Bien que la même société puisse gérer à la fois le montage des prêts et le service des prêts hypothécaires, les deux services sont fondamentalement différents. La gestion des prêts est un processus complexe qui nécessite un service complet à partir du moment où un emprunteur envisage une hypothèque jusqu'à la date à laquelle le dernier paiement est reçu.
Afin d'assurer un processus fluide pour toutes les parties impliquées, les prêteurs ont diverses équipes travaillant sur le montage et le service des prêts. Dans cet article, nous en apprendrons davantage sur le processus d'octroi de prêt hypothécaire et les frais qui y sont associés.
Qu'est-ce que le montage de prêt ?
Dans l'immobilier, le montage d'un prêt fait référence au processus par lequel un acheteur obtient un prêt hypothécaire auprès d'une banque ou d'un autre prêteur. L'origination de prêt implique souvent la collecte et l'analyse de données client appropriées ou pertinentes afin de prendre une décision de prêt.
Saviez-vous que le processus de création de prêt varie selon le type de prêt ? Par exemple, le processus d'octroi d'un prêt hypothécaire diffère considérablement de celui d'un prêt personnel.
Exemples de montage de prêt
1 Exemple: Le montage d'un prêt personnel
Eexemple 2 : Le montage d'un prêt hypothécaire
Comment fonctionne le processus d'octroi de prêt ?
Un demandeur commence le processus d'octroi de prêt en soumettant des documents et des données au prêteur. Ces informations peuvent être moins détaillées pour un petit prêt garanti par rapport à un gros prêt, mais les antécédents de crédit, les revenus et les actifs, ainsi que les informations sur la manière dont le prêt sera utilisé seront tous pris en compte.
La plupart des prêteurs prendront ensuite toute la documentation nécessaire et saisiront les données clés dans un logiciel de souscription automatisé, ou un souscripteur déterminera manuellement les limites de prêt auxquelles l'emprunteur est admissible.
Le représentant du prêteur discutera des conditions et des taux d'intérêt potentiels avec l'emprunteur, car il peut être admissible à un taux inférieur sur un prêt à plus long terme ou si le prêt est à taux fixe ou à taux variable. Si les conditions sont acceptables, ils peuvent accepter de procéder au prêt.
Tous ces efforts sont récompensés par des frais inclus dans le prêt. Les frais de montage hypothécaire typiques pour un prêt immobilier sont de 0.5% à 1% du montant du prêt.
Notes: Étant donné que chaque prêteur doit l'inclure dans votre estimation de prêt, vous connaîtrez à l'avance le montant de vos frais de montage. Ce n'est que dans des circonstances exceptionnelles que les frais de dossier peuvent être augmentés.
Qu'est-ce que cela signifie pour les acheteurs d'une première maison ?
Même si les acheteurs d'une première maison et d'autres sont sur le point de se qualifier pour un prêt hypothécaire, des prêts peuvent toujours être accordés même s'ils ne sont pas initialement admissibles à un prêt conventionnel.
Il existe plusieurs produits de prêt gouvernementaux disponibles, notamment les prêts VA, FHA et USDA, qui peuvent convenir à certains acheteurs. Si tel est le cas, le processus d'origination peut vous aider à le déterminer.
Un prêt avec une circonstance particulière peut nécessiter des documents supplémentaires. Lorsque vous soumettez ces documents à votre agent de crédit, il consultera l'équipe de souscription pour voir s'il existe un produit de prêt qui vous convient.
Exigences d'octroi de prêt
Bien que d'autres documents puissent être nécessaires en fonction du produit de prêt créé, de nombreux prêteurs utiliseront les éléments suivants pour démarrer le processus sérieusement :
- Déclarations de revenus et autres formes de documentation sur le revenu, telles que W2 et 1099
- Relevés bancaires et autres actifs et documents de dépenses
- Histoire de credit
- Photo d'identité pour vérification d'identité.
- Le cas échéant, informations sur les cosignataires
Si vous êtes admissible à un type de prêt spécifique, vous devrez peut-être fournir des documents supplémentaires, tels qu'une preuve d'affiliation militaire pour un prêt VA ou des informations sur l'emplacement de la propriété pour les prêts USDA.
