Si vous recherchez le prêt immobilier le plus abordable disponible, vous recherchez probablement un prêt conventionnel. Cependant, avant de vous engager auprès d'un prêteur, il est essentiel de comprendre les nombreux types de prêts conventionnels qui s'offrent à vous. Chaque choix de prêt conventionnel aura son propre ensemble d'exigences, de récompenses et d'inconvénients. Ici, nous discuterons du prêt hypothécaire conventionnel, des taux d'intérêt et des exigences en matière de pointage de crédit et verrons si c'est un bon choix pour vous.
Qu'est-ce qu'un prêt conventionnel ?
Un prêt conventionnel est un prêt qui n'est pas garanti par un organisme gouvernemental tel que le ministère des Anciens Combattants. Les hypothèques conventionnelles remplissent souvent les conditions d'acompte et de revenu imposées par Fannie Mae et Freddie Mac, ainsi que les restrictions de prêt imposées par la Federal Housing Finance Agency, ou FHFA.
L'exigence pour un prêt conventionnel est une cote de crédit d'au moins 620, tandis qu'une cote de 740 ou plus vous aidera à obtenir le meilleur taux. Selon votre situation financière et le montant emprunté, vous pourriez être en mesure de verser une mise de fonds d'aussi peu que 3 % avec un prêt conventionnel. (Cependant, gardez à l'esprit qu'un acompte plus important peut vous aider à bénéficier d'un tarif moins cher.)
Prêts conformes vs prêts conventionnels
Les prêts conventionnels sont souvent appelés à tort des hypothèques ou des prêts conformes. Bien qu'il y ait un certain chevauchement, les deux catégories sont distinctes. Une hypothèque conforme est une hypothèque dont les termes et conditions sous-jacents correspondent aux critères de financement de Fannie Mae et Freddie Mac. La Federal Housing Finance Agency, par exemple, fixe une limite annuelle en dollars (FHFA). Un prêt ne doit pas dépasser 647,200 2022 $ dans la plupart des États-Unis continentaux en 548,250 (contre 2021 XNUMX $ en XNUMX).
Par conséquent, si tous les prêts conformes sont conventionnels, tous les prêts conventionnels ne sont pas conformes. Une hypothèque jumbo de 800,000 XNUMX $, par exemple, est une hypothèque conventionnelle mais pas une hypothèque conforme car elle dépasse le montant qui peut être souscrit par Fannie Mae ou Freddie Mac.
Quels sont les différents types de prêts conventionnels ?
Lorsque vous comparez les prêteurs et les choix hypothécaires, vous pouvez rencontrer de nombreux types de prêts conventionnels. Voici quelques-unes des plus courantes, ainsi qu'une explication de leur fonctionnement.
- Prêts conventionnels conformes : Ce sont des prêts qui respectent les règles établies par Fannie Mae et Freddie Mac, y compris les montants de prêt maximaux indiqués ci-dessus.
- Prêts géants : Les prêts jumbo vous permettent d'emprunter plus que la limite de prêt maximale pour les prêts conformes. Cependant, ils nécessitent souvent une cote de crédit plus élevée, un ratio dette / revenu (DTI) inférieur et un acompte plus important.
- Prêts en portefeuille : Il s'agit de prêts conventionnels qu'un prêteur préfère détenir dans son propre portefeuille plutôt que de vendre sur le marché secondaire. Cette option permet au prêteur d'être plus flexible que ne le permettent les réglementations Fannie Mae et Freddie Mac, en particulier en ce qui concerne les cotes de crédit et les DTI.
- Prêts subprime : Les prêts conformes nécessitent un DTI inférieur à 50% et une cote de crédit de 620 ou mieux. Cependant, si votre crédit n'est pas tout à fait à la hauteur, vous pourrez peut-être bénéficier d'un prêt hypothécaire à risque.
- Prêts conventionnels amortis : Ces prêts sont entièrement amortis, de sorte que les acheteurs de maison bénéficient d'un paiement mensuel fixe du début à la fin de la période de remboursement du prêt, sans paiement forfaitaire. Des taux hypothécaires fixes ou ajustables sont disponibles pour les prêts conventionnels amortis.
