Si vous êtes à la recherche de maisons neuves, mais que vous éprouvez des difficultés à obtenir une préapprobation de prêt, le financement par le propriétaire est une alternative qui peut vous permettre de réaliser votre rêve d'accession à la propriété. Bien que tous les vendeurs ne veuillent ou ne puissent pas accorder un financement direct à l'acheteur, cela peut être une excellente option pour acheter une propriété tout en rationalisant le processus de clôture. Pourtant, les maisons financées par le propriétaire peuvent être difficiles et impliquer un accord écrit. Il est donc crucial de comprendre le processus avant de signer sur la ligne signée. Nous vous expliquerons comment fonctionne le financement par le propriétaire, qui paie les impôts fonciers sur les maisons, comment cela pourrait vous aider en tant qu'acheteur ou vendeur et comment structurer un accord financé par le propriétaire.
Qu'est-ce que le financement propriétaire ?
Le financement par le propriétaire, également appelé financement par le vendeur, permet aux acheteurs de payer pour de nouvelles maisons sans dépendre d'un prêt hypothécaire typique. Au lieu de cela, le propriétaire (vendeur) finance l'achat, souvent à un taux d'intérêt supérieur aux taux hypothécaires existants et avec un paiement forfaitaire exigible après au moins cinq ans. Cela peut rationaliser le processus d'achat et de vente d'une maison en éliminant le besoin d'un prêteur, d'une évaluation et d'une inspection.
Comment fonctionne le financement du propriétaire
Tout comme une hypothèque normale, le financement par le propriétaire consiste à verser un acompte sur la propriété et à rembourser le solde au fil du temps. Cela dit, cette alternative au financement standard est souvent plus coûteuse et nécessite un remboursement ou un refinancement en un prêt traditionnel en aussi peu que cinq ans. Pourtant, le financement du vendeur est souvent plus rapide et plus facile à obtenir qu'un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement, si le vendeur peut le fournir.
Et, bien que la plupart des financements des propriétaires nécessitent un certain type de vérification des antécédents ou de crédit, cela peut aider les emprunteurs autrement disqualifiés à accéder à la propriété. Non seulement il n'y a pas de banques ou de prêteurs traditionnels impliqués, mais le financement par le propriétaire n'exige pas non plus une inspection ou une évaluation à moins que l'acheteur ne le souhaite.
Une fois qu'un acheteur et un vendeur acceptent les conditions, des paiements mensuels sont versés au propriétaire-vendeur selon un calendrier d'amortissement convenu. L'emprunteur peut également avoir à effectuer un paiement forfaitaire important à la fin de la durée du prêt en fonction de ce calendrier. Cependant, contrairement aux prêts hypothécaires conventionnels, les paiements d'impôt et d'assurance ne sont généralement pas regroupés dans le service mensuel de la dette et doivent être effectués séparément par l'acheteur.
L'acheteur rembourse les prêteurs avec le produit d'un nouveau prêt ou effectue le paiement forfaitaire après la durée du prêt, selon l'option qu'il choisit. Selon la façon dont le financement du propriétaire a été initialement mis en place, soit le vendeur signera une satisfaction de l'hypothèque confirmant que l'hypothèque a été payée en totalité et soulageant le privilège sur la propriété, soit l'acheteur recevra le titre de propriété pour la première fois .
Coûts de financement du propriétaire
Les frais de financement des maisons par le propriétaire peuvent être inférieurs parce qu'il n'y a pas besoin d'une hypothèque émise par une banque, mais ce n'est pas parce que le vendeur fournit l'argent que l'acheteur ne sera pas responsable des frais de clôture. McDermott affirme que les propriétaires qui financent les acheteurs devraient toujours être prêts à payer des dépenses, comme la recherche de titres et les frais d'enregistrement d'actes.