Étapes impliquées dans le processus d'octroi de prêt hypothécaire
#1. Préapprobation
Si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire, vous recevrez d'abord une préapprobation d'un prêteur. Une préapprobation n'est pas un engagement ferme à prêter, mais elle montre ce que vous êtes susceptible d'obtenir si vous répondez à toutes les exigences de souscription et que votre situation financière ne change pas de manière significative entre la préapprobation et la clôture. Vous fournirez des documents financiers spécifiques à votre prêteur au cours de cette étape du processus d'octroi de prêt, ainsi que subirez une vérification de crédit, afin que le prêteur puisse déterminer si vous êtes un emprunteur solvable. Parmi ces documents figurent :
- Bulletins de paie des emplois récents
- Déclarations de revenus et W-2 des deux dernières années (ou, si vous êtes travailleur indépendant, documents commerciaux tels que les déclarations de profits et pertes)
- Relevés de compte bancaire des derniers mois
- Informations sur les investissements
- Passeport ou permis de conduire
Avec toutes ces informations, le prêteur peut faire une estimation éclairée du montant de la maison que vous pouvez vous permettre et du montant du prêt hypothécaire auquel vous pourriez être admissible.
#2. Demande de prêt
En plus d'une approbation préalable, vous devrez remplir une demande pour le type de prêt spécifique que vous souhaitez, ce qui nécessitera un examen approfondi de vos finances et de la maison que vous achetez, notamment :
- Toutes les dettes impayées, telles que les prêts étudiants et les cartes de crédit
- Vos antécédents professionnels et vos revenus
- Les comptes bancaires, les actions et les fonds de retraite sont des exemples d'actifs.
- Le montant de l'acompte que vous avez l'intention de verser et d'où il proviendra (comme un don, un héritage ou une épargne)
- Le type de propriété que vous achetez.
Après avoir soumis votre demande, vous recevrez une estimation de prêt, qui est un document qui détaille tous les coûts estimés du prêt que vous avez demandé. Ces frais sont indiqués à l'avance par les prêteurs afin que les emprunteurs puissent comparer les offres. Vous recevrez l'estimation du prêt dans les trois jours suivant la demande, ou éventuellement immédiatement.
Il peut également y avoir des frais de demande uniques, selon votre prêteur.
#3. Souscription et traitement des prêts
Au cours du traitement et de la souscription du prêt, le prêteur et les souscripteurs évaluent vos informations, également appelées votre profil de risque, pour déterminer le montant d'un prêt hypothécaire que vous pouvez gérer et rembourser à temps. Pour prendre la décision de vous prêter un prêt hypothécaire, le prêteur évalue les informations à l'aide d'un logiciel, manuellement ou les deux. À ce stade, le prêteur peut approuver ou refuser le prêt, ou demander des informations supplémentaires. Ne soyez pas surpris si vous recevez une demande d'informations supplémentaires ; c'est assez courant.
#4. Fermeture
Lorsque votre demande de prêt hypothécaire est approuvée et que la souscription est terminée, vous recevrez une lettre d'engagement final pour le prêt. La clôture est la prochaine étape. Vous signerez les documents acceptant les conditions du prêt et le transfert de propriété à la clôture, et vous obtiendrez les clés de votre nouvelle maison. Vous devrez également payer des frais de clôture, qui peuvent inclure des frais de montage si votre prêteur en facture un. D'autres frais peuvent s'appliquer, tels que des frais de souscription ou des frais de préparation de documents, ainsi que des frais d'assurance titres et d'avocat.
Les frais et honoraires de clôture sont classés en trois types :
- Certains peuvent ne pas changer.
- Certains peuvent aller jusqu'à 10 %.
- Sous certaines conditions, certains peuvent monter indéfiniment.
Une estimation révisée du prêt sera fournie si des modifications autorisées se produisent.
Vous pouvez négocier les frais de clôture de différentes manières, notamment en demandant une remise à votre prêteur, en demandant au vendeur de contribuer ou en appliquant les frais à votre prêt (ce qui peut vous faire économiser de l'argent au départ, mais peut vous coûter plus cher pendant la durée de vie de l'emprunt). prêt).
Comment faire une demande de prêt hypothécaire
Le processus d'octroi de prêt hypothécaire peut être long et stressant, il est donc essentiel de planifier à l'avance.
