Évaluation de la propriété : comment évaluer votre investissement immobilier et vos propriétés.

Il existe une variété de raisons pour lesquelles vous pourriez avoir besoin d'une évaluation immobilière, en particulier si vous vendez ou achetez une maison. Examinons l'évaluation et les types de propriétés commerciales en ligne gratuites.

Une évaluation immobilière est une estimation de la valeur de votre maison en fonction de son emplacement, de son état et de diverses autres variables. En termes d'évaluation, l'emplacement est très crucial. Cependant, parce que la propriété ne peut pas être relocalisée, la valeur d'une maison est fréquemment affectée par des modifications ou des améliorations. Les prêts hypothécaires, les règlements de succession et les divorces, la fiscalité et d'autres questions reposent tous sur des rapports d'évaluation. Lors de la détermination du prix de vente d'une propriété, un rapport d'évaluation peut être nécessaire. Un géomètre professionnel fera votre évaluation en personne, en prenant des notes et des photographies, puis en vous envoyant un rapport d'évaluation. Ne vous fiez pas uniquement aux informations que vous obtenez des outils en ligne. Il est toujours essentiel qu'un évaluateur professionnel vous donne une estimation précise de la valeur de votre propriété.

Pourquoi l'évaluation est-elle importante ?

Si vous achetez ou vendez une propriété, vous aurez besoin de savoir combien elle vaut, mais ce n'est pas la seule raison.
Les prêteurs, les banquiers d'investissement et les investisseurs en capital-risque voudront savoir combien vaut votre propriété si vous recherchez un financement.
Si vous êtes en partenariat et que l'un des partenaires veut sortir, vous devrez déterminer la valeur de sa participation dans la propriété.
En cas de divorce, une évaluation foncière peut être exigée afin de répartir équitablement les biens matrimoniaux.

Estimation immobilière en ligne

Tous les outils en ligne reposent sur des données accessibles au public, qui sont ensuite traitées à l'aide d'algorithmes informatiques pour générer des estimations de valeur. Les données exactes utilisées, ainsi que les formules utilisées pour les analyser, sont confidentielles. Cependant, les dossiers publics et les services d'inscriptions multiples utilisés par les courtiers immobiliers font partie des sources de données. La quantité de données disponibles influence également la précision de l'estimation, car la quantité de données diffère selon la ville et, dans certains cas, selon le domicile. Voici des outils d'évaluation immobilière en ligne que vous pouvez utiliser pour vous aider à estimer la valeur de votre maison :

#dix. Zillow

Zillow est l'un des sites Web d'évaluation immobilière en ligne les plus importants et les plus populaires pour suivre la valeur de votre maison. Par conséquent, le plus bel élément de Zillow est le style et la facilité d'utilisation du site.

Vous pouvez acquérir une estimation créée par Zestimate a Zillow de la valeur de votre maison en entrant simplement la valeur de votre maison dans la convivialité du site interface. Vous pouvez utiliser les outils conviviaux du site Web non seulement pour connaître la valeur de votre propriété, mais également pour rechercher des propriétés dans votre région.

Comment savoir combien vaut votre maison :

Entrez simplement votre adresse, et Zillow vous dira si votre maison a ou non un Zestimate. Vous pouvez également créer un compte, revendiquer votre maison et recevoir des mises à jour d'évaluation fréquentes.

#2. nageoire rouge

Redfin Estimate est un autre site Web qui a gagné en popularité parmi les passionnés de l'immobilier et les propriétaires. Avec Redfin, vous pouvez découvrir la zone à proximité, la "promenade" d'une propriété. Ainsi que combien coûtent les impôts fonciers chaque année en saisissant quelques données à ce sujet.

De plus, selon les conseillers financiers, les valeurs sur ce site Web peuvent être légèrement plus précises. En tant que courtier, Redfin calcule la valeur marchande actuelle de votre propriété en utilisant les données les plus précises du Multiple Listing Service (MLS).

Pour savoir combien vaut votre maison :

Entrez simplement votre adresse dans la barre de recherche sur la page d'accueil. Sélectionnez ensuite « Voir l'estimation de la maison » pour obtenir une estimation instantanée de la valeur de votre maison. Ils vous fournissent un résumé de la façon dont ils arrivent à leurs estimations lors du calcul.