- Prêts hypothécaires à taux révisable: Un prêt hypothécaire à taux fixe a le même taux d'intérêt – et donc la même mensualité – pendant toute la durée du prêt. Un prêt hypothécaire à taux variable, en revanche, offre un taux d'intérêt fixe pour une durée déterminée, souvent entre trois et dix ans. Votre taux d'intérêt sera ajusté annuellement en fonction des taux du marché.
Exigences de prêt pour un prêt conventionnel
Vous devez satisfaire aux exigences de prêt pour être admissible à tout type de prêt hypothécaire conventionnel. Les prêts conventionnels ont généralement des exigences plus strictes que les prêts garantis par le gouvernement, notamment :
#1. Pointage de crédit
Si vous imaginez obtenir un prêt conventionnel en une série d'étapes, la première étape serait votre pointage de crédit. Les prêteurs hypothécaires ont besoin d'un pointage de crédit minimum de 620 pour se qualifier pour un prêt conventionnel. Pour obtenir le taux d'intérêt et le contrat les plus élevés, vous aurez besoin d'un pointage de crédit considérablement plus élevé, généralement de 740 ou plus.
#2. Ratio DTI (dette sur revenu)
En gravissant les échelons, le prochain élément d'information qu'un prêteur examinera est votre ratio dette / revenu (DTI). Votre ratio DTI tient compte d'autres dettes mensuelles telles que les prêts automobiles, les prêts étudiants et les dettes de carte de crédit. La plupart des prêteurs ne permettront pas à ce ratio de dépasser 43 %, tandis que certains peuvent faire une exception et autoriser jusqu'à 50 %.
#3 Acompte
Contrairement à certains prêts assurés par le gouvernement, un prêteur ne vous offrira pas 100 % du prix d'achat d'une maison dans le cadre d'un prêt conventionnel ; vous devez être en mesure de verser un acompte. De nombreux prêts conventionnels à taux fixe pour une habitation principale (pas une résidence secondaire ou un immeuble de rapport) ne permettent qu'un acompte de 3% ou 5%. Si vous optez pour un prêt conventionnel de 3 % pour acheter une maison de 350,000 10,500 $, par exemple, vous devrez rembourser au moins XNUMX XNUMX $.
# 4. Assurance hypothécaire privée
La possibilité de déposer seulement 3 % est une caractéristique tentante des prêts hypothécaires conventionnels, mais elle s'accompagne d'un paiement : l'assurance hypothécaire privée (PMI). Parce que vous n'avez pas versé d'acompte de 20 %, PMI protège le prêteur en cas de défaut. Ainsi, jusqu'à ce que vous ayez 20% de valeur nette dans votre maison - soit en remboursant votre hypothèque, soit en augmentant la valeur de votre maison - vous devez payer le PMI.
#5. Montant du prêt
La dernière étape vers l'obtention d'un prêt conventionnel consiste à déterminer le montant d'argent que vous devez emprunter. Chaque année, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) établit des restrictions pour se conformer aux prêts conventionnels. Ceux-ci diffèrent selon l'endroit où se trouve la propriété. La limite pour 2021 dans la majorité des États-Unis est de 548,250 822,375 $. Des limites de XNUMX XNUMX $ s'appliquent dans les régions où les prix sont plus élevés comme la Californie et la ville de New York. Tout ce qui est plus grand nécessitera un prêt jumbo.
Comment obtenir un prêt conventionnel
Si vous avez déterminé qu'un prêt conventionnel vous convient le mieux, voici comment en obtenir un :
#1. Examinez votre pointage de crédit.
Avant de faire quoi que ce soit d'autre, vous devez comprendre votre situation de crédit. Vous pouvez le faire gratuitement en vérifiant votre pointage de crédit avec Experian. Si votre pointage de crédit est de 620 ou mieux, vous pourriez être admissible à un prêt conventionnel conforme. Et si c'est entre le milieu et le haut des 700, vous aurez plus de chances de bénéficier de conditions de prêt favorables.