#1. Examinez votre dossier de crédit
Avant de demander un prêt hypothécaire (ou même d'envisager sérieusement d'acheter une maison), assurez-vous que votre pointage de crédit répond aux exigences minimales et que votre dossier de crédit est sans erreur. Plus votre score est élevé, meilleures sont vos options et plus votre taux d'intérêt est bas.
Réparez ce qui doit être réparé et augmentez votre pointage de crédit dans la mesure du possible en remboursant vos dettes et en évitant d'en assumer davantage. Évitez les retards de paiement sur le loyer, les cartes de crédit, les prêts étudiants ou les prêts automobiles, et essayez de conserver le même emploi si possible, car la stabilité est importante aux yeux d'un prêteur.
#2. Déterminez le type de prêt hypothécaire dont vous avez besoin
Connaître les différences entre les prêts conventionnels et USDA et celui qui correspond le mieux à vos finances et à votre situation, en particulier là où vous en êtes dans votre cycle de vie ou familial. Par exemple, quelle est la probabilité que vous refinanciez ou restiez dans votre maison dans cinq ou sept ans ?
#3. Comparez les offres de différents prêteurs.
Trouver le meilleur prêteur pour votre situation est essentiel pour votre budget. Parlez avec au moins trois prêteurs hypothécaires, en commençant par votre propre banque pour voir quel type de programmes relationnels elle offre. Renseignez-vous auprès de vos amis, de votre famille et de votre agent immobilier pour savoir qui ils recommanderaient. Il est important de noter qu'il existe différents types de prêteurs : les banques nationales, les banques communautaires, les coopératives de crédit, les courtiers en hypothèques, les banquiers hypothécaires et les prêteurs en ligne. Chaque État dispose également d'une agence de financement du logement, qui travaille généralement avec tous les types de prêteurs et peut être un bon point de départ.
Qu'est-ce qu'un prêt frauduleux ?
Tout type d'activité de prêt, y compris le montage de prêt, peut inviter à la fraude et à un comportement frauduleux de la part de l'une des personnes impliquées. L'octroi frauduleux de prêts fait référence aux mesures prises pour obtenir des fonds de prêt pour une personne qui n'est pas qualifiée pour en recevoir un. Cela peut se produire de l'une des manières suivantes :
- Fraude de l'emprunteur : Un emprunteur peut soumettre de fausses informations sur une demande.
- Fraude du prêteur : Un prêteur peut sciemment approuver un prêt qui ne respecte pas ses propres normes; cela impliquerait presque certainement de falsifier certaines informations.
- Fraude du prêteur et de l'emprunteur : Le prêteur et l'emprunteur peuvent conspirer pour obtenir frauduleusement des fonds de prêt. En fait, toutes les parties à une opération de prêt importante peuvent travailler ensemble pour commettre une fraude lors du montage du prêt.
Différentes méthodes de fraude à l'octroi de prêts hypothécaires
Voici quelques-unes des méthodes utilisées pour commettre une fraude à l'octroi d'un prêt hypothécaire :
#1. Évaluations gonflées :
Les évaluations gonflées ont longtemps été utilisées pour commettre des fraudes dans les opérations de prêt hypothécaire. La fraude à l'évaluation se produit lorsqu'un évaluateur attribue une valeur beaucoup plus élevée à une propriété que les méthodes d'évaluation standard ne peuvent justifier. Une stratégie consiste à utiliser des comparables inappropriés et faux pour justifier une valeur plus élevée pour une propriété que ce qui est justifié. Un évaluateur commettra généralement ce type de fraude en collaboration avec un vendeur, un acheteur, un prêteur hypothécaire ou les trois à la fois.
#2. Acheteurs de paille :
Un acheteur de paille est une personne qui accepte un paiement en échange de l'utilisation de son nom, de son numéro de sécurité sociale et d'autres informations personnelles sur une demande de prêt hypothécaire. L'acheteur de paille semble être la personne qui demande un prêt hypothécaire et la personne qui a l'intention de vivre dans la maison.
En réalité, l'acheteur de paille n'a aucune intention de jamais posséder ou posséder la propriété utilisée pour garantir le prêt. L'acheteur de paille peut abandonner la transaction, peut-être sans savoir qu'il commet une fraude. Les participants au stratagème frauduleux peuvent empocher la majorité de l'argent obtenu grâce au prêt, tandis que les biens utilisés pour garantir le prêt peuvent faire l'objet d'une saisie.