Les impôts fonciers doivent également être pris en compte. Ces taxes, ainsi que le coût de l'assurance habitation, sont généralement inclus dans le versement hypothécaire mensuel si vous obtenez un prêt hypothécaire standard pour acheter une propriété. Dans le cas d'une acquisition financée par le propriétaire, l'emprunteur est responsable du paiement des taxes et des primes d'assurance auprès de l'administration fiscale et de l'assureur compétents. L'accord de financement du propriétaire devrait idéalement inclure des conditions de paiement pour les assurances et les taxes foncières.
La bonne nouvelle, c'est que si vous êtes un acheteur et que vous songez à un financement par le propriétaire, les frais de clôture n'augmenteront probablement pas votre prix d'achat de 5 %, comme c'est parfois le cas avec le financement hypothécaire conventionnel. Bruce Ailion, agent immobilier, investisseur et avocat spécialisé dans l'immobilier basé à Atlanta, affirme que les frais de clôture financés par le propriétaire sont "généralement nettement inférieurs à ce que vous paieriez avec un financement bancaire".
Financement du propriétaire sur les maisons
Un agent immobilier expert ou un agent immobilier peut vous aider à localiser les propriétés qui sont vendues avec un financement par le propriétaire si vous ne parvenez pas à obtenir le financement dont vous avez besoin auprès d'une banque ou d'un prêteur hypothécaire.
Vérifiez simplement que le billet à ordre que vous signez est conforme à la loi et énonce correctement les conditions de l'accord. Un accord de financement du vendeur devrait être revu après quelques années, en particulier si les taux d'intérêt ont diminué ou si votre pointage de crédit a augmenté, car cela vous permettra de refinancer avec une hypothèque conventionnelle et de rembourser le vendeur plus tôt que prévu.
Mentionner l'arrangement dans la commercialisation de vos maisons aidera à attirer les acheteurs intéressés par cette possibilité si vous souhaitez fournir un financement propriétaire en tant que vendeur.
Faire ses devoirs est vital, selon McDermott. Il est dans votre intérêt de vous assurer que votre acheteur est prêt et capable de respecter sa moitié du contrat, car vous n'utiliserez pas la modélisation sophistiquée du risque de crédit utilisée par les souscripteurs de prêts. Il suggère que vous exigez un acompte important, de préférence 15 %. « Déterminez la position et la stratégie de sortie de l'acheteur, ainsi que sa stratégie et son calendrier. Enfin, vous voulez être certain que l'acheteur sera en mesure de vous rembourser et de vous refinancer lorsque votre paiement forfaitaire sera dû.
Un contrat de financement par le propriétaire peut être rédigé de différentes manières. Les configurations typiques incluent :
- Billet à ordre
- Acte de confiance
- Contrat de location-achat
Pour protéger les droits de l'acheteur et du vendeur, il est essentiel que les documents pertinents soient créés ou examinés par un avocat immobilier qualifié ayant de l'expérience dans la création d'arrangements de financement par le propriétaire.
Qui paie les taxes foncières sur le financement du propriétaire
Le propriétaire d'une propriété qui bénéficie d'un financement propriétaire est également responsable du paiement des taxes foncières. Si l'acheteur est identifié comme propriétaire sur l'acte, il peut être tenu de payer les taxes foncières, mais si le vendeur finance l'achat, il est toujours responsable.
Toute transaction dans laquelle une propriété est vendue en échange d'un financement partiel ou total est appelée financement par le propriétaire. Un prêt hypothécaire est un type de prêt qui ne peut être reçu que par le propriétaire, qui est également le propriétaire de la dette, par opposition à une banque ou à un autre prêteur. L'acheteur doit respecter le calendrier d'amortissement établi par le vendeur et effectuer des versements hypothécaires réguliers pour être admissible à cette hypothèque. Lors de l'achat d'une maison, vous devrez peut-être prendre en compte une gamme de choix de financement.
Une deuxième hypothèque peut être demandée par ceux qui achètent un bien immobilier, concluent un contrat foncier ou contractent un bail. Avec le financement du propriétaire, le vendeur peut vendre la propriété telle quelle sans exiger de réparations. L'hypothèque existante de l'acheteur porte un taux d'intérêt plus élevé que l'hypothèque existante du vendeur.