#2. Mettez de l'argent de côté pour un acompte.
Bien que de nombreux prêts conventionnels n'exigent pas un acompte important, plus vous mettez d'argent, plus vous avez de chances d'être admissible à un taux d'intérêt plus bas.
#3. Examinez votre ratio dette-revenu.
Les prêteurs prendront en compte votre DTI en plus de votre pointage de crédit. Les prêteurs préfèrent souvent que le total de vos prêts mensuels ne dépasse pas 36 % de votre revenu mensuel brut. Ils peuvent étendre leur DTI nécessaire à 43% ou plus dans certaines situations, mais Fannie Mae et Freddie Mac n'accepteront que 50% pour les prêts conformes.
#4. Renseignez-vous auprès des prêteurs hypothécaires.
Considérez plusieurs fournisseurs de prêts hypothécaires, y compris les taux qu'ils proposent, le fonctionnement du processus de demande et si vous pouvez postuler en ligne. Avant de postuler, essayez de découvrir au moins trois à cinq prêteurs que vous préférez.
#5. Obtenez une préapprobation.
Une préapprobation hypothécaire est un document d'un prêteur hypothécaire qui s'engage effectivement à vous donner jusqu'à un certain montant d'argent pour acheter une maison si certaines conditions sont remplies. Au cours de cette procédure, le prêteur ou le courtier vous informera si d'autres changements sont nécessaires pour améliorer votre admissibilité à l'achat d'une maison.
Quels sont les avantages d'un prêt conventionnel ?
Il n'y a pas de prêt hypothécaire unique, il est donc essentiel de comprendre les avantages et les inconvénients de chacune de vos options avant de prendre une décision. Voici quelques-uns des avantages d'un prêt conventionnel :
#1. Taux d'intérêt bon marché :
Avoir une bonne cote de crédit peut vous aider à bénéficier d'un taux d'intérêt peu élevé. De plus, une fois que votre ratio prêt-valeur atteint 80 %, vous pouvez demander qu'ils renoncent à l'exigence d'assurance. En revanche, le coût de l'assurance hypothécaire associé à un prêt FHA peut se poursuivre pendant toute la durée du prêt, tout comme les frais de garantie associés à un prêt USDA.
#2. Limites de prêt plus élevées :
Alors que les prêts conformes ont des limites, les prêts conventionnels jumbo peuvent aller encore plus haut si nécessaire. Les prêts assurés par le gouvernement peuvent ne pas vous offrir le même niveau de flexibilité.
Certains prêteurs ont plus de latitude avec les prêts conventionnels qu'avec les prêts assurés par le gouvernement, du fait qu'ils ne sont pas tenus de suivre les critères imposés par ces organismes gouvernementaux.
Quels sont les inconvénients d'un prêt classique ?
Outre certains des avantages d'obtenir un prêt conventionnel par rapport à un prêt garanti par le gouvernement, il y a certains inconvénients à considérer :
#1. Plus d'exigences en matière de pointage de crédit :
Pour être admissible à un prêt conventionnel conforme, vous avez normalement besoin d'une cote de crédit d'au moins 620, ce qui est supérieur à ce dont certains prêts garantis par le gouvernement ont besoin.
#2. Exigences de mise de fonds plus élevées :
Si vous êtes un acheteur d'une première maison, certains programmes de prêts conventionnels vous permettent de déposer aussi peu que 3 % ou peut-être rien du tout, mais attendez-vous à payer 5 % par la suite. En comparaison, les prêts FHA nécessitent un acompte de 3.5%, tandis que les prêts USDA et VA ne nécessitent aucun acompte.
#3. Critères de qualification plus stricts :
Les prêts hypothécaires assurés par le gouvernement présentent moins de risques pour le prêteur, vous pourrez donc peut-être en bénéficier si vous remplissez les conditions d'admissibilité de l'agence. En revanche, étant donné que le prêteur prend un plus grand risque en accordant le prêt, votre situation financière personnelle peut être inspectée plus en détail avec un prêt conventionnel.