#3. Vendeurs de paille :
Un vendeur de paille est une personne qui accepte un paiement pour revendiquer à tort la propriété d'une propriété qui est vendue. Les co-conspirateurs avec le vendeur de paille peuvent falsifier les titres de propriété, y compris les actes de garantie falsifiés, afin d'étayer leurs réclamations.
Le vendeur de paille fait une fausse déclaration selon laquelle il possède et occupe la propriété qui servira de garantie pour le prêt. Les fermetures où la propriété est transférée à des acheteurs de paille peuvent inclure des vendeurs de paille. Les fonds du prêt sont volés par les auteurs de la fraude.
#4. Prêts aériens :
Un prêt aérien se produit lorsque tous les aspects de la transaction de prêt sont fictifs, y compris la propriété, l'acheteur et le vendeur. Les fraudeurs peuvent même utiliser des employeurs fictifs, des évaluations et des rapports de solvabilité comme vérifications des demandes de prêt.
L'usurpation d'identité se produit lorsqu'une personne obtient l'accès au nom, au numéro de sécurité sociale, au numéro de permis de conduire et à d'autres informations personnelles d'une autre personne afin d'obtenir un crédit, c'est-à-dire obtenir des prêts ou effectuer des achats. La victime d'un vol d'identité ignore qu'une autre personne a usurpé son identité et l'utilise pour obtenir un crédit à son nom. Certains voleurs d'identité sont suffisamment qualifiés pour falsifier des talons de chèque de paie, des déclarations de revenus et des relevés bancaires, ainsi que de faux permis de conduire et cartes de sécurité sociale.
L'un des types les plus courants de montage de prêt frauduleux est lorsqu'un prêteur aide un emprunteur à obtenir l'approbation de types spécifiques de prêts, de logements ou d'avantages fédéraux.
Toutes ces activités sont en violation des lois pénales étatiques et fédérales. Toute personne impliquée peut être condamnée au pénal et encourir une peine de prison ou de prison ainsi que de lourdes amendes. Les victimes qui veulent récupérer leurs pertes peuvent les poursuivre devant un tribunal civil. Tout type de fraude en rapport avec une demande de prêt est illégal. Lorsqu'une personne demande un crédit de quelque nature que ce soit, en particulier un prêt hypothécaire, elle souhaite être aussi véridique que possible.
Ai-je besoin d'un avocat pour gérer les problèmes d'octroi de prêt ?
L'origination de prêt peut être difficile, surtout lors d'une demande de prêt hypothécaire. Cela peut prendre beaucoup de temps et nécessiter la création de nombreux documents. Si vous avez besoin d'aide pour des problèmes de montage de prêt, vous devrez peut-être engager un avocat spécialisé en prêts hypothécaires. Votre avocat, par exemple, peut vous aider à examiner et à négocier les conditions du prêt.
Alternativement, si vous pensez qu'un prêteur ne vous traite pas équitablement et sur la même base que tous les autres emprunteurs potentiels, vous pouvez avoir besoin des services d'un avocat hypothécaire. Si vous avez des problèmes juridiques, votre avocat peut vous aider à vous représenter devant le tribunal si vous devez intenter une action en justice.
FAQ sur l'octroi de prêts
Qu'est-ce qu'un exemple d'initiateur de prêt ?
Deux des formes les plus courantes d'initiateurs de prêts hypothécaires sont les banquiers hypothécaires et les courtiers en prêts hypothécaires. Bien que les titres semblent identiques, il existe des différences significatives entre les deux.
Quelles sont les activités d'origination de prêt ?
Les opérations de montage de prêt englobent toutes les étapes financières et non financières nécessaires pour s'assurer que le portefeuille de pré-qualifications et de candidatures est traité et géré conformément à toutes les lois applicables ainsi qu'aux politiques, procédures et réglementations du département.
Que se passe-t-il après le montage du prêt ?
Le service du prêt a lieu après le montage du prêt. La phase de service comprend toutes les procédures jusqu'à ce que l'emprunteur rembourse complètement le prêt.
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Bibliographie
