De façon générale, le taux hypothécaire augmente et les critères d'emprunt se resserrent lorsque le prêteur est exposé à un risque plus élevé. Le taux hypothécaire sur les immeubles de placement est généralement plus élevé que celui des hypothèques sur les résidences principales, car les prêteurs courent un risque plus élevé. Contrairement à l'achat d'une résidence principale, investir dans l'immobilier vise à générer des revenus locatifs. Lisez la suite pour en savoir plus sur les hypothèques sur les immeubles de placement.
Hypothèque pour investissement immobilier
Toute hypothèque utilisée pour acheter une propriété qui est achetée comme investissement et non pour un usage personnel est considérée comme un immeuble de placement. Tous les prêteurs n'offrent pas de prêts hypothécaires d'investissement et, parmi ceux qui le font, n'offrent qu'un seul ou deux des produits de cette catégorie.
Vous avez besoin d'une hypothèque pour un immeuble de placement lorsque vous en achetez un. L'acompte minimum pour un prêt pour un immeuble de placement est de 20 %, mais vous n'obtiendrez pas les meilleurs taux tant que vous ne l'augmenterez pas à 30 % ou plus.
Lorsque vous avez décidé quel type de prêt immobilier vous convient le mieux, vous êtes prêt à postuler. Un courtier hypothécaire, une fois de plus, peut être un outil très utile à ce stade du jeu car il peut vous guider à chaque étape du processus de demande et vous fournir des conseils d'expert à chaque tournant. Vous aider à compiler les documents de demande requis est l'une des principales façons dont un courtier en hypothèques peut vous rendre service.
Vous devez obtenir l'approbation d'un souscripteur avant de pouvoir clôturer toute demande de prêt, qu'il s'agisse d'un prêt hypothécaire pour une propriété résidentielle ou locative. La responsabilité du souscripteur comprend l'évaluation de votre solvabilité, ou si vous avez de bonnes chances de rembourser votre dette, ainsi que la détermination du prix de vente de la propriété. Cela reflète sa valeur d'expertise.
Un souscripteur examinera vos actifs, vos antécédents professionnels, la stabilité de vos revenus, votre ratio d'endettement, votre pointage de crédit et vos antécédents de crédit pour évaluer votre solvabilité.
Avantages des immeubles de placement
#1. Sécurité et stabilité
Tout le monde a besoin d'un endroit où vivre, donc les propriétés sont presque toujours en demande. Malgré sa volatilité, les changements dans l'économie ont moins d'impact sur le marché du logement et sont plus susceptibles d'offrir des rendements fixes. L'immobilier est donc généralement plus sûr et plus stable que d'autres types d'investissements.
#2. Des flux de trésorerie
En raison de la forte demande de logements, l'achat d'un immeuble de placement est susceptible de vous procurer un flux constant de revenus passifs. Ceci est particulièrement valable si vos revenus locatifs dépassent vos mensualités de prêt et vos dépenses d'entretien. Vous pourriez même rembourser l'hypothèque et toutes les dépenses supplémentaires avec l'argent que vous gagnez en louant votre propriété.
#3. Avantages fiscaux
De plus, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux qui augmentent le montant de la déclaration de revenus de votre investissement. Par exemple, vous devez déduire de votre revenu tous les coûts associés à la gestion quotidienne de votre bien locatif pour réduire votre impôt.
#4. Investissement à long terme
Si votre propriété est située dans une zone à haut rendement, la valeur de votre investissement immobilier et vos revenus locatifs devraient augmenter avec le temps. De plus, vous devriez connaître une augmentation des flux de trésorerie, que vous pouvez utiliser pour développer votre portefeuille d'investissements.
Inconvénients des immeubles de placement
#1. Problème de liquidité
Si vous investissez dans l'immobilier, par opposition aux actions, vous aurez probablement du mal à obtenir de l'argent. Après tout, vendre une maison prend plus de temps. Il vous sera plus difficile de récupérer votre argent si vous avez un besoin urgent d'argent, comme une urgence.
#2. Frais d'entrée
L'un des plus grands obstacles pour quiconque cherche à entrer sur le marché de l'investissement immobilier est le financement important nécessaire. Le coût du dépôt seul peut atteindre des dizaines de milliers de dollars ou plus.