#3. Appraisal.com

Eppraisal.com fonctionne de la même manière que les autres sites de cette liste, fournissant sa propre estimation d'évaluation dans certaines circonstances. Outre les prix des maisons, Eppraisal fournit également des informations en ligne sur l'évaluation des propriétés des maisons adjacentes qui ont été vendues récemment. Ainsi que les taux de refinancement actuels et d'autres informations.

Vous pouvez accéder gratuitement à toutes ces informations d'évaluation immobilière sur Appraisal.com. Sans que vous donniez votre adresse e-mail.

#4. Agent immobilier.com

Tandis que Realtor.com peut sembler être un site Web destiné aux professionnels de l'immobilier, tout le monde peut l'utiliser gratuitement. Entrez simplement votre adresse sur la page d'accueil du site pour obtenir une variété d'informations, y compris une estimation du prix de votre propriété.

Vous en apprendrez davantage sur les écoles locales, les prix d'inscription médians dans la région et même les évaluations de l'impôt foncier en plus d'une estimation des prix. Cet outil est également utile pour déterminer la valeur de la maison de votre voisin et le montant qu'il peut payer.

Vous pouvez obtenir une estimation instantanée en tapant votre emplacement dans le champ de recherche et en sélectionnant « Home Worth ». Vous pouvez également créer un compte, revendiquer votre maison et recevoir des mises à jour régulières sur sa valeur.

Estimation gratuite de la propriété

Ces dernières années, une pléthore de sites Internet ont vu le jour pour vous donner des réponses avant de consulter un évaluateur. Alors que les propriétaires ont désormais accès à plus d'informations qu'ils n'auraient pu l'imaginer. Vous ne vous attendez pas à ce qu'un ordinateur ou un smartphone vous donne le dernier mot sur la valeur de votre maison, bien qu'ils puissent fournir des informations utiles. Regardons les outils d'évaluation immobilière gratuits en ligne pour trouver la meilleure valeur pour votre propriété.

#1. Trulia

Trulia.com est un outil d'évaluation en ligne gratuit qui fonctionne un peu de la même manière que Zillow. Lorsque vous arrivez sur le site Web, vous pouvez entrer votre adresse pour savoir combien vaut votre maison. Trulia, d'autre part, fournit le prix d'inscription moyen pour des maisons similaires dans votre région plutôt qu'un Zestimate.

Trulia fournit également le prix catalogue moyen de toutes les maisons de votre quartier. Ainsi que des statistiques typiques sur votre maison, telles que la superficie en pieds carrés, la taille du terrain et les informations sur le lit / la salle de bain. Si vous souhaitez refinancer votre maison, Trulia peut vous aider avec son propre réseau de prêteurs agréés.

#2. AccueilGain.com

Alors que HomeGain.com est avant tout un moteur de recherche d'évaluation immobilière, l'un de leurs widgets vous permet d'estimer gratuitement la valeur de votre propre maison.

#3. À vendre par propriétaire.com

Bien que ce site ait été conçu pour aider les propriétaires à faire la publicité et à commercialiser leurs propres maisons au lieu de faire appel à un agent immobilier, il fournit également diverses ressources dont tout propriétaire peut bénéficier.

Leur outil d'évaluation foncière Pricing Scout est entièrement gratuit et simple à utiliser. Après votre inscription, vous recevrez une estimation de la valeur marchande de votre maison. Vous obtenez ceci sur la base de propriétés comparables vendues précédemment dans votre région, ainsi que d'un résumé des caractéristiques immobilières locales.

#4. Services hypothécaires Chase

Bien que cela puisse sembler inhabituel, Chase Bank dispose de son propre outil d'évaluation de la propriété disponible en ligne gratuitement. Entrez simplement votre adresse personnelle, votre état et votre code postal pour savoir combien vaut votre maison.

Au lieu de fournir une estimation précise, Chase fournit une fourchette de prix dans laquelle ils pensent que votre maison se situe. Il s'agit d'un outil formidable à expérimenter, car il fournit également une estimation de la valeur de toutes les maisons de vos voisins. Mieux encore, il est gratuit, simple à utiliser et ne nécessite aucune information personnelle.

