Vous avez trouvé la maison parfaite pour vous, avec une grande cuisine, le nombre correct de chambres et une cour. Alors, comment passer d'un acheteur sérieux à un heureux propriétaire ? En obtenant une hypothèque pour financer l'achat. Voici tout ce que vous devez savoir sur le processus de souscription d'un prêt hypothécaire.
Qu'est-ce que la souscription hypothécaire?
La souscription hypothécaire est le processus par lequel votre prêteur examine votre demande de prêt immobilier et détermine le risque qu'il y aurait à vous prêter de l'argent. Votre prêteur doit évaluer votre solvabilité et la probabilité que vous puissiez rembourser votre prêt avant d'approuver votre demande.
Que veut voir le souscripteur ? Essentiellement, ils veulent déterminer si oui ou non vous prêter de l'argent est dangereux. Ceci est déterminé en examinant les trois C : crédit, capacité et garantie.
En quoi consiste le processus de souscription d'un prêt hypothécaire ?
Le processus de souscription examine vos finances et vos décisions de crédit antérieures. Au cours du processus de souscription, votre souscripteur tiendra compte de quatre facteurs qui lui fourniront une image plus complète de vous :
#1. Revenu
Votre souscripteur doit être convaincu que vous avez un revenu suffisant pour couvrir vos versements hypothécaires mensuels. Vous devez présenter trois types de documents pour justifier vos revenus : les formulaires W-2 des deux années précédentes, les deux relevés bancaires les plus récents et les deux derniers bulletins de paie.
Vous êtes indépendant ou détenez une participation significative dans une entreprise ? Au lieu de W-2, vous devrez fournir des relevés de profits et pertes, des K-1, des bilans et vos déclarations de revenus personnelles et professionnelles.
Votre souscripteur vérifiera également votre situation professionnelle auprès de votre entreprise et s'assurera que vos revenus correspondent aux revenus que vous déclarez.
#2. Évaluation
Lors de l'achat d'une maison, des évaluations sont presque toujours nécessaires. Ils vous protègent, vous et votre prêteur, en veillant à ce que vous n'empruntiez que la valeur réelle de la maison.
Un évaluateur évaluera la propriété et fera le tour de la maison, prenant des photos et des mesures pour se faire une idée de l'état et des attributs de la maison. L'évaluateur évalue des propriétés comparables en recherchant des résidences ayant un emplacement, une taille et des commodités similaires. Sauf si vous vivez dans une région rurale, ces "coms" doivent avoir été vendus au cours des 6 derniers mois et se trouver à moins d'un mile de la propriété.
Le souscripteur analyse l'évaluation au montant de votre prêt hypothécaire après qu'un évaluateur professionnel attribue une valeur à la propriété. Si la maison a une valeur bien inférieure à l'hypothèque, votre demande peut être interrompue. Dans ce cas, vous pouvez contester l'évaluation, négocier un prix d'achat inférieur avec le vendeur ou vous éloigner complètement de la propriété.
#3. Crédit
Votre pointage de crédit est également évalué par un souscripteur. Votre pointage de crédit, un nombre à trois chiffres, évalue votre degré de responsabilité en matière de remboursement de la dette. Une bonne cote de crédit démontre que vous payez vos factures à temps et peut vous aider à bénéficier d'un taux d'intérêt moins cher.
La cote de crédit minimale dont vous aurez besoin dépend du type de prêt que vous recherchez. Si vous demandez un prêt conventionnel, votre pointage de crédit doit être d'au moins 620.
Le pointage de crédit minimum requis pour demander un prêt FHA est de 580. Bien qu'il n'y ait pas de pointage de crédit minimum fixe pour les prêts VA, différents prêteurs peuvent avoir le leur. Votre souscripteur obtiendra également votre rapport de solvabilité et examinera votre historique de paiement, l'utilisation de votre crédit et l'âge de votre compte.
Votre ratio dette / revenu (DTI) est déterminé par le souscripteur en fonction de votre rapport de crédit. Comme indiqué précédemment, il s'agit du montant total d'argent que vous dépensez chaque mois en factures et dépenses divisé par votre revenu mensuel brut (avant impôt). Les prêteurs souhaitent un ratio DTI de 50 % ou moins.
Voici un exemple de calcul DTI : Supposons que vous gagniez 5,000 600 $ par mois. Supposons que vous payez 200 $ de loyer chaque mois, 300 $ sur un prêt automobile et XNUMX $ sur les versements de prêt étudiant.
