :
- Hypothèques subprime profondes (cotes de crédit inférieures à 580)
- Prêts hypothécaires à risque (pointages de crédit de 580 à 619)
- Prêts hypothécaires à risque (pointages de crédit de 620 à 659)
- Prêts hypothécaires de premier ordre (pointages de crédit de 660 à 719)
- Hypothèques super-prime (pointages de crédit de 720 ou plus)
Qui profite des prêts subprime ?
Toute hypothèque à risque comporte un risque important. Le terme « subprime » ne concerne pas le prêt lui-même, mais les personnes qui le contractent et combien d'argent ils ont. Les emprunteurs ayant un crédit subprime sont plus susceptibles de faire défaut que ceux qui ont des cotes de crédit plus élevées.
Conclusion
Les prêts à risque permettent à davantage de personnes d'acheter des maisons, mais ils augmentent également la difficulté de le faire et la probabilité que les emprunteurs ne remboursent pas leurs prêts. Le défaut de paiement nuit à la fois à la cote de crédit de l'emprunteur et à celle du prêteur.
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Bibliographie