Types d'évaluation de propriété

Au cours du processus d'achat ou de vente, vous pouvez rencontrer différents types d'évaluation distincts, chacun remplissant une fonction particulière. Voici différents types d'évaluation de propriété que vous devriez prendre en compte.

#1. Évaluation des biens

Une évaluation de propriété vous indique combien vaut votre maison si vous deviez la vendre. Pour une propriété résidentielle, le processus est souvent extrêmement simple – vous pouvez le faire par l'intermédiaire d'une agence immobilière.

#2. Estimation en ligne

Il est possible d'obtenir une évaluation en ligne dans le confort de votre foyer. Ce calcul est effectué par un ordinateur (pas un humain) en fonction de votre emplacement, du type de propriété et des prix actuels du marché. Ils peuvent être utilisés comme une référence très approximative pour vous fournir des informations supplémentaires lors de la vente de votre maison. Vous devez également garder à l'esprit qu'ils peuvent être aussi précis qu'une évaluation de propriété.

#3. Évaluation matrimoniale

Dans les procédures de divorce ou de séparation, les évaluations matrimoniales sont utilisées par les tribunaux pour décider de la répartition des biens du couple. Celles-ci sont souvent effectuées par un expert ou un évaluateur agréé qui a été choisi conjointement par le conjoint divorcé, et leur rapport est soumis immédiatement au tribunal.

#4. Évaluation d'homologation

Après un décès, vous devrez peut-être obtenir une évaluation d'homologation de tout bien ou actif appartenant au défunt afin de calculer les droits de succession. Le gouvernement (par l'intermédiaire du HMRC) conseille fortement d'embaucher un géomètre professionnel pour cela.

#5. Évaluation hypothécaire

Une évaluation hypothécaire, également connue sous le nom de valeur simple, consiste généralement en une enquête rapide d'une demi-heure de la propriété qui couvre tous les défauts évidents sans aller trop loin.

Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, le prêteur fera sa propre estimation de la valeur de la maison que vous souhaitez acheter afin de prendre une décision préliminaire sur le montant qu'il est prêt à vous prêter pour un prêt hypothécaire - mais plus important encore, il pourrait vous donner une idée très approximative du montant que vous devriez dépenser.

Lors de la vente ou de l'achat d'une maison, il est essentiel de compléter l'évaluation hypothécaire par une évaluation appropriée du bâtiment par un arpenteur professionnel - déterminez si vous aurez besoin d'un rapport d'acheteur ou d'une enquête sur le bâtiment.

#6. Évaluations rétrospectives

Une évaluation rétroactive, qui établit la valeur de votre maison à une date donnée dans le passé, peut être requise à des fins fiscales, si vous êtes impliqué dans des procédures judiciaires ou si vous devez établir une valeur pour l'homologation.

#7. Évaluations fiscales

Si votre transaction est soumise à l'impôt sur les gains en capital, une évaluation fiscale vous aidera à déterminer le montant que vous devez payer. Comprendre ce que vous devez en matière d'impôt sur les gains en capital peut être difficile, c'est pourquoi de nombreuses personnes font appel à un évaluateur professionnel. Afin de calculer le droit de timbre, l'administration fiscale peut également avoir besoin d'une évaluation de la taxe professionnelle à fournir par écrit.

#8. Évaluations par des témoins experts

Si vous êtes impliqué dans un litige en matière de propriété, un témoin expert peut donner une enquête professionnelle et digne de confiance qui peut être soumise ou invoquée devant un tribunal. Cela comprend une valeur, une liste de tout problème ou défaut avec la propriété et des informations concernant votre bail.

#9. Évaluation d'assurance

Lorsqu'un expert évalue votre maison, il ou elle peut également effectuer une évaluation d'assurance. L'objectif est de déterminer la valeur d'assurance de votre propriété en fonction du fait qu'il en coûterait plus cher à reconstruire que le prix de construction moyen du marché s'il était détruit au bulldozer, incendié ou endommagé de manière irréparable.

