L'un des aspects les plus importants de l'achat d'une maison consiste à déterminer le type de prêt hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins. Un prêt hypothécaire jumbo peut être nécessaire pour acheter la maison de vos rêves ou, dans certaines régions du pays, pour acheter n'importe quelle maison.
Voici un guide pour vous aider à déterminer si une hypothèque jumbo et le taux sont bons pour vous.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire Jumbo ?
Un prêt hypothécaire jumbo, également connu sous le nom de prêt non conforme, est tout montant hypothécaire qui dépasse la limite de prêt conforme de la Federal Housing Finance Agency. Une hypothèque jumbo est plus risquée en matière de crédit et a un taux d'intérêt un peu plus élevé que les autres options de prêt car elle ne peut pas être accordée par Fannie Mae ou Freddie Mac.
Le plafond de prêt conforme actuel pour une propriété d'une unité aux États-Unis contigus est de 510,400 510,400 $. (y compris DC et Porto Rico). Si vous souhaitez acheter une maison pour plus de XNUMX XNUMX $, votre prêt sera classé comme jumbo.
Les restrictions sur les prêts jumbo diffèrent selon l'emplacement de la propriété et le nombre d'unités qu'elle contient. Les limites des prêts jumbo sont plus importantes en Alaska, à Guam, à Hawaï et dans les îles Vierges américaines.
Quel est le processus d'obtention d'un prêt hypothécaire Jumbo?
Les prêts jumbo, comme les prêts hypothécaires conventionnels, sont disponibles dans une variété de durées et de calendriers de remboursement, et il peut s'agir de prêts à taux fixe ou à taux révisable. Rocket Mortgage propose désormais des prêts jumbo à taux fixe de 15 et 30 ans ou à taux variable de 7 ans.
Les prêts jumbo, en revanche, fonctionnent différemment des hypothèques normales. Ces prêts ont des exigences plus strictes que les autres types de prêts hypothécaires, et vous devez répondre à des exigences très particulières en matière de type de propriété, d'acompte, de pointage de crédit et de ratio dette / revenu pour en obtenir un.
Classes de propriété
Parce qu'il n'y a pas de contraintes gouvernementales sur la façon dont vous pouvez utiliser votre prêt jumbo, vous pouvez acquérir une variété de propriétés. La plupart des prêts hypothécaires géants peuvent être utilisés pour les résidences principales, les maisons de vacances et les immeubles de placement tant que vous répondez aux autres exigences de votre prêteur.
Acompte
Par rapport aux prêts conformes, les prêts jumbo ont souvent des exigences de mise de fonds beaucoup plus importantes. Les prêteurs demandent fréquemment un acompte de 20% sur les prêts jumbo pour les maisons unifamiliales. Un acompte plus important peut également être exigé pour les résidences secondaires et les immeubles multifamiliaux. Enfin, la mise de fonds minimale est déterminée par le montant du prêt ainsi que votre pointage de crédit.
Pour une maison unifamiliale d'une valeur allant jusqu'à 2 millions de dollars, un acompte de 10.01% est requis avec le prêt Jumbo Smart de Rocket Mortgage. Une mise de fonds de 15 % est exigée pour l'achat d'une maison bifamiliale, aussi appelée duplex.
Notation de crédit
Lorsqu'il s'agit d'obtenir une hypothèque jumbo, votre pointage de crédit est très important. Votre pointage de crédit est une évaluation numérique de votre fiabilité en tant qu'emprunteur. Votre pointage de crédit peut varier de 300 à 850, et de nombreux éléments sont pris en compte pour le déterminer.
Le pointage de crédit exact requis pour être admissible à une hypothèque jumbo variera en fonction du prêteur et des circonstances du prêt. La qualification minimale pour un fixe de 30 ans sur les résidences principales, les maisons de vacances et les immeubles de placement avec un prêt Jumbo Smart est un score FICO médian de 680®, alors que cela peut aller jusqu'à 760 selon le type de propriété et ce que vous essayez. à accomplir dans votre transaction hypothécaire.
Un pointage de crédit minimum de 700 est requis pour un prêt fixe de 15 ans ou un Jumbo Smart ARM. Pour plus d'informations, contactez un expert en crédit immobilier.
Calcul de la dette au revenu (DTI)
Votre ratio dette / revenu (DTI) compare le montant d'argent que vous gagnez au montant de la dette que vous avez. Divisez tous vos paiements mensuels minimums obligatoires par votre revenu avant impôt pour calculer votre ratio DTI.