#3. Coûts permanents
Les immeubles de placement nécessitent une planification approfondie en raison des coûts élevés impliqués. Les paiements hypothécaires, les frais de conseil, les dépenses d'entretien et de rénovation et l'assurance hypothécaire privée sont tous des coûts continus et à long terme associés à la possession d'une maison.
#4. Locataires difficiles
Cela peut être un cauchemar si vos locataires sont problématiques. Ils peuvent entraîner une détresse psychologique et leurs actions peuvent même entraîner des pertes financières. Cela est particulièrement vrai si votre locataire est en retard sur le loyer ou endommage la propriété.
Comment obtenir un prêt à des fins d'investissement
#1. S'assurer que vous pouvez vous le permettre
En plus des paiements hypothécaires actuels que vous pourriez effectuer, vous auriez également besoin d'argent pour un dépôt, les frais associés et vos remboursements mensuels.
#2. Choisir un type d'hypothèque pour les investissements
Vous pourriez être admissible à un seul type de prêt hypothécaire pour un immeuble de placement, ce qui simplifierait votre choix. Cependant, si vous pouvez postuler pour quelques types différents, faites vos recherches et tenez compte de vos préférences.
#3. Créer et appliquer
Lorsque vous recherchez un type de prêt hypothécaire spécifique, demandez à votre courtier en hypothèques qui il vous suggérerait comme prêteur. Ils ont souvent des relations avec des prêteurs qu'un individu n'aurait pas, et ils peuvent utiliser ces relations pour vous trouver une bonne affaire tout en s'assurant que vous répondez aux exigences particulières du prêteur. Ensuite, vous pouvez coopérer pour rassembler les documents requis afin de pouvoir soumettre et demander le prêt hypothécaire en toute confiance.
Taux hypothécaires pour les immeubles de placement
Les taux hypothécaires des immeubles de placement sont généralement plus élevés que ceux des hypothèques résidentielles. En effet, les prêteurs perçoivent ces prêts comme comportant un risque légèrement plus élevé. Chaque prêteur aura un ensemble spécifique d'exigences qu'il voudra que vous respectiez, comme pour tout autre type de prêt hypothécaire. Ces exigences peuvent changer en fonction du prêteur et du type de prêt hypothécaire à l'investissement que vous demandez. Cependant, d'une manière générale, ils chercheront tous à obtenir la confirmation que vous serez en mesure d'effectuer les remboursements.
Les prêteurs facturent des taux d'intérêt plus élevés pour les immeubles de placement. En effet, les prêteurs les considèrent comme des investissements à haut risque. En conséquence, les conditions d'obtention d'une hypothèque pour un immeuble de placement sont plus strictes.
Exigences en matière d'hypothèque pour les immeubles de placement
Lors de la demande d'une deuxième hypothèque pour un immeuble de placement, certains prêteurs spécialisés dans les hypothèques d'investissement exigent même que le demandeur ait d'abord une hypothèque résidentielle pendant une certaine période.
Un immeuble de placement nécessite généralement un acompte de 20% à 25%. Cependant, les prêteurs peuvent aussi fréquemment exiger un acompte de 30 %. D'autre part, certains programmes de prêts permettent aux acheteurs de financer des immeubles de placement avec aussi peu que 15 % d'acompte.
L'acompte typique pour un immeuble de placement variera, bien sûr, en fonction des exigences du prêteur, des antécédents de l'emprunteur, du profil de risque global et des antécédents de crédit. Avec un acompte plus petit et un ratio prêt-valeur (LTV) plus élevé, le prêteur est potentiellement exposé à un risque plus élevé.
Antécédents de crédit : lors d'une demande de prêt hypothécaire, il est toujours préférable d'avoir un bon crédit, mais certains prêteurs acceptent les demandes avec un crédit médiocre. Les hypothèques BTL et l'analyse au cas par cas pour les hypothèques commerciales offrent un niveau de flexibilité supplémentaire.
