Lorsqu'il s'agit d'acheter une maison, il peut être difficile de verser une mise de fonds, surtout si vous voulez mettre 20 % de côté pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée. Si vous ne pouvez pas vous permettre un gros acompte, un prêt de ferroutage peut être une alternative viable pour vous. Cependant, ces prêts ont leur propre ensemble de prix et d'inconvénients. Voici ce que vous devez savoir sur un prêt hypothécaire de ferroutage, les prêteurs, comment les refinancer et leurs alternatives.
Qu'est-ce qu'un prêt complémentaire ?
Un prêt de ferroutage consiste à obtenir deux hypothèques, une grande et une petite. La plus petite hypothèque se « cache » derrière la plus grande. Une hypothèque traditionnelle est un prêt principal. L'autre option est un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit.
La raison principale pour obtenir un prêt de ferroutage est d'éviter de payer une assurance hypothécaire privée.
Comment fonctionne un prêt de ferroutage ?
Un prêt de ferroutage fonctionne comme suit : Vous obtenez une hypothèque d'un montant forfaitaire de 80 % du prix d'achat de la maison. Au lieu de payer les 20 % restants en espèces pour un acompte, vous contractez un deuxième prêt (généralement à 10 %) puis vous mettez les 10 % restants en espèces.
Supposons que vous vouliez acheter une maison de 200,000 20,000 $ mais que vous n'ayez que 160,000 80 $ d'économies. En utilisant la technique du prêt superposé, vous obtiendriez un prêt hypothécaire de 20,000 10 $ (20,000 pour cent). Ensuite, vous contracterez un prêt de 10 XNUMX $ (XNUMX % ). Enfin, vous paierez les XNUMX XNUMX $ restants (XNUMX %) à titre d'acompte.
Vous utilisez cette approche pour obtenir les deux prêts en même temps. Le deuxième prêt plus petit, généralement un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit (HELOC) avec une période de tirage de 10 ans, complète le premier pour satisfaire vos besoins d'emprunt totaux.
Cependant, vous n'êtes pas obligé d'obtenir les deux prêts auprès du même prêteur. Si vous informez votre prêteur hypothécaire principal que vous avez l'intention d'utiliser un prêt de ferroutage, il vous recommandera à un deuxième prêteur qui pourra vous fournir le financement supplémentaire.
Types de prêt de ferroutage
Il existe plusieurs types de prêts solidaires :
Obtenir une deuxième hypothèque : Un prêt de ferroutage standard comporte deux hypothèques. Cela signifie deux ensembles différents de frais et de conditions de clôture. Il peut même être nécessaire d'utiliser deux prêteurs distincts.
- Prêt participatif immobilier : Si vous vivez actuellement dans une maison que vous avez remboursée (ou considérablement réduite avec votre hypothèque), vous pouvez demander un prêt sur valeur domiciliaire, qui est une somme forfaitaire en espèces que vous pouvez mettre sur le dos d'une hypothèque jusqu'à à 80% du prix d'achat.
- HELOC : Un HELOC est similaire à un prêt sur valeur domiciliaire, sauf que le taux d'intérêt sur un HELOC est variable, de sorte que vos paiements mensuels fluctueront et vous retirerez de l'argent plutôt que de retirer une grosse somme d'un coup.
Pourquoi il peut être difficile d'obtenir un prêt de ferroutage
En théorie, un prêt de ferroutage semble être l'alternative supérieure, mais il existe des dangers, par conséquent, le prêteur exigera une preuve que vous pouvez gérer la dette supplémentaire.
Une chose à garder à l'esprit est que le prêteur hypothécaire tiendra compte de votre ratio dette / revenu (DTI) lors de l'approbation de votre prêt. Parce que vous contractez effectivement deux prêts pour une propriété, vous contractez plus de dettes, vous aurez donc besoin d'un salaire plus élevé pour couvrir les deux.
Votre DTI ne doit pas dépasser 28 %, ce qui signifie que le coût mensuel total de vos deux prêts ne peut pas dépasser 28 % de votre revenu mensuel brut. Si votre revenu mensuel avant impôt est de 6,000 1,680 $, par exemple, vous ne serez pas admissible à un prêt de ferroutage qui coûte plus de XNUMX XNUMX $ par mois.
De plus, parce qu'il est dangereux de contracter deux prêts distincts en même temps, vous aurez besoin d'un bon crédit pour être admissible à un prêt de ferroutage. Chaque prêteur a diverses exigences, mais une cote de crédit d'au moins 680 est requise.
