Vous savez sans doute que votre prêteur devra prendre des mesures si vous êtes en retard sur vos versements hypothécaires. Un acte remplaçant peut vous aider à échapper aux conséquences de la forclusion, la procédure légale par laquelle le prêteur propriétaire de votre prêt saisit votre propriété. Examinons de plus près ce qu'est un acte tenant lieu de forclusion et en quoi il diffère d'une forclusion. Nous allons également démontrer un exemple d'acte tenant lieu de forclusion.
Qu'est-ce qu'un acte tenant lieu de forclusion ?
Un acte tenant lieu de forclusion est une procédure légale qui transfère la propriété du logement du propriétaire au prêteur hypothécaire. En conséquence, le propriétaire n'est plus obligé de rembourser l'hypothèque et est libéré de sa charge hypothécaire. Il s'agit d'une alternative pour les propriétaires avec peu ou pas de valeur nette et qui ne peuvent pas effectuer leurs versements hypothécaires mensuels.
Selon Jackie Boies, directrice principale des services de logement et de faillite chez Money Management International, une organisation de conseil en matière de dette à but non lucratif basée à Sugar Land, au Texas, l'acte tenant lieu est le document juridique que le propriétaire signe pour effectuer le transfert.
Comprendre l'acte tenant lieu de forclusion
Un acte tenant lieu de forclusion est une option potentielle utilisée par un débiteur hypothécaire ou un propriétaire pour empêcher la forclusion.
Le débiteur hypothécaire transfère la propriété collatérale, qui est souvent la maison, au prêteur agissant en tant que créancier hypothécaire en échange de la libération de toutes les obligations hypothécaires. Les deux parties doivent conclure l'accord de leur plein gré et de bonne foi. Le propriétaire signe le document, qui est notarié par un notaire public et enregistré dans les registres publics.
Cette action dramatique est généralement effectuée en dernier recours après que le propriétaire a épuisé toutes les autres options (telles qu'une modification de prêt ou une vente à découvert) et a reconnu qu'il perdrait sa maison.
Le propriétaire sera soulagé du fardeau du prêt même s'il doit renoncer à sa propriété et migrer. Parce que ce processus est généralement effectué avec moins d'avis public qu'une forclusion, le propriétaire peut être en mesure de réduire sa honte et de garder sa situation plus privée.
Raisons pour lesquelles un prêteur pourrait rejeter un acte tenant lieu
N'oubliez pas que votre prêteur n'a aucune obligation d'accepter un acte en lieu et place d'un accord. Un prêteur peut rejeter un acte en tenant lieu pour diverses raisons, notamment :
- Une diminution de la juste valeur marchande de votre propriété : Si la juste valeur marchande de votre maison a diminué, vous devrez peut-être plus sur votre prêt que ne vaut votre maison. Un prêteur peut convenir d'accepter un acte au lieu d'un accord dans cette circonstance. Dans ce cas, votre prêteur ne peut accepter l'acte tenant lieu que si vous payez la différence entre la valeur estimative et le montant dû. Ce n'est pas quelque chose que fait Rocket Mortgage.
- Privilèges ou jugements fiscaux sur votre propriété : Renoncer à votre acte devient plus problématique si vous avez un jugement ou un privilège secondaire, une réclamation sur votre propriété que le prêteur n'a pas créée. Si quelqu'un d'autre a une créance sur la propriété, certains prêteurs travailleront avec vous pour libérer le privilège.
- Mauvais état de la maison : Si votre maison est en mauvais état, votre prêteur peut rejeter tout acte tenant lieu que vous proposez.
Raisons pour lesquelles un prêteur pourrait accepter un acte tenant lieu
Bien qu'un prêteur ne soit pas tenu d'accepter votre acte au lieu d'une forclusion, il existe plusieurs incitations à le faire. Certains des avantages que votre prêteur reçoit lorsqu'il accepte un acte en lieu et place comprennent :
- Contrôle plus rapide de votre propriété : Les prêteurs doivent engager des avocats au tribunal, prouver que vous n'avez pas payé vos dettes et obtenir l'approbation du tribunal pour retirer votre propriété de la saisie. Le prêteur doit légalement vous expulser de la propriété même s'il est déjà allé au tribunal. En acceptant un acte tenant lieu, votre prêteur économise du temps et de l'argent.
- Meilleures conditions de propriété: Les prêteurs peuvent accepter d'assumer la possession de propriétés en bon état parce qu'elles se vendent plus cher et prennent moins de temps à vendre. Avec un acte tenant lieu, un prêteur peut vous demander de garder la propriété en excellent état.