Par exemple, si vous payez 1,000 2,000 $ de factures chaque mois et que vous rapportez 50 1,000 $ avant taxes, votre ratio DTI est de 2,000 % : XNUMX XNUMX $ divisé par XNUMX XNUMX $.
Lors d'une demande de prêt jumbo, un faible ratio DTI est essentiel car il montre aux prêteurs que vous disposerez des flux de trésorerie adéquats pour effectuer vos versements hypothécaires. Vous pourrez peut-être obtenir un prêt jumbo avec un ratio DTI plus élevé si vous avez un acompte ou un pointage de crédit plus important.
Pourquoi les hypothèques Jumbo sont-elles traitées différemment ?
L'industrie hypothécaire fonctionne comme suit : les prêteurs créent des hypothèques, qu'ils vendent rapidement à des investisseurs hypothécaires tels que Fannie Mae ou Freddie Mac afin qu'ils puissent continuer à accorder des prêts. Cependant, Fannie et Freddie ne sont autorisés à acheter que des hypothèques conformes aux Les directives de la FHFA.
Suite à l'achat de ces prêts hypothécaires, Fannie et Freddie les mettent en commun avec d'autres prêts identiques pour les revendre à des investisseurs sur le marché hypothécaire secondaire. Un processus similaire se produit fréquemment avec les hypothèques jumbo, mais d'autres investisseurs sont impliqués.
Hypothèque conforme vs hypothèque géante
Un prêt jumbo vous donne plus de pouvoir d'achat qu'un prêt conforme, mais vous paierez plus d'intérêts car votre dette est plus importante.
Restrictions de prêt pour les prêts hypothécaires Jumbo
Un prêt jumbo est requis si vous souhaitez emprunter plus que le maximum de prêt pour votre région. Dans la majeure partie du pays, le plafond de prêt conforme pour 2022 est de 647,200 2022 $. Cependant, les restrictions de prêt sont plus élevées dans les communautés plus aisées. La limite de prêt de 970,800 est de XNUMX XNUMX $ pour une grande partie de la Californie, ainsi que pour les régions métropolitaines de New York et de Washington, DC. Cette année, l'Alaska et Hawaï ont également une limite de prêt plus élevée.
Les avantages d'un prêt hypothécaire Jumbo
Le principal avantage pour les emprunteurs est que les hypothèques jumbo leur permettent d'emprunter plus que les restrictions fixées par Fannie et Freddie. Un prêt jumbo, par exemple, vous permet d'emprunter 1 million de dollars contre une maison de 1.5 million de dollars.
Certains emprunteurs souhaitent financer une plus grande partie du coût de la maison plutôt que d'utiliser des liquidités, ce qui fait de l'hypothèque jumbo un outil financier utile et une partie d'une stratégie d'investissement plus large. Vous pouvez toujours bénéficier d'un taux d'intérêt raisonnable et financer la maison de votre choix sans être limité par la limite en dollars de l'hypothèque.
Comment obtenir un prêt hypothécaire Jumbo
Un prêt jumbo n'est pas disponible pour tous ceux qui en veulent un.
Les hypothèques Jumbo sont difficiles à obtenir car elles ne sont pas disponibles auprès de tous les prêteurs. Plus le prêt est important, plus il faut de temps pour le rembourser, et la période de remboursement plus longue présente plus de risques que la plupart des prêteurs ne sont prêts à accepter. Il est toujours possible d'obtenir un prêt hypothécaire jumbo, mais votre taux d'intérêt sera supérieur à celui d'un prêt immobilier standard, et l'admissibilité peut être extrêmement difficile.
Lynch nous offre un aperçu sans précédent du client moyen des prêts hypothécaires géants de PCMA.
- Montant du prêt: 1,004,302.89 XNUMX $
- Ratio prêt-valeur (LTV) : 61.24
- Score FICO : 740
- Âge de l'emprunteur : 61 ans
- Âge du coemprunteur : 59 ans
- Années à la maison : 16
Pour les prêts jumbo, les prêteurs recherchent une meilleure cote de crédit que pour les prêts hypothécaires normaux. Votre ratio dette / revenu est également important et les prêteurs aiment une fourchette de 43% à 36%.
En raison du montant de prêt plus élevé d'une hypothèque jumbo, certaines banques peuvent avoir besoin d'une preuve de réserve de trésorerie, comme des économies ou des bijoux, pour calmer leurs angoisses. Cela peut grandement contribuer à démontrer à un prêteur que vous êtes capable de rembourser votre prêt.