Exemple de financement propriétaire
Considérez un scénario dans lequel un acheteur souhaite acquérir une maison historique mais ne peut pas le faire en raison de l'âge et de l'état de la propriété. L'emprunteur s'engage à débourser 80,000 25,000 $ pour la maison et à mettre de côté 30 XNUMX $, soit un peu plus de XNUMX % du coût total.
Avec un paiement forfaitaire d'environ 47,000 55,000 $ dû après cinq ans, le vendeur s'engage à financer les 7 20 $ restants pour une durée de cinq ans à un taux de 426 % et à les amortir sur XNUMX ans. En plus d'effectuer des versements mensuels de XNUMX $ pendant la durée du prêt, l'acheteur est également responsable du paiement des taxes foncières et des assurances.
L'acheteur acquiert le titre de propriété de la maison à la clôture, mais il est toujours grevé de l'hypothèque du vendeur. L'acheteur effectue le paiement forfaitaire final après cinq ans de paiements mensuels ponctuels, et la dette hypothécaire est alors acquittée.
Avantages et inconvénients du propriétaire de maisons
Parce qu'il peut simplifier le financement de l'achat d'une maison, le financement par le propriétaire est un choix populaire pour les emprunteurs. Au lieu d'accepter un paiement unique, les vendeurs peuvent choisir le financement du propriétaire pour accélérer le processus de clôture et percevoir les intérêts. Cependant, certains inconvénients peuvent décourager un acheteur ou un vendeur d'accepter un financement propriétaire.
Avantages pour les acheteurs
- Peut donner aux emprunteurs l'accès à des financements auxquels ils n'auraient peut-être pas droit autrement
- Permet aux acheteurs de financer des maisons même s'ils ne sont pas éligibles au financement conventionnel
- Permet aux acheteurs et aux vendeurs d'accélérer le processus de clôture en réduisant le temps de diligence raisonnable
- Réduit le coût de la fermeture en supprimant les frais bancaires, les frais d'expertise et, si l'acheteur le souhaite, les frais d'inspection.
- Supprime la mise de fonds minimale requise pour les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement.
Avantages pour les vendeurs
- N'oblige pas les propriétaires à se conformer aux critères d'évaluation d'un prêteur, leur permettant de vendre leur propriété telle quelle.
- Offre un investissement potentiel avec des rendements plus élevés que la majorité des investissements conventionnels.
- Réduit la quantité de diligence raisonnable requise et se débarrasse du processus de prêt pour accélérer le processus de vente.
- Continue de permettre la vente du billet à ordre à un acheteur en échange d'un paiement initial.
- Permet aux vendeurs de conserver la possession de leur maison et des versements hypothécaires effectués en cas de défaut de paiement de l'acheteur.
Inconvénients pour les acheteurs
- Entraînent souvent des taux d'intérêt plus élevés que ceux d'un prêt hypothécaire conventionnel
- Pourrait imposer un paiement forfaitaire aux emprunteurs après la durée du prêt.
- La solvabilité de l'acheteur peut empêcher le vendeur d'accepter le financement par le propriétaire.
- L'hypothèque du vendeur peut comporter une clause d'exigibilité qui lui interdit de fournir un financement au propriétaire car elle l'oblige à rembourser le prêt lorsqu'il vend la maison.
Inconvénients pour les vendeurs
- Soumet les vendeurs à la possibilité d'un non-paiement, d'un éventuel défaut de paiement et, dans certaines situations, à la nécessité d'entamer le processus de saisie
- Si l'emprunteur fait défaut, le vendeur est responsable de toutes les réparations et autres conséquences de l'entretien reporté.
- La loi fédérale peut limiter les paiements forfaitaires, interdire aux vendeurs d'offrir un financement au propriétaire et obliger les parties à travailler avec un initiateur de prêt hypothécaire.
