Les alternatives de financement traditionnelles ne sont pas toujours le meilleur choix pour tout le monde lorsqu'il s'agit d'acheter une propriété. C'est là qu'interviennent les prêts de portefeuille. Un prêt de portefeuille est une hypothèque détenue par l'initiateur qui l'a émise, au lieu d'être vendue à un investisseur extérieur. Il s'agit d'une option flexible pour ceux qui ne satisfont peut-être pas aux exigences strictes des prêts conventionnels et qui peuvent offrir des conditions plus individualisées.
Vous recherchez des options de prêt? Cet article explique un prêt de portefeuille, son fonctionnement et qui y a droit. En outre, nous passerons en revue les prêteurs de portefeuille, les prêts de portefeuille locatifs et immobiliers.
Qu'est-ce qu'un prêt de portefeuille
Un type de prêt hypothécaire connu sous le nom de prêt de portefeuille est celui que l'institution prêteuse détient plutôt que de vendre sur le marché hypothécaire secondaire. Ces prêts sont souvent offerts par des banques communautaires et des coopératives de crédit qui opèrent à plus petite échelle.
Les emprunteurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour un prêt hypothécaire conventionnel ou qui souhaitent financer de nombreuses maisons avec une seule hypothèque peuvent trouver que les prêts de portefeuille sont une option qui fonctionne à leur avantage. Ils pourraient offrir plus de latitude dans le processus de souscription, permettant aux prêteurs de déterminer eux-mêmes leurs propres normes de qualification et les conditions des prêts. Les emprunteurs dont le crédit n'est pas parfait ou ceux qui ne sont pas en mesure de répondre aux exigences strictes des prêts conventionnels peuvent trouver les prêts de portefeuille comme une option plus attrayante.
Comment fonctionne le prêt de portefeuille ?
Les prêts de portefeuille sont souvent plus flexibles que les prêts conventionnels, car les prêteurs peuvent définir leurs directives et conditions de qualification. Cela peut les rendre plus attrayants pour certains emprunteurs, comme ceux dont la situation financière n'est pas conforme ou ceux qui ne répondent pas aux critères de prêt conventionnels. Ce type de prêt peut offrir. Cependant, comme le prêt offre plus de flexibilité et d'options aux emprunteurs, il peut également s'accompagner de frais et d'intérêts plus élevés. Cela est dû au risque accru que les prêteurs prennent en conservant le prêt dans leur bilan.
Pour les emprunteurs, l'obtention d'un prêt de portefeuille est similaire à un prêt conventionnel, impliquant une demande, une souscription, une négociation des conditions et une clôture. Cependant, il peut y avoir certaines différences dans le processus de demande, telles que des étapes supplémentaires requises pour la souscription.
Il est important de peser le pour et le contre d'un prêt de portefeuille en fonction de votre situation financière et de vos besoins avant de décider s'il s'agit de la bonne option pour vous.
Quel est le but d'un prêt de portefeuille ?
Les prêts de portefeuille aident les emprunteurs ayant un ratio d'endettement plus élevé, un travail indépendant ou d'autres sources de revenus non conventionnelles à se qualifier pour des prêts conventionnels. Aussi. pour ceux qui ont du mal à obtenir un prêt hypothécaire conventionnel, ces prêts peuvent avoir une souscription plus libérale.
En outre, les prêts de portefeuille aident les investisseurs immobiliers à investir dans l'immobilier en leur permettant d'étendre leurs portefeuilles. Les prêteurs de portefeuille ne limitent pas le nombre de propriétés qu'un investisseur peut acheter, contrairement aux prêteurs traditionnels, qui ne peuvent pas financer plus d'un certain nombre. Les prêteurs de portefeuille peuvent financer des maisons qui ont besoin de rénovations importantes car elles n'ont pas besoin d'une condition minimale.
En outre, les prêteurs de portefeuille peuvent accorder des prêts aux emprunteurs dont le crédit ou les revenus sont faibles, ce qui entraîne des ratios prêt-valeur (LTV) plus élevés. Les emprunteurs peuvent refinancer ou financer une plus grande part du prix d'achat de la maison, améliorant ainsi leur pouvoir d'achat.