Avantages des prêts superposés
#1. Évitement PMI
L'une des raisons les plus courantes pour obtenir un prêt de ferroutage est d'éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI), qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Obtenir deux hypothèques coûte moins cher pour le propriétaire et les intérêts sont souvent déductibles d'impôt. Avant de faire un choix financier aussi important, nous vous recommandons de consulter votre fiscaliste.
Lorsque vous avez 20 % ou plus de valeur nette dans votre maison, vous avez le droit légal de demander à votre prêteur d'interrompre votre PMI. Sinon, le prêteur est tenu d'interrompre le PMI une fois que vous avez atteint 22% de capitaux propres dans votre propriété.
#2. Acomptes réduits
Une hypothèque de ferroutage peut également être utilisée pour financer plus de 80 % du prix d'achat d'une maison (également appelée 80 % prêt-valeur ou LTV).
Par exemple, si un acheteur de propriété n'a assez d'argent que pour un acompte de 5%, il peut contracter un prêt 80/15/5. Le « 80 » fait référence à l'hypothèque initiale, qui finance les premiers 80 % du prix d'achat de la maison. Le « 15 » fait référence à la deuxième hypothèque, qui finance les 15 % restants du prix d'achat. Le « 5 » représente la mise de fonds de 5 % de l'emprunteur.
Cela peut être fait de deux manières : 80/15/5 ou 80/10/10. Certains prêteurs de prêt de ferroutage, cependant, offrent une option 80/20 dans laquelle la deuxième hypothèque couvre le reste du prix d'achat sans acompte.
# 3. Commodité
Un prêt de ferroutage peut être un outil utile pour les acheteurs de propriété. Étant donné qu'une hypothèque de ferroutage ferme en même temps que l'hypothèque initiale, il n'est pas nécessaire d'assister à deux clôtures, de signer deux séries de documents ou de payer deux frais de clôture différents. Si votre prêteur d'origine n'offre pas de prêts de ferroutage, il proposera très probablement un autre prêteur avec lequel il a une relation de travail.
Le deuxième prêt peut parfois être structuré de manière à ce que le propriétaire puisse en bénéficier. Par exemple, si le deuxième prêt est une ligne de crédit sur valeur domiciliaire, le propriétaire peut utiliser le prêt pour améliorer sa maison.
Les prêts superposés peuvent également être conçus pour accepter des paiements d'intérêts simples. Cela signifie que vous n'avez qu'à payer les intérêts pendant une durée déterminée, mais vous pouvez ajouter autant de capital que vous le souhaitez.
Cette option offre aux propriétaires plus d'options sur la façon dont ils peuvent dépenser leur argent. Ils peuvent le mettre dans leur 401 (k) ou d'autres investissements financiers, rembourser une dette de carte de crédit à intérêt élevé ou le conserver pour un jour de pluie.
#4. En gardant Prêt Jumbo Taux d'intérêt au minimum
Si vous recherchez une propriété plus chère, un prêt de ferroutage peut vous permettre de contourner les contraintes de prêt des prêts jumbo. Des taux d'intérêt plus bas sur la première hypothèque vous seront bénéfiques.
Les inconvénients du prêt de ferroutage
D'un autre côté, les hypothèques superposées présentent un certain nombre d'inconvénients qui peuvent décourager l'emprunteur. Voici quelques exemples:
#1. Taux d'intérêt plus élevés :
Étant donné que la deuxième hypothèque est liée aux taux d'intérêt à court terme, elle est généralement financée à un taux hypothécaire plus élevé que l'hypothèque principale. En fait, ces taux pourraient éventuellement l'emporter sur les dépenses du PMI.
#2. Des mensualités plus élevées :
Les deuxièmes hypothèques sont souvent limitées aux résidences principales et ont une durée de prêt plus courte que les premières hypothèques. Cela signifie des versements hypothécaires mensuels plus élevés et des restrictions sur le type de maison.
#3. Restrictions de montant :
Les deuxièmes hypothèques sont également limitées à des montants de prêt ne dépassant pas 100,000 XNUMX $. Cependant, certains prêteurs de prêt de ferroutage permettent plus. Les prêts de ferroutage ne sont pas disponibles auprès d'autres prêteurs, tels que Rocket Mortgage®.