Dépôt : pour une hypothèque BTL, la majorité des prêteurs recherchent des montants supérieurs à 15 %, tandis que les prêteurs hypothécaires commerciaux peuvent demander des montants allant de 25 % à 50 %. Si vous effectuez un achat international, les exigences de dépôt correspondront alors à celles du marché local des prêts.
Comment obtenir une hypothèque pour un immeuble de placement
Vous devez déterminer le prêt dont vous avez besoin après avoir choisi d'acheter un immeuble de placement, fait vos recherches et trouvé la meilleure offre. Voici quatre options pour financer un immeuble de placement.
- Prêts bancaires classiques
- Prêts d'argent dur
- Prêts d'argent privé
- Exploitation de la valeur nette de la maison
#1. Prêts bancaires conventionnels
Un prêt bancaire classique s'apparente à ce que vous auriez obtenu pour votre résidence principale si vous financiez un immeuble de rapport. En règle générale, les emprunteurs doivent payer 20 % du prix d'achat de la propriété pour pouvoir prétendre à un prêt bancaire conventionnel. Mais les prêteurs exigent souvent un acompte de 30 % pour un immeuble de placement.
Les prêteurs devront également connaître vos antécédents de crédit et votre pointage afin de déterminer si vous êtes admissible à un prêt conventionnel et son taux d'intérêt. Vos ressources et vos revenus seront également examinés. En termes simples, vous devrez démontrer que vous avez les moyens financiers de payer à la fois votre prêt hypothécaire actuel et les versements du prêt pour votre immeuble de placement.
#2. Prêts d'argent privé
Les prêts d'argent privés sont des prêts consentis d'une personne à une autre, généralement entre amis proches et/ou membres de la famille. Vous pourriez tirer profit de la participation à des événements régionaux de réseautage d'investissement immobilier si aucun de ceux-ci n'est une option pour un prêt d'argent privé. Les conditions des prêts d'argent privé peuvent être très différentes puisqu'elles dépendent de la relation entre le prêteur et l'emprunteur. Avant de signer un contrat avec quelqu'un dans votre vie, il est crucial de réfléchir à votre relation avec le prêteur, surtout si vous débutez dans l'investissement immobilier.
#3. Faire usage de la valeur nette de la propriété
En utilisant un refinancement en espèces, une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ou un prêt sur valeur domiciliaire, vous pouvez également utiliser la valeur nette de votre maison pour acheter un immeuble de placement. En règle générale, vous êtes autorisé à emprunter jusqu'à 80 % de la valeur nette de votre maison pour aider à l'achat ou à la réparation d'un immeuble de placement. Il peut y avoir des inconvénients à financer votre immeuble de placement avec des fonds propres.
#4. Un prêt d'argent dur
est un prêt à court terme qui fonctionne mieux pour retourner des immeubles de placement plutôt que pour les acheter, les détenir, les louer ou les développer. Il peut être plus simple de se qualifier pour un prêt d'argent dur qu'un prêt conventionnel, ce qui est un avantage de l'utiliser pour financer un retournement de maison. Les prêteurs continuent de prendre en compte des facteurs tels que le revenu et le crédit, mais la rentabilité de la propriété est l'endroit où ils placent leur principale attention. Vous pouvez déterminer si vous pouvez rembourser le prêt en examinant la valeur estimée après réparation (ARV) de la maison. Au lieu d'attendre plusieurs semaines ou plusieurs mois pour la clôture d'un prêt hypothécaire conventionnel, il est également possible de recevoir un financement sous forme de prêt rapidement, souvent en quelques jours.
Les prêts en argent dur pour les projets fix-and-flip ont un coût élevé, ce qui est leur principal inconvénient. Selon le prêteur, les taux d'intérêt de ce type de prêt peuvent atteindre 18 % et il ne vous reste peut-être pas beaucoup de temps pour le rembourser.
Les taux hypothécaires sont-ils plus élevés pour un immeuble de placement ?
Pour une bonne raison, les prêteurs considèrent les immeubles locatifs comme des investissements plus risqués que les résidences principales : si les choses tournent mal et qu'un emprunteur se retrouve incapable d'effectuer des paiements, il est plus susceptible de faire défaut sur un prêt pour un immeuble de placement que sur sa résidence principale. Ainsi, les taux d'intérêt sur les hypothèques pour les immeubles de placement sont généralement plus élevés que ceux des hypothèques résidentielles.
