Les contrats fonciers sont des alternatives au financement hypothécaire typique financé par le vendeur. Ils sont couramment utilisés lorsque les acheteurs ne peuvent pas obtenir de prêt hypothécaire auprès d'une banque ou d'un autre prêteur hypothécaire. Ils peuvent également être incapables d'obtenir un prêt hypothécaire en raison d'un mauvais crédit ou d'autres facteurs de qualification. Dans cet article, nous examinerons les avantages et les inconvénients d'un acompte sur les maisons avec contrat foncier à l'aide d'un exemple, ainsi que ce qu'il faut rechercher et quand utiliser un refinancement pour convertir votre contrat foncier en hypothèque standard.
Suite à la crise hypothécaire de 2007-2010, les maisons contractuelles foncières sont devenues de plus en plus populaires et considérées comme un choix viable. Ceux qui ont connu une saisie ou une vente à découvert peuvent être en mesure d'utiliser des contrats fonciers pour acheter une maison alors qu'ils n'auraient pas pu le faire autrement. Bien qu'elles puissent être bénéfiques, les maisons avec contrat foncier ont des inconvénients, alors lisez bien votre contrat avant de signer sur la ligne pointillée.
Qu'est-ce qu'un contrat foncier ?
Un contrat foncier est un contrat légal écrit ou un accord utilisé pour acheter un bien immobilier, tel qu'un terrain vacant, une maison, un immeuble d'appartements, un immeuble commercial ou d'autres biens immobiliers.
Les contrats fonciers sont similaires à une hypothèque en termes de financement de maisons spécialisées. Au lieu d'emprunter de l'argent à un prêteur ou à une banque pour acheter un bien immobilier, l'acheteur paie le propriétaire immobilier, ou le vendeur, jusqu'à ce que le prix d'achat soit payé en totalité.
Ces types de transactions peuvent être appelés contrats fonciers, contrats fonciers à tempérament, contrats de vente de terrains, contrats d'actes, mémorandums de contrats, contrats immobiliers ou obligations pour un titre, selon la terminologie juridique ou courante de l'immobilier dans votre région. .
Comment fonctionne un contrat foncier ?
Les deux parties à une transaction doivent signer les contrats fonciers. L'acheteur recevra un titre impartial ou un document de garantie complet après la signature. Cette paperasse protège l'acheteur en lui permettant d'accumuler des capitaux propres dans l'actif et en interdisant au vendeur de contracter une dette supplémentaire contre la succession ou de la vendre à d'autres. Parce que ces maisons contractuelles foncières permettent à l'acheteur de le faire, l'acheteur peut créer une valeur nette foncière. En outre, l'acheteur se voit accorder le droit d'occuper et d'améliorer la propriété.
Un contrat foncier, malgré son nom, n'est pas toujours un accord pour acquérir un terrain non bâti, bien que cela puisse l'être. La plupart du temps, il s'agit d'un contrat d'achat de la maison et du terrain en dessous et autour. Il est important de se rappeler que la personne qui vend la chose est également connue sous le nom de vendeur et que celle qui achète l'article est connue sous le nom de vendeur.
L'acheteur devient formellement propriétaire lorsque le vendeur a entièrement payé. De nombreux acheteurs sont mis à profit dans les pourparlers contractuels à cause de cela, en plus du fait que le contrat peut ne pas inclure tout ce qui est mentionné ci-dessus. Ce sujet est développé dans les sections suivantes. Cependant, avant tout, il est essentiel de comprendre les différents types de contrats immobiliers.
En quoi un contrat foncier est-il différent d'une hypothèque ?
Les prêts hypothécaires sont généralement conçus pour être vendus à d'importants investisseurs du marché hypothécaire tels que Fannie Mae et Freddie Mac. En conséquence, les prêts hypothécaires ont un ensemble généralisé de conditions définies pour ce qui se passe si vous manquez un paiement ou si vous devez faire des révisions pour modifier le prêt.
Contrairement au financement standard, les contrats fonciers sont entièrement entre vous et le propriétaire, de sorte que chacun sera unique. En tant qu'acheteur, vous devez faire preuve d'une extrême prudence lors de la négociation pour vous assurer que les conditions ne vous placent pas dans une position injustement désavantageuse.
Contrat foncier global vs contrat foncier traditionnel
Examinons deux approches différentes pour organiser une durée de contrat :
#1. Contrat foncier traditionnel :
Le vendeur conserve la propriété légale de la propriété dans ce type de contrat jusqu'à ce que le contrat soit entièrement payé. Pendant ce temps, l'acheteur obtient un titre équitable, lui permettant d'accumuler des capitaux propres dans la propriété et peut-être de rembourser la durée de son contrat en le convertissant en une hypothèque standard.