Pour calculer votre DTI, divisez 1,100 5,000 $ (le coût total des dettes d'un mois) par 0.22 22 $. Dans ce cas, votre DTI est de XNUMX ou XNUMX %.
#4. Spécificités de l'actif
Étant donné que vos actifs pourraient être vendus aux enchères en espèces si vous ne respectez pas vos paiements, ils peuvent vous aider à obtenir l'approbation de votre prêt hypothécaire. Vos comptes chèques et d'épargne, vos biens immobiliers, vos actions et vos effets personnels peuvent être examinés par un souscripteur.
Étant donné que les frais de clôture peuvent varier de 3 à 6 % du montant du prêt, les prêteurs utilisent des actifs pour garantir que vous pouvez effectuer des versements hypothécaires après avoir payé les frais de clôture.
Étapes du processus de souscription de prêt hypothécaire
Bien que les normes de souscription diffèrent d'un prêteur à l'autre, la souscription de prêts hypothécaires suit généralement une série de processus. Voici un aperçu du processus de souscription de prêt hypothécaire.
Étape #1 Faites une demande de prêt hypothécaire.
Selon le prêteur, vous devrez peut-être remplir une demande de prêt hypothécaire en ligne, par téléphone ou en personne. Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, vous autorisez le prêteur à exécuter votre dossier de crédit et à analyser vos informations personnelles et financières.
Étape 2 : Montrez la vérification de vos revenus, de vos actifs et de vos dettes.
En plus de remplir une demande de prêt hypothécaire, les prêteurs peuvent demander des documents pour vérifier les informations sur la demande. Cela peut impliquer…
- W-2, 1099 et fiches de paie
- Copie des dernières déclarations de revenus
- États financiers de toutes les entreprises que vous possédez
- Tout contrat de location doit être copié.
- Relevés bancaires, ainsi que relevés de comptes de placement et de retraite
Vous devrez peut-être fournir des documents supplémentaires, tels qu'une copie de votre accord de divorce ou de séparation, une preuve de vente de votre ancienne propriété, etc., selon les critères du prêteur et votre situation financière personnelle.
Étape 3 : Demande d'évaluation
En règle générale, le prêteur demandera une évaluation à un évaluateur agréé ou agréé par l'État. L'objectif de l'évaluation est de confirmer la valeur marchande de la propriété et de s'assurer qu'elle peut être utilisée comme garantie pour l'hypothèque.
Étape 4 : Effectuez une recherche de titre.
Les prêteurs peuvent également passer un contrat avec une société de titres pour effectuer une recherche de titres. La société de titres analyse les documents publics pour s'assurer que le vendeur a le droit légal de vendre la propriété et qu'il n'y a pas de jugements, de privilèges, d'impôts impayés ou d'autres problèmes de titre qui empêcheraient le vendeur de transférer un titre clair.
Étape 5 : Attendez le jugement du tarificateur.
Lorsque le souscripteur reçoit toutes les informations requises, il les compare à ses règles de souscription et décide d'approuver ou non le prêt. Selon votre situation financière, le type de prêt que vous demandez et le temps qu'il faut pour terminer l'évaluation et la recherche de titre, l'ensemble du processus peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines.
Le temps nécessaire pour rendre un jugement dépend également du fait que votre demande est éligible à la souscription automatique ou doit passer par la souscription manuelle. La souscription automatisée fait référence au processus par lequel un algorithme informatique approuve (ou rejette) automatiquement les personnes en fonction des critères préférés du prêteur.
Si votre demande ne correspond pas aux critères privilégiés du prêteur, elle peut être soumise à une souscription manuelle. Cela implique qu'un humain analysera vos informations financières et déterminera si vous êtes éligible à un prêt. La souscription manuelle prend souvent plus de temps.
Si vous n'êtes pas approuvé - ou si le montant est inférieur à ce que vous attendiez - vous voudrez savoir pourquoi afin d'améliorer vos chances si vous faites une nouvelle demande plus tard ou auprès d'un autre prêteur.
Combien de temps dure la souscription d'un prêt hypothécaire ?
Le processus de souscription de prêt hypothécaire peut prendre quelques jours ou quelques semaines. Il n'y a pas de délai défini pour cette étape du processus de prêt hypothécaire. La durée du processus de souscription est déterminée par plusieurs facteurs, notamment :
- Votre situation financière : Si votre situation financière est compliquée, avec plusieurs sources de revenus, actifs et obligations, le processus peut prendre plus de temps car le souscripteur doit vérifier chaque élément de votre situation financière.
