La Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda (HMDA), implementada por la regulación C, ha estado en vigor durante casi cuatro décadas. Obliga a los prestamistas hipotecarios a presentar información sobre sus prácticas crediticias. Aquí aprenderá sobre la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas y su propósito, por qué es importante y cómo obtener datos de HMDA en línea.
¿Qué es la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda?
La Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas (HMDA) es una ley federal aprobada en 1975 que obliga a los prestamistas hipotecarios a conservar registros de información crítica sobre sus operaciones crediticias y divulgarlas a las agencias reguladoras. Fue implementado por la Reserva Federal a través de la Regulación C. En 2011, la Agencia de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) asumió la autoridad de redacción de reglas de la Regulación C.
Entendiendo la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda
La Regulación C y la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas incluyen obligaciones para presentaciones regulatorias y divulgaciones públicas. El Título 12, Capítulo 29 del Código de los Estados Unidos contiene la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda completa. La Regulación C también es un componente importante de la Ley. La Reserva Federal emitió la Regulación C para complementar las obligaciones de la Ley y para especificar ciertos estándares adicionales que los bancos deben seguir.
En general, los objetivos principales de la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas y la Regulación C son monitorear los objetivos geográficos de los prestamistas hipotecarios, proporcionar un método para identificar prácticas crediticias explotadoras o discriminatorias y divulgar información del mercado hipotecario al gobierno. La HMDA también apoya las iniciativas de inversión comunitaria patrocinadas por el gobierno proporcionando una herramienta para analizar la asignación de recursos.
Las agencias gubernamentales, los grupos de consumidores y los examinadores bancarios utilizan los datos para determinar el cumplimiento de diferentes regulaciones federales de crédito y vivienda justa, como la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito, la Ley de Vivienda Justa, la Ley de Reinversión Comunitaria (CRA) y las leyes estatales.
De acuerdo con la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas de 1975, el Consejo Federal de Examen de Instituciones Financieras (FFIEC) recibió la tarea en 1980 de facilitar el acceso público a la información hipotecaria de las instituciones financieras.
La HMDA requiere que los prestamistas identifiquen el género, el color y los ingresos de las personas que solicitan o adquieren hipotecas, pero la información se anonimiza en los registros.
¿Cuál es el propósito de la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda?
Después de las crecientes preocupaciones sobre las restricciones crediticias en vecindarios urbanos particulares, a menudo minoritarios, se promulgó la Ley de divulgación de hipotecas para viviendas. El Congreso creía que algunas organizaciones de préstamos hipotecarios estaban contribuyendo a disminuir el crecimiento en áreas particulares al rechazar hipotecas de viviendas a solicitantes calificados al promulgar el estatuto.
Como resultado, el principal objetivo de la HMDA y la Regulación C es realizar un seguimiento de las áreas geográficas atendidas por los prestamistas hipotecarios. También demuestra si las instituciones financieras satisfacen las necesidades de vivienda de las áreas en las que operan.
El estatuto de la HMDA también fue un instrumento útil para que los funcionarios públicos realizaran un seguimiento de las inversiones públicas en las regiones donde se necesitaban. A través de informes oportunos, la Ley ayuda en la supervisión de iniciativas de inversión comunitaria patrocinadas por entidades gubernamentales.
Los datos de HMDA demuestran si los recursos se están utilizando adecuadamente para beneficiar las actividades de la comunidad. La enmienda FIRREA de 1989 requiere que los prestamistas recopilen y envíen datos sobre las características de la solicitud para ayudar a los funcionarios gubernamentales a identificar prácticas de préstamos abusivos que pueden socavar el acceso equitativo al crédito para la vivienda y hacer cumplir las normas contra la discriminación.
Los datos de la HMDA se utilizan para descubrir las causas fundamentales de la discriminación crediticia para la vivienda. Cuando existe una sospecha razonable de discriminación, la investigación regulatoria se enfoca en si a clases específicas de solicitantes se les negó crédito para vivienda por razones distintas a las calidades aceptables, como garantías insuficientes.
La ley no establece un sistema de cuotas de asignación de créditos hipotecarios en cada área geográfica donde se ubican los prestamistas hipotecarios, ni establece reglas sobre las actividades específicas de los prestamistas.
Informes de la HMDA
Algunos prestamistas hipotecarios están obligados por la HMDA y la Regulación C a mantener registros de información específica de préstamos hipotecarios con fines informativos. En 2019, 5,496 prestamistas informaron 8.1 millones de originaciones de préstamos, lo que representa el 88 % de todas las originaciones de préstamos previstas en los Estados Unidos5.
