Has encontrado el hogar perfecto en la propiedad perfecta y no puedes esperar a tenerlo todo para ti. No tan rapido. Verifique las servidumbres, entre otras cosas, al comprar una casa. Y si hay alguno, es posible que deba compartir parte de su propiedad de alguna forma. Las servidumbres son mucho más frecuentes de lo que piensas. Si está pensando en comprar una casa, es una buena idea entender qué es una servidumbre y cómo puede afectar sus derechos de propiedad inmobiliaria. Aquí discutiremos los diferentes tipos de servidumbre en bienes raíces y veremos cómo eliminarlos de su propiedad.
¿Qué es la servidumbre en bienes raíces?
La definición más básica de una servidumbre es que le otorga a una persona o entidad el derecho de acceder a una propiedad inmobiliaria propiedad de otra persona para un propósito limitado y particular. Las servidumbres pueden tener una variedad de efectos sobre los propietarios.
Si una persona o empresa posee una servidumbre sobre su propiedad, esa parte tiene derecho a acceder a su propiedad según los términos de la servidumbre. Las empresas de servicios públicos locales, por ejemplo, generalmente poseen servidumbres si necesitan acceder a líneas eléctricas o cables en su propiedad.
Por otro lado, si tiene una servidumbre, tiene derecho a acceder a una propiedad que legalmente no posee. Un buen ejemplo de esto sería si necesita cruzar la propiedad de otra persona para llegar a su casa.
Las servidumbres parecen ser un problema a primera vista, pero en realidad son muy útiles en la mayoría de los casos. Es simple ver cómo tener acceso a su propiedad podría beneficiarlo a usted oa su compañía de servicios públicos. A veces se crean servidumbres en beneficio de todo el vecindario.
Sin embargo, siempre es una buena idea realizar una investigación al vender o comprar una casa. Este material lo ayudará a comprender las muchas formas de servidumbres y lo que significan para su propiedad.
Tipos de Servidumbre en Bienes Raíces
Hay varios tipos distintos de servidumbre, y cada uno puede significar algo diferente para su propiedad inmobiliaria. He aquí un resumen de los cuatro tipos de servidumbres más frecuentes en bienes raíces.
#1. Servidumbres de servicios públicos
Una servidumbre de servicios públicos es creada por ley estatal o local. Otorga acceso al personal de servicios públicos a la infraestructura ubicada en propiedad privada. Las servidumbres de servicios públicos a veces se clasifican como servidumbres afirmativas, ya que otorgan a la empresa de servicios públicos acceso legal a su propiedad, pero solo para un propósito definido. Es común descubrir servidumbres de servicios públicos anteriores sobre la propiedad al comprar una casa nueva.
Si bien esto puede parecer un escenario difícil, las servidumbres de servicios públicos son ventajosas para la mayoría de los propietarios de viviendas. Si desea que su hogar tenga agua corriente, electricidad, cable y sistemas de alcantarillado, necesitará una empresa de servicios públicos para administrar estos servicios.
Cuando hay un problema, su empresa de servicios públicos deberá ingresar sus cables o sistema de alcantarillado para hacer reparaciones. Esta forma de servidumbre no da rienda suelta a las empresas de servicios públicos sobre su propiedad. Sin embargo, es posible que puedan instalar nuevos equipos si es para el beneficio de la comunidad. Esto es legal independientemente de si está de acuerdo con su decisión de hacer ajustes.
Algunas servidumbres de servicios públicos pueden incluso restringir lo que puede hacer con su propiedad. Por ejemplo, se le puede prohibir plantar árboles o instalar cualquier equipo que pueda interferir con las líneas eléctricas locales.
#2. Servidumbres Privadas
Las servidumbres privadas son derechos de propiedad que el dueño de la propiedad puede crear y vender u otorgar a otra parte. Suponga que su vecino quiere instalar paneles solares en su propiedad. Tiene la opción de otorgar acceso o negarse a vender una servidumbre privada.
Las servidumbres privadas se complican cuando tienen el potencial de influir en los futuros propietarios. Por ejemplo, si le ofrece a su vecino una servidumbre privada, puede afectar a cualquiera a quien le venda la casa en el futuro. Por eso, antes de comprar una casa, suele ser una buena idea informarse sobre las servidumbres privadas sobre la propiedad.
Las servidumbres privadas pueden no ser un problema. Sin embargo, dependiendo de las restricciones, pueden limitar lo que puede hacer con su propiedad. Las servidumbres privadas deben indicarse en el título.
#3. Servidumbres por Necesidad
Las servidumbres se realizan cuando otra persona necesita acceder a su propiedad. A veces se las denomina servidumbres de acceso y se desarrollan como resultado del interés de larga data del gobierno en hacer que la tierra sea rentable.
Como ejemplo, suponga que vive en un lugar remoto y su vecino no tiene salida al mar y solo puede llegar a la carretera cruzando su propiedad. En este caso, sería necesaria una servidumbre y su vecino tendría el derecho de paso.
