La cooperación de los expertos involucrados en el mercado inmobiliario es crucial para su éxito. Tanto los vendedores de casas como los compradores de casas se necesitan mutuamente. El servicio de listado múltiple maximiza la oportunidad para que los corredores y agentes de bienes raíces vinculen estos dos grupos. El Servicio de Listado Múltiple (MLS) es un recurso que utilizan los agentes inmobiliarios para comunicarse entre sí acerca de las casas que están a la venta. Continúe leyendo para obtener más información sobre el Servicio de listado múltiple (MLS) en bienes raíces, cómo funciona en línea y un ejemplo.
¿Qué es MLS en Bienes Raíces??
Para brindar información sobre casas en venta, los agentes inmobiliarios cooperantes crearon una base de datos conocida como “MLS”. Para vincular a compradores y vendedores de viviendas, un MLS permite a los corredores ver los listados de propiedades en venta de los demás. Al combinar e intercambiar información y dividir las comisiones, este acuerdo beneficia tanto a los corredores de cotización como a los de venta.
Las casas listadas para la venta por corredores vinculados generalmente se compilan en un libro o una base de datos electrónica por múltiples servicios de listado, que estos corredores actualizan periódicamente. Cada miembro del servicio recibe una copia del libro de las partes involucradas, ya sea en forma impresa o en línea.
¿Cómo funciona MLS Bienes Raíces
Cuando se hizo evidente que cada corredor podía vender sus casas con más éxito y brindar un mejor servicio a sus clientes al buscar fuera de los listados de sus propios corredores, se estableció el servicio de listado múltiple en el siglo XIX para promover una mejor cooperación entre los corredores de bienes raíces. En esencia, el MLS es un contrato entre corredores de bienes raíces para listar las casas de los demás a través de un servicio de beneficio mutuo. Aunque los servicios de listado múltiple (MLS) iniciales se distribuían a través de catálogos, actualmente prácticamente todos ellos están disponibles en línea.
El término “MLS” no puede ser registrado como marca o marca ya que la idea de una MLS es genérica y no tiene un organismo rector. Por lo general, los corredores de bienes raíces colaboran localmente para desarrollar su propio servicio local de listado múltiple (MLS). Como resultado, todos los listados nacionales que se ven en diferentes sitios web de agentes inmobiliarios se dividen en cientos de bases de datos regionales.
Para acceder a cada MLS, los corredores y agentes de bienes raíces deben pagar cuotas o una cuota de membresía. A cambio, los agentes obtienen información sobre las casas en un vecindario, incluidos listados, fotografías y detalles específicos como los pies cuadrados y las características de una propiedad. Solo los corredores y agentes autorizados pueden acceder a un MLS. Si bien cada MLS puede tener sus prácticas, generalmente todas se adhieren a las pautas establecidas por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
Por qué existe la necesidad de servicios de listado múltiple
Los compradores pueden examinar una gran cantidad de sitios web de bienes raíces y corretaje en la era digital. A pesar de esta exposición, todavía existe la necesidad de un MLS. Cuando un comprador trabaja con un corredor que es miembro de una MLS, el corredor tiene fácil acceso a todas las casas listadas en línea para la venta por parte de los agentes participantes.
La lista de MLS generalmente también incluye información de contacto privada e información sobre horarios de presentación. Para identificar propiedades adecuadas en el área sin este servicio de consolidación, el corredor necesitaría visitar numerosos sitios web, cada uno para un corredor diferente.
Ventajas de usar un servicio de listado múltiple
Todos los participantes de la MLS se benefician de ello. Desde el punto de vista comercial, unirse para crear un MLS permite a los agentes inmobiliarios brindar a sus clientes vendedores la mayor exposición al tiempo que garantiza que sus posibles compradores tengan una comprensión completa del mercado inmobiliario.
Además, debido a que las empresas más pequeñas tienen acceso a los mismos listados que las más grandes, asegura que la industria siga siendo competitiva e igualitaria.
La MLS puede ayudar a que las propiedades se vendan más rápido ya un precio más alto para los vendedores. Los compradores de viviendas pueden estar seguros de que reciben una imagen completa de lo que está disponible en la región cuando trabajan con un agente que utiliza el MLS.
Ejemplo de servicio de listado múltiple
Para una mejor comprensión de los servicios de listado múltiple de bienes raíces, mire el siguiente ejemplo:
- Ejemplo 1: Jack deseaba comprar una casa. Tuvo que decidir si creía o no en los datos de otros sitios web. Así que buscó el consejo de un agente de bienes raíces. Este agente puede buscar en la base de datos de la MLS en nombre de Jack e ingresar los criterios necesarios para encontrar la propiedad ideal. Dado que los agentes suelen proporcionar los datos, se puede confiar en que sean precisos. Una vez que se identifica una propiedad que cumple con los criterios, se puede completar un trato.