El CFPB publicó una regla final en abril de 2020 que incrementó los criterios de reporte de datos para recopilar y reportar datos sobre préstamos hipotecarios cerrados bajo la HMDA de 25 a 100 préstamos, a partir del 1 de julio de 2020.6
Los datos de HMDA permiten a los reguladores examinar los préstamos hipotecarios y los patrones de préstamos en una variedad de categorías, incluida la cantidad de aprobaciones previas realizadas, las hipotecas otorgadas, los montos de los préstamos y los propósitos de los préstamos individuales. El informe federal también profundiza considerablemente en las aprobaciones de otros préstamos patrocinados por el gobierno, como los de la Administración Federal de Vivienda, la Agencia de Servicios Agrícolas, los Servicios de Vivienda Rural y Asuntos de Veteranos.
La Regulación Federal C requiere que los prestamistas muestren un cartel en un lugar destacado en el vestíbulo de cada sucursal con información sobre cómo acceder a sus estadísticas únicas de HMDA.7 Estas estadísticas también están disponibles para el público de forma gratuita en línea en el depósito de datos de CFPB.
Si bien estas cifras obviamente son de interés para los posibles prestatarios, también pueden ser una valiosa herramienta de investigación para los inversores que buscan negocios bancarios y de préstamos. Un inversionista puede simplemente determinar si el negocio principal de un prestamista está aumentando comparando las estadísticas de los últimos años.
¿Cuál es la importancia de los informes de HMDA?
Las estadísticas de la HMDA son una fuente integral de información disponible públicamente sobre la industria hipotecaria en los Estados Unidos. La presentación de informes es fundamental para obtener una mejor imagen de quién obtiene crédito y qué bancos otorgan hipotecas. Esta información también ayuda a los reguladores a identificar síntomas de discriminación hipotecaria.
Los informes de HMDA pueden proporcionar a los prestamistas datos de rendimiento útiles.
“Puede enseñarnos mucho sobre nuestro propio negocio, lo que hacen nuestros colegas y dónde podemos diferir y/o alinearnos”, dice Kimberly Wachtel de Inlanta Mortgage en Pewaukee, Wisconsin. “Los prestamistas pueden servir mejor a sus comunidades cuando están más en sintonía con el desempeño del préstamo”. Las instituciones financieras deben evaluar sus datos periódicamente, asegurándose de que los datos de sus préstamos coincidan con su estrategia crediticia”.
¿Qué información se incluye en los informes de la HMDA?
Los informes de HDMA incluyen información como el origen étnico, la raza, el sexo y los ingresos del solicitante de la hipoteca.
“Puede obtener información sobre el préstamo, los atributos de la propiedad, los datos demográficos del solicitante y el prestamista para cada registro”, agrega Maxwell.
Por ejemplo, puede averiguar si un prestatario fue aprobado para una hipoteca o si fue denegado, no completó la solicitud o si ocurrió algo más que impidió que se creara el préstamo. También se proporciona información sobre precios y cargos específicos del préstamo, incluidos los diferenciales negativos, así como detalles sobre las características del préstamo, como los pagos globales y la amortización negativa. Las preaprobaciones y los préstamos vendidos de una institución a otra también se incluyen en las estadísticas.
Para proteger la privacidad de un solicitante, ciertos datos, como el nombre del solicitante, las fechas de la solicitud y las actividades realizadas, la dirección de la propiedad y la calificación crediticia, se retienen de los informes públicos. Por la misma razón, los parámetros adicionales como el monto del préstamo, la antigüedad, la relación deuda-ingreso (DTI) y el valor de la propiedad se convierten en rangos.
¿Qué ha cambiado con respecto a los informes de HMDA?
Según Wachtel, HMDA ha sufrido algunos cambios a lo largo de los años para cumplir mejor con sus objetivos, como modificar quién debe enviar los datos, agregar información de precios y exigir que se recopilen más datos en general.
Según Sicuranza, ahora se espera que los prestamistas hipotecarios completen más de 100 campos en numerosos puntos de datos de forma anual o trimestral, según el tamaño de la institución, utilizando una nueva plataforma de informes.
“La mayor cantidad de campos de datos, así como los cambios en la accesibilidad pública y la interfaz tecnológica, permiten a todos los miembros del público comprender y visualizar mejor los patrones de préstamos en sus áreas”, explica Sicuranza.
Se requiere que las instituciones financieras publiquen datos sobre líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) en 2018, lo que antes era opcional. También estaban obligados a especificar los requisitos de cobertura si la institución había originado al menos 100 hipotecas de tipo cerrado o 200 líneas de crédito de tipo abierto en los dos años naturales anteriores.
El CFPB también ha comenzado recientemente a solicitar opiniones sobre HMDA.