Usted no tiene la autoridad para impedir esta forma de servidumbre ya que impondría una carga indebida a su vecino. Pondrías en peligro el derecho de tu vecino a usar la carretera principal.
#4. Servidumbres Prescriptivas
Una servidumbre prescriptiva es un derecho de propiedad proporcionado a alguien que no posee la propiedad subyacente. La servidumbre se crea porque el no propietario había usado previamente la propiedad de manera hostil, abierta y notoria durante un período de tiempo determinado por las leyes del estado de la propiedad.
Suponga que su vecino comienza a estacionarse en su camino de entrada sin su permiso. No los detienes, y lo siguen haciendo año tras año. Por injusto que parezca, alguien puede establecer un derecho de acceso a su propiedad al ingresar ilegalmente a ella. Porque el tribunal puede interpretar su negativa a detenerlos como una capitulación de su parte.
Si cree que alguien está invadiendo repetidamente su propiedad, debe actuar con rapidez. Si no actúa, el tribunal podría otorgarle a su vecino una servidumbre prescriptiva para acceder a una parte de su propiedad.
Cómo determinar si una propiedad tiene una servidumbre
Debe averiguar si una propiedad tiene alguna servidumbre antes de comprarla o mejorarla. Si utiliza una parte de una servidumbre de una manera que interfiere con el uso del titular de la servidumbre, puede incurrir en pérdidas financieras y emocionales si tiene que demoler el paisaje, los árboles, la cerca, el cobertizo, la ampliación u otras mejoras que haya construido en esa área. . Un grupo de residentes de Houston se encontró en este escenario después de actuar sobre una servidumbre implícita con una empresa de servicios públicos.
Aquí hay varios recursos para buscar servidumbres en una propiedad:
- oficina de registros de tierras del condado
- City Hall
- Empresas de servicios públicos
- examen de la propiedad
- Buscar título
El seguro de título puede protegerlo de servidumbres no declaradas que la firma de títulos no descubrió antes de emitir una póliza de título.
Cómo eliminar una servidumbre en su propiedad
Primero, determine si la servidumbre contiene una fecha de terminación o se basa en una condición que ya no existe. Es concebible que la servidumbre que está intentando eliminar ya sea ineficaz. Además, si un titular de servidumbre deja de usar la servidumbre por un período prolongado de tiempo, se puede juzgar que la ha abandonado.
Si la servidumbre sigue siendo válida, puede solicitar una liberación de la servidumbre para pedirle al predio dominante que renuncie a sus derechos de acceso a su propiedad. Es posible que deba enviar una encuesta de propiedad y pagar una tarifa para que se elimine la servidumbre. Para rescindir adecuadamente la servidumbre y convertirla en un registro público, el titular de la servidumbre deberá presentar una escritura de renuncia, que es una especie de instrumento legal.
Reglas de Servidumbre de Propiedad
Las servidumbres de propiedad pueden otorgarle a usted o a otra persona el derecho legal de utilizar un determinado terreno. Pueden beneficiarlo como propietario de una vivienda o exigirle que asuma la carga de las personas que usan su propiedad. Aquí hay algunos consejos para tener en cuenta si se encuentra con una servidumbre durante el proceso de compra de su casa.
#1. Compra de una servidumbre de propiedad
Leerá las divulgaciones antes de comprar una casa. Estos le dan al comprador más información, como cualquier cosa que pueda reducir el valor o el disfrute de la casa. Si el vendedor tiene conocimiento de cualquier servidumbre sobre la propiedad, está legalmente obligado a mencionarlos en las divulgaciones. Esa es una técnica para averiguar si la casa tiene servidumbres. Otra opción es ir a la oficina del tasador local oa la oficina del secretario del condado en el juzgado del condado. A menudo se indican en la escritura de propiedad.
No se preocupe si la casa tiene servidumbre. Si bien puede ser una irritación, también puede beneficiarlo como propietario. También podría ser una experiencia absolutamente neutral. Al comprar una casa con una servidumbre de propiedad, infórmese sobre el propósito de la servidumbre y cómo puede afectar su experiencia como propietario de una vivienda. Por ejemplo, si la servidumbre es para que un proveedor de servicios públicos coloque cables subterráneos en su propiedad, es posible que no pueda construir la piscina enterrada que deseaba.
De hecho, puede que ni siquiera importe. Si hay un accesorio de servidumbre, permanecerá con la propiedad y tendrá que tratar con él. No obstante, si se trata de una servidumbre bruta, no podrá transmitirse con la venta de la vivienda.
Antes de poner dinero en una casa, debe verificar las servidumbres de propiedad. Una búsqueda de título normalmente le notificará sobre cualquier servidumbre, pero también puede verificar registros de tierras del condado o encuestas de propiedad para obtener información adicional. Si tiene un seguro de título, su aseguradora puede cubrir cualquier inquietud relacionada con las servidumbres.