Qu'est-ce qui différencie un prêt hypothécaire conventionnel des autres types de prêts ?
Voyons comment les prêts conventionnels se comparent à d'autres options de prêt courantes.
Prêts VA vs prêts conventionnels
Alors que les prêts conventionnels sont ouverts à tous ceux qui remplissent les conditions, les prêts VA sont exclusivement disponibles pour les anciens combattants, les membres en service actif et leurs conjoints survivants en tant qu'avantage du service militaire.
Les exigences des prêts VA sont comparables à celles des prêts conventionnels. Les prêts VA, en revanche, présentent quelques grands avantages.
Tout d'abord, les prêts VA ne nécessitent pas d'acompte. Deuxièmement, les prêts VA ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire.
Voici quelques éléments à prendre en compte si vous souhaitez bénéficier d'un prêt VA au lieu d'un prêt conventionnel :
- Vous ne pouvez pas utiliser un prêt VA pour acheter une résidence secondaire. Le ministère des Anciens Combattants exige que les titulaires de prêts VA vivent dans la maison achetée avec un prêt VA. Les résidences secondaires et de vacances ne sont pas autorisées avec les prêts VA.
- Vous devez payer des frais de financement. Les frais de financement VA compensent les contribuables pour les frais d'obtention d'un prêt VA. Les frais de financement sont supprimés pour certains groupes (conjoints survivants, personnes en invalidité VA et bénéficiaires de Purple Heart en service actif). Les frais de financement varient en fonction de votre acompte, si vous achetez ou refinancez, et combien de fois vous avez utilisé votre avantage de prêt VA. Il varie de 1.25 % à 3.3 % du montant du prêt.
Prêts FHA vs prêts conventionnels
Les prêts FHA ont des exigences de crédit moins strictes que les prêts conventionnels. Les prêts FHA, qui sont souscrits par la Federal Housing Administration, permettent une approbation avec aussi peu qu'un pointage de crédit de 500 et un acompte de 10 %. Un acompte minimum de 3.5% est requis pour les cotes de crédit supérieures à 580. Alors que les prêts conventionnels nécessitent un acompte inférieur (3%), vous devez avoir une cote de crédit d'au moins 620 pour être admissible.
Lorsque vous choisissez entre un prêt conventionnel et un prêt FHA, le coût de l'assurance hypothécaire doit être pris en compte. Si vous mettez moins de 10% sur un prêt FHA, vous devez payer une assurance hypothécaire pour la durée du prêt, quel que soit le montant de capital dont vous disposez. D'un autre côté, une fois que vous atteignez 20 % de fonds propres sur un prêt conventionnel, vous n'aurez pas à payer d'assurance hypothécaire privée.
Prêts USDA vs prêts conventionnels
Alors que les prêts conventionnels sont disponibles dans tout le pays, les prêts USDA * ne sont disponibles que dans les communautés rurales qualifiées. Ceux qui sont admissibles à un prêt USDA peuvent trouver qu'il s'agit d'un prêt relativement raisonnable par rapport à d'autres options de prêt.
Un prêt conventionnel n'a pas de limite de revenu maximum. Cependant, les prêts USDA ont des limites de revenu qui varient en fonction de l'emplacement et de l'état où vous achetez la maison. Votre prêteur évaluera les salaires de tout le monde dans la maison - pas seulement les personnes sur le prêt - lorsqu'il déterminera votre admissibilité à un Prêt USDA.
Les prêts de l'USDA ne nécessitent pas le paiement d'une assurance hypothécaire privée (PMI), mais ils nécessitent le paiement d'une charge garantie, qui équivaut au PMI. Si vous le payez en totalité, le coût est de 1 % du montant total du prêt. Vous pouvez également payer les frais de garantie dans le cadre de votre paiement mensuel. La charge de garantie est généralement moins chère que le PMI.
Quels sont les taux des prêts conventionnels ?