- Ejemplo 2: según estudios de junio de 2022, las tasas de propiedad de viviendas en Texas aumentaban constantemente. A pesar de que habían estado aumentando constantemente durante siete meses, no hubo escasez de ventas. El MLS continúa siendo la fuente más confiable y actual de datos residenciales, por lo que el informe también indicó que ha habido un aumento en el número de propietarios que listan sus propiedades allí.
Beneficios e inconvenientes
Los principales beneficios y desventajas de un sistema MLS son los siguientes:
Ventajas
- El agente de cotización debe ingresar todos los datos en el MLS. Hay una garantía de que comprobarán su precisión como resultado. Además, está gobernado por un comité que controla la MLS y los datos suelen ser confiables.
- Ofrece a compradores y vendedores acceso a una base de datos considerable de clientes potenciales.
- La industria de bienes raíces es un importante contribuyente a las economías de la mayoría de las naciones desarrolladas, y MLS compila una base de datos de listados, lo que facilita las transacciones.
Desventajas
- La membresía en otras asociaciones de agentes inmobiliarios podría ser necesaria porque ciertas MLS no intercambian listados con otras MLS. Esto puede resultar en costos adicionales.
- Está automatizado. Por lo tanto, los cortes de energía pueden interferir con las operaciones diarias y causar demoras en la edición o actualización, lo que podría resultar en la posible pérdida de acuerdos.
- La responsabilidad recae en el comprador porque se cree que las tasas de comisión típicas, que oscilan entre el 5 y el 7 por ciento, son más altas que el estándar de la industria.
- A pesar de que simplifica la identificación de propiedades, los desarrollos tecnológicos y las tasas de comisión exorbitantes las vuelven indeseables y anticuadas.
Requisitos para servicios de listado múltiple
Cuando se trata de información de propiedades en Internet o en cualquier otro lugar, se cree que las bases de datos de listados de MLS son las más precisas. Los nuevos listados deben agregarse dentro de una cierta cantidad de tiempo. Si un miembro no completa los datos de la lista antes de la fecha límite, pueden resultar en multas. Esto sucede entre 24 y 48 horas después de la firma del contrato de cotización.
Desde pies cuadrados hasta instrucciones y ubicación, las asociaciones de la MLS mantienen un alto nivel de precisión en la información que se ingresa. Aunque los detalles de este requisito pueden cambiar, con frecuencia es obligatorio incluir una cierta cantidad y cierto calibre de fotos.
Disputas y Quejas
Las organizaciones de la MLS generalmente requieren mediación, arbitraje o ambos, según la naturaleza de la disputa. Existe un comité de ética en cada MLS local para escuchar las quejas que tienen los miembros con respecto a otros miembros. El comité considera los argumentos de ambos lados antes de tomar una decisión. Muchos de estos problemas están relacionados con las comisiones.
El problema de “procurar causa” se ha agravado a raíz del uso de internet. Las personas buscan casas en venta en sitios web y pueden comunicarse con el agente de listado con una pregunta sobre la propiedad por teléfono o correo electrónico. Si otro agente entrega al mismo comprador, el agente de listado puede alegar más tarde que fue la causa de adquisición porque inicialmente ayudó al comprador a encontrar una casa.
El comité de ética evaluará este tipo de circunstancias en su conjunto, teniendo en cuenta quién hizo qué y cuándo. En la mayoría de los casos, si la interacción del agente de listado con el comprador se limita a responder una pregunta sobre la propiedad, el agente del comprador tendría derecho a la comisión.
Debido a que la junta estatal de licencias es el siguiente paso, los servicios de listado múltiple intentan ser el primer punto de contacto para las quejas de los clientes sobre los miembros.
¿Cómo se desarrolla la MLS?
La NAR establece que las MLS son bases de datos privadas. La industria inmobiliaria local de cada región desarrolla, mantiene y financia cada MLS.
En la MLS, los agentes inmobiliarios publican sus listados, incluidos detalles e imágenes completos. Los agentes y corredores participantes actualizan con frecuencia los datos a los que se puede acceder en las bases de datos de MLS.
El MLS no puede ser agregado por los propietarios que venden su propiedad por su cuenta; deben comprometerse con agentes o corredores para que su casa se incluya allí.
¿Cuántos MLS hay?
Según la Organización de Estándares de Bienes Raíces, actualmente hay alrededor de 600 MLS en los Estados Unidos, aunque este número fluctúa de un año a otro debido a la consolidación regional. Sin embargo, el uso de un MLS es menos común en otras naciones.