#2. Cumplir con una servidumbre
Una servidumbre es legalmente vinculante y debe seguirse. Si no es así, podría enfrentar una demanda, ya sea que posea una propiedad dominante o sirviente. Por ejemplo, si la única forma en que su vecino puede ir a la playa pública es cruzando su propiedad y usted le impide hacerlo, es posible que lo demande. Sin embargo, si la servidumbre estipula que solo pueden usar su camino de entrada para llegar a la playa y comienzan a caminar por toda su propiedad, podría demandarlos.
Para cumplir correctamente con una servidumbre y garantizar que la otra parte esté haciendo lo mismo, asegúrese de comprender los derechos de cada parte. Consulte a un abogado de bienes raíces si tiene alguna pregunta o desea obtener más información.
#3. Tomar una servidumbre
Una servidumbre se puede disputar, pero es un procedimiento largo que puede requerir acudir a los tribunales. Si el titular de la servidumbre decide dar por terminada la servidumbre o si ésta tiene fecha de vencimiento, el trámite podrá simplificarse. De lo contrario, puede terminar en la corte, en una larga batalla que a veces está cargada de emoción si involucra a los vecinos. Para obtener más información sobre cómo impugnar una servidumbre, le recomendamos que se comunique con un abogado de bienes raíces.
Cómo evitar disputas legales sobre servidumbres
Como dueño de una propiedad, no puede interferir con el propósito de una servidumbre legal. Si, por ejemplo, la compañía eléctrica ha tendido cables sobre su servidumbre de paso, no puede cortarlos ni bloquear su curso. Por lo tanto, si manipula una servidumbre, podría terminar debiéndole dinero al propietario de la servidumbre y enfrentando una orden judicial de suspensión.
Si tiene una disputa sobre una servidumbre o cree que alguien está invadiendo ilegalmente su propiedad, por ejemplo, es un nuevo propietario que acaba de descubrir que su vecino está usando lo que cree que es un camino privado para acceder a su propiedad. consulte con un abogado local con experiencia en bienes raíces. Las regulaciones que rigen las servidumbres difieren de un estado a otro, y lo más probable es que necesite asistencia personalizada para su circunstancia específica.
Es especialmente crucial ponerse en contacto con un experimentado abogado de bienes raíces si no hay nada por escrito (por ejemplo, en un documento de escritura o título) sobre la servidumbre. Las teorías legales de las servidumbres no escritas generadas por la conducta de las personas y las circunstancias particulares pueden ser difíciles, y necesitará la ayuda de alguien con conocimientos sobre la ley de bienes raíces de su estado y actualizado sobre las sentencias judiciales relevantes.
¿Qué es exactamente la servidumbre perimetral de una propiedad?
Una servidumbre es un derecho de propiedad de bienes raíces (a veces conocido como “gravamen sobre el título”) otorgado a una persona u organización para usar la tierra de otra persona para un propósito determinado, generalmente indefinido. No es un puro derecho de posesión o una licencia para usar la tierra.
¿Se considera una servidumbre un derecho de propiedad?
En la mayoría de las jurisdicciones, una servidumbre es una especie de propiedad incorporal y un derecho de propiedad en sí mismo según el derecho consuetudinario. Los pactos reales y las servidumbres equitativas son comparables a las servidumbres.
¿Quién tiene la autoridad para hacer cumplir una servidumbre?
Un solo propietario puede hacer una servidumbre para cualquier propiedad o interés. Por acción unilateral, el dueño de un predio sirviente puede imponer una servidumbre sobre su terreno.
¿Se puede usar una escritura para otorgar una servidumbre?
Hay varias formas de crear servidumbres, pero la más popular es mediante escritura. Esto ocurre a veces cuando se venden porciones de tierra y solo se puede acceder a una parcela de tierra cruzando otra.
¿Qué garantías se aplican a las servidumbres?
Cuando se crea, una servidumbre legal sobre tierras no registradas tiene fuerza de ley y es vinculante para todas las partes. Se debe registrar una carga de tierra de clase D(iii) contra el nombre completo del propietario del inmueble para proteger una servidumbre equitativa sobre la tierra no registrada.
Preguntas Frecuentes sobre la Servidumbre Inmobiliaria
¿Cómo elimino una servidumbre de mi propiedad?
Una servidumbre se puede extinguir de ocho formas: abandono, fusión, extinción de necesidad, demolición, acto de registro, expropiación, usufructo y liberación.
¿Cómo elimino una servidumbre de mi propiedad?
Una servidumbre se puede extinguir de ocho formas: abandono, fusión, extinción de necesidad, demolición, acto de registro, expropiación, usufructo y liberación.
¿Cuál es el tipo de servidumbre más común?
Las más populares son las servidumbres afirmativas. Conceden acceso preferencial al territorio controlado por otros. Las servidumbres negativas son más limitadas. Restringen cómo se puede usar la tierra.