- Votre type de prêt : Certains types de prêts hypothécaires peuvent être soumis à des restrictions plus strictes, ce qui peut allonger le processus. Les prêts FHA, USDA et VA, par exemple, peuvent avoir des règles plus compliquées.
- La complétude de votre candidature : Le processus prend plus de temps chaque fois que l'assureur vous demande un document supplémentaire. Si vous soumettez votre demande complètement, le tarificateur pourra travailler plus rapidement. Les retards dans la recherche de titres, l'assurance titres ou le processus d'évaluation peuvent tous allonger la durée de la souscription.
- L'état du marché du logement : Demander un prêt hypothécaire pendant la haute saison pour l'achat d'une maison peut allonger le processus de souscription. Votre souscripteur peut avoir de nombreuses demandes à traiter en même temps, ce qui peut allonger votre attente.
Conseils pour un processus de souscription de prêts hypothécaires facile
#1. Organisez vos documents.
Avoir tous vos dossiers financiers préparés avant de demander un prêt est le moyen le plus simple de maintenir le processus de souscription de prêts hypothécaires sur la bonne voie. Si vous avez besoin de demander des papiers à une institution particulière, faites-le dès que possible. Il est conseillé de compiler un fichier contenant les éléments suivants :
- Antécédents professionnels des deux dernières années (y compris les documents de l'entreprise et les déclarations de revenus si vous êtes travailleur indépendant)
- W-2 des deux années précédentes
- Bulletins de paie d'au moins 30 à 60 jours avant la demande
- Vérification, épargne, marché monétaire, CD et informations sur les comptes de retraite
- Les sources de revenus supplémentaires comprennent les pensions alimentaires ou les pensions alimentaires pour enfants, les rentes, les primes ou les commissions, les dividendes, les intérêts, les heures supplémentaires, les pensions ou les prestations de sécurité sociale.
De plus, si vous avez l'intention d'utiliser des dons en espèces pour un acompte, vous devez avoir ces actifs en votre possession (c'est-à-dire dans un compte à votre nom) bien avant de postuler. Vous aurez également besoin d'une lettre de cadeau pour prouver que l'argent est un cadeau. Les deux peuvent vous aider à éviter des revers inutiles dans votre souscription.
Une chose à garder à l'esprit est que vous ne devez fournir que la documentation demandée par le prêteur. Si vous proposez une documentation supplémentaire, le processus peut être ralenti.
#2. Obtenez votre crédit dans l'ordre.
Une cote de crédit inférieure peut rendre plus difficile l'approbation d'un prêt hypothécaire et rendre votre prêt plus cher avec un taux d'intérêt plus élevé.
Si vous souhaitez augmenter votre pointage de crédit, engagez-vous à rembourser vos dettes. Cela améliorera votre pointage de crédit et réduira votre ratio DTI (de nombreux prêteurs préfèrent 36% ou moins). Cela multiplie par deux les chances de votre candidature.
Vérifiez également votre dossier de crédit pour vous assurer qu'il n'y a pas d'inexactitudes qui pourraient nuire à votre pointage. AnnualCreditReport.com vous permet d'obtenir une copie auprès de chacun des trois principaux bureaux de crédit. Si vous découvrez une erreur, contactez l'agence au plus vite pour la contester.
#3. Déposez un acompte plus important
Un ratio LTV plus élevé signifie que le prêteur risque de perdre beaucoup plus d'argent si vous ne parvenez pas à rembourser l'hypothèque. Vous pouvez minimiser votre LTV en versant un acompte initial plus élevé.
Si vous placez 10% de mise de fonds sur une maison de 200,000 180,000 $, vous devrez contracter un prêt de 90 20 $, plaçant votre ratio LTV à 160,000%. Si vous misez 80 % sur la même maison, vous n'aurez besoin que d'une hypothèque de XNUMX XNUMX $ et votre ratio LTV sera de XNUMX %. Cela réduit le risque global du prêteur, ce qui fait de vous une perspective plus attrayante pour un prêt.
Vous pourriez essayer d'économiser davantage pour un acompte ou, si possible, demander de l'aide à votre famille ou à vos amis. Il existe également de nombreux programmes d'aide à la mise de fonds, tels que des prêts à paiement différé et des subventions, et votre prêteur peut vous fournir une aide supplémentaire. Si vous remplissez des conditions spécifiques, Chase Bank, par exemple, contribuera jusqu'à 3,000 XNUMX $ à votre acompte.