Según Katie Severance, agente de bienes raíces de Douglas Elliman en Palm Beach, Florida, y autora de The Complete Idiot's Guide to Selling Your Home, "Estados Unidos es inusual en este sentido". “La mayoría de los países no tienen MLS a nivel internacional, o si los tienen, solo cubren una pequeña porción del mercado”, dijo el autor.
Además, hay unos pocos mercados estadounidenses selectos sin MLS. Uno de esos casos es la ciudad de Nueva York. La ciudad de Nueva York no tiene un MLS, pero hay otros servicios regionales que sindican los listados de bienes raíces disponibles.
¿La MLS enumera todas las propiedades que están a la venta?
La MLS enumera la gran mayoría de las casas que están a la venta. Sin embargo, hay algunas excepciones, como casas que se venden completamente fuera del mercado (MLS).
“Las casas que están estrictamente a la venta por parte del propietario normalmente no se encontrarán en la base de datos de la MLS”, dice Jen Horner, una agente de bienes raíces de RE/MAX Masters en Salt Lake City, Utah. Ella afirma que esto también puede ser cierto para las casas enumeradas por corredores específicos: "Los grandes corredores pueden llevar listados solo en sus bases de datos propietarias y optar por no colocar su inventario de viviendas en el sistema MLS".
Sobre este asunto, la Política de cooperación clara para agentes inmobiliarios miembros de la NAR estipula que "dentro de un día hábil de comercializar una propiedad al público, el corredor de la lista debe enviar la lista a la MLS para que coopere con otros participantes de la MLS".
¿Puedo acceder a mi MLS local sin un agente?
Las propiedades solo pueden ser listadas en línea en el MLS por corredores y agentes de bienes raíces con licencia. Sin embargo, cualquiera puede ver los listados de la MLS sin asistencia profesional en algunas áreas.
“Algunas bases de datos regionales de la MLS tienen un 'lado público' para que los consumidores puedan acceder a los mismos listados, siguiendo el lado del agente”, afirma Severance. El lado del agente solo tiene un poco más de conocimiento sobre exhibiciones, acceso a la propiedad, cómo presentar ofertas, cooperación de agencia y comisión, y la capacidad de realizar análisis de mercado.
Muchos corredores también brindan a sus clientes acceso a sus listados. Pero una vez más, el público en general no tendrá acceso a toda la información que poseen los corredores y agentes.
¿El acceso a un servicio de listado múltiple requiere una licencia de bienes raíces?
Como comprador o vendedor, a menudo necesita acceso a su servicio local de listado múltiple (MLS) a través de un agente de bienes raíces. Necesita una licencia de bienes raíces para listar propiedades en el MLS. Numerosas ciudades ofrecen servicios de listas múltiples de tarifa plana que listarán su casa por usted si no desea tener una licencia de bienes raíces o trabajar con un agente de ventas profesional.
¿Qué significa la MLS?
MLS: Servicio de Listado Múltiple
¿Qué es la MLS del estado de Nueva York?
Todo el estado de Nueva York es atendido por el Servicio de Listado Múltiple estatal para bienes raíces.
¿En qué se diferencia MLS de Zillow?
Un MLS típico tiene más de 300 campos de datos sobre propiedades, en comparación con los 50 a 80 de Zillow. Por lo tanto, Zillow solo ofrece una cantidad limitada de detalles sobre una propiedad. Un MLS, por otro lado, contiene todos los tiempos de mercado, detalles de listados, imágenes y listados fallidos durante los últimos 10 a 20 años.
¿Por qué es importante la MLS en el sector inmobiliario?
Para vincular a compradores y vendedores de viviendas, un MLS permite a los corredores ver los listados de propiedades en venta de los demás.
¿Quién es el dueño de la MLS?
El MLS, o servicio de listado múltiple, es una plataforma para que los corredores de bienes raíces compartan listados y trabajen juntos para vender casas. Generalmente es una entidad controlada por una asociación de corredores o muchos grupos de agentes inmobiliarios.
¿Cómo entras a la MLS?
Asistir a una prueba abierta de la MLS para cada club es una estrategia. Si somos realistas, es poco probable que un jugador que nunca ha jugado profesionalmente firme su primer contrato directamente de una prueba de la MLS, a menos que tenga un desempeño excepcional en una prueba abierta.
Conclusión
El propósito del servicio de listado múltiple (MLS) es simplificar la venta de su propiedad e identificar las propiedades que están a la venta. El MLS sigue siendo la forma más precisa y actualizada de encontrar propiedades en venta en la mayoría de los lugares, a pesar de la aparición de grandes sitios web inmobiliarios como Zillow, Trulia, Redfin, etc.
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Referencias