Qui peut bénéficier d'un prêt de portefeuille ?
Les prêts de portefeuille peuvent bénéficier à divers types d'emprunteurs qui ont des difficultés à obtenir des prêts conventionnels en raison d'un mauvais crédit, d'une faillite, d'une saisie ou d'autres circonstances uniques. Certains emprunteurs spécifiques qui peuvent bénéficier de prêts de portefeuille comprennent :
- Emprunteurs avec de mauvaises cotes de crédit ou un DTI élevé: Ceux dont les finances ont momentanément déraillé à cause du chômage ou d'autres problèmes financiers et qui ne remplissaient pas les conditions normales d'hypothèque.
- Hauts revenus avec de faibles cotes de crédit: Emprunteurs ayant des emplois bien rémunérés mais ayant des difficultés à effectuer leurs paiements mensuels à temps.
- Emprunteurs indépendants ou indépendants: Emprunteurs avec des cotes de crédit et des actifs suffisants mais sans revenu stable.
- Bons clients du prêteur: Les prêteurs peuvent offrir des prêts de portefeuille à leurs meilleurs emprunteurs les plus fiables ou à quelqu'un avec qui ils souhaitent avoir une meilleure relation, comme un propriétaire d'entreprise local.
- Acheteurs qui ont besoin d'un prêt plus important : Les emprunteurs qui ont besoin d'un montant de prêt supérieur à celui auquel ils ont droit ou qui ont besoin d'un prêt hypothécaire supérieur à un prêt jumbo.
- Investisseurs immobiliers: Les prêts de portefeuille permettent aux investisseurs d'acheter plus de propriétés et peuvent ne pas exiger qu'elles soient en bon état.
Avantages d'un prêt de portefeuille
- Les prêteurs de portefeuille peuvent accepter davantage les emprunteurs dont le crédit est faible.
- Les prêts de portefeuille peuvent être plus accessibles aux investisseurs immobiliers ou aux travailleurs indépendants à revenu variable.
- Vous pourriez être en mesure d'obtenir un prêt plus important avec moins d'argent qu'un prêt hypothécaire conventionnel.
- Les prêteurs de portefeuille peuvent structurer chaque prêt au cas par cas, offrant plus de flexibilité que les prêts conventionnels.
- Les prêteurs et les emprunteurs peuvent collaborer étroitement, établir une connexion positive et éventuellement s'entraider lors de futures demandes de prêt ou d'investissement.
Inconvénients des prêts de portefeuille
- Les prêteurs de portefeuille ont tendance à facturer des taux d'intérêt et des frais de montage plus élevés pour compenser leur risque accru.
- Il peut y avoir des pénalités de remboursement anticipé et des frais de montage.
- Tous les prêteurs n'offrent pas de prêts de portefeuille; vous devrez peut-être avoir une relation bancaire existante pour en bénéficier.
- En cas de défaut, le prêteur est responsable à 100 %.
Prêteurs de portefeuille
Un prêteur de portefeuille est une banque ou une autre organisation financière qui accorde des prêts hypothécaires et maintient la dette dans son portefeuille au lieu de la revendre sur le marché secondaire. Bien que ces prêteurs puissent offrir plus d'options aux consommateurs, ils sont souvent plus chers et ont des taux d'intérêt plus élevés.
Les petites banques communautaires gérées de manière indépendante et disposant d'une plus grande flexibilité que les grandes institutions financières sont souvent des prêteurs de portefeuille. Ils sont libres d'établir leurs propres normes et conditions de qualification, qui peuvent être attrayantes pour certains types d'emprunteurs, tels que ceux qui ont besoin de prêts jumbo ou qui achètent des immeubles de placement.
Types de prêteurs de portefeuille
Les prêteurs de portefeuille comprennent les suivants :
- Banques et institutions financières: Les prêteurs traditionnels proposent des prêts de portefeuille aux propriétaires d'immeubles de placement et à d'autres emprunteurs sur mesure. Cependant, ils peuvent avoir certaines qualifications d'emprunteur.