#2. Contrat foncier wrap-around :
Dans un contrat foncier global, l'acheteur et le vendeur conviennent d'un achat de terrain financé par le vendeur. Cependant, le vendeur continue d'effectuer des paiements sur son hypothèque existante, empochant la différence entre son versement hypothécaire et ce que l'acheteur lui verse mensuellement. Contrairement à une durée contractuelle conventionnelle, l'acheteur d'une durée contractuelle wrap-around reçoit immédiatement l'acte de garantie de la propriété, ce qui implique qu'il est propriétaire de la maison dès le début du contrat.
Une distinction importante entre les contrats fonciers réguliers et wrap-around est que le prêteur du vendeur doit consentir à une durée de contrat wrap-around car il ne recevra pas le montant total du remboursement. Dans ces accords, le prêteur obtient également une position de privilège junior, lui permettant de reprendre possession des maisons du contrat foncier si le vendeur qui détient l'hypothèque sous-jacente cesse de payer un acompte.
Sinon, les deux transactions foncières nécessitent souvent des versements échelonnés à des périodes convenues. L'acheteur peut ou non être tenu d'effectuer un paiement forfaitaire après le terme, une somme forfaitaire qui doit être payée pour satisfaire aux exigences du prêt.
Comment calculer les taux d'intérêt sur les maisons contractuelles foncières
Le paiement d'un contrat foncier peut être composé uniquement d'intérêts ou inclure le montant principal, selon les termes de l'accord.
Heureusement, vous n'avez pas besoin d'un calculateur de conditions contractuelles spécialisé pour déterminer combien vous pourriez payer. Multipliez simplement le montant financé par le taux d'intérêt et divisez le résultat par le nombre de versements dans une année pour calculer un paiement d'intérêts seulement. Par exemple, après un acompte de 10 %, le paiement mensuel des intérêts sur une propriété contractuelle foncière de 200,000 8 $ avec un taux d'intérêt de 1,200 % serait de XNUMX XNUMX $.
Si vos paiements contiennent du principe, la partie des intérêts du paiement échelonné diminuera avec le temps et variera d'un paiement à l'autre.
Avantages et inconvénients de l'achat de maisons sous contrat de terrain
Les contrats fonciers ont mauvaise réputation, mais ils ne sont pas toujours une mauvaise idée. Mais il est essentiel de comprendre pourquoi cette vente a toujours été une exploitation : elle expose les acheteurs à des dangers qu'ils ne rencontreraient pas sur le marché hypothécaire privé.
Voici quelques-uns des principaux avantages et inconvénients d'un acompte pour les maisons contractuelles foncières pour un acte de vente pour un acheteur potentiel :
Avantages
- Offre une alternative au financement standard pour les acheteurs non éligibles.
- Les acheteurs peuvent être en mesure d'organiser un faible acompte et des versements mensuels.
- Les acheteurs peuvent trouver la procédure plus souple car les clauses du contrat ne doivent pas respecter des normes ou réglementations strictes - l'acheteur et le vendeur doivent être d'accord.
- Les frais de clôture sont réduits car les frais de montage de prêt et autres frais et dépenses associés à une hypothèque standard ne sont pas applicables.
- Moins de temps pour fermer en raison de l'absence d'un prêteur tiers
Inconvénients
- Un prix d'achat et un taux d'intérêt plus élevés que dans un contrat d'achat standard
- Si l'acheteur fait défaut, il perd tous les droits sur la propriété et tous les paiements versés.
- Les acheteurs peuvent ignorer les privilèges en cours sur la propriété, ce qui pourrait compromettre leurs droits de propriété légaux.
- Moins de garanties que dans les transactions typiques, ce qui signifie que vous n'aurez peut-être pas de procédure de saisie et que vous pourriez être expulsé plus tôt.
- La propriété légale est retenue jusqu'à ce que le prêt soit entièrement remboursé.
Pourquoi utiliser un contrat foncier ?
Avant de s'engager dans une clause contractuelle, les acheteurs et les vendeurs doivent réfléchir attentivement. S'ils présentent de nombreux avantages, ils présentent également des inconvénients. Comprendre les deux côtés peut aider les acheteurs et les vendeurs à décider si la transaction est bonne pour eux.
Exemple de contrat foncier
Une mise à jour sur le site Web du gouvernement de Detroit souligne qu'un manuel destiné aux résidents de la ville pour les aider dans le cadre d'un contrat est en cours de production. La ville de Detroit a coopéré avec UM Poverty Solutions et Enterprise Community Partners pour fournir du matériel, des conseils et des procédures proposées pour toutes les étapes du processus d'acquisition de contrats, grâce à une subvention du Center for Financial Empowerment.