Acte en remplacement Vs. Forclusion : quelle est la différence ?
Acte tenant lieu et forclusion semblent similaires mais ne sont pas la même chose. Dans une forclusion, le prêteur reprend la propriété après que le propriétaire n'a pas effectué les paiements. Les lois sur les saisies diffèrent d'un État à l'autre et la saisie peut se produire de deux manières :
- Forclusion judiciaire, dans laquelle le prêteur poursuit pour récupérer la propriété
- La forclusion non judiciaire permet au prêteur de saisir sans passer par le système judiciaire.
Les principales distinctions entre un acte tenant lieu et une forclusion sont les effets sur votre pointage de crédit et votre responsabilité financière après que le prêteur a récupéré la propriété. Une forclusion sur vos antécédents de crédit peut être plus préjudiciable qu'un acte tenant lieu de forclusion en termes de rapports de crédit et de cotes de crédit. Les saisies et autres informations négatives sur vos rapports de crédit peuvent rester sur votre rapport jusqu'à sept ans.
Lorsque vous retournez l'acte au prêteur via un acte tenant lieu, le prêteur vous libère généralement de tous les engagements financiers futurs. Cela signifie que vous n'avez plus à effectuer de versements hypothécaires ni à rembourser le solde du prêt. Avec une forclusion, le prêteur peut prendre des mesures supplémentaires pour récupérer les sommes dues sur la maison ou les frais juridiques.
Les avantages et les inconvénients d'un acte tenant lieu de forclusion
Cela profite à la fois à l'emprunteur et au prêteur. L'avantage le plus attrayant pour les deux parties est souvent d'éviter des litiges de forclusion longs, chronophages et coûteux.
De plus, selon la façon dont ce processus est effectué dans leur région, l'emprunteur peut généralement éviter une certaine notoriété publique. Étant donné que les deux parties créent un accord mutuellement avantageux qui comprend des paramètres clairs concernant le moment et la manière dont le propriétaire quitterait la propriété, l'emprunteur évite la perspective de voir des fonctionnaires se présenter à la porte pour les expulser, comme cela pourrait arriver avec la forclusion.
Dans de rares cas, le propriétaire peut être en mesure de s'arranger avec le prêteur pour lui relouer la propriété pour une durée déterminée. Le prêteur économise souvent de l'argent en évitant les dépenses engagées au cours d'une longue procédure de forclusion.
Le prêteur doit examiner les risques spécifiques accompagnant cette transaction lors de l'évaluation des avantages possibles de s'engager dans cet arrangement. Parmi les dangers potentiels figurent la probabilité que la propriété ne vaille pas plus que le solde hypothécaire restant et que les créanciers juniors puissent avoir des privilèges.
Le principal inconvénient d'un acte tenant lieu de forclusion est qu'il nuira à votre crédit. Cela signifie une augmentation des coûts d'emprunt et une plus grande probabilité de difficultés à obtenir un autre prêt hypothécaire. Une forclusion sur votre dossier de crédit peut être contestée auprès des bureaux de crédit, mais cela ne garantit pas qu'elle sera supprimée.
Avantages
- Réduit ou élimine la dette hypothécaire sans avoir besoin de forclusion.
- Les prêteurs peuvent relouer les biens aux propriétaires.
- Souvent préféré par les prêteurs
Inconvénients
- Cela nuit à votre pointage de crédit
- Plus difficile d'obtenir un autre prêt hypothécaire à l'avenir
- La maison peut rester sous l'eau.
Exemple d'acte tenant lieu de forclusion
Cette section propose un exemple d'acte au lieu d'un accord de forclusion, avec quelques pièces pour les documents de clôture typiques afin de poursuivre la mise en œuvre de la transaction. Cet exemple d'acte tenant lieu de forclusion comporte 1 page et est un type de fichier MS Word répertorié dans nos documents d'accords juridiques.
Le présent acte est conclu ce ______ jour de _____ 20___, entre le constituant [propriétaire], de [adresse], et le concessionnaire [prêteur], de [adresse].
Moyennant une contrepartie valable, dont la réception est par la présente reconnue, le Concédant cède par la présente au Bénéficiaire, en lieu et place de forclusion, les biens immobiliers décrits suivants :
Adresse du bien : _____________________ APN : ___________________ Définition légale : ____________
Cet acte est une cession contraignante. Le constituant a vendu le bien immobilier décrit ci-dessus au bénéficiaire en paiement intégral de toutes les obligations garanties par l'acte de fiducie précédemment rempli par le constituant et déposé auprès du registraire du comté à la date _______ comme Instrument No. ___________, Page No. __________ , Livre ___________.