#dix. Évaluations de remise en état des bâtiments

Cela fait partie de votre évaluation d'assurance - calcul du coût de reconstruction de votre propriété si elle est endommagée au-delà de toute réparation, y compris les risques d'assurance.

Évaluation de la propriété commerciale

Pour arriver à une estimation, des données spécifiques relatives à la propriété commerciale. En plus des statistiques générales relatives à la nation, la région, la ville et le quartier dans lequel se trouve la propriété sont collectées et examinées. Pour déterminer la valeur d'une propriété commerciale, les évaluateurs professionnels utilisent l'une de ces méthodes.

Méthode 1 : L'approche de comparaison des ventes

Il s'agit d'une méthode d'estimation de la valeur d'une propriété en la comparant à des propriétés récemment vendues avec des attributs similaires. Elle est également connue sous le nom d'approche des données du marché. Dans le processus d'évaluation de l'évaluation commerciale, au moins trois ou quatre comparables doivent être pris en compte. Lors du choix de comparables, les aspects les plus importants à prendre en compte sont la taille, les caractéristiques comparables et, probablement le plus important, l'emplacement, qui peuvent avoir un impact significatif sur la valeur marchande d'une propriété. Les comparables sont des propriétés qui ont des caractéristiques similaires et doivent répondre aux critères suivants afin de faire une comparaison légitime :

Âge et état du bâtiment
Taille de la maison
Taille du terrain, aménagement paysager, type et qualité du bâtiment, nombre et type de pièces, pieds carrés d'espace habitable, plancher de bois franc, garage, améliorations de la cuisine et autres commodités physiques.
Commodités dans la maison
L'opportunité d'un emplacement
Proximité du domicile en question (plus c'est proche, mieux c'est)
Date de vente : S'il y a des changements économiques entre la date de vente d'un comparable et la date de l'expertise, la date de vente est utilisée. (donc, plus c'est récent, plus c'est précis)
Termes et conditions de vente, par exemple si le vendeur d'une propriété était sous la contrainte ou si la propriété a été vendue entre parents (à un prix réduit)

Dans l'évaluation de la propriété, l'estimation de la valeur marchande de la propriété en question se situera dans la fourchette définie par les prix de vente ajustés des comparables. Étant donné que certaines des modifications apportées aux prix de vente des comparables seront plus subjectives que d'autres, les comparables présentant le moins d'ajustement reçoivent généralement plus d'attention.

Méthode 2 : Analyse des coûts

L'approche du coût peut être utilisée pour déterminer la valeur des propriétés auxquelles un ou plusieurs bâtiments ont été ajoutés. Cette méthode consiste à estimer séparément la valeur du ou des bâtiments et du terrain en tenant compte des amortissements. La valeur totale de la propriété améliorée est calculée en additionnant les estimations. La méthode du coût suppose qu'un acheteur raisonnable ne paierait pas plus pour une propriété rénovée que ce qu'il en coûterait pour acheter un terrain comparable et construire une structure comparable. Lorsque la propriété en cours d'évaluation est d'un type qui n'est pas couramment vendu et ne génère pas de revenus, cette méthode est efficace. Les écoles, les églises, les hôpitaux et les bâtiments gouvernementaux en sont tous des exemples.

Méthode 3 : L'approche du revenu

Cette méthode, également connue sous le nom d'approche par capitalisation des revenus, est basée sur le lien entre le taux de rendement exigé par un investisseur et le revenu net généré par une propriété. Il est utilisé pour déterminer la valeur des propriétés génératrices de revenus comme les complexes d'appartements, les immeubles de bureaux et les centres commerciaux. Lorsque la propriété en question devrait générer des revenus futurs et que ses dépenses sont prévisibles et cohérentes, les évaluations de capitalisation des revenus peuvent être assez simples.

La capacité à créer de l'argent est ce qui détermine la valeur de diverses propriétés, telles que des complexes d'appartements ou des immeubles de bureaux. Il semble judicieux d'estimer la valeur de ces propriétés en fonction de leur potentiel de gain. La capitalisation directe et le multiplicateur de revenu brut sont deux options.