“En otras palabras, más ajustes de HMDA pueden estar en el horizonte para que los consumidores estén atentos”, dijo Sicuranza.
¿Dónde puedo acceder a los datos de HMDA en línea?
El sitio web de CFPB le permite obtener datos de HMDA de forma fácil y gratuita. Vaya a la sección "Descargar datos de HMDA", donde puede descargar datos de 2007 a 2017 o acceder a datos y resúmenes recientes, incluidos datos de una institución financiera específica. También está disponible un navegador de datos HMDA, que le permite filtrar, agregar, descargar y visualizar conjuntos de datos HMDA.
Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas y Reglamento C
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor está revisando la Regulación C para incorporar cambios a la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda exigidos por la Sección 1094 de la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Wall Street Dodd-Frank (Ley Dodd-Frank). De acuerdo con la Sección 1094 de la Ley Dodd-Frank, la Oficina está introduciendo nuevas obligaciones de informes y aclarando las existentes. La Oficina también está cambiando el alcance institucional y transaccional de la Regulación C. La regla final también incluye orientación sustancial sobre cómo cumplir con las obligaciones existentes y nuevas.
¿Qué es la Regulación C?
La Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas de 1975 se implementa bajo la Regulación C. La Regulación C requiere que varias instituciones financieras proporcionen datos de préstamos con respecto a las comunidades a las que han proporcionado hipotecas residenciales anualmente. Como resultado, las autoridades reguladoras pueden evaluar si el prestamista está abordando adecuadamente las necesidades de los posibles prestatarios en esa comunidad.
¿Cómo funciona la Regulación C?
Todos los proveedores de hipotecas respaldadas por el gobierno en cualquier capacidad deben divulgar anualmente la cantidad y el monto en dólares de todas las hipotecas otorgadas el año anterior. Estos préstamos deben clasificarse de acuerdo con la sección censal en la que se ubican las propiedades.
A partir de 2023, cualquier institución de crédito con activos totales de $50 millones o menos está exenta de los requisitos de recopilación de datos establecidos por la Regulación C.1 Esto incluye bancos, asociaciones de ahorro y cooperativas de crédito con activos totales de $50 millones o menos.1 El umbral se eleva periódicamente para mantener el ritmo de la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Esto significa que el umbral podría elevarse nuevamente en 2023 y más allá.
La Regulación C está destinada a ofrecer información que se puede utilizar para:
- Ayudar a determinar si los bancos, las asociaciones de ahorro y las uniones de crédito están satisfaciendo las necesidades de vivienda de sus comunidades.
- Ayudar a los funcionarios públicos a asignar el gasto del sector público para atraer inversiones privadas a las áreas necesitadas.
- Ayudar a identificar posibles hábitos crediticios discriminatorios e implementar leyes federales contra la discriminación.
- La Regulación C no pretende promover prácticas crediticias poco éticas o la mala asignación de crédito.
Las pautas para la Regulación C están sujetas a cambios a medida que se producen nuevas reglas finales. Por ejemplo, en abril de 2020, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (Oficina) revisó la Regulación C para elevar el estándar para informar datos sobre préstamos hipotecarios cerrados. La barrera para informar datos sobre líneas de crédito abiertas se estableció en 200 como parte de este cambio de regla, a partir del 1 de enero de 2022, luego del vencimiento del umbral temporal anterior de 500 líneas de crédito abiertas.
¿Qué es la Regulación Hipotecaria C?
La Regulación C, a menudo conocida como la Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas, supervisa la recopilación de datos y la divulgación de cierta información relacionada con hipotecas. La Regulación C requiere que las instituciones financieras con activos por encima de criterios específicos, como bancos, sociedades de ahorro y cooperativas de crédito, presenten estadísticas.
¿Quién se ve afectado por la Regulación C?
La Regulación C se aplica tanto a los préstamos de consumo cerrados como abiertos o líneas de crédito garantizadas por bienes inmuebles. Esto incluye préstamos de primera y segunda hipoteca, así como préstamos y líneas de crédito con garantía hipotecaria.
En resumen
La Ley de Divulgación de Hipotecas para Viviendas (HMDA) es una ley federal en los Estados Unidos que requiere que los prestamistas hipotecarios mantengan e informen información sobre sus prácticas crediticias.
Los reguladores utilizan los datos de HMDA para aumentar la transparencia en el mercado hipotecario residencial y para rastrear las áreas geográficas cubiertas por los prestamistas hipotecarios.
El principal objetivo de la ley HMDA es proporcionar al público información sobre si los prestamistas hipotecarios satisfacen las necesidades de las áreas en las que están ubicados.
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Referencias