Exigences pour un prêt de ferroutage
Les conditions et les modalités de prêt diffèrent d'un prêteur à l'autre. Cependant, la majorité des prêteurs qui offrent ce type de programme suivent plusieurs des mêmes normes. Gardez à l'esprit que les normes énumérées ci-dessous ne lient aucun prêteur en particulier, mais vous devez vous attendre à ce qui suit :
- Un emprunteur doit normalement répondre à toutes les mêmes exigences qu'un prêt conventionnel. Cela comprend au moins deux ans d'antécédents professionnels satisfaisants, aucun problème de crédit sérieux et des restrictions de réserve imposées par certains prêteurs (une certaine quantité d'épargne liquide).
- Un pointage de crédit de 680 ou plus est requis. Vous pourriez trouver un prêteur qui fera une exception, mais nous ne connaissons aucun prêteur hypothécaire qui acceptera une cote de crédit inférieure.
- Il vous sera demandé de verser un acompte. Le montant nécessaire est déterminé par le programme de prêt complémentaire pour lequel vous postulez. Sur un programme 80/10/10, vous devez prévoir un acompte de 10 %. Vous devrez déposer 5% sur un programme 80/15/5.
Meilleurs prêteurs de prêt de ferroutage en 2023
Tous les prêteurs hypothécaires énumérés ci-dessous offrent un prêt de ferroutage en plus des prêts hypothécaires typiques tels que FHA, USDA, et les prêts conventionnels. Nous vous recommandons de parler avec l'un des experts en prêts de ces entreprises qui peut vous aider à faire une sélection éclairée.
- Banquier alpin
- Hypothèque Bluewater
- Capitale de l'Étoile du Nord
- Prêt Arcus
- Union de crédit fédérale du premier château
- Société de capital de gros
- Prêts hypothécaires à l'échelle de la ville
Comment un prêt de ferroutage aide-t-il à supprimer le PMI ?
Les prêteurs de prêt de ferroutage exigent fréquemment une assurance hypothécaire privée (PMI) si l'acompte sur le prêt est inférieur à 20 %. Dans certaines situations, une hypothèque de ferroutage peut être utilisée pour fournir le capital de mise de fonds pour atténuer ce besoin. Il convient de noter que chaque prêt peut inclure des conditions ou des restrictions qui l'empêchent d'être utilisé de cette manière.
Un prêt junior ou senior est-il un prêt hypothécaire complémentaire ?
Une hypothèque de ferroutage est un prêt junior qui est subordonné au prêt senior, l'hypothèque principale. Les prêts hypothécaires juniors ont souvent des taux d'intérêt plus élevés, sont limités à des montants de prêt plus petits et peuvent faire l'objet d'imitations supplémentaires.
Comment pouvez-vous refinancer un prêt de ferroutage ?
Vous vous demandez peut-être : « Serai-je en mesure de refinancer si j'acquiers un prêt de ferroutage ?
Oui, mais le refinancement avec une deuxième hypothèque est un peu plus difficile.
Lorsque vous refinancez un prêt de ferroutage, vous pourrez peut-être rembourser la deuxième hypothèque. Vous pouvez combiner deux prêts hypothécaires en un seul de cette manière, ce qui réduit efficacement votre taux d'intérêt et le total des intérêts payés.
Cela ne sera pas considéré comme un refinancement en espèces tant que vous pouvez démontrer que vous avez utilisé la totalité de la deuxième hypothèque pour acquérir votre maison. Cela signifie que vous pouvez bénéficier de taux réduits.
Lorsque vous refinancez un prêt de ferroutage, vous devez vous assurer que vous disposez de suffisamment de fonds propres dans votre maison pour rembourser tout solde impayé sur la deuxième hypothèque.
Vous pouvez refinancer votre prêt de ferroutage pour combiner les deux dettes en une seule, ou vous pouvez refinancer simplement la première hypothèque et laisser le deuxième privilège seul.
La deuxième option consiste à refinancer uniquement l'hypothèque principale et à laisser le deuxième privilège (le « prêt de ferroutage ») seul.
Vous devrez vous engager avec le prêteur qui détient votre deuxième hypothèque pour y parvenir. Il doit accepter de prendre un siège arrière à votre hypothèque nouvellement refinancée. C'est ce qu'on appelle un « accord de subordination ».
Dans l'ensemble, vous ne devriez pas être empêché de refinancer votre prêt de ferroutage à un taux d'intérêt réduit à l'avenir. Cependant, sachez qu'il y aura plus de cerceaux à franchir.