Le Guide de l'acheteur contractuel permet aux acheteurs de prendre en charge le processus d'achat d'une maison en les armant des informations dont ils ont besoin pour prendre des décisions éclairées concernant la propriété qu'ils souhaitent acheter et repérer les signaux d'avertissement qui suggèrent qu'ils reçoivent une mauvaise affaire. Il s'agit d'une première étape essentielle pour mettre davantage d'habitants de Détroit sur la voie de l'accession à la propriété, ce qui contribue à une plus grande stabilité du logement, à une meilleure mobilité économique et à une plus grande prospérité générationnelle.
Alternatives aux maisons contractuelles foncières
Un acheteur qui manque de fonds et/ou qui a un mauvais crédit peut être plus apte à louer qu'à acheter tout en économisant pour un acompte et en reconstituant son crédit. Vous pouvez être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel à faible mise de fonds et peut-être même obtenir une aide à la mise de fonds même si vous n'avez pas de mise de fonds sur un contrat foncier ou si vous avez une mise de fonds aussi faible que 3 %.
Une autre possibilité est une hypothèque auprès d'un prêteur de portefeuille ou d'une caisse populaire avec des règles de souscription plus souples. Ces prêteurs ne sont pas tenus de suivre les directives établies par Fannie Mae, Freddie Mac ou la Federal Housing Administration (FHA). Ils peuvent avoir une meilleure solution pour vous qui offre de meilleures conditions et garanties juridiques qu'un contrat.
Comment transformer un contrat foncier en une hypothèque traditionnelle
Une hypothèque typique est généralement plus sûre et plus rentable qu'une durée de contrat. En conséquence, il est habituel pour les acheteurs de se refinancer auprès d'un prêteur traditionnel le plus rapidement possible. Vous devriez être en mesure de refinancer dès que votre ratio de crédit, de revenu et de dette sur revenu (DTI) respecte les normes minimales si le titre de propriété aux termes du contrat est propre, c'est-à-dire qu'il n'a pas de privilèges ou de prélèvements. contre elle et aucune autre difficulté persistante.
Quel est l'autre nom d'un contrat foncier ?
Les autres contrats fonciers sont les clauses contractuelles, les contrats d'actes et les accords d'actes.
Un contrat foncier doit-il être enregistré ?
L'acheteur doit payer les taxes foncières selon les termes du contrat ou du mémorandum. La propriété doit être vendue dans les termes du contrat ou du mémorandum. Les contrats d'option d'achat ou de location ne sont pas admissibles aux déductions pour propriété familiale et hypothécaire. Les contrats fonciers ou le protocole d'accord doivent être enregistrés.
Qui paie les taxes foncières sur un contrat foncier ?
L'acheteur
Cependant, il n'y a pas deux accords identiques; par conséquent, les parties doivent analyser attentivement leur contrat pour s'assurer que les termes et conditions sont corrects. Un contrat foncier oblige l'acheteur à payer des impôts. Ils facturent également des frais supplémentaires tels que les impôts fonciers, les intérêts hypothécaires et les primes d'assurance.
Qu'est-ce qui rend un contrat foncier invalide?
Le contrat sera nul si l'objet est illégal. Les dispositions de votre contrat ne doivent enfreindre aucune loi fédérale ou étatique. Le contrat est nul si la formulation ou l'exécution du contrat oblige une partie à violer la loi.
Comment sortir d'un contrat foncier ?
Un contrat n'expirera pas automatiquement si l'une des parties le viole ou le répudie. Pour vous retirer d'un contrat, vous devez choisir de mettre fin au contrat en raison de la violation ou de la répudiation. Vous devez informer l'autre partie dès que vous avez connaissance de sa violation ou de sa répudiation.
Quel est l'avantage d'un contrat foncier pour un vendeur ?
Un contrat foncier permet au vendeur de bénéficier d'un flux de revenus constant sans les maux de tête liés à la gestion d'un bien locatif. Il fournit également un actif ou une participation au capital en échange d'autres biens.
Conclusion
Un contrat foncier permet aux acquéreurs de devenir propriétaires plus rapidement que s'ils sollicitaient un financement traditionnel. Les acheteurs ayant une faible cote de crédit ou d'autres préoccupations admissibles utilisent fréquemment ce financement. Avant de conclure un contrat, recherchez les avantages et les inconvénients et parlez à un avocat en immobilier et à un expert en prêt immobilier pour vous assurer de comprendre vos options de refinancement le moment venu.
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Bibliographie