Comment fonctionne le processus de souscription ?
Le processus de détermination du niveau de risque que vous fournissez à un assureur potentiel est connu sous le nom de souscription. Les souscripteurs professionnels examinent les exigences de votre demande pour déterminer s'il est possible de vous proposer une police et, le cas échéant, à quel niveau de couverture vous êtes admissible. En utilisant les données, ils déterminent ensuite votre prime mensuelle.
Combien de temps faut-il au souscripteur pour se décider ?
Cela peut prendre aussi peu que deux à trois jours pour terminer le processus de souscription, que les prêteurs hypothécaires utilisent pour vérifier vos actifs, vérifier votre crédit et examiner vos dossiers fiscaux avant d'approuver un prêt immobilier. Cependant, un agent de crédit ou un prêteur a généralement besoin de plus d'une semaine pour terminer la procédure.
Comment un prêt est-il approuvé par un souscripteur ?
Le souscripteur examinera votre rapport de solvabilité pour déterminer dans quelle mesure vous avez géré ou remboursé les paiements sur les cartes de crédit, les prêts aux étudiants et d'autres types de crédit. Ils recherchent des indices qui leur permettront d'anticiper votre capacité à rembourser vos emprunts.
Comment savoir si la souscription a été acceptée ?
Vous recevrez une lettre d'engagement si une demande de prêt satisfait aux exigences de souscription et a été examinée et autorisée par un souscripteur. Votre programme de prêt, le montant du prêt, la durée du prêt et le taux d'intérêt seront tous mentionnés dans la lettre. Cependant, il peut également avoir des conditions préalables qui doivent être satisfaites avant de s'arrêter.
Réflexions finales
La souscription signifie simplement que votre prêteur vérifie vos revenus, vos actifs, vos dettes et vos informations sur la propriété avant de finaliser votre prêt.
Un souscripteur est un spécialiste financier qui examine vos finances et détermine le niveau de risque qu'un prêteur prendra si vous obtenez l'approbation d'un prêt. Les souscripteurs évaluent avec précision vos antécédents de crédit, vos actifs, le montant du prêt que vous souhaitez et dans quelle mesure ils prédisent que vous serez en mesure de rembourser le prêt. Dans le cadre de cette évaluation des risques, ils vérifieront également vos informations sur les revenus et l'emploi, ainsi que votre DTI.
C'est une bonne idée de répondre agressivement aux demandes de votre prêteur pendant le processus de souscription. Lors de la souscription, évitez de demander de nouvelles lignes de crédit et répondez aux demandes de renseignements dès que possible. Si vous n'êtes pas franc et honnête au sujet de vos finances, le processus de demande de prêt prendra plus de temps.
FAQ sur la souscription de prêts hypothécaires
Combien de temps les souscripteurs mettent-ils pour approuver un prêt hypothécaire?
La souscription d'un prêt hypothécaire peut prendre un jour ou deux, ou des semaines, selon ces critères. Dans la plupart des cas, l'approbation de la souscription initiale a lieu dans les 72 heures suivant la soumission de votre dossier de prêt complet. Dans les cas extrêmes, ce processus peut prendre jusqu'à un mois.
Que ne faut-il pas faire lors de la souscription ?
- Pendant le processus de prêt, ne démissionnez pas de votre emploi actuel et ne prenez pas votre retraite.
- Avant la clôture de votre nouveau prêt hypothécaire, n'ouvrez pas et ne demandez pas de nouveaux comptes de crédit.
- Les transferts de solde sur les soldes de carte de crédit existants ne sont pas autorisés.
Dois-je m'inquiéter de la souscription?
Si vous devenez préqualifié, inutile de vous inquiéter ou de vous inquiéter au sujet du processus de souscription – restez simplement en contact avec votre prêteur et n'apportez pas de changements substantiels qui pourraient avoir un impact négatif.
À quelle fréquence les prêts hypothécaires sont-ils refusés lors de la souscription ?
Une demande de prêt hypothécaire sur dix est refusée par les assureurs hypothécaires. Cela est souvent dû à l'endettement excessif du demandeur, à des antécédents professionnels précaires ou à un rapport d'évaluation médiocre. Cependant, en comprenant ce que recherche un souscripteur, vous pouvez rendre votre demande aussi attrayante que possible.
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