Quelle est la règle 1 pour un immeuble de placement ?
La règle de 1 % pour les immeubles de placement stipule que le montant du loyer mensuel que vous recevez sur une propriété doit être d'au moins 1 % du prix d'achat. Essentiellement, cela signifie que vous devez exiger des frais minimum de 1 % du prix d'achat. De plus, cela implique que vous devez viser un versement hypothécaire mensuel qui, idéalement, est inférieur à ce chiffre de 1 %, et certainement pas supérieur.
Quel âge est le meilleur pour acheter une propriété d'investissement ?
Considérant que la maison d'une famille est un atout, il n'y a aucun inconvénient à en acheter une quand on est jeune. Cependant, si l'on peut différer le choix et économiser plus d'argent à utiliser comme acompte pour la propriété, le pourcentage du prêt à une date ultérieure peut être diminué.
Le meilleur âge se situe entre 30 et 35 ans, lorsque vous avez économisé jusqu'à 30 à 40 % de votre budget et que vous pouvez facilement gérer le solde restant.
Quel pointage de crédit est nécessaire pour un immeuble de placement ?
Les propriétés locatives exigent un pointage de crédit minimum de 620. Bien que certains prêteurs hypothécaires acceptent un pointage de crédit aussi bas que 600, un 660 est considéré comme sûr. Un pointage de crédit idéal est de 740 ou plus avec un acompte de 20 %. Pour une réduction d'acompte, un investisseur immobilier exigerait un score de 760.
Dois-je investir dans l'immobilier lorsque les taux d'intérêt sont élevés ?
Investissez si vous le pouvez. Le coût d'emprunt augmentera à mesure que les taux d'intérêt augmenteront. Étant donné que de nombreux consommateurs seront exclus du marché, il y aura moins de demande, ce qui pourrait entraîner une baisse des prix. Si vous avez l'argent pour acheter une maison lorsque les taux d'intérêt sont élevés, cela pourrait être un investissement judicieux.
Le loyer est-il inclus dans le ratio dette/revenu ?
Votre ratio dette-revenu (DTI) évalue votre endettement mensuel par rapport à votre revenu. Il se réfère spécifiquement au pourcentage de votre revenu mensuel brut (avant impôts) qui est utilisé pour régler des dettes telles que le loyer, une hypothèque, des cartes de crédit, etc. Additionnez toutes vos obligations mensuelles, y compris les paiements de loyer ou d'hypothèque, les remboursements de prêts étudiants. , prêts personnels, prêts automobiles, factures de carte de crédit, pension alimentaire pour enfants, pension alimentaire et autres obligations, et divisez le total par votre revenu mensuel pour déterminer votre ratio dette / revenu.
Comment acheter une résidence secondaire sans vendre la première ?
- Obtenez une approbation pour un autre prêt hypothécaire
- Contracter un crédit relais
- Obtenir un prêt sur valeur domiciliaire
Puis-je convertir ma résidence secondaire en immeuble de placement ?
Vous pouvez transformer l'hypothèque d'une résidence secondaire en une hypothèque pour un investissement. Cependant, cette option peut ne pas être disponible avant qu'un certain temps ne se soit écoulé, et si vous choisissez de refinancer, vous serez soumis à des taux plus élevés et à de nouvelles règles.
Conclusion
Les hypothèques pour les immeubles de placement peuvent être un monde complètement différent, il est donc utile de travailler avec un professionnel qui connaît les spécificités de chaque type d'hypothèque d'investissement et comment cela pourrait s'appliquer à vous. Bien que l'achat d'un immeuble de placement ne garantisse pas que vous deviendrez riche, il peut s'agir d'une décision financière très judicieuse qui vous sera bénéfique à la fois maintenant et à l'avenir. Obtenir l'approbation d'une hypothèque pour un immeuble de placement peut sembler être une tâche difficile, mais si vous avez le dynamisme et la connaissance nécessaires de la procédure de demande, vous réussirez sans aucun doute.
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Bibliographie