Le Concédant déclare que ce transfert est fait librement et honnêtement et qu'il n'y a pas d'autres accords, oraux ou écrits, entre le Concédant et le Bénéficiaire, en ce qui concerne les biens immobiliers mentionnés aux présentes, autres que le présent Acte.
Exécuté ceci ________ jour de _________20 __________.
Concédant :_______________ [Nom du concédant] : ___________
Bénéficiaire :________________ [Nom du bénéficiaire] : ____________
AVIS : Toute forme d'acte tenant lieu de forclusion doit être notariée.
Comment obtenir un acte tenant lieu de forclusion
Obtenir un acte tenant lieu de forclusion n'est pas toujours facile ; certains prêteurs hypothécaires n'en accepteront pas, selon l'état actuel de la propriété et s'il existe des privilèges fiscaux ou des jugements contre elle pour non-paiement des taxes foncières. Selon Boies, les prêteurs sont responsables de tout jugement ou privilège fiscal. Par conséquent, ils doivent tenir compte des frais de décharge de tout privilège dans le cadre de l'acte tenant lieu.
"Le représentant discutera de votre situation financière et confirmera que vous ne pouvez pas payer votre prêt hypothécaire, qu'une alternative de disposition est requise et laquelle d'entre elles est la mieux adaptée", ajoute Boies. "Votre agent hypothécaire n'est pas tenu de fournir un acte en tenant lieu."
Certaines des variables déterminantes sont les normes de Fannie Mae, Freddie Mac, USDA ou VA (si l'une de ces organisations soutient le prêt) et la valeur marchande actuelle de la maison.
Quelle est la signification d'un acte tenant lieu de forclusion ?
Un acte tenant lieu de forclusion est un transfert volontaire de votre propriété au prêteur pour éviter la forclusion. Un acte tenant lieu de forclusion peut vous permettre d'éviter d'être personnellement responsable de tout solde hypothécaire restant.
Un acte tenant lieu vaut-il mieux qu'une forclusion ?
Moins de dommages au crédit : Un acte tenant lieu d'arrangement reste sur votre dossier de crédit pendant quatre ans, mais une forclusion reste pendant sept ans. L'utilisation d'un acte tenant lieu d'accord peut vous permettre d'acheter une nouvelle maison plus tôt que si vous passiez par une forclusion.
Quel est l'inconvénient le plus important d'un prêteur d'un acte tenant lieu de forclusion ?
L'inconvénient le plus important d'un acte tenant lieu est peut-être que le prêteur obtient la propriété sous réserve de toutes les autres charges et intérêts. Par conséquent, s'il y a une deuxième hypothèque, par exemple, un prêt en lieu et place a peu de chances d'être viable.
Un acte tenant lieu de forclusion nuit-il à votre crédit ?
Selon les données du FICO, votre pointage de crédit peut chuter de 50 à 125 points à la suite d'un acte tenant lieu de forclusion, selon l'endroit où il se trouvait avant l'acte tenant lieu. Cependant, l'impact est légèrement moins grave qu'un dépôt de forclusion, ce qui peut réduire votre pointage de crédit jusqu'à 160 points.
Comment négocier un acte tenant lieu de forclusion ?
Négociation du jugement de carence
Parce qu'un acte tenant lieu de forclusion est un arrangement volontaire entre vous et le prêteur, vous pouvez conclure un accord dans lequel le prêteur s'engage à ne pas demander un jugement de carence. Vous vous engagez à payer une partie du déficit ou à rembourser le déficit au fil du temps.
Quel est l'avantage d'un acte tenant lieu de forclusion par rapport à une vente à découvert ?
L'un des avantages d'un acte tenant lieu de vente, par opposition à une vente à découvert, est que vous n'avez pas à assumer la responsabilité de vendre votre maison. Une banque n'approuvera généralement un acte en lieu et place que si la propriété n'a pas de privilèges autres que l'hypothèque.
Conclusion
Si vous éprouvez des difficultés à effectuer vos versements hypothécaires, un acte tenant lieu de forclusion peut être une solution appropriée. Avant d'accepter un acte tenant lieu de forclusion, il est essentiel de comprendre comment cela affectera votre crédit et votre capacité à acheter une autre maison à l'avenir. Envisagez d'autres options, telles que les modifications de prêt, les ventes à découvert ou le refinancement hypothécaire, pour vous aider à décider comment procéder.
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Bibliographie