Capitalisation directe

Les immeubles d'appartements et les immeubles commerciaux utilisent la capitalisation directe.

Multiplicateur de revenu brut

Pour les immeubles locatifs unifamiliaux et les petites locations multifamiliales, utilisez le multiplicateur de revenu brut.

Exemples

Un évaluateur est chargé d'évaluer un immeuble locatif de quatre logements. Il essaie les deux approches d'évaluation des immeubles à revenus. Il utilise les calculs suivants lors de l'utilisation de la méthode de capitalisation directe :

Revenu brut annuel : 48,000 4,000 $ (XNUMX XNUMX $ par mois) –
Dépenses annuelles : 20,000 XNUMX $
28,000 XNUMX $ en bénéfice d'exploitation net
Le taux de plafond local est de 8 %.
28,000 100 $ x (taux de 350,000/cap) = valeur estimée de XNUMX XNUMX $
L'approche du multiplicateur de revenu brut est ensuite utilisée. Les propriétés locatives locales se vendent environ 85 fois le loyer, découvre-t-il. En conséquence, voici comment procéder :
Un loyer de 4,000 85 $ par mois multiplié par 340,000 équivaut à XNUMX XNUMX $.

L'approche par capitalisation directe est similaire, mais pas identique. Dans ce scénario, le meilleur jugement de l'évaluateur déterminera quel calcul est le plus approprié et correct.

Prix par porte

Cette approche d'évaluation de l'immobilier commercial est plus couramment utilisée pour les immeubles d'appartements que pour les maisons unifamiliales. Cette approche détermine simplement la valeur de l'ensemble de la structure en fonction du nombre d'unités. Un complexe d'appartements de 4 millions de dollars, par exemple, serait évalué à 200,000 XNUMX dollars « par porte », quelle que soit la taille de chaque unité.

Coût par pied carré louable.

La superficie louable mélange la superficie utilisable (l'espace que les locataires peuvent occuper) avec des espaces partagés tels que les cages d'escalier et les ascenseurs. En utilisant cette méthode, vous pouvez extrapoler le coût par pied carré louable, le comparer au coût de location moyen par pied carré et déterminer la valeur du bâtiment.

Par exemple, si une propriété a 10,000 12 pieds carrés louables et que le coût moyen de location par pied carré est de 1.7 $ par pied carré par an, un prix d'achat de 7 million de dollars donnera un rendement locatif brut de 14 %. Cependant, si vous savez que vous pouvez exiger 1.9 $ par pied carré de loyer annuel, une évaluation de XNUMX million de dollars offrira le même rendement brut.

Valeur par multiplicateur de loyer brut

La méthode d'évaluation Gross Rent Multiplier (GRM) calcule et analyse la valeur potentielle d'une propriété en divisant le prix d'achat par le revenu brut. En d'autres termes, si vous avez payé 500,000 70,000 $ pour une propriété commerciale qui génère 7.14 500,000 $ de loyers bruts chaque année, votre GRM serait de 70,000, soit XNUMX XNUMX $ / XNUMX XNUMX $. Cette formule d'évaluation de l'immobilier commercial est couramment utilisée pour trouver des propriétés avec des prix bon marché par rapport à leur revenu potentiel basé sur le marché.

QFP

Quelles sont les 5 méthodes d'estimation immobilière ?

Lors de l'évaluation d'une propriété, il y a cinq méthodes clés à considérer : la comparabilité, les bénéfices, le résiduel, les entrepreneurs et l'investissement. Lors de la détermination de la valeur marchande ou locative d'une propriété, un évaluateur immobilier peut utiliser une ou plusieurs de ces approches.

Vaut-il la peine de faire estimer un bien ?

Si vous achetez une maison, les évaluations de la maison peuvent vous aider à déterminer si vous obtenez une offre décente ou non. Si vous vendez, les évaluations de propriété peuvent vous aider à déterminer si cela vaut la peine de vendre votre maison ou non, ainsi que le montant à demander.

Comment calculer la valeur d'un bien ?

Pour déterminer la valeur actuelle d'une propriété en cours d'évaluation pour l'acquisition, une approche d'évaluation standard combine le revenu et le taux de capitalisation.