- Prêteurs directs: Ces prêteurs accordent des prêts de portefeuille directs aux emprunteurs. Les exemples incluent les banques et les coopératives de crédit.
- Prêteurs du marché secondaire: Ces prêteurs reconditionnent les prêts hypothécaires traditionnels des banques et autres institutions financières pour les vendre sur le marché secondaire. Les exemples incluent Fannie Mae et Freddie Mac.
- Prêteurs spécialisés: Les propriétaires d'immeubles de placement et les personnes ayant des besoins financiers particuliers peuvent obtenir des prêts de portefeuille auprès de ces prêteurs. Les exemples incluent Axos Bank, FNBA et Citadel Servicing Corporation.
- Les grandes banques et plus de prêteurs spécialisés: Ces prêteurs proposent des hypothèques de portefeuille achat-location. Les exemples incluent Barclays offrant 75% LTV sur les prêts jusqu'à 1 million de livres sterling et 60% sur les prêts de 1 à 2 millions de livres sterling.
Chacun de ces prêteurs de portefeuille a ses avantages et ses inconvénients :
- Les banques et les institutions financières proposent généralement une large gamme de produits de prêt, mais peuvent avoir des exigences de qualification plus strictes.
- Les prêteurs directs peuvent offrir plus de flexibilité, mais peuvent également avoir des offres de produits limitées.
- Les prêteurs du marché secondaire peuvent offrir des taux plus compétitifs en raison de leur taille et de leur expertise, mais peuvent avoir moins de flexibilité dans les conditions de prêt.
- Les prêteurs spécialisés peuvent proposer des solutions personnalisées pour des segments d'emprunteurs spécifiques, mais peuvent avoir une portée limitée.
- Les grandes banques et les prêteurs plus spécialisés peuvent offrir un équilibre entre flexibilité et taux compétitifs, mais peuvent avoir des conditions et des critères variables.
Exigences relatives aux prêts de portefeuille
Les conditions requises pour obtenir un prêt de portefeuille comprennent les éléments suivants :
- Pointage de crédit: La cote de crédit minimale requise pour un prêt de portefeuille est généralement de 620, bien que certains prêteurs puissent exiger une cote de 680.
- Mise de Fonds: Habituellement, la mise de fonds minimale pour un prêt de portefeuille est d'environ 20 % du prix d'achat total.
- Montant du prêt: Les prêts de portefeuille peuvent être supérieurs à la limite conforme fixée pour l'État.
- État de la propriété: Les prêts de portefeuille peuvent être utilisés pour financer des propriétés avec des conditions spécifiques qui peuvent ne pas être éligibles aux prêts traditionnels.
Portefeuille Prêt Immobilier
Une banque qui accorde des prêts de portefeuille à des investisseurs immobiliers conserve le prêt dans son bilan (c'est-à-dire dans son propre portefeuille) plutôt que de le vendre à une organisation quasi gouvernementale comme Fannie Mae, Freddie Mac ou la VA.
Les prêts de portefeuille sont particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent élargir leur portefeuille immobilier. En effet, les prêteurs de portefeuille ne plafonnent généralement pas le nombre de propriétés qu'un investisseur immobilier peut acheter. De plus, ils n'exigent pas toujours que la propriété soit dans un état minimum, ce qui les rend adaptés aux investisseurs qui souhaitent financer l'achat d'une propriété nécessitant une rénovation considérable.
En tant qu'investisseur immobilier, pour être admissible à un prêt de portefeuille, vous devrez probablement rechercher des prêteurs hypothécaires qui les proposent, tels que des banques locales, des coopératives de crédit et des prêteurs en ligne. Une fois que vous avez localisé les prêteurs qui sont configurés pour fournir des prêts de portefeuille, découvrez leur processus de demande et leurs exigences spécifiques. Travailler avec un courtier en hypothèques peut être le meilleur moyen de trouver le type de prêteur que vous préférez, et une banque ou une coopérative de crédit locale peut être plus susceptible d'offrir des prêts de portefeuille qu'une grande banque de détail.