L'acompte est également plus élevé. De nombreux prêteurs accepteraient aussi peu que 3 % pour un prêt immobilier conventionnel, même si les experts financiers personnels recommandent de viser 20 %. Les prêteurs exigeront des acomptes allant de 15% à 30% sur les hypothèques jumbo. Des évaluations supplémentaires peuvent être nécessaires.
Taux d'intérêt des prêts hypothécaires géants
Alors que les hypothèques jumbo avaient des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques standard, la différence s'est rétrécie ces dernières années. Aujourd'hui, le taux annuel effectif global (APR) moyen d'un prêt hypothécaire jumbo est souvent comparable à celui des prêts hypothécaires conventionnels, voire moins cher dans certaines circonstances. Wells Fargo, par exemple, a facturé un TAEG de 3.360 % sur un prêt conforme à taux fixe de 30 ans et de 3.065 % sur un prêt jumbo au 1er janvier 2022
Bien que les GSE ne puissent pas les gérer, les prêts jumbo sont fréquemment titrisés par d'autres institutions financières ; parce que ces titres comportent un risque plus élevé, ils se négocient avec une prime de rendement par rapport aux prêts hypothécaires titrisés ordinaires. Cet écart, cependant, a été réduit par le taux d'intérêt sur les prêts eux-mêmes.
Acompte de prêt jumbo
Heureusement, les exigences d'acompte ont été assouplies tout au long de la même période. Auparavant, les prêteurs hypothécaires jumbo demandaient souvent aux acheteurs de maisons de verser 30 % du prix d'achat (contre 20 % pour les prêts hypothécaires conventionnels). Aujourd'hui, cette proportion est tombée à 10 à 15 %. Comme pour toute hypothèque, faire un plus grand acompte peut présenter plusieurs avantages. Cela inclut d'éviter le coût de l'assurance hypothécaire privée que les prêteurs facturent pour les acomptes inférieurs à 20 %.
Qui devrait demander un prêt Jumbo ?
Le montant que vous pouvez finalement emprunter est déterminé par vos actifs, votre pointage de crédit et la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter. Ces prêts hypothécaires sont jugés les plus appropriés pour un sous-ensemble de personnes à revenu élevé gagnant entre 250,000 500,000 $ et XNUMX XNUMX $ par année. Ce groupe est connu sous le nom de HENRY, qui représente les hauts revenus qui ne sont pas encore riches. Essentiellement, ce sont des gens qui gagnent beaucoup d'argent mais qui n'ont pas encore accumulé des millions de dollars en liquidités excédentaires ou d'autres actifs.
Bien qu'un membre du secteur HENRY n'ait peut-être pas gagné les richesses nécessaires pour acheter une nouvelle maison à prix élevé avec de l'argent, ces personnes à revenu élevé ont généralement des cotes de crédit supérieures et des antécédents de crédit plus longs que l'acheteur ordinaire à la recherche d'un prêt hypothécaire traditionnel pour un prix inférieur. montant. Ils sont également plus susceptibles d'avoir des comptes de retraite bien établis. Souvent, ils cotisent depuis plus longtemps que les salariés à faible revenu.
Un prêt jumbo ne fournira pas d'allégement fiscal important. La déduction des intérêts hypothécaires est limitée à 750,000 XNUMX $ pour les nouvelles dettes hypothécaires.
Ce sont les types de personnes que les institutions adorent souscrire à des produits à long terme, en partie parce qu'elles ont souvent besoin de services de gestion de patrimoine supplémentaires. De plus, il est plus pratique pour une banque de gérer une seule hypothèque de 2 millions de dollars que dix prêts de 200,000 XNUMX $.
Exigences spéciales pour les prêts hypothécaires géants
Lorsque les prêteurs sont censés prendre plus de risques, ils seront pointilleux sur les personnes à qui ils prêtent.
#1. Les prêteurs peuvent exiger des réserves de trésorerie.
Sur un prêt jumbo, les prêteurs doivent savoir que vous pouvez effectuer des paiements réguliers et réguliers. Votre prêteur aura besoin de relevés bancaires pour confirmer que vous avez suffisamment d'argent en banque pour effectuer vos paiements. Les prêteurs exigent souvent que les emprunteurs géants économisent jusqu'à 12 mois de dépenses avant d'approuver un prêt.
La seule méthode pour répondre aux exigences de réserve est d'avoir de l'argent sur votre compte bancaire. Les prêteurs peuvent prendre en compte jusqu'à 70 % de votre compte de retraite, vous n'avez donc pas à tout débourser pour respecter le critère de réserve. Les affaires et les cadeaux en espèces peuvent également contribuer à vos réserves obligatoires dans des situations spécifiques.