Alternatives de prêt de ferroutage
Selon McBride, les prêts de ferroutage étaient typiques avant que plusieurs programmes de prêts hypothécaires à faible mise de fonds ne deviennent populaires. Si vous vous inquiétez de cet acompte de 20 %, il existe une variété de prêts et de subventions pour l'achat d'une première maison pour vous aider à emménager dans une maison avec moins d'argent initial et sans la couche supplémentaire d'un prêt de ferroutage :
#1. Prêt FHA
Un prêt FHA, soutenu par la Federal Housing Administration, vous permet de déposer aussi peu que 3.5% pour une propriété. Vous pouvez également obtenir ce prêt si vous avez un mauvais crédit. Pour l'acompte de 3.5 %, le programme exige un pointage de crédit minimum de 580. Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous devez déposer 10 %.
#2. Conventionnel 97
Fannie Mae et Freddie Mac, deux sociétés parrainées par le gouvernement, aident à rendre les prêts hypothécaires disponibles avec aussi peu que 3 % de mise de fonds.
#3. Prêt VA
Si vous avez été ou êtes actuellement en service dans l'armée, vous pouvez être admissible à un prêt soutenu par le Département américain des anciens combattants, et vous n'avez pas à déposer d'argent.
Vous serez en mesure d'écrire un chèque plus petit avec un programme de paiement bas, mais selon votre prêteur, vous devrez peut-être également augmenter vos connaissances sur l'achat d'une maison. Par exemple, le programme de prêts à faible acompte de Bank of America oblige les emprunteurs à suivre des cours d'éducation à la propriété. Investir quelques heures de son temps, en revanche, c'est une petite somme à débourser pour pouvoir s'offrir sa propre place.
Une maison peut-elle avoir deux prêts ?
Lorsque vous obtenez deux prêts distincts pour le même bien immobilier, on parle alors d'hypothèque de ferroutage. Dans la plupart des cas, le premier prêt porte sur 80 % de la valeur de la maison et le second sur 10 %. Vous êtes responsable du paiement de l'acompte des 10% restants.
Comment puis-je demander un prêt personnel ?
Comment puis-je demander un prêt personnel ?
Un prêt personnel peut être obtenu auprès d'une banque, d'une coopérative de crédit, d'une société émettrice de cartes de crédit ou d'un prêteur en ligne. Vous devez généralement fournir des informations personnelles et financières de base lorsque vous postulez en personne ou en ligne.
Qu'appelez-vous d'autre un prêt de ferroutage ?
Un prêt de ferroutage, également connu sous le nom d'hypothèque 80/10/10 ou combinée, consiste à contracter deux hypothèques à la fois, une pour 80 % du prix d'achat de la maison et une autre pour 10 %, avec votre propre argent pour un acompte couvrant le derniers 10 %.
Dans le secteur bancaire, que signifie le terme « piggyback » ?
Lorsqu'une personne utilise la carte de crédit d'une autre personne, elle le fait avec l'intention d'augmenter sa cote de crédit. Ce n'est pas la même chose que d'avoir un compte joint.
Pour quel prêt puis-je être approuvé le plus rapidement ?
Les prêts sur salaire, les prêts sur titres automobiles, les prêts sur gage et les prêts personnels sans vérification de crédit sont les prêts les plus simples à approuver. Ces prêts sont accessibles à ceux qui ont un mauvais crédit car ils fournissent de l'argent immédiatement et ont peu de conditions.
FAQ sur les prêts de ferroutage
Est-il difficile d'obtenir un prêt de ferroutage?
Bien que les hypothèques ferroutées deviennent de plus en plus courantes, elles sont loin d'être simples à obtenir. Pour être admissible, vous aurez probablement besoin d'un pointage de crédit dans les zones FICO très bonnes (740-799) ou exceptionnelles (800-850). De plus, vous devez demander et être approuvé pour les deux prêts individuellement.
Les prêts solidaires existent-ils encore ?
Certains pourraient être choqués que les prêts ferroutés soient toujours disponibles en 2023. Non seulement ils existent, mais plusieurs prêteurs hypothécaires offrent ces types de prêts.
Comment se qualifier pour un prêt de ferroutage ?
Les hypothèques superposées nécessitent souvent une cote de crédit élevée. Vous aurez très probablement besoin d'un pointage de crédit de 680 pour être admissible, bien que cela puisse varier selon le prêteur. Les emprunteurs avec un crédit moins que parfait, des antécédents de revenus incohérents ou qui utilisent un cadeau pour l'acompte de 10% auront très probablement besoin de la FHA.
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