Un prêt de portefeuille peut être plus accessible aux investisseurs immobiliers ou aux travailleurs indépendants à revenu variable. De plus, un investisseur immobilier pourrait être en mesure d'obtenir un prêt plus important avec moins d'argent qu'un prêt hypothécaire conventionnel.
Cependant, les prêteurs de portefeuille ont tendance à facturer des taux d'intérêt plus élevés pour compenser leur risque accru, ce qui pourrait désavantager un investisseur immobilier.
Prêt Portefeuille Locatif
Un prêt de portefeuille locatif est une hypothèque conçue pour les investisseurs qui possèdent plusieurs propriétés. Il permet aux investisseurs de refinancer leurs hypothèques existantes et de les consolider en un seul prêt, simplifiant la gestion de leur endettement global et permettant potentiellement d'économiser de l'argent sur les paiements d'intérêts.
Pour être admissible à un prêt de portefeuille locatif, les emprunteurs doivent généralement avoir un bon crédit, de solides antécédents en matière de gestion immobilière réussie et une valeur nette suffisante dans leurs immeubles locatifs. En plus de cela, il est essentiel de comparer les taux d'intérêt offerts par divers prêteurs, de négocier les conditions du prêt et de maintenir le ratio prêt-valeur (LTV) aussi bas que possible.
Un prêt pour un portefeuille locatif peut être de plusieurs types, y compris les prêts à taux fixe et les prêts à taux révisable. Le taux d'intérêt d'un prêt à taux fixe reste le même pendant toute la durée du prêt, mais le taux d'intérêt d'un prêt à taux révisable est susceptible d'évoluer dans le temps, en fonction des conditions du marché.
Pour maximiser un prêt de portefeuille locatif, les investisseurs devraient envisager de garder la durée du prêt aussi courte que possible, de faire un acompte plus élevé si possible et de refinancer le prêt lorsque les taux d'intérêt baissent.
Les prêts de portefeuille sont-ils une bonne idée ?
Pour certains emprunteurs qui ne peuvent pas obtenir de prêts conventionnels, comme ceux dont le crédit n'est pas parfait, ceux qui sont des travailleurs autonomes ou ceux qui ont un ratio d'endettement élevé, les prêts de portefeuille peuvent être une bonne option. Au lieu d'être vendus sur le marché secondaire, le prêteur conserve ces prêts, ce qui permet des directives de souscription plus souples et peut-être de meilleures conditions pour l'emprunteur.
Avant de déterminer si un prêt de portefeuille convient à votre cas, il est crucial d'évaluer les avantages et les inconvénients et de discuter avec un expert financier ou un courtier en hypothèques.
Qui est admissible aux prêts de portefeuille ?
Cinq types de personnes peuvent être admissibles à des prêts de portefeuille :
- Indépendants
- Les personnes ayant des antécédents de crédit endommagés.
- Individus à valeur nette élevée
- Personnes ayant un ratio d'endettement élevé
- Investisseurs immobiliers
Les prêts de portefeuille sont-ils risqués ?
Les prêts de portefeuille peuvent être considérés comme plus risqués que les prêts conventionnels pour plusieurs raisons. Les prêteurs de portefeuille facturent souvent des taux d'intérêt plus élevés pour compenser le risque accru associé au prêt, et il peut y avoir des frais supplémentaires tels que des pénalités pour remboursement anticipé et des frais de montage.
De plus, les prêts de portefeuille ne sont pas vendus sur le marché secondaire, ce qui signifie que le prêteur risque de perdre de l'argent si l'emprunteur fait défaut. Cela peut rendre le prêt plus risqué pour le prêteur. En raison d'exigences de crédit moins strictes, le risque pour les prêteurs augmente, car ils peuvent être plus susceptibles d'accorder des prêts à des emprunteurs ayant un crédit médiocre ou d'autres facteurs de risque.
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Bibliographie