#2. Les frais de clôture ont augmenté.
Les frais de clôture se situent généralement entre 3% et 6% de la valeur totale de la maison, mais les prêts jumbo ont des frais de clôture nettement plus élevés que les prêts hypothécaires standard. Sur une hypothèque de 700,000 35,000 $, vous pouvez vous attendre à payer entre 53,000 XNUMX $ et XNUMX XNUMX $ en espèces à la clôture.
#3. Des revenus constants
Les prêts jumbo ne sont disponibles que pour les acheteurs ayant un revenu constant et prévisible. Lors d'une demande de prêt conventionnel, les prêteurs demandent fréquemment jusqu'à deux ans de W-2, de dossiers fiscaux et de 1099. Avec un prêt jumbo, votre prêteur peut demander plus de documents et une confirmation que votre revenu ne changera probablement pas après l'obtention du prêt.
# 4. Souscription manuelle
Les prêts jumbo sont souvent souscrits manuellement. Un professionnel de la finance passera en revue votre dossier de crédit, vos actifs et vos relevés bancaires au peigne fin. Ainsi, ils mettront en lumière toutes les erreurs précédentes. Si tu as un faillite or forclusion sur votre historique de crédit, vous aurez plus de mal à obtenir un prêt jumbo.
Les prêts Jumbo sont-ils difficiles à obtenir ?
Les prêts importants qui dépassent la limite de prêt fédérale sont appelés prêts hypothécaires jumbo. Ces prêts peuvent offrir des taux d'intérêt compétitifs, mais ils sont souvent plus difficiles à obtenir que les prêts conformes. Ils sont également un moyen facile pour les emprunteurs d'obtenir l'argent dont ils ont besoin pour acheter des résidences coûteuses.
Quels avantages les prêts Jumbo offrent-ils ?
Les prêts jumbo donnent aux emprunteurs la possibilité de faire un acompte moindre avec une assurance hypothécaire privée ou un acompte de 20% (PMI). En fonction de votre salaire, de vos antécédents de crédit, de votre budget et d'autres caractéristiques éligibles, cela pourrait se traduire par d'importantes économies initiales avec différentes options.
Est-il possible de rembourser un prêt Jumbo par anticipation ?
La plupart des prêteurs hypothécaires permettent aux emprunteurs d'effectuer des remboursements annuels allant jusqu'à 20 %. Au lieu de cela, une pénalité pour remboursement anticipé d'hypothèque se produit fréquemment lorsque des parties importantes d'un prêt sont refinancées, vendues ou autrement remboursées.
Qu'est-ce qui distingue une hypothèque géante d'une hypothèque conforme ?
En offrant un maximum nettement supérieur à celui des prêts conformes, les prêts jumbo portent bien leur nom. Les prêts jumbo sont destinés aux revenus élevés qui souhaitent acheter des résidences plus chères, tandis que les prêts conformes sont destinés à l'acheteur moyen.
Qu'est-ce que Jumbo a contre cela?
Les prêts jumbo seront généralement plus difficiles à obtenir car ils ne sont pas conformes et ont des valeurs supérieures à celles des prêts hypothécaires normaux. L'emprunteur peut être tenu de mettre de côté une réserve égale à un an de versements hypothécaires afin de se qualifier pour un prêt jumbo. Ce besoin peut être réduit avec un acompte plus important et un meilleur crédit.
Conclusion
Même sur les marchés immobiliers les plus chers, les prêts jumbo rendent l'accession à la propriété possible.
Un prêt jumbo est nécessaire si vous souhaitez acheter une propriété dans un marché très cher. La bonne nouvelle est que ces prêts sont de plus en plus faciles à obtenir et à qualifier en ligne.
FAQ sur les prêts hypothécaires géants
Qu'est-ce qu'un jumbo de 30 ans ?
Une hypothèque jumbo fixe de 30 ans est un prêt immobilier avec un taux d'intérêt fixe qui est remboursé sur 30 ans.
Le prêt jumbo nécessite-t-il 20%?
Les prêteurs demandent fréquemment un acompte de 20% sur les prêts jumbo pour les maisons unifamiliales. Un acompte plus important peut également être exigé pour les résidences secondaires et les immeubles multifamiliaux.
Quel est le ratio dette/revenu maximum pour un prêt jumbo ?
Le ratio dette/revenu maximal ne peut pas dépasser 45 %.
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