Comment mettre en place une transaction de financement vendeur
Chaque fois qu'un acheteur et un vendeur conviennent d'un financement par le propriétaire, les conditions de la transaction doivent être formalisées par écrit. L'approche idéale dépendra de vos besoins et circonstances particuliers, mais il existe différentes méthodes pour y parvenir. Voici les trois principales façons d'organiser une transaction financée par le vendeur :
#1. Utiliser un billet à ordre, une hypothèque ou un acte de fiducie
Ce modèle vous sera familier si vous êtes familier avec les hypothèques conventionnelles. Un billet à ordre, qui précise les conditions, y compris le montant du prêt, le taux d'intérêt et le calendrier d'amortissement, est signé par l'acheteur et le vendeur. Le nom de l'acheteur apparaît sur le titre, l'hypothèque est déposée auprès du gouvernement local et la maison sert de garantie ou de garantie pour le prêt.
#2. Créer un contrat d'acte
Un contrat d'acte est lorsqu'un acheteur attend d'obtenir l'acte d'une propriété financée par le propriétaire jusqu'à ce qu'il effectue le dernier paiement du prêt. On parle aussi de vente à tempérament ou de contrat foncier. Alternativement, l'acheteur acquiert le titre s'il paie le vendeur en totalité et refinance la dette auprès d'un autre prêteur.
#3. Construire un contrat de location-achat.
Dans cette option, également connue sous le nom de "location avec option d'achat" ou "option de location", le vendeur loue le bien à l'acheteur, qui a alors la possibilité de l'acheter pour une certaine somme. A l'expiration de la durée du bail, l'acquéreur dispose de deux options : il peut exercer son option de bail et acheter le bien. L'acheteur paie un loyer. Le loyer payé pendant la durée du bail est déduit du prix d'achat s'il décide d'acheter la propriété.
Nous vous conseillons de faire affaire avec un avocat qualifié qui accordera la priorité à vos intérêts lors de la création de la documentation pertinente, car le financement par le propriétaire peut être compliqué.
Quand devrais-je envisager un financement propriétaire ?
Le financement par le propriétaire est un choix populaire pour les emprunteurs car il peut simplifier le financement de l'achat d'une maison. Au lieu d'accepter un paiement unique, les vendeurs peuvent choisir le financement du propriétaire pour accélérer le processus de clôture et percevoir les intérêts.
Le financement par le vendeur est-il une bonne idée ?
Oui. Il est préférable qu'un vendeur qui finance l'achat d'une maison soit idéalement propriétaire de la propriété ou ait un "prêt minimal qui pourrait être remboursé par les acheteurs en versant un acompte sur la propriété".
Le financement par le propriétaire nuit-il à votre crédit ?
Dans la plupart des cas, un accord de financement du vendeur n'améliorera souvent pas votre crédit de quelque manière que ce soit, car il est peu probable que le propriétaire enregistre votre paiement hypothécaire mensuel.
Comment calculez-vous le financement du propriétaire ?
Calculez 100,000 0.08 $ x 8,000 pour obtenir 8 100,000 $ d'intérêts pour toute l'année sur un prêt financé par le vendeur avec un taux d'intérêt de 8 %. Dans ce cas, un prêt de 666.67 XNUMX $ à XNUMX % nécessiterait un paiement mensuel d'intérêts uniquement de XNUMX $.
Conclusion
Les acheteurs et les vendeurs peuvent tous deux bénéficier d'un financement par le propriétaire. Si le financement conventionnel n'est pas une option, il peut permettre aux acheteurs d'acheter un bien immobilier. Il peut accélérer la vente d'une propriété et générer des revenus d'investissements pour les vendeurs. Mais ce type de financement comporte également des dangers. Nous vous conseillons de consulter un avocat pour vous aider à rédiger et à analyser les documents ainsi que tout autre document juridique si vous envisagez de financer le propriétaire.
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Bibliographie