Les taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire conventionnel fluctuent quotidiennement. Les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires conventionnels sont généralement légèrement inférieurs aux taux d'intérêt des prêts FHA et légèrement supérieurs aux taux d'intérêt des prêts VA. Cependant, le taux d'intérêt précis que vous recevrez sera déterminé par votre situation particulière.
Bien que de nombreux sites Web puissent vous fournir une estimation des taux d'intérêt des prêts conventionnels, la meilleure façon de voir votre taux d'intérêt hypothécaire réel est de faire une demande.
Qu'est-ce qui différencie un prêt conventionnel d'un prêt ordinaire ?
Les prêteurs privés offrent des prêts hypothécaires conventionnels sans le soutien du gouvernement. Ils ne sont pas soutenus par le gouvernement comme les prêts FHA. La qualification nécessite une cote de crédit, un ratio DTI et un acompte plus élevés.
Pourquoi les prêts conventionnels sont-ils meilleurs ?
Si vous avez un bon crédit et un faible niveau d'endettement, envisagez un prêt traditionnel. Payer 20% à l'avance élimine le PMI et réduit les versements hypothécaires. Les prêts conventionnels nécessitent aussi peu que 3% de mise de fonds.
Quel est le risque d'un prêt conventionnel ?
Les prêts conventionnels sont plus flexibles mais plus risqués car ils ne sont pas assurés par le gouvernement fédéral. Cela rend plus difficile l'obtention d'un prêt standard, qui vous protège financièrement.
Quel est le risque d'un prêt conventionnel ?
Un prêt hypothécaire conventionnel de 15 ou 20 ans est possible. Tarifs : Fixes ou modifiables. Le pointage de crédit et l'historique déterminent le taux d'intérêt.
Qui approuve les prêts conventionnels ?
Le souscripteur peut approuver, refuser ou mettre en pause votre demande de prêt immobilier. Effacer pour fermer : si c'est le cas, vous avez tout fourni. Planifiez votre fermeture avec le prêteur.
Conclusion
Il existe plusieurs alternatives hypothécaires à votre disposition, mais un prêt conventionnel peut être une décision judicieuse pour maintenir les coûts bas et est l'une des options les plus courantes pour les emprunteurs.
Avoir votre pointage de crédit, vos revenus et vos actifs en ordre est la meilleure approche pour vous qualifier pour un prêt conventionnel. Gardez à l'esprit que, même si certains prêteurs sont prêts à faire preuve de souplesse lorsqu'ils demandent un prêt conventionnel, vous devez normalement compenser une faiblesse dans un domaine. Par exemple, si votre cote de crédit est faible, vous aurez normalement besoin d'un acompte plus important et d'un salaire plus élevé. Dans l'ensemble, si vous avez un acompte, un revenu suffisant et une cote de crédit admissible, vous devriez pouvoir recevoir un prêt conventionnel.
FAQ sur les prêts conventionnels
Est-il difficile d'obtenir un prêt classique ?
Même si le prêt conventionnel est le type de prêt hypothécaire le plus courant, il est étonnamment difficile à obtenir. Les emprunteurs doivent avoir une cote de crédit minimale d'environ 640 pour être admissibles (la cote minimale la plus élevée de tous les produits hypothécaires) et un ratio dette / revenu de 43% ou moins.
Est-il préférable d'aller FHA ou conventionnel?
Si vous avez un crédit solide ou excellent, un prêt conventionnel est souvent préféré car votre taux hypothécaire et vos charges PMI seront plus faibles. Cependant, si votre pointage de crédit se situe dans les 500 supérieurs ou les 600 inférieurs, un prêt FHA peut être idéal. FHA est souvent l'alternative la moins chère pour les clients avec un crédit médiocre.
Quelle est la mise de fonds minimale pour un prêt classique ?
La mise de fonds minimale pour un prêt hypothécaire conventionnel est de 3 %. Cependant, les emprunteurs ayant des cotes de crédit plus faibles ou des ratios d'endettement plus élevés peuvent être tenus de déposer davantage.
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